Как заключить договор госимущества без торгов?

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Допуск участников

Участники конкурсов или аукционов должны соответствовать требованиям, установленным законодательством к таким участникам.

Признание торгов несостоявшимися

Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.

Различают признания торгов несостоявшимся по причине:

а) подачи единственной заявки на участие;

б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.

В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.

Порядок рассмотрения заявок на участие в торгах

Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.

Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 20 дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе.

Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсной, аукционной комиссией принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе и о признании заявителя участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Порядок подачи заявок на участие в торгах

Заявка на участие в конкурсе подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.

Перечень документов,  которые прилагаются к заявке, определяется Правилам проведения конкурсов или аукционов и данный перечень является исчерпывающим. Не допускается требовать от заявителя предоставление оригиналов документов.

Заявки могут направляться в бумажном виде, а также электронно. Все поступившие заявки регистрируются организатором конкурса или специализированной организацией. По требованию заявителя организатор конкурса или специализированная организация выдают расписку в получении конверта с такой заявкой с указанием даты и времени его получения.

Проведение торгов

Правилами проведения конкурсов или аукционов применяются к имуществу, которое не передано в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Правилами проведения конкурсов или аукционов определяется перечень имущества, в отношении которого торги проводятся только в форме конкурса Правилами проведения конкурсов или аукционов отдельно выделены правила проведения конкурсов и аукционов.

Укрупненно этапы проведения торгов можно подразделить на несколько этапов:

1. Создание комиссии. Организатор конкурса или аукциона до размещения извещения о проведении конкурса или аукциона принимает решение о создании комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии.

3. Размещение конкурсной документации и требования к участникам торгов, а также определение требований к подаче заявок. Заявителем может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности. Заявитель не допускается конкурсной или аукционной комиссией к участию в конкурсе или аукционе в случаях:

• непредставления документов, определенных конкурсной документацией;
• несоответствия требованиям, предъявленным к участникам торгов;
• невнесения задатка;
• несоответствия заявки на участие в конкурсе или аукционе требованиям конкурсной документации;
• наличия решения о ликвидации или наличие решения арбитражного суда о признании банкротом и об открытии конкурсного производства;
• наличие решения о приостановлении деятельности заявителя.

Конкурсная документация разрабатывается организатором конкурса или специализированной организацией и утверждается организатором конкурса. Не допускается включение в конкурсную документацию требований к участнику конкурса (в том числе, требований к квалификации участника конкурса, включая наличие у участника конкурса опыта работы), а также требований к его деловой репутации, требований наличия у участника конкурса производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Пункт 18 Правил проведения конкурсов или аукционов установлено, что участники конкурсов или аукционов должны соответствовать требованиям, установленным законодательством к таким участникам. При установлении требований к участникам конкурсов или аукционов необходимо руководствоваться общими требованиями законодательства, в том числе:

1) отсутствие в отношении участника процедуры ликвидации и/или отсутствие решения арбитражного суда о признании участника банкротом и об открытии конкурсного производства;

2) отсутствие применения в отношении участника конкурса или аукциона административного наказания в виде приостановления деятельности.

При этом организатор конкурса или аукциона не вправе устанавливать иные требования к участникам конкурсов или аукционов (п. 19 Правил проведения конкурсов или аукционов). Данное правило направлено на обеспечение равного доступа всех участников к торгам.

Кроме того, не допускается включение в документацию по торгам требований к деловой репутации участника, требований наличия у участника производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Конкурсная документация размещается на официальном сайте торгов не позднее чем за 30 дней до дня окончания приемка заявок одновременно с размещением извещения о проведении конкурса. Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте торгов без взимания платы.

После размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса организатор конкурса на основании заявления любого заинтересованного лица, организатор в течение 2 дней обязан представить конкурсную документацию в бумажном виде. Такая документация предоставляется за плату и должна соответствовать документации, размещенной на сайте.

Продление действия договора аренды госимущества

По истечении срока договора аренды госимущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок в следующих случаях:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем 1 период платежа, установленный договором аренды.

В настоящий момент законодательно разрешена неопределенность существовавшая ранее. Основной целью Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (даее – «Закон № 572-ФЗ») является устранение неопределенности в толковании положений Закона № 135-ФЗ в части возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов до 2 июля 2008 года. Неопределенность ранее действующей формулировки в данной части позволяла трактовать положение закона таким образом, что продление договора аренды возможно было только по тем договорам, которые были заключены на торгах.

Согласно внесенным изменениям, вступившим в законную силу с 8 января 2019 г., часть 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции изложена таким образом, что делает оговорку о возможности продления и тех договоров аренды, которые были заключены без торгов, при соблюдении поименованных в статье условий.

Таким образом, в соответствии с Законом  № 572-ФЗ, внесшим изменения в положения части 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, продление договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов возможно как по договорам, заключенным на торгах, так и по договорам, заключенным без них.

При этом, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в отношении арендаторов, добросовестно исполняющих обязанности по договору аренды.

В этом случае договор аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Анализируя вышеизложенное, стоит констатировать, что заключение договоров в порядке ст. 17.1 Закона о конкуренции строго регламентировано не только нормами закона, но и многочисленными нормативными актами, которые детально прописывают каждый этап заключения договора.

С одной стороны, такая детальная регламентация представляет собой подробный план к действию, отвечая на вопросы что, когда и как подать для участия в торгах, с другой стороны – таит опасности, связанные с формальным прочтением норм права, и связанными с этим отказами в допуске участника и иные неблагоприятные последствия.

С учетом достаточно частых изменений в процедуру заключения договоров в порядке ст. 17.1. Закона о конкуренции необходимо тщательно отслеживать актуальность редакции при участии в торгах.

2 февраля 2022 г.

Предоставление субъектам МСП в аренду государственного (муниципального) имущества

Как субъектам малого и среднего предпринимательства арендовать государственную недвижимость?

Государственное имущество предоставляется только по результатам проведения торгов (аукциона), за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Торги проводятся на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов: https://torgi.gov.ru/new/public.

Предоставление государственного имущества Нижегородской области субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) и самозанятым гражданам в аренду осуществляется посредством проведения специализированных аукционов для данных категорий арендаторов.

Участниками специализированного аукциона могут являться только субъекты МСП, внесенные в Единый реестр субъектов МСП Налоговой службой Российской Федерации и физические лица, применяющие специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (далее – самозанятые), или организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Проверить являетесь ли Вы субъектом МСП можно на официальном сайте налоговой, перейдя по ссылке: https://ofd.nalog.ru/.

Порядок предоставления имущества

1. Выбор объекта аренды

Перечень объектов, возможных к предоставлению в аренду субъектам МСП и самозанятым гражданам, размещен на официальном сайте министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – министерство) https://gosim-no.ru/pages/perechen-imushchestva-gosudarstvennoy-sobstvennosti
.

Подробнее ознакомиться с имуществом, указанным в Перечне, можно:

–  обратившись в министерство по тел. 8 (831) 435-65-22 для визуального осмотра;

–  запросив техническую документацию (при наличии);

–  запросив фотоматериалы (при наличии).

2.  Инициирование процедуры предоставления в аренду

В случае заинтересованности в каком-либо объекте из Перечня заявитель обращается в министерство с заявлением о предоставлении его в аренду (в произвольной форме) с указанием адреса объекта, а также цели его использования.

Поступление заявления от субъекта МСП либо самозанятого гражданина в министерство является юридическим фактом начала процедуры подготовки проведения специализированного аукциона.

На основании заявления министерство проводит следующие мероприятия:

– проведение рыночной оценки стоимости объекта аренды;

– подготовка распоряжения о проведении торгов, разработка аукционной документации;

– опубликование на официальном сайте РФ в сети Интернет для размещения информации о проведении конкурсов или аукционов (www.torgi.gov.ru) и на официальном сайте министерства (www.gosim-no.ru) информации о проведении специализированного аукциона, аукционной документации и других необходимых для проведения торгов документов.

3. Подача заявки на участие в торгах

Шаг 1. Получить электронную подпись для торгов. Электронную подпись можно получить в аккредитованном удостоверяющем центре.

Шаг 2. Аккредитоваться на электронной площадке: https://www.torgi.gov.ru

Шаг 3. Собрать пакет необходимых документов и отправить в аукционную комиссию.

1 вариант. Заполнить электронную форму заявки на участие в аукционе. Форма заявки размещена в открытом доступе для неограниченного круга лиц на электронной торговой площадке. К заявке необходимо приложить также в электронном виде, требуемые документы. Прилагаемые к заявке документы должны быть отсканированы.

2 вариант. Предоставить заявку на бумажном носителе заявителем лично или его представителем (по доверенности) по адресу: г.Н.Новгород, Кремль, корп.14, тел. 8 (831) 435-65-22.

Если предприниматель (или самозанятый) окажется единственным участником аукциона, договор заключается с ним. Если будут другие участники, договор будет заключен с тем, кто предложит максимальную цену. Договор с победителем заключат не ранее, чем через 10 дней и не позднее 20 дней после подведения итогов аукциона.

Заявки на участие в аукционе, представленные после окончания установленного срока приема заявок, не рассматриваются и в тот же день возвращаются соответствующим заявителям.

Заявитель вправе подать только одну заявку в отношении каждого предмета аукциона (лота).

Шаг 4. Получить уведомление о приеме заявки. Заявки рассматриваются аукционной комиссией в срок не более 10 дней. В случае соответствия заявки установленным требованиям, заявитель допускается к участию в аукционе.

4. Участие в торгах

Претенденты приобретают статус участников специализированного аукциона с момента оформления Организатором аукциона Протокола признания претендентов участниками аукциона.

Претендентам, признанным участниками специализированного аукциона, вручается соответствующее уведомление.

В аукционе участвуют только заявители, признанные участниками аукциона.

Аукцион проводится Организатором торгов в указанном в аукционной документации месте и в указанное время в присутствии участников аукциона либо их представителей (при наличии более одной заявки на лот).

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора.

В случае подачи одной заявки на лот аукцион признается несостоявшимся, о чем участник аукциона извещается в письменном виде. Заключение договора с единственным участником торгов (аукциона) является обязательным для Организатора торгов.

5. Заключение договора аренды

По итогам проведения специализированного аукциона с победителем/единственным участником аукциона заключается договор аренды.

Срок заключения договора не должен превышать двадцати дней, при этом не допускается заключение договора ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.

Договоры аренды с целью оказания имущественной поддержки субъектам МСП заключаются на срок не менее 5-ти лет с учетом применения корректирующего коэффициента 0,6 к начальному размеру арендной платы (постановление Правительства Нижегородской области от 03.07.2012 № 399).

Ответы на часто задаваемые вопросы

Могу ли я осуществить осмотр предлагаемого имущества, запросить о нем дополнительную информацию?

Вы можете оставить запрос через форму обратной связи на сайте министерства https://gosim-no.ru/pages/feedback, указав, какой объект недвижимости из перечня объектов, предоставляемых субъектам МСП и самозанятым гражданам Вы бы хотели посмотреть.

Также в аукционной документации указаны контактные данные, по которым Вы можете связаться с организатором торгов и запросить необходимую информацию.

Срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечень для предоставления в аренду субъектам МСП, должен составлять не менее пяти лет.

Любой участник аукциона после размещения протокола аукциона вправе направить организатору аукциона в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, запрос о разъяснении результатов аукциона.

Какие документы необходимы для подачи заявки на участие в торгах?

Для подачи заявки на участие в торгах от заявителя требуется следующий пакет документов.

· Для индивидуального предпринимателя:

– заявка на участие в специализированном аукционе на право заключения договора аренды государственного имущества;

– копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе и (или) копия уведомления о постановке на учет в налоговом органе, подтверждающего постановку на учет в налоговом органе физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (заверенная подписью индивидуального предпринимателя);

– выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, выданная не более чем за 6 месяцев до даты подачи заявки, или заверенная копия такой выписки (при наличии);

– копия паспорта заявителя;

– надлежащим образом оформленная доверенность на имя представителя в случае подачи заявки представителем заявителя с копией паспорта представителя;

– подписанная заявителем опись представляемых документов в 2 экземплярах.

· Для юридического лица:

– копия свидетельства о постановке на налоговый учет (заверенная подписью руководителя и печатью (при наличии печати) предприятия (организации));

– копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями, если таковые имелись, заверенные подписью руководителя и печатью (при наличии печати) предприятия (организации);

– выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выданная не более чем за 6 месяцев до даты подачи заявки, или заверенная копия такой выписки (при наличии);

– заверенная копия документа, подтверждающего полномочия руководителя организации;

– надлежащим образом оформленная доверенность на имя представителя в случае подачи заявки представителем организации с копией паспорта представителя;

· Для физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем и применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятые граждане):

– копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе или копия уведомления о постановке на учет в налоговом органе (заверенная подписью заявителя);

– справку о постановке на учет (снятии с учета) физического лица в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход (КНД 1122035) (при наличии);

– копия паспорта заявителя;

Можно ли получить в аренду государственное и муниципальное имущество без торгов?

Государственное имущество из перечня для предоставления в аренду субъектам МСП и самозанятым гражданам предоставляется в аренду путем проведения специализированного аукциона.

Предусмотрены ли льготы при аренде государственного имущества?

Предприниматель имеет право в приоритетном порядке выкупить госимущество, если:

– имущество находится в перечне имущества для малого и среднего бизнеса более пяти лет;

– предприниматель арендует имущество более, чем три года подряд.

Можно ли расторгнуть договор аренды?

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон.

Арендатор может инициировать расторжение договора. Для этого необходимо уведомить арендодателя за два месяца до момента прекращения деятельности в помещении.

При нарушении арендатором условий договора, он может быть расторгнут по инициативе арендодателя путем оформления соглашения о расторжении или в судебном порядке

У Вас остались вопросы?

Задайте свой вопрос через форму обратной связи на сайте министерства https://gosim-no.ru/pages/feedback.

– Статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» https://fzrf.su/zakon/o-zashchite-konkurencii-135-fz/st-17.1.php;

– Постановление Правительства Нижегородской области  от 03.07.2012 № 399 (ред. от 28.03.2022).

Оценка и сопоставление заявок на участие

Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать 10 дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.

Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.

Критериями оценки заявок на участие в конкурсе помимо цены договора могут быть:

• сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, если такая реконструкция предусмотрена в конкурсной документации;
• технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора;
• объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
• период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором;
• цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
• качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора и квалификация участника конкурса.

Аукционная комиссия рассматривает заявки на участие в аукционе на предмет соответствия требованиям, установленным документацией об аукционе, и соответствия заявителей требованиям. Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок.

Для каждого применяемого для оценки заявок на участие в конкурсе критерия конкурса в конкурсной документации устанавливаются соответствующее значение параметров и коэффициент, учитывающий значимость критерия конкурса. Значения коэффициентов, учитывающих значимость критерия конкурса, могут изменяться от нуля до единицы, и сумма значений всех коэффициентов должна быть равна единице. При этом победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Протокол оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте торгов организатором конкурса или специализированной организацией в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Имущество, в отношении которого договоры могут заключаться на торгах в форме конкурса

По общему правилу, торги в порядке ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ проводятся в форме аукциона. При этом перечень имущества, в отношении которого применяется порядок заключения договоров в форме конкурса, определен приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее – «Правила проведения конкурсов или аукционов»). Данный перечень является исчерпывающим. В остальных случаях заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, осуществляется путем проведения аукционов.

Проведение торгов в форме конкурса в отношении имущества, не указанного в данном перечне, будет являться нарушением и основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа.

Поскольку определение имущества в перечне носит достаточно абстрактный характер, например, «системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод», нередко возникают споры относительно конкретной номенклатуры лотов торгов и возможности заключения договоров по результатам конкурса в отношении конкретного перечня имущества.

При этом с учетом перечня имущества, на практике возникают вопросы относительно возможности заключения договоров по результатам конкурса в отношении технологически связанного с имуществом.

Пунктом 38 Правил проведения конкурсов или аукционов установлен прямой запрет на включение в состав одного лота технологически и функционально не связанного государственного или муниципального имущества, в частности, включение в состав одного лота государственного или муниципального имущества, предназначенного для электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения. Вопрос технологического единства того или иного имущества является дискуссионным.

Как заключить договор в отношении государственного и муниципального имущества?

Заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества (далее также – «госимущество») регулируется ст. 17.1 Федерального закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «Закон № 135-ФЗ», «Закон о защите конкуренции»). По данным правилам заключаются договоры, предметом которых является переход прав владения и (или) пользования госимуществом.

Данный порядок распространяется на 4 группы имущества:

• государственное или муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
• государственное или муниципальное недвижимое имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
• государственное или муниципальное недвижимое имущество, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
• государственное или муниципальное имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В статье 17.1 Закона № 135-ФЗ указан ряд договоров (договор аренды, договор безвозмездного пользования), однако перечень договоров является открытым. Поэтому договоры, предметом которых являться передача прав владения и (или) пользования госимуществом, должны заключаться по данным правилам. При этом данный порядок не регулирует заключение договоров об отчуждении права собственность госимущества, в т.ч. приватизацию.

Также из предмета регулирования ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ изъято имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, Водным кодексом, Лесным кодексом, законодательством о недрах, законодательством о концессионных соглашениях, законодательством о ГЧП и МЧП. Такое изъятие обусловлено наличием специальной процедуры заключения договоров в отношении конкретных объектов прав, наличием специального регулирования при заключении договоров.

Разъяснение и внесение изменений в документацию

Любое заинтересованное лицо вправе направить в письменной форме запрос о разъяснении положений конкурсной документации.

Организатор обязан направить разъяснения по такому запросу, в течение 2 рабочих дней с даты поступления запроса, если запрос поступил к нему – не позднее чем за 3 рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

Ответ на поступивший запрос в обязательном порядке размещается на официальном сайте торгов с указанием предмета запроса. Разъяснение положений конкурсной документации не должно изменять ее суть.

Внесение изменений в конкурсную документацию возможно либо по инициативе самого организатора торгов, либо по запросу заинтересованного лица. Такое изменение  допускается не позднее 5 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. Изменение предмета конкурса не допускается.

Разъяснения положений аукционной документации осуществляется в аналогичном порядке.

Заключение договоров на торгах и без их проведения

При этом для госимущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении, установлено два режима заключения договоров без торгов.

1. Заключение договоров в порядке и на условиях, которые определяются Правительством, при одновременном соблюдении следующих требований:

• арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями в отношении госимущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений;
• деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для ЭВМ, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы);
• договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, передача прав иным образом.

Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений утверждены постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – «Постановление № 677»)

Отсутствие согласие учредителя на заключение договора без торгов также является основанием для признания такого договора недействительным. При этом, такое согласие учредителя может быть выражено не в стандартной письменной форме, оформленной соответствующим документов (письмом), а иным способом, тем не менее, выражающим волю учредителя на передачу имущества по договору.

2. Заключение договоров без торгов осуществляется отношении госимущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом;

4) организациями в целях использования такого имущества для проведения научных исследований и разработок или практической подготовки обучающихся.

При этом порядок, предусмотренный Постановлением № 677 для заключения договоров с указанной категорией объектов, не применяется.

Законом также установлено, что для отдельных категорий объектов, также могут устанавливаться свои правила для заключения договоров без торгов, в том числе, в отношении:

Представляется, что установление различных правил для разных категорий объектов недвижимости несколько усложняет процедуру приобретения прав на такие объекты, и требует определенной унификации.

Порядок заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

В отношении государственного и муниципального имущества наряду с другими договорами могут заключаться договоры аренды. Механизм заключения таких договоров предусматривает проведение аукционов или конкурсов на право их заключения.

Исключения из конкурсного и аукционного порядказаключения договоров аренды составляют:

• во-первых, имущество, в отношении которого действуют международные договоры Российской Федерации, федеральные законы, которые устанавливают другой порядок распоряжения государственным и муниципальным имуществом, акты российского Президента или российского Правительства, решения суда, получившие законную силу;
• во-вторых, имущество, права на которое предоставлены органам государственного и муниципального управления, государственным внебюджетным фондам, Центробанку России;
• в-третьих, имущество, предоставленное государственным и муниципальным учреждениям;
• в-четвертых, имущество, предоставленное некоммерческим организациям, имеющим форму союзов и ассоциаций, общественных и религиозных организаций, объединений работодателей, социально ориентированных некоммерческих организаций, товариществ собственников жилья при условии, что они осуществляют деятельность, призванную обеспечить решение проблем социального характера, развивать гражданское общество на территории государства, а также осуществлять иные виды деятельности, предусмотренные законодательством;
• в-пятых, имущество, права на которое предоставлены нотариальным, адвокатским и торгово-промышленным палатам;
• в-шестых, имущество, права на которое предоставлены медицинским учреждениям, образовательным учреждениям;
• в-седьмых, имущество, предназначенное для размещения объектов связи;
• в-восьмых, имущество, предоставленное лицам, обладающим правами пользования или владения инженерно-техническими сетями;
• в-девятых, имущество, предоставление которого в аренду осуществляется менее чем на 30 календарных дней в течение последовательных 6 календарных месяцев;
• в-десятых, имущество, предоставляемое взамен недвижимого имущества, права на которое прекращены в связи с его реконструкцией или сносом и так далее.

Сделаем домашку
с вашим ребенком за 380 ₽

Уделите время себе, а мы сделаем всю домашку с вашим ребенком в режиме online

Указанный порядок заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества не подлежит распространению на имущество, распоряжение которым регулируется Земельным кодексом, Водным кодексом, Лесным кодексом, законодательством о недрах, законодательством о концессии, законодательством о государственно-частном партнерстве и муниципально-частном партнерстве.

Конкурсный или аукционный порядок заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества распространяется на следующие объекты:

• во-первых, государственное или муниципальное недвижимое имущество, принадлежащее на праве оперативного управления или хозяйственного ведения государственным и муниципальным предприятиям;
• во-вторых, государственное или муниципальное недвижимое имущество, которое закреплено на праве оперативного ведения за муниципальными и государственными автономными учреждениями;
• в-третьих, государственное или муниципальное имущество, принадлежащее на праве оперативного управления муниципальным или государственным казенным и бюджетным учреждениям, органам государственного и муниципального управления.

«Аренда государственного и муниципального имущества» 👇