rosim.ru – Официальный сайт Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Добрый день! Вопрос в следующем. Арендуем помещение на протяжении 5 лет. Со своей стороны соблюдаем все условия договора, исправно платим, содержим помещение в хорошем состоянии.
Арендатор решил поднять аренду с 650р. за метр, до 850р., т.е. на 31%. С одной стороны он ни разу не повышал арендную ставку за все эти годы, с другой, мы не можем преодолеть такой скачёк, но и съехать тоже не можем, т.к. это влечёт увольнение персонала и прочие издержки.
Аргументирует тем, что нашёл клиента, который готов заехать на 10 лет и платить по 850р.
А вот что в договоре:
3.4. Размер фиксированной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателями в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не выше процента инфляции за текущий год (ставка инфляции определяется ежегодным Постановлением Госкомстата РФ и/или берётся с официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ www.gks.ru). Информация об изменении арендной платы доводится до Арендатора за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемого момента вступления в силу изменений арендной платы.
3.5. Изменение размера арендной платы оформляется подписанием дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае несогласия Арендатора действие настоящего договора прекращается с даты установления Арендодателями новых ставок арендной платы.
4. Изменение, расторжение, прекращение Договора
4.1. Изменение условий договора, его досрочное расторжение и прекращение действия допускается по соглашению сторон.
4.2. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
4.3. Арендодатели вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора письменно не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения в случаях:
• Использования Арендатором Объекта в целом или частично не в соответствии с Договором аренды.
• Наличия задолженности по арендной плате.
• Умышленного ухудшения Арендатором состояния Объекта.
• Отказа Арендатора возместить ущерб, причиненный по его вине.
• несогласия Арендатора с изменением ставки арендной платы в соответствии с п.3.4. Договора.
• иных, установленных действующим законодательством, случаях.
согласно пункта 3.4 увеличение аренды должно составлять не больше чем процент инфляции за текущий год, а он за 2018 год составил 4.3%.
Арендодатель говорит, что поскольку не поднимал ставку 5 лет, то имеет право сейчас поднять на сумму инфляций за все 5 лет. Мотивирует положительной судебной практикой по таким делам.
Собственно весь вопрос состоит в том, имеет право арендодатель поднять аренду на сумму процентов инфляции за последние 5 лет, или не имеет, и самое большее что он может сделать, это поднять на 4.3%?
Государство, участвуя в гражданском обороте, устанавливает как для частных лиц, так и в каком- то смысле для самого себя правила, по которым оно действует в этом обороте. Однако, эти правила, или же их реализация уполномоченными органами, далеко не всегда отвечают интересам частных субъектов
В данной заметке речь пойдет о ситуациях, когда г.Москва выступает арендодателем по отношению к субъектам, которые ранее относились к малому (среднему) бизнесу (субъект МСП), но утратили этот статус.
Будучи субъектом МСП, лицо вправе претендовать на льготную ставку арендной платы. Когда же это лицо этот статус теряет, город устанавливает новую ставку, которая по идее должна рассчитываться из рыночной цены, для чего производится соответствующая процедура оценки. После того, как она будет установлена в договоре аренды, дальнейшее увеличение происходит периодично на основании указанного в законодательстве повышающего коэффициента (см. п.2.4 Постановления Правительства Москвы № 800 – ПП от 25.12.2012, п.3.2. Постановления Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП).
Соответственно, в договоре, как правило, устанавливается право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату в связи с изданием соответствующих актов публичных органов.
На первый взгляд, описанная конструкция позволяет обеспечить установление в соглашении между публичным собственником и частным лицом справедливой (читай – соответствующей рынку) платы за аренду.
Но что происходит на практике?
Публичное образование нередко производит рыночную оценку принадлежащего ему имущества с определенной периодичностью в отношении сразу многих объектов. А изменение ставки арендной платы происходит, как было указано выше, только тогда, когда арендатор теряет статус субъекта МСП. И между этими двумя точками может пройти достаточно много времени.
В результате на деле встречаются такие ситуации: имущество оценено в 2014 году, а арендатор перестает быть субъектом МСП в 2015 году. Что делает ДГИ г.Москвы? Применяет к величине ставки, определенной оценщиком на 2014 год, повышающий коэффициент (!) и направляет арендатору уведомление о об увеличении арендной платы с 2015 года.
Но надо учитывать, что в 2014 году в связи с рядом событий (Крым/санкции/падение рубля/иное) стоимость недвижимости, в т.ч. и аренда, резко взлетает, однако ненадолго, ситуация с ценой стабилизируется и уже в следующем году в силу опять же многих причин в среднем по рынку цена снижается. Соответственно, в 2015 году оценка просто неактуальна, она завышена. Неслучайно в ст.12 ФЗ Об оценочной деятельности указывается, что рыночная цена, определенная в отчете об оценке, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Естественно, коммерсанты идут в суд оспаривать увеличение арендной платы в связи с нарушением процедуры и даже приносят свой отчет об оценке, ходатайствуют о проведении экспертизы.
Но некоторые суды приходят к следующим выводам: ставка арендной платы, устанавливаемая на основании заключения независимого оценщика в соответствии п.2.4 Постановления Правительства Москвы № 800 – ПП от 25.12.2012 носит рекомендательный характер, поэтому ставка в договоре аренды может быть выше или ниже определенной оценщиком величины. (см. например дела А40 – 155917/2016, А40-70023/16, А40-159561/2016).
То есть по сути, по мнению судов, оценка может производиться не обязательно на тот же период, на который устанавливается новая арендная плата; она может быть рассчитана оценщиком на любой иной период, в том числе на предыдущий год.
На мой взгляд, такой вывод создает отличные возможности для произвола при установлении арендной платы, особенно с учетом особенностей экономической ситуации в стране (который и происходит). Зачем тогда вообще проводить оценку, если она необязательна? А как же экономическая обоснованность арендной платы? Стабильность гражданского оборота, наконец? А что делать, если ранее проведенная оценка была неправильной? Кстати, ВАС РФ указывал, что арендодатель, который увеличивает арендную плату непропорционально средним рыночным ставкам, признается злоупотребляющим правом (п.22 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Таким образом, с одной стороны, публичное образование самостоятельно устанавливает в актах правила определения ставки арендной платы, с другой – оно не обязано их соблюдать. Насколько это справедливо?
Отметим, что среди решений судов встречаются примеры положительного разрешения данной ситуации (напр. дело А40-159561/2016), но о единообразии судебной практики в этом важном для оборота вопросе (ведь подобные московским правила установления ставки в договоре аренды есть во многих регионах) пока говорить нельзя.
Предыстория на самом деле проста. В начале 2000-х Учреждения при Минобороны предоставляли в долгосрочную (на 49 лет) аренду помещения, находящиеся у них на балансе. Главной характерной особенностью заключаемых договоров было условие об «автоматической индексации» размера арендной платы.
Дословно соответствующий пункт договора звучит следующим образом:
Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора и в других, случаях, предусмотренных законодательными актами РФ.
При проведении оценки арендуемого Арендатором объекта аренды в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» размер арендной платы Арендодателем может быть пересмотрен. При этом расчет арендной платы производится исходя из величины годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости объекта, переданного в аренду.
Какого либо-механизма повышения размера арендной платы либо же определения «централизованного изменения цен и тарифов», договор не предусматривал.
В течение долгих лет Арендодатель предпринимал тщетные попытки увеличить размер арендной платы со ссылкой на указанный пункт договора.
Арендодатель действовал следующим образом: сначала проводилась оценка рыночной стоимости права аренды соответствующего объекта недвижимости за год. После чего на основании подготовленного отчета об оценке Арендатору направлялось уведомление об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке. Когда арендатор отказывался от увеличения, продолжал платить по старым ставкам, арендодатель обращался в суд с иском о взыскании задолженности и упирал на то, что ему самостоятельное право увеличивать размер арендной платы предоставлено описанным выше пунктом договора.
Казалось бы позиция однозначна, данный пункт договора не позволяет арендодателю по собственному усмотрению изменять арендную плату , поскольку указанное условие договора вступило бы в противоречие с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ и статьей 452 ГК РФ, носящими императивный характер.
Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении № 7121/11 от 15 ноября указал:
Пункт 4.4 договора аренды от 18.04.2005 не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный на его основе расчет арендной платы, приложенный управлением к уведомлению, не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон.
Из изложенного следует, что фактически арендная плата была изменена арендодателем в одностороннем порядке, тогда как законом и договором было предусмотрено иное.
Судебная практика была крайне единодушна по данному вопросу.
Определение 4 Арбитражного апелляционного суда по Делу № А19-25806/2019 от 16.04.2020 г.:
Соглашения об изменении размера арендной платы в связи с инфляционным ростом стороны не заключали. Следовательно, направленное истцом в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы не может служить основанием для перерасчета стоимости договорной цены в связи с заявленным обстоятельством в порядке статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Увеличение арендной платы в связи с изменением уровня инфляции со ссылкой на положения пункта 4.4 договора, является вольным толкованием условий договора арендодателем и ведет к дисбалансу правоотношений.
Аналогичная позиция выражалась и при рассмотрении других дел: Решение Арбитражного суда Иркутской области от 24.12.2013 г. по делу № А19-4132/2013; Решение от 10 декабря 2019 г. по делу № А12-26708/2019 Арбитражного суда Волгоградской области (АС Волгоградской области); Постановление от 18 марта 2019 г. по делу № А12-2497/2018 Арбитражного суда Поволжского округа (ФАС ПО); Постановление от 11 июля 2014 г. по делу № А68-11106/2013 Арбитражного суда Центрального округа (ФАС ЦО).
В общем и целом, мотивировка недопустимости такого увеличения арендной платы подробна и понятна. Такой пункт договора не только вступает в противоречие со ст. 614 и 452 ГК РФ, но и не предусматривает конкретного механизма индексации размера арендной платы.
Арбитражный суд Иркутской области по делу № А19-4132/2013 в решении от 24.12.2013 г. также указал:
Уведомление об изменении арендной платы в соответствии с договором, как неотъемлемая часть, подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 433, 453, 651 ГК РФ, информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 в отсутствие государственной регистрации односторонне уведомление об изменении арендной платы следует считать незаключенным.
Однако 09 марта 2022 года Арбитражный суд Иркутской области, рассмотрев дело А19-26217/2021 по иску все того же ФГКУ Сибирское территориальное управление имущественных отношений Минобороны РФ (которое обращалось с исками по вышеуказанным делам), взыскал с арендатора сумму задолженности, образовавшейся в результате одностороннего увеличения арендной платы.
При этом, суд первой инстанции допустил крайне странную формулировку (стр. 6-7 решения):
Указанное свидетельствует о том, что ответчик, заключив договор аренды помещений сроком действия на 49 лет, содержащий условие о возможном увеличении цены аренды, игнорирует условия о повышении размера арендной платы, желая платить 7 на протяжении длительного времени арендную плату, установленную в 2007 году, только с учетом уровня инфляции.
Суд буквально говорит о том, что несправедлива ситуация, при которой арендатор продолжает все 49 лет платить изначально предусмотренный в договоре размер арендной платы.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Арендодатель, заключив договор в данной редакции, согласился на все условия в том числе на размер арендной платы.
Может быть, сложившаяся ситуация и несправедлива, но это не повод игнорировать положения о недопустимости изменения условий договора в одностороннем порядке применительно к данному спору.
К моему большому удивлению суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения. И если Арбитражный суд Иркутской области и 4-ый арбитражный апелляционный суд уклонились от прямой квалификации пункта договора «об увеличении арендной платы в случае централизованного изменения цен», то Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа дал все-таки более развернутую оценку:
Ссылка общества на приведенную судебную практику несостоятельна, поскольку в рамках названных дел предметом рассмотрения были иные обстоятельства, отличные от обстоятельств, установленных в рамках настоящего спора.
На мой взгляд такая позиция крайне непоследовательна и оттого вредна. Одно дело, когда суды неправильно применяют, толкуют нормы права, а другое дело, когда при аналогичных спорах, суды принимают диаметрально противоположные по своему содержанию решения.
Данное решение суда безусловно ударит по стабильности сложившихся правоотношений. Очень удобно использовать формулировку о том, что «в России не прецедентное право, и каждое дело разрешается сугубо индивидуально», однако по существу стоит вопрос применения норм материального права, возможности одностороннего увеличения размера арендной платы и дифференцированного толкования абсолютно идентичных редакций договора.
По мнению одного из экспертов «АГ», решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. Другой эксперт отметил, что Верховный Суд вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике.
10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.
В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды. Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.
По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.
В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.
Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя
В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням. В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб., так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.
Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно. Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений. Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п. 11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.
ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций
Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство. В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.
«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г. публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов. При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.
Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы. Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.
«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п. 11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.
Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.
С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Значение для практики
Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований. «Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей. Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора. Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.
По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений. «Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия. Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».
По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.
Как добиться уменьшения размера арендных платежей?
И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?
1 апреля вступил в силу новый закон1, которым предусмотрены меры поддержки бизнеса, пострадавшего от распространения коронавирусной инфекции. Предприниматели получили право на уменьшение арендных платежей.
(В каком случае можно рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей, как ее получить и что делать тем, кто на арендные каникулы рассчитывать не может, – читайте в статье «Арендные отношения в условиях пандемии».)
Как получить скидку?
Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом. В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать. Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.
Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.
Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер. Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.
Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.
Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации. Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации. Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.
Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.
Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Нужно ли заключать дополнительное соглашение после уведомления?
Заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений. В пункте договора предусмотрено что:
Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы Арендодатель обязан известить Арендатора в письменной форме не менее чем за 30 дней до предстоящего изменения.
Арендатор был уведомлен.
Так же в договоре есть такой пункт:
Изменение условий настоящего договора, внесение дополнений в договор осуществляется с согласия сторон, если иной порядок изменения и дополнения не предусмотрен настоящим договором или законодательством.
1) Нужно ли заключать дополнительное соглашение на изменение арендной ставки после уведомления Арендатора? Или в данном случае уведомление Арендатора и есть тот самый “иной порядок изменения и дополнения договора” ?
2) Почему не нужно заключать дополнительное соглашение и достаточно только уведомления?
3) Какой судебной практикой подтверждается? ( желательно практика Республики Башкортостан и вышестоящих инстанций ).
18 января 2017, 05:11, Имиль, г. Уфа
1) Такое дополнительное соглашению заключать не нужно, так как пункт об изменении арендной платы в уведомительном порядке предусмотрен вашим договором.
2) Ваши права защищает свобода договорных отношений. Этот пункт не противоречит 614 статье ГК РФ:
ст. 614 ч. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204Положение договора аренды, в соответствии с которым при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе арендодатель производит перерасчет платы за пользование арендованным имуществом и направляет его арендатору, а изменение суммы арендной платы считается внесенным с момента получения перерасчета арендатором, не противоречит п. 1 ст. 452 ГК РФ. Исполнение арендодателем условий такого договора представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)Если по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, и такие дополнения и изменения не оформляются дополнительными соглашениями и арендодатель уведомляет арендатора о новом размере арендной платы, то необходимость заключать дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы и регистрировать его отсутствует.
Если будут ещё вопросы — задавайте.
18 января 2017, 05:18
Адвокат, г. Москва
1) Нужно ли заключать дополнительное соглашение на изменение арендной ставки после уведомления Арендатора? Или в данном случае уведомление Арендатора и есть тот самый «иной порядок изменения и дополнения договора»?Имиль
Не обязательно, достаточно просто уведомления без подписания доп. соглашения.
2) Почему не нужно заключать дополнительное соглашение и достаточно только уведомления?Имиль
Потому что соглашение подразумевает согласие двух сторон, а изменение условий происходит в одностороннем порядке арендодателем, при одностороннем изменении достаточно просто уведомления.
3) Какой судебной практикой подтверждается? ( желательно практика Республики Башкортостан и вышестоящих инстанций ).Имиль
Практику Вам привели, хотя тут все и так указано в законе и договоре.
А что насчет этого пункта договора? Изменение условий настоящего договора, внесение дополнений в договор осуществляется с согласия сторон, если иной порядок изменения и дополнения не предусмотрен настоящим договором или законодательством.Имиль
Здесь нет никакого противоречия:
Как раз предусмотрено иное, поэтому пункты друг другу не противоречат. просто первый пункт общий, а второй частный по отношению к первому.
18 января 2017, 05:27
Смысл в том, если Заказчик что-то недоговорил, не уточнил какие-то детали по ТЗ, то Исполнитель имеет право в одностороннем порядке самостоятельно принять решение
Как правильно написать в договоре такое условие:
В рамках выполнения технического задания (ТЗ) Исполнитель вправе в одностороннем порядке принимать решение по его реализации, если Заказчиком не были озвучены пожелания.
Т.е. смысл в том, если Заказчик что-то недоговорил, не уточнил какие-то детали по ТЗ, то Исполнитель имеет право в одностороннем порядке самостоятельно принять решение.
10 марта, 15:11, вопрос №3632177, Наталья, г. Москва
Продавал все как физ лицо Нужно ли мне подавать декларации?
Декларация о продаже апартаментов.
В 2021 году я купил 3 апартамента в Санкт-Петербурге в стройке. 2 от официальных застройщиков с дду, 1 как доля в нежилом помещение и договор об их обязанностях построить там аппартамент и сделать размежевание
В 2022 году решил все продать. И продал все три объекта. Объекты рыночно в цене особо не изменились, так что продал по той же цене(один объект с занижением, но небольшим)
1 объект был уже готов и введен в эксплантацию. 1 продал как переуступку в дду. и 1 как долю в доме, т.к. тоже еще строился. В коммерческой деятельность ничего еще не было использовано. продавал все как физ лицо
Нужно ли мне подавать декларации? Если нужно, никакие налоги в итоге я не должен же платить, т.к. продал не дороже чем купил? И если должен, можете скинуть ссылки на понятные инструкции, как их заполнять и куда подавать
10 марта, 09:06, вопрос №3631746, Сергей Морозов, г. Санкт-Петербург
Могу ли я выписать его без суда в одностороннем порядке?
Здравствуйте. Я собственница квартиры в г. Мариуполь (купля-продажа). Ещё до войны прописала родственника в свою квартиру, где он проживал, пока меня не было в городе несколько лет. Сейчас после реставрации квартир государством, он хочет опять вселится в квартиру. Я по своим причинам его вселять не хочу, и не хочу отдавать ему ключи. На что он отвечает, что там прописан и выписать я могу его только по суду. Хотя этажом выше находится квартира его мамы (3 раздельные комнаты по коридору, где он и был прописан до этого все время).
Могу ли я выписать его без суда в одностороннем порядке?
09 марта, 15:27, вопрос №3630955, Анастасия, Мариуполь
Перезвонив приставу она сначала не отвечала несколько раз, после ответила и когда я ей сказал назвать номер документы и тд, она замешкалась, начала предлагать перезанять у родных, друзей и тд
Позвонил якобы пристав, представилась и сказала ,что получила мои документы и на завтра готовится выезд для описи моего имущества ,так же предложила связаться с теми у кого теперь мой долг для урегулирования заявления. Позвонив туда,мне предложили погасить задолженность частями и только тогда отзовут документы. Перезвонив приставу она сначала не отвечала несколько раз,после ответила и когда я ей сказал назвать номер документы и тд ,она замешкалась ,начала предлагать перезанять у родных ,друзей и тд . После я уточнил во сколько их завтра ждать отвел был таков “с 13 00 до 15 00” и отключилась
09 марта, 14:23, вопрос №3630864, Роман Романович Булахин, г. Москва
Какие аргументы можно использовать в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку?
1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).
2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств. Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).
3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.
4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.
5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.
6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.
7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.
8. Если для арендодателя предусмотрены меры поддержки, то напомните ему об этом. Например, в Москве собственники зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения ими ставки арендной платы для своих арендаторов освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период2.
Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.
Что делать, если арендодатель не соглашается снизить арендную плату?
Если арендодатель сразу не согласился – не отчаивайтесь, предложите ему провести переговоры, чтобы совместно прийти к выгодному для обеих сторон решению.
Перед переговорами тщательно проанализируйте ваш договор аренды. Многие думают, что хорошо знают свой договор. Но срок аренды и размер арендной платы – это далеко не все условия, которые важно учитывать.
Проверьте, есть ли в договоре следующие условия:
- санкции, которые может применить арендодатель в связи с просрочкой внесения арендной платы;
- обеспечительный платеж;
- право на одностороннее внесудебное расторжение договора по требованию каждой из сторон;
- обусловлено ли право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор уплатой вам компенсации;
- застрахована ли ваша ответственность за неисполнение договора;
- право на одностороннее изменение договора (например, изменение размера арендной платы в случае существенного изменения обстоятельств).
Перед встречей проанализируйте рынок: оцените предложения по аналогичным объектам и их объем, ставки арендной платы. Наглядные примеры распечатайте и принесите на переговоры. Это позволит вам не быть голословными.
Сейчас для всех наступили тяжелые времена. Если в вашем здании есть другие арендаторы, можно объединиться с ними для участия в переговорах.
Постарайтесь понять, почему арендодатель отказывается предоставить скидку. Возможно, он сам является арендатором и столкнулся с теми же проблемами, что и вы. В такой ситуации разумно объединить усилия для совместного решения этих проблем.
На какой срок может быть снижена арендная плата?
На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Право арендодателя на увеличение арендной платы
На основании какой нормы закона арендодатель имеет право не чаще чем раз в год на увеличение арендной платы.
04 июля 2021, 15:29, Вадим Файнберг, г. Москва
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Давидович Никита Витальевич
04 июля 2021, 15:36
Юрист, г. Тамбов
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Речь идёт о твердом размере арендной платы либо порядоке ее исчисления.
04 июля 2021, 15:39
Подскажите, пожалуйста, как подать заявление на сохранение прожиточного минимума приставу, если отчисления из заработной платы происходят через бухгалтерию работодателя
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как подать заявление на сохранение прожиточного минимума приставу, если отчисления из заработной платы происходят через бухгалтерию работодателя. Банковской карты нет, остаток заработной платы получаю по ведомости.
23 марта, 13:37, вопрос №3648432, Ольга, г. Москва
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, муж сирота, ему 26 лет, взял арендное жильё от государства, так как ему
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, муж сирота, ему 26 лет, взял арендное жильё от государства, так как ему сказали что он может перевести в социальное, а сейчас когда он поехал переводить, ему сказали что не положено.
Но и с очереди они его сняли.
Законо ли это?
И можно что нибудь сделать?
22 марта, 14:33, вопрос №3647161, Яна, г. Москва
Обязан ли в этом случае арендатор вносить обеспечительный платёж?
Добрый день! Сторонами подписан договор аренды. Согласно его условиям, в трезневеый срок арендатор обязан внести депозит, но арендодатель по факту не освободил помещение, в нем стоит мебель. Обязан ли в этом случае арендатор вносить обеспечительный платёж ?
22 марта, 06:58, вопрос №3646465, Алина, г. Москва
Как быть, если с арендодателем договориться не удалось?
В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.
Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.
Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.
На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.
Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.
С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.
Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.
1Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
2Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».
На сколько можно уменьшить размер арендной платы?
Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.
Кто может требовать уменьшения размера арендной платы?
Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.
Как еще можно минимизировать затраты на аренду?
- Откажитесь от части площадей. Если планировка арендуемого имущества и вид вашей деятельности позволяют, попросите арендодателя снизить арендную плату в связи с освобождением части арендуемой площади.
- Предложите арендодателю использовать депозит. Например, вы можете оплачивать половину арендной платы, а вторую половину арендодатель покроет за счет депозита.
- Зафиксируйте курс валюты, к которой привязан размер арендной платы. Например, если ее размер привязан к курсу доллара, то попросите его зафиксировать на комфортной для вас отметке, скажем, 60 руб. за 1 долл.
- Предложите свои услуги в счет уменьшения арендной платы. Например, юридическая фирма может бесплатно консультировать арендодателя. Если у вас заведение общественного питания, предложите арендодателю обеды для его сотрудников на выгодных условиях.