Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2022)

Перепланировка нежилых помещений и переустройство – в чем отличия

Перепланировка помещения в Москве и переустройство являются самостоятельными разновидностями работ, согласование которых происходит в рамках разных процедур. Однако указанные работы можно совместить и выполнить по одному проекту. В отличие от переустройства, при выполнении работ по перепланировке происходит изменение конфигурации помещения:

перенос стен или перекрытий;
снос и перестройка перегородок;
изменение места расположения входа в помещение или оконных проемов;
иные аналогичные виды работ;
объединение комнат.

Изменения в конфигурации объекта при перепланировке также требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию. Многие владельцы помещений используют одновременно оба вида работ, чтобы сократить время на согласование двух проектов и провести переустройство и перепланировку в рамках единого комплекса работ. Но разница между переустройством и перепланировкой установлена как в законе, так и при выполнении строительных работ в помещении. Если у вас запланирована перепланировка, оформление документов лучше поручить специалистам ООО Смарт Вэй.

Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

Росимущество: Росимущество будет принадлежать Росимуществу

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.

Оформление проекта перепланировки

Получение технического заключения

Оформление технического плана после перепланировки

Перепланировка нежилого здания

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

согласовать стоимость проекта перепланировки нежилого помещения, заключить договор;
заказать или подготовить проект перепланировки помещений;
провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
заказать технический план на объект;
обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Через БТИ согласование перепланировки не проводится. Но до обращения в МЖИ нужно заказать копию технического плана. Это можно сделать в органе БТИ, где на здание оформлено инвентарное дело. После завершения работ нужно обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт.

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована. Отметим, что узаконить перепланировку в Москве намного сложнее, если она проводилась в нежилом помещении МКД. Для таких работ может потребоваться разрешение от общего собрания собственников дома.

Совет эксперта. Согласование проекта перепланировки нежилого помещения или узаконивание самовольно выполненных работ является достаточно запутанной процедурой, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документации. Для экономии времени и денег можно обратить в компанию “Смарт Вэй” – специализирующуюся организацию, выполняющую полный спектр работ и услуг по согласованию изменений объектов недвижимости. Какая перепланировка не требует согласований Вам подскажет только опытный специалист. Можно заказать проект перепланировки и переустройства нежилого помещения любой сложности, согласуем его во всех необходимых инстанциях, внесем актуальные сведения об объекте в ЕГРН.

Схема проведения работ указывается в проекте перепланировки, который нужно представить на согласование в МЖИ.

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции. Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до производства соответствующих работ , получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях. Перепланировка административного здания также является разновидностью перепланировки нежилых ОКС. Перепланировкой является объединение комнат и помещений в здании, снос или устройство стен.

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях по градостроительному кодексу не требует получения разрешения на строительства – работы выполняются на основании проектной документации. Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника. Но если Вы планируете перепрофилировать или преобразовать здание – сделать к примеру иным его назначение (из склада сделать гараж) то возможно Вам придется столкнуться с процессом реконструкции объекта.

Нормативного регулирования изменений помещений нежилых зданий в законодательстве РФ нет. Перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу, статьям – отсутствует.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме

Под перепланировкой жилого помещения понимают такое изменение объекта, в результате которого появились отличия от существовавшей ранее технической документации на объект. Также можно характеризовать переоборудование квартиры в многоквартирном доме. Все изменения в планировке содержит проект перепланировки помещений.

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме. Чтобы успешно пройти согласование, проект перепланировки помещений должна оформить организация из состава СРО.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения обычно включает предварительные обследования, помощь в прохождении согласований.

Цель перепланировки – изменить конфигурацию квартиры, повысить уровень комфорта и условий проживания, изменить дизайн помещений.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации;
проектирование вентиляции производится в строгом соответствии действующим нормам и правилам;
конструкции перекрытий и пола должны выдерживать проектируемые изменения помещения.

Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, к примеру – объединение помещения с МОПом, или присоединение его к помещению, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации. В случае, если при перепланировки помещения было затронуто общее имущество жильцов многоквартирного дома помимо всех перечисленных процедур потребуется согласие жильцов на проведение таких работ (даже двухквартирном доме). Разрешить перепланировку с использованием общего имущества жильцов многоквартирного дома можно только по результату установленного голосования.

К примеру, собственник помещения решил обустроить дополнительный вход в свое помещение из оконного проема. При этом ему потребовалось сделать ступени для входа в эту дверь на земле, прилегающей к зданию и являющейся собственностью всех жильцов и по сути присоединить его. В этом случае требуется организация получения согласия жильцов на возведение таких ступеней. Без такого документа проект не пройдет согласование в жилищной инспекции. Если земля принадлежит городу, такая процедура является уведомительной для ДГИ (в Москве) – Вы как минимум должны обратиться в этот орган для получения согласия на такое размещение. Заказать проект перепланировки нежилого помещения вы сможете в нашей компании.

Совет эксперта. Зачастую самым сложным вопросом при согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме становится именно получение согласия собственников жилья. Эта процедура не уведомительная, а уже является полноценной работой по проведению собрания и получению необходимых протоколов. Компания “Смарт Вэй” выполняет все работы по согласованию перепланировки и переустройства “под ключ”, включая организацию получения согласия собственников квартир. Результат работ гарантирован.

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости. Какая документация необходима для согласования перепланировки в конкретном случае подскажет опытный специалист. Заказать проект перепланировки нежилого помещения вы можете в ООО Смарт Вэй.

Совет эксперта. Если собственник квартиры не согласовал проект переустройства или отступил при выполнении работ от согласованного проекта, факт нарушения может выявляться уже после продажи жилья. В этом случае для нового владельца могут наступить неблагоприятные последствия – от необходимости возвращать переделку в первоначальное состояние до административной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, необходимо еще на стадии подготовки сделки сверять данные выписки из ЕГРН и технической документации с фактическим состоянием квартиры (например, путем визуального осмотра). В компании “Смарт Вэй” заказ выписки ЕГРН для клиентов – бесплатно.

В решении о согласовании перепланировки будет указан срок, за который собственник обязан закончить работы.

Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.

Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.

По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.

Самовольная перепланировка. Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы. Перепланировка помещений, в которых постоянно находятся люди, они используются в коммерческих целях, должна отвечать требованиям безопасности, установленным соответствующими регламентами. В ряде случаев можно узаконить перепланировку после завершения работ, но сделать это сложнее.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст. 24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа. Сколько он составляет и чем грозит:

на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанности вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство жилого помещения.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

Незаконная реконструкция нежилого помещения и ответственность за ее производство установлена п. 1 ст. КоАП РФ: для физлиц – от 2 т. до 5 т. , должностных лиц – от 20 т. до 50 т. , на юр. лиц – от 500 т. до 1 млн. и/или приостановление деятельности.

Штраф за самовольную перепланировку нежилого помещения может не назначаться. Есть определенные условия, при которых можно избежать штрафа. К примеру – подготовить планы БТИ без красных линий.

Узаконить реконструкцию нежилого здания, также как и согласовать реконструкцию нежилого помещения можно, но процесс скорее всего завершится судом. Заказать проект перепланировки нежилого помещения для узаконивания выполненных работ можно у нас. Стоимость согласования перепланировки помещения в таком случае рассчитывается индивидуально.

Документы на узаконивание перепланировку будет рассматривать комиссия Мосжилинспекции.

Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?

Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.

Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:

при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
при эксплуатации и обслуживании МКД;
на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.

Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.

Когда МосЖилИнспекция вправе проводить проверки и выносить предписания

Полномочия, которые предоставлены МосЖилИнспекции, указаны в Постановлении № 644. Специалисты инспекции могут проверять:

соответствие нормам перепланировки и переустройства в помещениях МКД;
надлежащее пользование жилыми и нежилыми помещениями, выявление фактов причинения ущерба конструкциям, имуществу и коммуникациям;
соблюдение норм пожарной безопасности, энергоэффективности и энергосбережения;
процедуры перевода жилых помещений в нежилые и обратно;
процесс признания домов аварийными, непригодными для проживания;
порядка предоставления коммунальных услуг в МКД;
деятельность управляющих компаний в сфере обслуживания МКД.

Это далеко не полный спектр направлений, по которым МосЖилИнспекция вправе проводить проверки и выносить предписания. Проверки включают истребование и изучение документации, проведение выездных мероприятий по месту расположения объекта.

Особое внимание при перепланировке и реконструкции уделяется безопасности работ на несущих конструкциях.

Виды предписаний МосЖилИнспекции

В зависимости от вида выявленного нарушения, может выноситься предписание:

о согласовании или узаконивании выполненных работ;
о приведении объекта в исходное состояние, если выполненные работы и изменения влекут порчу или разрушение, нарушают интересы других граждан и организаций;
об устранении отступлений от проектной документации при перепланировке или переустройстве;
об обеспечении безопасности к выполняемым работам на жилых и нежилых помещениях МКД.

Предписания могут выноситься и в отношении владельцев офисных, торговых, развлекательных и иных встроенных объектов в МКД, если они допускают нарушения жильцов.

Как устранить нарушения по предписаниям МосЖилИнспекции

В большинстве случаев предписания жилищной инспекции выносятся при неузаконенной перепланировке (переустройстве), отступлении от требований проекта. Предписание, как и иной процессуальный документ, можно обжаловать в административном или судебном порядке. Однако обычно это не приносит результата, если жилинспекция действовала законно при проведении проверок и оформлении документов. Поэтому собственнику или арендатору нужно устранить замечания и нарушения, указанные в предписании, согласовать или узаконить выполненные работы.

Обследования

Для согласования выполненных работ нужно провести фактическое обследование помещений, определить изменения в характеристиках и конфигурации. Обследование выполняют специалисты проектной организации по договору с собственником. Также на территории Москвы действует норма об оформлении технического заключения о состоянии несущих конструкций.

Техзаключение выдается экспертами после обследования несущих конструкций помещения (стен, перекрытий). В заключении должна подтверждаться безопасность выполненных работ, отсутствие угрозы для прочности и надежности здания. Также при расчете нагрузок может предусматриваться усиление конструкций, проемов, выполнение иных рекомендаций.

Проектирование

Даже если перепланировка или переустройство фактически выполнены, для их узаконивания по предписанию МосЖилИнспекции нужно заказать проект. Оформлением проектной документации могут заниматься организации, состоящие в СРО проектировщиков. В проекте будут заполнены следующие разделы:

пояснительная записка, в которой указываются исходные данные на объект, информация о собственнике;
разделы с описанием фактически выполненных работ, обоснованием их безопасности, мероприятиями по усилению конструкций;
раздел с нормами пожарной безопасности;
графические материалы с указанием исходного и фактического состояния помещений.

В проекте должны быть описаны все виды работ и изменений, которые проведены без предварительного согласования. Проект на перепланировку и переустройство в МКД обязательно передается для согласования в МосЖилИнспекцию.

Только в редких случаях проем в несущей стене можно сделать без дополнительных усилений.

Согласование и узаконивание

Чтобы узаконить перепланировку или переустройство по предписанию жилинспекции, нужно пройти следующие процедуры:

проект и техническое заключение передаются в МосЖилИнспекцию;
если документы подтверждают безопасность проведенных работ, оформляется акт приемочной комиссии;
с актом и проектом нужно обратиться к кадастровому инженеру, получить технический план на изменения в характеристиках помещений;
по техническому плану будет проведен кадастровый учет в Росреестре. после чего собственник получит выписку ЕГРН.

Также все изменения после работ должны быть отражены в техническом паспорте БТИ.

Если согласование в административном порядке через МосЖилИнспекцию завершилось отказом, можно оспорить это решение в суде. При узаконивании через суд также нужно представить проект и техническое заключение, подтвердить безопасность выполненных работ. На основании решения суда Росреестр проведет кадастровый учет, внесет изменения в ЕГРН и выдаст выписку из реестра.

Кто может проводить обследование перепланировок

Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.

МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:

специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.

Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.

Какое оборудование применяется при обследовании перепланировок

Комиссия после перепланировки обязательно изучает документы на жилое или нежилое помещение – выписки ЕГРН, технические паспорта БТИ, проектная документация, техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Непосредственное обследование в помещениях проходит с применением следующего оборудования:

стандартные и лазерные рулетки, уровни, керны, скарпели, зубила и иные инструменты для механических, визуальных обследований;
электродрели для сверления, ферроскопы, ультразвуковые, ультраакустические и другие электронные приборы для изучения трещин, внутреннего состояния конструкций;
нивелиры, прогибометры;
оборудования для определения повреждений электросети, измерения напряжения.

Точный перечень приборов и оборудования определяется после визуального осмотра помещений, указывается в актах и ведомостях. Также могут отбираться пробы и образцы материалов, чтобы направить их на лабораторные исследования.

Если нарушения выявят на начальной стадии перепланировки, могут вынести предписание о прекращении работ

Документы по итогам обследования перепланировок

В зависимости от оснований проведения и итогов обследований, будут составлены следующие документы:

решение о согласовании проекта перепланировки или об узаконивании выполненных работ;
акт приемочной комиссии;
предписание об устранении нарушений;
протокол об административном правонарушении.

Если нарушения в акте указала приемочная комиссия, перепланировка будет считаться неузаконенной. Даже если выявлены нарушения с вынесением предписания, если возможность устранить их. Для этого может потребоваться оформление проектной документации, проведение дополнительных работ, прохождение согласований. Обо всех вариантах устранения предписаний вы сможете узнать у наших специалистов.

Как выбрать компанию для обследований и проектирования по предписаниям МосЖилИнспекции

Проектную документацию на перепланировку или переустройство могут оформлять организации, состоящие в СРО. Проверить этот факт можно через реестры СРО. по документам проектной организации. Также обратите внимание на следующие критерии надежности проектировщика:

наличие в штате компании собственных специалистов, работу без обращения к посредникам;
наличие собственного оборудования для проведения обследований, обработки данных и оформлении проекта;
наличие примеров по ранее выполненным работам, связанным с устранением предписаний МосЖилИнспекции.

Так как при вынесении предписаний могут возникать основания для обращения в суд, желательно привлечение ко всем процедурам юристов. Компания Смарт Вэй входит в число лидеров на рынке проектных работ и услуг, обеспечит участие в согласованиях и узакониваниях всех необходимых специалистов.

Предписание МЖИ об устранении нарушений закона

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

заявление по установленной форме;
правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
проект переустройства или перепланировки;
техническое заключение о допустимости выполненных работ;
технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Александр С.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Подскажите, изменились ли правила согласования перепланировки с 2015 года? Мы тогда проходили согласование в МЖИ.

Поправки в федеральное и региональное законодательство вносятся ежегодно, в том числе и в отношении перепланировки. Вам придется заново оформлять проект, поэтому лучше уточнить алгоритм согласования при подписании договора.

Если нежилое помещение расположено на третьем этаже МКЖ, можно ли при перепланировке сделать отдельный выход?

Нет, в исключительных случаях отдельные выходы можно делать только на втором этаже, если под ним тоже расположено нежилое помещение.

Сколько по времени занимает рассмотрение документов в Мосжилинспекции? Через интернет можно подать документы?

Проект и другие документы на согласование можно подать через онлайн-сервис сайта mos. Срок согласования проекта не может превышать 45 дней.

Где узнать, какие работы точно запрещено делать в нежилом помещении МКД?

Основные ограничения и запреты указаны в Постановлении № 508-ПП. Но при оформлении проекта специалисты точно определят, что можно и нельзя делать в помещении.

Какие разделы проектной документации необходимо готовить?

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.

Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ, когда надо сделать итоговый вариант документа.

текстовая часть – включает в себя запись руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
пояснительная записка – описывает технические характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, перечень противопожарные и шумозащитных мероприятий;
графическая часть – планы и экспликации помещения до переустройства; планы и экспликация после работ по переустройству; схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении, планы объединения и присоединения помещений;
приложение – сведения о наличии допуска СРО, информационные данные и т.д.

Порядок перепланировки помещений, этапы проведения строительных работ прописываются в проектной документации. Перепланировка по проекту, оформленному в ООО Смарт Вэй, не вызовет проблем при согласованиях. На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству. Стоимость согласования перепланировки помещения уточняйте у наших экспертов по телефонам, указанным на сайте.

Краткая памятка о разрешенных и запрещенных работах при перепланировке в Москве.

В процессе согласования проектной документации помещений в многоквартирных домах (даже в двухквартирных) владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти. Разрешение на изменение генплана дома требуется всегда.

Перепланировка по проекту, согласованному МЖИ, является законной. Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте. Стоимость перепланировки нежилых помещений будет определена после предварительного изучения документов и сведений заказчика.

Образец технического заключения перепланировки и переустройства:

Образец проекта перепланировки и переустройства:

Проект перепланировки помещения

Образец технического плана, изготовленного кадастровым инженером для перепланировки;

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Технический план перепланировки

Согласование перепланировки нежилого помещения в ЕГРН

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры или нежилого помещения несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
изменение площади комнат в пределах квартиры;
перенос или обустройство перегородок;
иные виды работ.

Перепланировку можно проводить собственными силами или с помощью подрядчика. Главным условием является соблюдение проектной документации и наличие разрешения уполномоченных органов на перепланировку. Цена проекта перепланировки нежилого помещения будет определена после изучения технического задания.

Примерный перечень работ, которые можно и нельзя делать при перепланировке, указан на инфографике.

Этапы согласования выглядят следующим образом:

изготовление проектной документации через экспертную проектную организацию – в содержании проекта указываются виды предстоящих работ, требования к их безопасному проведению, варианты установки и перестройки перегородок и изменения конфигурации комнат, и т.д.;
оформляется техническое заключение – в этом документе экспертом-обследователем подтверждается безопасность несущих капитальных элементов здания (техническое заключение является обязательным условием для согласования работ в Москве, в других регионах аналогичные нормативные требования могут отсутствовать);
по итогам выполненных работ составляется комиссионный акт (для помещений многоквартирных домов) – этот документ подтверждает соблюдение условий проекта;
изменения в конфигурации, объединение или присоединение комнат объекта фиксируются кадастровым инженером, который выдает технический план – этот документ будет являться основанием для обращения в Росреестр, где изменения будут учтены в ЕГРН;
на основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится кадастровый учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.

Для согласования изменений в конфигурации объекта обращаться в БТИ не нужно – эти учреждения утратили свои полномочия с 2013 года. Однако при оформлении проекта и техплана, могут быть запрошены архивные сведения БТИ – технический паспорт здания и помещения, поэтажный план объекта, его экспликация и т. Цена проекта перепланировки нежилого помещения может включать запрос всех необходимых документов и сведений.

Совет эксперта. При согласовании перепланировки помещений в многоквартирных домах Мосжилинспекция запрашивает у заявителя технический паспорт, выданный не позднее 5 лет. При этом на официальном сайте Правительства Москвы указано, что документы технической инвентаризации (технический паспорт и экспликация) предоставлять необязательно – они будут запрошены в порядке межведомственного взаимодействия. Всему причиной Постановление Правительства Москвы №506-ПП от 17. 2017 года “О порядке организации технического учета в г. Москве, внесении изменений в правовые акты г. Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы”.

Чтобы компенсировать ухудшение несущей способности конструкций можно сделать усиления.

При перепланировке жилых объектов необходимо обращаться в муниципальные органы – Мосжилинспекцию или МВК СПб, перепланировать помещение в таком случае лучше после получения соответствующих согласований. Для согласования проектных документов на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании, образовании таких помещений, это не требуется, однако оформления технического плана является обязательным условием при любых вариантах проведения работ.

Содержание работ по изменению характеристик помещения или здания может существенно различаться. Если запланированные работы связаны с изменениями несущих капитальных конструкций или фасадов объекта, предстоит согласовать не перепланировку, а реконструкцию. В этом случае оформляется разрешение на строительство, а процедура подготовки документов будет существенно дольше. Указанное разрешение оформляется через надзорные органы. Надо ли это делать в Вашем случае можно выявить при обследовании объекта. Соответственно, цена проекта перепланировки нежилого помещения будет определена после анализа характера предстоящих работ.

В содержание проекта входят графические материалы – схемы, чертежи, планы.

Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:

выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
оформление договора на изготовление проектной документации;
выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.

При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.

Обращайтесь в компанию Смарт Вэй за коммерческим предложением и заказом услуг по согласованию изменений объектов недвижимости – это дает Вам преимущество получения нашей квалифицированной помощи. У нас одни из самых минимальных сроков и цен на рынке, а благодаря наработанному опыту мы можем работать без предоплаты – только по факту выполненных работ.

Строительные работы можно делать строго в соответствии с проектом. В противном случае вам откажут в выдаче акта приемки.

Регистрация в Росреестре – технический план для перепланировки

Изменение конфигурации объекта недвижимости проходит в рамках перепланировки – происходит обустройство или демонтаж оконных и дверных проемов, установка или перенос перегородок, объединение и присоединение комнат. После соблюдения все требований проектной документации и приемки выполненных работ, обновленные сведения должны быть учтены в ЕГРН. Для этого оформляется технический план, который является основанием для проведения кадастрового учета.

Документы кадастрового учета. Зачем нужен технический план?

Все сведения о недвижимости на территории РФ фиксируются в единой базе данных – ЕГРН. Ключевыми принципами ведения этого реестра являются актуальность и достоверность сведений о характеристиках каждого объекта. Любые изменения в параметрах, в том числе после перепланировки, должны быть своевременно отражены в реестре. С этой целью должен оформляться технический план квартиры, фиксирующий актуальное состояние объекта.

До введения системы кадастрового учета, характеристики объектов отражались в сведениях технического паспорта БТИ. С 2013 года порядок учета недвижимости изменился – учреждения БТИ утратили большинство своих функций. Соответственно, технический паспорт также утратил свое юридическое значение, вместо него используется техплан. Если не согласовать перепланировку помещения и не зафиксировать новые сведения в ЕГРН, самовольные действия собственника повлекут штрафные санкции и обязанность восстановить исходное состояние объекта. Это грозит большими финансовыми затратами.

Необходимость в оформлении техплана обусловлена следующими случаями перепланировок:

в квартире, расположенной в многоквартирном здании;
в нежилом помещении МКД (например, для перевода квартиры в разряд нежилого помещения);
при оформлении договора аренды коммерческих объектов и площадей;
перепланировка нежилого здания или помещений в нем;
в случае образования помещений в здании с перепланировкой.

Порядок согласования строительных работ в каждом из перечисленных случаев будет отличаться, однако обращения к кадастровым инженерам, которые занимаются кадастровыми работами по перепланировкам, для оформления техплана является обязательным требованием закона. На данном этапе перепланировки помощь окажут кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй.

Кадастровые работы – как оформляется техплан для перепланировки?

Согласование перепланировки квартиры в МКД включает себя следующие стадии:

оформление проектной документации через проектировщика;
проверка экспертом состояния несущих конструкций, по итогам которой выдается техническое заключение;
представление документации в уполномоченный государственный или муниципальный орган для согласования предстоящих работ, получение подтверждения проекта санитарным нормам;
проведение работ на объекте, после чего составляется комиссионный акт приемки в эксплуатацию;
составление технического плана жилого или нежилого помещения – для этого объект обследуется инженером;
кадастровый учет, по результатам которого вносятся новые сведения в государственный реестр.

Для проведения перепланировочных работ в пределах нежилого здания в большинстве регионов получать техническое заключение не обязательно, но для Москвы действуют положения Постановления Правительства Москвы №432, согласно которым такие изменения должны быть проверены уполномоченной проектной организацией и по ним выдается техническое заключение.

Для составления техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист имеет право фиксировать изменения характеристик недвижимости и дает Вам гарантии подготовки необходимых документов. Для проведения кадастровых работ составляет подрядный договор, а правообладателю объекта нужно представить следующие документы:

выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру или нежилое обособленное помещение – только правообладатель может заказывать и проводить любые работы на своем объекте;
структурно подготовленные проект и техническое заключение, на основании которых собственник проводил перепланировку;
акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие первоначальному проекту;
платежный документ, подтверждающий оплату услуг кадастрового инженера;
паспорт собственника или документы юридического лица.

На основании представленных документов, кадастровым инженером проводится фактическое обследование каждого помещения. Одновременно запрашиваются кадастровые сведения из ЕГРН, а при необходимости и документация из архива БТИ – технический паспорт и экспликация квартиры и здания, поэтажный план дома и т. Узаконить помещение без документов, внести его измененную планировку в ЕГРН возможно – предоставьте это опытным специалистам.

Совет эксперта. Всегда удобно, когда работы можно заказать в одном месте и больше никуда не обращаться. Фирмы, предлагающие такие услуги встречаются крайне редко. Компания “Смарт Вэй” понимает, как важно обеспечить эксклюзивный сервис своим клиентам. Если Вы заказываете согласование перепланировки нежилого помещения нежилого здания (или многоквартирного дома) в компании “Смарт Вэй”, все сопровождающие действия мы берем на себя: заказ исходных документов, получение подтверждения соответствия санитарным нормам, выполнение обследования объекта и изготовление проектной документации, подготовку технического плана и регистрацию его в Росреестре. Эксперты проконсультируют и предоставят подробную информацию о ходе работ. Вам достаточно просто подписать соответствующий договор подряда.

Региональные власти утверждают перечни работ, которые можно и нельзя делать при перепланировке. Для столицы эти правила утверждены Постановлением № 508-ПП.

В содержание техплана входит текстовой и графический блок. В них инженер описывает фактическое состояние объекта на момент обследования, изменения в характеристиках. В графическом блоке все изменения квартиры отражаются на чертежах и схемах, а в состав техплана включается поэтажный план дома с указанием фактической конфигурации помещений. Технический план потребуется и при узаконивании перепланировки в Москве.

В техплан включается заключение кадастрового инженера – в этом документе указывается несоответствие фактического состояния объекта сведениям ЕГРН, акта приема в эксплуатацию, проектной документации. В этом случае последующий кадастровый учет будет невозможен – собственнику предстоит надлежащим образом узаконить перепланировку помещения или исправить реестровые ошибки.

После выдачи техплана, его нужно представить в Росреестр или МФЦ. Администрация или иной орган власти сейчас участия в согласовании не принимает. Все изменения параметров объекта будут внесены в кадастр, а заявителю будет выдан обновленный правоустанавливающий документ – выписка ЕГРН. Стоимость перепланировки нежилых помещений с прохождением кадастрового учета вы можете уточнить на консультации у наших юристов. На основании договора на согласование перепланировки помощь окажут самые опытные эксперты нашей компании.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если обособленное помещение или здания планируется использовать для лицензируемых видов деятельности, перепланировку также нужно узаконить – без этого лицензию законным способом не получить. Также в 2013 году, когда БТИ передавали сведения об объектах в техпаспортах с “красными линиями” – несогласованной перепланировкой. Также и администрация, как раньше, не согласует перепланировки в нежилых зданиях и помещениях. Теперь, если в таком здании потребуется зарегистрировать изменения, аренду его части, Росреестр потребует предоставить документы о согласовании и узаконении перепланировки. И пока это не произойдет, регистрация любых изменений объекта не возможна – незаконная перепланировка помещений препятствует полноценному распоряжению объектом.

При узаконивании перепланировки в Москве нужно учитывать следующие нюансы:

выполненные работы не должны нарушать целостность несущих конструкций дома, в противном случае эксперт не выдаст положительное техническое заключение – этим документов подтверждается отсутствие угрозы несущим конструкциям;
если перепланировка по проекту проводилась до введения системы кадастрового учета, на схеме технического паспорта БТИ могут значиться красные линии – устранить их можно путем оформления техплана и внесения сведений в государственный кадастр, несогласованная перепланировка здания может стать препятствием сделок с помещениями в нем;
если муниципальные инстанции откажут в согласовании перепланировки, узаконивать ее придется через суд – в этом случае техплан будет являться доказательством по делу, а кадастровые инженеры могут выступать экспертом в судебном процессе.

При узаконивании через суд, кадастровые сведения ЕГРН на объект будут обновлены на основании решения. Документом, который будет подтверждать законность выполненных работ и внесение изменений в госреестр, будет являться выписка ЕГРН. После ее получение согласование перепланировок в Москве считается завершенным.

Красные линии на плане БТИ означают несогласованную перепланировку в помещении.