rosim.ru – Официальный сайт Михаил Васильевич Чеканин,
юрист
Вопрос: Организация приняла участие в открытом аукционе на право проектирования и строительства многофункционального общественного центра.
Для участия в аукционе организация представила все необходимые документы и 09.08.2018 перечислила на текущий (расчетный) банковский счет организатора аукциона сумму задатка в размере 121000 тыс. бел. руб.
Победителем аукциона стала другая организация. Однако на данный момент денежные средства, перечисленные в качестве аванса, не возвращены организации, которая проиграла аукцион.
Подлежит ли возврату задаток, перечисленный на расчетный счет организатора аукциона, в случае проигрыша организации, и каков порядок его возврата?
Ответ: В случае, если победителем аукциона становится другая организация, задаток подлежит возврату.
Задатком является денежная сумма, которая выдается одной стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения . При прекращении обязательства, обеспеченного задатком, он должен быть возвращен . Участнику, не выигравшему торги, задаток должен быть возвращен в течение пяти рабочих дней со дня проведения аукциона . Аналогичное требование закреплено в п. 26 Положения N 462. В указанной ситуации задаток необходимо было вернуть не позднее 15.08.2018.
Однако организатор не выполнил обязательств по возврату суммы задатка.
Отметим, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства . Если оно предусматривает или позволяет определить день его исполнения, то подлежит исполнению в этот день .
В случае неправомерного удержания денежных средств или уклонения от их возврата взыскиваются проценты за их пользование .
Поскольку сроки возврата задатка истекли 15.08.2018, то с 16.08.2018 у организатора аукциона возникла просрочка в исполнении обязательства по его возврату.
Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законодательством для начисления процентов не установлен более короткий срок .
Порядок урегулирования спора, связанного с возвратом задатка, предполагает соблюдение претензионного порядка.
Лицо, чьи права или законные интересы нарушены (в нашем случае — организация), с целью непосредственного урегулирования спора с нарушителем этих прав (организатором торгов) обязано предъявить ему претензию (письменное предложение о добровольном урегулировании спора), если иное не установлено законодательными актами или договором .
Организатор торгов в месячный срок со дня получения претензии, если иной срок не установлен законодательством или договором, письменно уведомляет организацию о результатах ее рассмотрения.
Следует отметить, что оставление претензии без удовлетворения, в том числе неполучение ответа на претензию в установленный срок, дает право организации обратиться с иском в суд.
Администрация Ямбирского сельского поселения Рязанской области организовала открытый аукцион на право заключения договоров аренды земли. Поступило две заявки: от Александра Чернышова и от Виктора Меркушкина. Оба оплатили задаток, но за Меркушкина это сделал другой человек. Поэтому до конкурса допустили только Чернышова, с которым, как с единственным участником, и заключили договор.
В этом сюжетеЭкономколлегия защитила бизнес от переоценки тендера13 ноября, 14:29
Меркушкин не согласился и оспорил результаты конкурса в Управлении ФАС по Рязанской области. Там согласились с тем, что Меркушкина до конкурса нужно было допустить. Аукцион был аннулирован, что не понравилось уже Чернышову — он в судебном порядке оспорил действия антимонопольного органа.
Суды указали, что положения аукционной документации прямо не предусматривали возможность исполнения обязательства о внесении задатка третьим лицом. При этом возложение непосредственно на участников аукциона обязанности по внесению задатка направлено на определение платежеспособности претендента и серьезности его намерений относительно приобретения прав на земельные участки.
В своей жалобе в Верховный суд антимонопольщики указали, что платежное поручение об оплате задатка за Меркушкина было подано в составе его заявки. Реквизиты участника были указаны в описи приложений к заявке, а сам задаток поступил на расчетный счет в срок, установленный организатором торгов. Таким образом, организатор торгов обладал возможностями идентифицировать поступившие платежи и однозначно установить, кем из участников и по каким лотам внесен задаток, уверены в УФАС.
Также антимонопольщики сослались на положения ст. 313 ГК, согласно которым исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. «Применительно к рассматриваемому спору обязательство по уплате задатка может быть исполнено третьим лицом, если прямо не установлен запрет на уплату задатка организатором торгов», — полагают в УФАС.
Экономколлегия проверила доводы жалобы и согласилась: внесение задатка третьим лицом не может служить основанием для отказа в допуске лица к участию в торгах. А отсутствие непосредственно у участника торгов денег, необходимых для уплаты задатка, на момент проведения торгов не может служить основанием для вывода о его недобросовестности, поскольку не означает, что он не сможет вносить арендную плату в дальнейшем исходя из получаемых им доходов и с учетом стоимости иного принадлежащего такому участнику имущества. «Напротив, внесение задатка непосредственно участником торгов не исключает риска того, что в дальнейшем этот участник, ставший победителем торгов, не утратит возможность исполнять свои обязательства, тем более, в ситуации, когда срок аренды земли является значительным, составляя 49 лет, как это предусмотрено аукционной документацией в рассматриваемом деле», — подчеркнули судьи (дело № А54-263/2019).
12 мая 2017 года АСГМ решением по делу № А40-113146/2015 признал банкротом Татьяну Ростовцеву и ввел в отношении нее процедуру реализации имущества. Финансовым управляющим должницы стал Дмитрий Гниденко. Летом 2019 года тот разместил на сайте ЕФРСБ и сайте торговой площадки «Сбербанк — АСТ» объявление о проведении открытых торгов по продаже имущества женщины: коттеджа общей площадью 388 кв. м и участка 1200 кв. м в Московской области. В сообщении было указано, что этот актив принадлежит должнице на праве собственности и является предметом залога ПАО «Сбербанк».
Единственную заявку на участие в торгах подал индивидуальный предприниматель Ефрем Осипов. По данным Casebook, он занимается арендой и управлением недвижимостью. В своей заявке Осипов предложил заплатить за дом и участок 10,7 млн руб. В июле 2019 года предприниматель перечислил управляющему задаток в размере 4,2 млн руб., после чего стороны заключили договор купли-продажи имущества.
Но уже 2 августа 2019 года Осипов направил в адрес управляющего уведомление об отказе от договора, в котором попросил вернуть деньги. Бизнесмен заказал расширенную выписку из ЕГРН. Из нее он выяснил, что имущество находится под арестом, который еще в 2012 году наложил Ленинский районный суд города Махачкалы в рамках уголовного дела.
Осипов посчитал, что финансовый управляющий намеренно не предоставил сведения об аресте, так как этой информации не было в объявлении об открытии торгов и в договоре. Такое нарушение является основанием для расторжения договора и возврата задатка, уверен покупатель.
Весной 2020 года Осипов обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к Ростовцевой о взыскании неосновательного обогащения в размере 4,2 млн руб. Но АСГМ отказал покупателю в удовлетворении его требований. Суд решил, что предприниматель не проявил должной осмотрительности при заключении договора, так как он мог узнать об аресте самостоятельно еще до подачи заявления на участие в торгах. Первая инстанция также установила, что ответчик направлял покупателю выписку из ЕГРН по почте, а также устно уведомил истца об аресте. Учитывая это обстоятельство, отказ Осипова от договора нельзя считать добросовестным, посчитал АСГМ.
Позицию первой инстанции поддержали апелляция и кассация. После чего Осипов решил обжаловать эти судебные акты в Верховном суде.
Недостоверная информация
В своей кассационной жалобе заявитель указал, что в соответствии с положениями ст. 110 закона «О банкротстве» финансовый управляющий должен предоставить полную и достоверную информацию об имуществе. Поэтому ответчик был обязан указать сведения об аресте в объявлении о торгах, уверен истец. По мнению Осипова, у него не было оснований не доверять информации, которую предоставил управляющий. Он полагал, что продавец разместил исчерпывающие сведения о предмете торгов.
Практика ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток
Истец также пояснил, что он не получал письмо с выпиской от управляющего. По словам заявителя, переход права собственности на недвижимость не зарегистрировали в ЕГРН из-за ареста, а после отказа от договора управляющий снова выставил товар на торги. Заявитель считает, что управляющий не мог не знать, что арест будет являться препятствием при регистрации перехода права собственности на имущество, так как он является профессионалом в сфере арбитражного управления.
Кроме того, Осипов уверен, что задаток подлежит возврату на основании ст. 381 ГК, ст. 448 ГК и ст. 110 закона «О банкротстве». В них указано, что деньги остаются у продавца, только если договор не заключили по вине покупателя. Но в таком случае в отказе от договора виновен продавец, так как он не предоставил полную и достоверную информацию о товаре, считает заявитель.
Эту жалобу ВС выделил и передал на рассмотрение, которое состоялось 24 февраля 2022 года.
Ответственность продавца
Первым на заседании выступал представитель заявителя Борис Лящевский. Он рассказал, что после отказа от договора управляющий продал имущество другому покупателю и на дату заключения нового соглашения арест также не был снят.
— Подскажите, пожалуйста, вы не получили выписку из ЕГРН, которую вам отправил управляющий? — уточнила председательствующая судья Ирина Грачева.
— Все верно, мы ее не получали. Мы узнали об аресте только после того, как заказали выписку сами, — пояснил Лящевский.
Ему оппонировал представитель ответчика Александр Новичков. По его словам, покупатель пытается ввести суд в заблуждение, так как информацию об арестах в любое время можно было проверить на сайте ЕГРН. Представитель также рассказал, что новый покупатель успешно снял все аресты с недвижимости и никаких препятствий для регистрации права собственности уже нет.
— Почему вы не уведомили покупателя об аресте? — спросила судья Грачева.
— Мы направили покупателю выписку. Если истец уклоняется от получения корреспонденции, то почему продавец должен нести за это ответственность, — ответил Новичков.
На это председательствующая отметила, что управляющий должен был предоставить информацию об аресте еще в объявлении о торгах, а не после проведения аукциона. Кроме того, арбитражному управляющему наверняка было известно, что Росреестр не регистрирует переход права собственности при наличии ареста, указала судья Грачева.
— Вы возлагаете всю ответственность на покупателя. Покупатель должен был самостоятельно проверить выписку из реестра. Сам снять аресты. А за что тогда получает вознаграждение финансовый управляющий? — поинтересовалась председательствующая.
— Мы не говорим, что аресты снимаются в один день. Но у второго покупателя же получилось их снять и переход права собственности на объекты уже зарегистрирован, — пояснил Новичков.
— А почему вы тогда отказываетесь вернуть деньги?
— Потому что возврат задатка не предусмотрен законом и договором.
— Где сейчас находятся деньги?
— Средства не распределены. Насколько мне известно, задаток зарезервирован.
В конце заседания слово взяла представитель Ефрема Осипова Татьяна Медушевская. Она обратила внимание суда на выписку, которую ответчик направлял в адрес истца. По словам представителя, в ней не указано, какие именно аресты наложены на имущество. Узнать, что некоторые аресты наложены в рамках уголовного дела, истец мог только из той выписки, которую он получил самостоятельно, пояснила Медушевская.
Заслушав доводы сторон, ВС отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в АС Москвы (дело № А40-51969/2020).
Для организации торгов по продаже имущества должника, находящегося в процедуре банкротства, арбитражный управляющий открывает специальный банковский счет, на который перечисляются только задатки для участия в торгах. Задатки:
- носят обеспечительный характер;
- имеют особый правовой режим;
- не включаются в конкурсную массу должника;
- подлежат возврату в течение 5 дней после окончания торгов.
Но случается так, что недобросовестные арбитражные управляющие указывают неправильные реквизиты счета, что усложняет или делает невозможным возврат задатка.
ООО «Мариинскинвестпром» перечислило задаток для участия в торгах по продаже имущества несостоятельного ООО «Югорскремстройгаз». Но победителем признали другую компанию. ООО «Мариинскинвестпром» обратилось к конкурсному управляющему с заявлением о возврате задатка. В ответ конкурсный управляющий сообщил, что денежные средства внесены не на специальный («задатковый») счет, а на основной счет должника, поэтому их можно вернуть в порядке ст. 134 закона «О банкротстве», в составе пятой очереди текущих платежей. Иными словами, ООО «Мариинскинвестпром» не смогло бы вернуть деньги: после поступления на основной счет должника с картотекой задаток был списан на погашение текущей задолженности предшествующих очередей, а колоссальный размер реестра текущих платежей должника не давал повода надеяться на возврат задатка.
После обращения «Мариинскинвестпрома» в
Профайл компании
первым делом надо было выбрать надлежащий способ защиты. Оспаривать торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, было нецелесообразно, ведь у заявителя не было статуса участника торгов, а судебная практика по тождественным спорам неутешительная (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.09.2014 № Ф01-4639/2014 по делу № А11-1550/2013, от 04.08.2011 по делу № А79-8036/2009; Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 17.07.2014 по делу № А19-11959/2013, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2017 № Ф04-7352/2014 по делу № А03-8747/2013).
Оспорить не торги, а бездействие управляющего
Мы обратились с жалобой на бездействие конкурсного управляющего по невозврату задатка и с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим о порядке возврата задатка в деле о банкротстве ООО «Югорскремстройгаз» (№ А75-10550/2015). В аналогичной ситуации оказались еще четыре лица, перечислившие задатки на основной счет должника. Поэтому заявления о взыскании убытков и жалоб объединили в одно производство, в качестве соответчика привлекли организатора торгов. При рассмотрении обособленного спора конкурсный управляющий заявил, что требования не подлежат удовлетворению, так как задатки перечислены по реквизитам основного счета по вине заявителей. Управляющий напомнил, что во всех публикациях указаны правильные реквизиты специального счета для перечисления задатка, и сообщил, что у должника нет фактической возможности вернуть деньги.
В этом сюжетеВС не стал отменять торги, проведенные не по специальным правилам24 ноября, 19:09ВС отказал в оплате услуг организатора банкротных торгов24 мая, 17:24ВС оставил управляющего без процентов8 октября, 10:24
Действительно, в проекте договора о задатке и в части сообщений о торгах указаны правильные реквизиты специального счета для перечисления задатка, но в поздней по дате публикации (которой ООО «Мариинскинвестпром» и руководствовалось при перечислении задатка) в описании отдельных лотов есть ошибочное указание реквизитов основного счета. Этот документ с неправильными реквизитами был размещен на электронной торговой площадке, подписан ЭЦП организатора торгов, что однозначно указывает: именно он виноват, что заявители перечислили задатки не туда.
Более того, помимо пяти заявителей по обособленному спору, два потенциальных участника этих же торгов аналогично ошибочно перечислили задатки на основной расчетный счет. Эти деньги конкурсный управляющий вернул. При этом он не смог внятно обосновать такой избирательный подход. Такое поведение указывает, что вернуть задатки возможно, а конкурсный управляющий злоупотребляет правом.
В ходе длительного рассмотрения обособленного спора (1,5 года) конкурсное производство было завершено, должник ООО «Югорскремстройгаз» ликвидирован. В результате заявителям оставалось лишь требовать взыскания убытков в размере перечисленных задатков с недобросовестных конкурсного управляющего и организатора торгов.
Детально проанализировав все выписки о движении денежных средств по счетам должника и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что такое поведение конкурсного управляющего и организатора торгов состоит в прямой причинно-следственной связи с убытками «Мариинскинвестпрома» и других заявителей. Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 27.08.2021 по делу № А75-10550/2015 бездействие конкурсного управляющего по удержанию задатков и действия организатора торгов признаны незаконными, суд взыскал с ответчиков убытки в размере перечисленных задатков. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Сейчас начала формироваться положительная судебная практика, что «ошибочное перечисление участником торгов суммы задатка не на специальный счет должника, а на основной счет не освобождает конкурсного управляющего от необходимости действовать добросовестно и разумно и соблюдать правила возврата задатков» (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.07.2021 № Ф01-3235/2021 по делу № А28-3232/2018, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2021 № Ф07-8141/2021 по делу № А56-5579/2016). Но это еще не значит, что задаток для участия в торгах можно перечислять на любой счет должника. Чтобы избежать длительных судебных разбирательств, рекомендуем внимательно проверять реквизиты счетов для перечисления задатков во всех сообщениях о проведении торгов. А если обнаружились противоречия, надо письменно обращаться за разъяснениями к арбитражным управляющим и организаторам торгов.
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов
Задаток и аванс – это предварительные платежи по соглашению. Хотя их нередко путают, к ним применяются разные правила. К примеру, задаток становится «штрафом», если договор не подписан по вине одной из сторон. Нужно ли его возвращать, если ни одна из сторон не предложила заключить сделку, решал Верховный суд в одном из недавних дел. Юристы прокомментировали его определение и дали советы, как выбрать вид платежа и правильно его оформить.
Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.
В этом сюжетеПлан “Б”: кто получит задаток за непроданную квартиру9 августа, 15:31
Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой. Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17. С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.
Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?
Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»). Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).
Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер
Недвижимость, земля, строительство
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Ритейл, FMCG, общественное питание
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры – high market)
Профайл компании
Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ
. По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.
Аванс или задаток – что выбрать
Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из
Антимонопольное право (включая споры)
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры – mid market)
Интеллектуальная собственность (Регистрация)
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Ритейл, FMCG, общественное питание
Трудовое и миграционное право (включая споры)
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
Семейное и наследственное право
Банкротство (споры mid market)
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
Недвижимость, земля, строительство
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
Профайл компании
. Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.
Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.
Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.
В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом. В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из
Антимонопольное право (включая споры)
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры – mid market)
Интеллектуальная собственность (Регистрация)
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Ритейл, FMCG, общественное питание
Трудовое и миграционное право (включая споры)
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
Семейное и наследственное право
Банкротство (споры mid market)
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
Недвижимость, земля, строительство
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
Профайл компании
. «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.
Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат. Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.
* – имена и фамилии изменены редакцией.