rosim.ru – Официальный сайт Приложение N 9к приказу Федерального агентстважелезнодорожного транспортаот 22 июля 2010 г. N 299
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Открыть документ
Получить бесплатный доступ
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Информация об изменениях
Статья 51 дополнена частью 1.1 с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:
1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;
2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).
Статья 51 дополнена частью 1.2 с 25 декабря 2018 г. – Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ
1.2. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:
1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения такого обязательства;
2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с пунктом 1 настоящей части;
3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);
4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части;
5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в пункте 3 настоящей части, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части.
2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.
3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.
4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.
5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.
6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.
7. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке – копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия, иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Пошаговая инструкция (подготовлено экспертами компании “Гарант”)
Как зарегистрировать договор аренды недвижимости:пошаговая инструкция
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за исключением:
– договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года либо продленного после окончания первоначального срока аренды (не превышающего один год) на срок менее одного года;
– договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, либо возобновленного на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ;
– договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года;
– договора аренды транспортного средства, являющегося недвижимым имуществом
(п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, ст. 633, 643 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, пп. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Дополнительное соглашение, изменяющее условия зарегистрированного договора аренды, также должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 164 ГК РФ, подробнее об этом см. в Энциклопедии решений).
Договор аренды недвижимого имущества может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме. О случаях, в которых договор подлежит нотариальному удостоверению, смотрите Энциклопедию решений.
Также рекомендуем ознакомиться с Памятками:
Посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества регистрируется аренда как обременение (ч. 1 ст. 51, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее – Закон о госрегистрации), см. также п. 114 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, далее – Порядок).
Рассмотрим, какие основные шаги нужно совершить, чтобы зарегистрировать договор аренды недвижимости.
Шаг 1: Подготовка документов для государственной регистрации договора аренды
Для государственной регистрации договора аренды представляются следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации), заполненное в соответствии с требованиями Росреестра. Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, заявление представляется в единственном экземпляре-подлиннике (ч. 6 ст. 21 Закона о госрегистрации). Если документы представляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления, подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке (п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Если в аренду передается часть объекта недвижимости, подается заявление об осуществлении одновременно государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации).
2. Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).
Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, договор аренды представляется в экземпляре-подлиннике (ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации).
Если документы планируется предоставить в орган регистрации прав посредством почтового отправления:
– договор аренды должен быть удостоверен нотариально; исключения составляют случаи, когда документы в орган регистрации прав предоставляются нотариусом, засвидетельствовавшим подлинность подписей заявителей (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации);
– доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку (если договор подписан представителем), должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя-физического лица либо представителя заявителя (если документы представляются посредством личного обращения) (ч. 8 ст. 18 Закона о госрегистрации).
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель) (п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).
По общему правилу доверенность представителя должна быть удостоверена нотариально (см. ч. 4 ст. 15, ч. 8, 12, 10 ст. 18 Закона о госрегистрации). Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает учредительные документы юридического лица в порядке межведомственного взаимодействия, однако заявитель вправе представить их (в том числе в виде удостоверенных копий) по собственной инициативе (ч. 9 ст. 18 Закона о госрегистрации).
5. Если документы предоставляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления – копия документа, удостоверяющего личность физического лица-стороны сделки, его представителя (если заявителем является представитель), физического лица-представителя юридического лица (если стороной сделки является юридическое лицо) (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).
6. Иные документы, предусмотренные законом (п. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).
– Если передаваемое в аренду недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему, необходимо согласие органа опеки и попечительства на сделку (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
– Если передаваемое в аренду недвижимое имущество является предметом ипотеки, и в соответствии с законом или договором необходимо получение согласия залогодержателя на заключение договора аренды, необходимо предоставление этого согласия (п. 3 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона о госрегистрации. В частности:
– Документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав; должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (аренда), в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, иметь надлежащие подписи сторон.
– Тексты документов, представляемых в орган регистрации прав на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью
– Требования к электронным документам и электронным образам документов, представляемых для государственной регистрации, установлены ч. 7-10 ст. 21 Закона о госрегистрации. Если законом предусмотрено, что документы должны быть представлены в подлиннике, они могут быть представлены в форме электронных документов, но не электронных образов документов. В остальных случаях допускается их представление и в виде электронных документов, и в виде электронных образов документов. Электронные документы, электронные образы документов, комплект документов, представляемый для государственной регистрации, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью.
Шаг 2: Оплата государственной пошлины
Государственная пошлина уплачивается лицом, обращающимся за государственной регистрацией договора аренды (подп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав установлены ст. 333.33 НК РФ и по общему правилу составляют для физических лиц 2 000 рублей, для организаций – 22 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если документы подаются гражданином с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, государственная пошлина уплачивается к коэффициентом 0,7; то есть со скидкой 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
по договору недвижимости не влияет на размер государственной пошлины (см. письмо Минфина России от 01.02.2018 N 03-05-06-03/5569).
При обращении за государственной регистрацией государственная пошлина уплачивается ими в равных долях. В случае, если среди них есть лица, имеющие право на льготы по уплате государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству таких лиц, а оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицами, не освобожденными от уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 29.08.2016 N 03-05-06-03/50260).
Государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды составляет для физических лиц 350 рублей, для организаций – 1 000 рублей (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представлять вместе с заявлением о государственной регистрации прав документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, не требуется. Заявитель вправе представить его по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона о госрегистрации). В случае, если он этого не сделал, и информация об уплате государственной пошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, поданное заявление будет возвращено органом регистрации прав без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона о госрегистрации).
Шаг 3: Подача документов на государственную регистрацию перехода права
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества могут обратиться:
– одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (при этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым заключен договор аренды, не вправе, а обязан обратиться за государственной регистрацией);
– одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам);
– нотариус или его работник, если договор аренды удостоверен нотариально, и стороны не возражают
(ч. 1 ст. 51, п. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации, абзац пятый части первой ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (далее – Основы законодательства о нотариате)).
Заявление о государственной регистрации договора аренды и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав:
1. В форме документов на бумажном носителе посредством:
– личного обращения в Федеральную кадастровую палату;
– личного обращения в МФЦ;
– личного обращения при выездном приеме, который осуществляется Федеральной кадастровой палатой;
– почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
– обращения к нотариусу, через которого заявители могут направить документы в орган регистрации прав (п. 1 ч. 1, ч. 1.5 ст. 18, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации).
Лично обратиться в Федеральную кадастровую палату или МФЦ можно независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 2 ст. 18 Закона о госрегистрации). Направить документы посредством почтового отправления можно в подразделение согласно перечню, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 3 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Заявление и прилагаемые документы переводятся органом регистрации прав в форму электронных образов документов. Документы на бумажном носителе с отметкой об их переводе в форму электронных образов документов передаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами (ч. 13 ст. 18 Закона о госрегистрации).
2. В электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети “Интернет”, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1, ч. 11 ст. 18 Закона о госрегистрации), через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства о нотариате (ч. 1.5 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Шаг 4: Получение необходимых уведомлений
О приеме заявления заявитель уведомляется с указанием перечня документов, даты и времени их представления (ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации, приказ Росреестра от 31.07.2020 N П/0266). Срок уведомления зависит от формы обращения в орган регистрации прав. При личном обращении непосредственно при приеме документов выдается расписка (п. 1 ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации). При личном обращении в МФЦ, при выездном приеме, а также при обращении посредством почтового отправления или отправления в электронной форме (в том числе, посредством использования личного кабинета) заявителю направляется уведомление в течение рабочего дня, следующего за днем приема заявления и документов:
– посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;
– по адресу электронной почты, указанному в заявлении, либо содержащемуся в ЕГРН;
– почтовым отправлением по указанному в заявлении почтовому адресу (если заявление представлено в орган регистрации прав посредством почтового отправления и в нем отсутствует адрес электронной почты)
(п. 2 ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации, п. 2 Приложения N 1 к приказу Росреестра от 31.07.2020 N П/0266).
О ходе государственной регистрации заявитель уведомляется в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137. В частности, заявитель получает сообщения о:
– поступлении информации об оплате государственной пошлины и приеме заявления и прилагаемых к нему документов в обработку;
– возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения;
– приостановлении государственной регистрации прав;
– отказе в осуществлении государственной регистрации прав;
– прекращении государственной регистрации прав;
– проведении государственной регистрации прав и возможности получения документов после ее проведения.
– в виде текстовых сообщений на указанный в заявлении адрес электронной почты;
– либо, если адрес электронной почты в заявлении не указан, в виде СМС-сообщений на номер мобильного телефона, указанный в заявлении.
Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, уведомляет правообладателя об этом заявлении в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137 (ч. 20 ст. 18 Закона о госрегистрации).
Такое уведомление направляется посредством:
– единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта органа регистрации прав с использованием личного кабинета;
– направления по указанным в ЕГРН и в заявлении адресам электронной почты правообладателя, если в заявлении указан адрес электронной почты правообладателя;
– направления текстового сообщения на мобильный номер правообладателя, сведения о котором содержатся в ЕГРН и в заявлении, если в нем указан мобильный номер правообладателя.
Сроки осуществления государственной регистрации договора аренды установлены ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации и составляют:
– если заявление и документы поданы через МФЦ – 9 рабочих дней;
– если заявление и документы представлены в орган регистрации прав – 7 рабочих дней;
– если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы поданы через МФЦ – 5 рабочих дней;
– если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы представлены в орган регистрации прав – 3 рабочих дня;
– если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы поданы в электронной форме – 1 рабочий день.
Если в аренду сдается часть объекта недвижимости, и предоставляется заявление об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации, то сроки составляют:
– если заявление и документы поданы через МФЦ – 12 рабочих дней;
– если заявление и документы представлены в орган регистрации прав – 10 рабочих дней.
Основания о государственной регистрации без рассмотрения и государственной регистрации установлены ст. 25 и ст. 26 Закона о госрегистрации. Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, принимается решение об отказе в осуществлении государственной регистрации (ст. 27 Закона о госрегистрации).
Шаг 5: Получение документов о государственной регистрации договора аренды
Государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинных экземплярах договора аренды. Если договор аренды представлен в орган регистрации прав в форме электронного документа, специальная регистрационная надпись подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа регистрации прав прав (ч. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации, п. 117 Порядка).
Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственной регистрации прав могут выдаваться через МФЦ при наличии в заявлении указания об этом (ч. 13 ст. 29 Закона о госрегистрации). Документы на бумажном носителе, если об этом указано в заявлении, могут быть доставлены по общему правилу за плату посредством курьерской доставки, осуществляемой Федеральной кадастровой палатой или МФЦ (ч. 19, 20 ст. 29, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации, см. также приказ Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337).
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.