В Москве повышают арендную плату, чтобы изменить кадастровую стоимость земли, что нужно инвестору?

Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

28 июля 2022 г.

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти. При определении арендной платы в качестве соответствующей величины от кадастровой стоимости объекта, изменение кадастровой стоимости влечет за собой изменение такой арендной платы. Следует отметить, что такое изменение характерно для взаимоотношений с публичным арендодателем. Вместе с тем, в случае, если частные субъекты определят в договоре аренды зависимость арендной платы от кадастровой стоимости, изменение последней повлечет и изменение арендной платы.

Рассмотрим подробно вопросы о том, в каких случаях и в каком порядке происходит такое изменение.

Случаи определения арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости

Как правило, арендная плата в виде соответствующего процента от кадастровой стоимости характерна для арендных правоотношений с публичным субъектом.

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов определения арендной платы в случае, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект. Например, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Росреестром;

При этом на законодательном уровне определено, что принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы означает, что предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Использование рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка как основы для расчета арендной платы рекомендуется в случаях, когда:

• земельный участок застроен;
• на земельном участке имеются обременения, ограничения прав, не свойственные для большинства земельных участков, находящихся в данной территориальной зоне, и, соответственно, данное обстоятельство не может быть учтено при кадастровой оценке (например, на земельном участке находятся мелиоративные сооружения, расположен подземный газопровод, что существенно влияет на объем прав арендодателя и, соответственно, на размер арендной платы).

Использование способов расчета арендной платы, не основанных на кадастровой стоимости земельного участка, целесообразно в случаях значительного расхождения результатов расчета размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, осуществленных в отношении земельных участков, имеющих аналогичные характеристики.

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) на основании рыночной стоимости земельных участков, в случае отсутствия кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по формуле:

Ап = Кс x Кз,

Ап – годовая сумма арендной платы;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного земельного кадастра;

Кз – коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, правом определения размера арендной платы (порядком ее исчисления) обладает собственник, являющийся арендодателем. При этом, поскольку в большинстве случаев заключение договора аренды объекта недвижимости, собственником которого является публичное образование, происходит, как правило, на торгах, необходимо учитывать следующее.

Изменение кадастровой стоимости, которое может повлечь изменение арендной платы

Кадастровая стоимость может измениться в следующих случаях:

• Утверждение новой кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.
• Пересмотр кадастровой стоимости на основании заявления уполномоченного лица.
• Изменение характеристик объекта (площади, разрешенного использования).

При этом арендатор имеет право требовать пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученного в аренду, при условии, что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости.

Пункт 2 статьи 39 ЗК РФ предусматривает, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Согласно пункту 14 статьи 39 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – «Закон об оценочной деятельности») или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Следует различать следующие моменты, с которых будет применяться новая кадастровая стоимость:

1. Сведения о кадастровой стоимости используются для цели определения кадастровой стоимости с даты их внесения в ЕГРН.

Нормативные правовые акты могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения. Например, согласно п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами. В частности, согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

2. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ЕГРН.

Как следует из пункта 1 статьи 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

При этом, при предоставлении арендатору такого права, Верховный Суд РФ, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал, что поскольку арендная плата за земельный участок (в том числе по результатам торгов) зависит от кадастровой стоимости, разрешенный нижестоящими судами вопрос о том, что в данном случае не затрагиваются права арендатора, а, следовательно, отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости, является преждевременным и необоснованным. Таким образом, арендатор имеет право на оспаривание кадастровой стоимости при обоснование факта нарушения своих прав (при определении арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости).

В частности, суды исходят из того, что при определении размера арендной платы за земельные участки при наличии утвержденной индивидуальной кадастровой стоимости земельных участков отсутствуют основания для применения в расчете среднего удельного показателя кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, а, следовательно, требования арендатора о применении в расчете арендных платежей удельного показателя исходя из актуальной кадастровой стоимости спорных земельных участков являются обоснованными.

В заключение необходимо отметить, что изменение заключение договора аренды с привязкой к кадастровой стоимости объекта может иметь как положительное, так и негативное влияние, поскольку изменение кадастровой стоимости возможно как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Госдума приняла в первом чтении проект изменений в Закон о кадастровой оценке (далее также Проект). Данный проект был внесен правительством еще в октябре 2019 года, однако принят в первом чтении только в начале июня 2020. На настоящий момент идет его доработка ко второму чтению, поэтому крайне важно обратить внимание законодателей на те проблемные моменты, которые, безусловно, нужно поправить до принятия закона. В этой и других заметках я опишу те проблемы, которые мне представляются наиболее значимыми, и предложу возможные способы их решения

Карточка законопроекта – https://sozd.duma.gov.ru/bill/814739-7

Текст Закона о кадастровой оценке с учетом изменений – https://yadi.sk/i/tJRfYFFAuqhRNg

– Проект изменений в Закон о кадастровой оценке ч.1: неудачная модель актуализации КС

– Проект изменений в Закон о кадастровой оценке ч.2: мнимая отмена права на оспаривание кадастровой стоимости

Случаи нарушения равенства

В Проекте встречается несколько случаев, когда разработчики без каких-либо разумных оснований предлагают разное регулирования для однородных отношений, что в одних ситуациях приводит к нарушению прав частных лиц, а в других – к нарушению публичных интересов.

1. Запрет на пересчет арендной платы за прошлые периоды при исправлении кадастровой стоимости (ч. 6 ст. 4 Проекта).

Как известно, кадастровая стоимость (далее также КС) применяется не только для расчета имущественных налогов, но также определения арендной платы за пользование публичным имуществом, платы за сервитуты, административных штрафов и т.д.

Проект предполагает, что, например, при исправлении ошибки, допущенной в ходе кадастровой стоимости и приведшей к завышению КС, новое сниженное значение КС применяется ретроспективно с самого начала применения ошибочной КС (аналогичный подход применяется и сейчас). И правообладатель имеет право на возврат излишне уплаченных налогов, административных штрафов и т.д.

При оспаривании КС в судебном порядке новое значение КС, приведенное в соответствие с рыночной стоимостью (далее также РС), аналогично применяется ретроспективно – с дата начала применения оспоренной КС (для целей налогообложения).

Однако эти правила касаются всех целей применения КС, за исключением её применения для расчета арендной платы. Согласно проекту, если КС используется для расчета аренды, то её значение «заблокировано для ретроспективного изменения. Это означает, что даже если арендатору удается доказать, что КС была рассчитана с арифметической ошибкой, приведшей к её завышению в 100 раз, или что рыночная стоимость ниже кадастровой в 10 раз, новое «правильное» значение КС будет применяться только на будущее время. Арендатор не сможет претендовать на пересчет арендной платы за прошлые периоды, когда действовала ошибочная кадастровая стоимость, и не сможет претендовать на возврат или зачет излишне уплаченной аренды.

Это совершенно абсурдное правило, которое не выдерживает никакой критики. У государства нет оснований настаивать на применении недостоверной (ошибочной завышенной) кадастровой стоимости в периоды, предшествующие её оспариванию (кроме понятного, но незаконного бюджетного интереса в получении экономически необоснованной арендной платы). И нет никаких оснований отступать от общих правил применения во времени исправленной кадастровой стоимости именно для случаев её применения для целей расчета арендной платы за пользование публичным имуществом.

Решение проблемы: описанное правило должно быть удалено из Проекта.

2. Ретроспективное повышение кадастровой стоимости при исправлении технической ошибки в ЕГРН (п. 3 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке в редакции Проекта).

Проект предполагает, что КС, измененная в результате исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, действует во времени по-разному в зависимости от того, в какую сторону корректируется КС:

– если она повышается, то действует перспективно с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки (сейчас при исправлении ошибки повышение КС запрещено).

– если она понижается, то действует ретроспективно с момента начала применения исправленной КС (сейчас аналогичный подход).

Однако при исправлении технической ошибки в ЕГРН новое значение КС действует ретроспективно с момента начала применения исправленной КС, даже если исправление ошибки привело к повышению КС.

То есть если исправляется ошибка, допущенная бюджетным учреждением при расчете кадастровой стоимости, то увеличенное значение КС действует только перспективно, а если исправляется ошибка, допущенная в ЕГРН, то повышенное значение КС будет действовать и ретроспективно.

Как сейчас? В ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности содержится норма, согласно которой при исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине КС, новое значение КС применяется ретроспективно. Схожие пложения включены в Налоговый кодекс РФ (п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ), однако они касаются только технической ошибки в самих значениях кадастровой стоимости. На практике наиболее часто данная норма применялась при «исправлении» удельного показателя КС (руб/м2), применимого к конкретному объекту недвижимости, и определяемого исходя из отнесения вида разрешенного использования объекта к определенной стоимостной группе. В Проекте, по существу, хотят воспроизвести данную норму в Законе о кадастровой оценке и расширить её действие на любые технические ошибки в ЕГРН, которые влияют на значение КС, не ограничиваясь только ошибками в самом значении КС.

Однако исходя из позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 28.02.2019 N 13-П (по делу общества Парус), налогоплательщик не должен нести бремя неблагоприятных налоговых последствий, вызванных включением в ЕГРН недостоверных сведений в результате действий (бездействия) публичных органов. Напомню, что в данном деле речь шла о внесении в ЕГРН неактуального значения КС, однако Конституционный Суд РФ защитил права налогоплательщика на применение этого значения КС, поскольку налогоплательщик был вправе полагаться на данные ЕГРН.

Согласно закону о государственной регистрации недвижимости техническая ошибка – это ошибка, допущенная органом регистрации прав. В этой связи исправление технических ошибок в ЕГРН, по общему правилу, не должно приводить к ухудшению положения налогоплательщика за прошлые периоды и влечь доначисление сумм недоимки и пени. Если исправление технической ошибки привело к увеличению КС, то новое значение может применяться только на будущее время.

Сведения о кадастровой стоимости налогоплательщик получает из данных ЕГРН. Сами эти сведения являются результатом взаимодействия множества государственных и муниципальных органов и организаций в ходе процедур определения кадастровой стоимости. В свете принципа достоверности ЕГРН для налогоплательщика не имеет правового значения, чьи незаконные действия послужили причиной включения в ЕГРН недостоверных значений ЕГРН – незаконные действия бюджетного учреждения или незаконные действия органа регистрации прав. И те, и другие – это незаконные действия государства, определяющего базу для начисления налогов. И те, и другие нарушают принцип достоверности ЕГРН, создают угрозу для планирования хозяйственной деятельности налогоплательщика при увеличении суммы налоговых обязательств за прошлые периоды. Поэтому они не могут приводить к ухудшению положения налогоплательщика и влечь ретроспективный пересмотр КС.

Решение проблемы: синхронизировать действие во времени КС, измененной в сторону увеличения, для случаев исправления технической ошибки в ЕГРН и исправления ошибки, допущенной бюджетным учреждением. Повышенное значение КС в обоих случаях должно применяться с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки. Также требуется внести соответствующие изменения в НК РФ (п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ).

3. «Изменчивость» кадастровой стоимости, утвержденной самим бюджетным учреждением.

По общему правилу КС рассчитывается бюджетным учреждение, а утверждается уполномоченным органом субъекта РФ. Однако в определенных случаях, предусмотренных ст. 16 Закона о кадастровой оценке, бюджетное учреждение самостоятельно и рассчитывает, и утверждает значения КС:

– при появлении в ЕГРН нового объекта недвижимости уже после проведения кадастровой оценки.

– при изменении указанных в ЕГРН характеристик объекта недвижимости после проведения кадастровой оценки, если эти характеристики влияют на КС.

По совершенно неясной причине разработчики Проекта решили, что подобные значения КС, установленные самим бюджетным учреждением, должны иметь иной правовой режим их изменения по сравнению со значениями, рассчитанными учреждением, но утвержденными органом субъекта РФ.

3.1. При обнаружении ошибки КС может быть изменена самим учреждением без заявления правообладателя или иного заинтересованного лица и даже без их уведомления (ч. 19 ст. 21 Закона о кадастровой оценке в редакции Проекта). Для всех прочих значений КС наличие соответствующего заявления обязательно.

Вполне допустимо, чтобы ошибка в определении КС могла быть исправлена вопреки воле правообладателя объекта, который может иметь экономический интерес в сохранении недостоверного значения КС, и соответственно, без его заявления. Условной фигурой заявителя может быть даже само учреждение, которое выявило ошибку. Довольно глупо в таком случае требовать от учреждения уведомлять о найденной ошибке орган субъекта и исправлять ошибку только после получения заявления от данного органа. НО:

– Почему без заявления заинтересованного лица не может быть исправлена КС, утвержденная в общем порядке уполномоченным органом? Это невозможно объяснить тем более с учетом того, что в соответствии с Законом о кадастровой оценке если при рассмотрении обращения по конкретному объекту недвижимости учреждение выявляет системную ошибку, влияющую на КС прочих объектов, то оно вправе исправить КС этих прочих объектов, даже в отсутствие заявления правообладателей данных объектов. Иными словами КС, утвержденную уполномоченным органом, бюджетное учреждение вправе исправить только заодно, если выявит системную ошибку, а вот если оно выявит единичную ошибку в данной КС, то оно не вправе её исправить. Данное замечание относится как к Проекту, так и к действующей редакции Закона о кадастровой оценке.

– Исправление кадастровой стоимости не может происходить без уведомления правообладателя объекта недвижимости иначе нарушаются его права на защиту и на планирование своей хозяйственной деятельности.

Решение проблемы: предусмотреть, что любая ошибка, допущенная бюджетным учреждением, может быть исправлена по инициативе самого учреждения без заявления правообладателя и иных лиц. Во всех случаях, когда бюджетное учреждение намеревается исправить ошибку в КС объекта недвижимости, правообладатель которого не обращался за исправлением ошибки (это случаи выявления ошибки самим учреждением, исправления системных ошибок, а обращения за исправлением ошибки публичных органов), учреждение обязано уведомить правообладателя и дать ему право на предоставление возражений.

3.2. При исправлении КС в сторону увеличения она действует с момента внесения в ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст.18 Закона о кадастровой оценке в редакции Проекта).

То есть если исправление ошибок, допущенных учреждением при определении кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке, привело к повышению кадастровой стоимости, то новое занчение действует сразу с момента внесения его в ЕГРН. Остается загадкой, почему по мысли разработчиков ошибка, допущенная учреждением при расчете кадастровой стоимости по общим правилам (новое значение КС действует с 1 января следующего года), и ошибка, допущенная тем же учреждением при расчете кадастровой стоимости по правилам ст. 16 Закона о кадастровой оценке, приводят к разным последствиям для налогоплательщика в части действия во времени нового значения КС. Никакого разумного объяснения тому нет.

Решение проблемы: синхронизировать действие во времени КС, измененной в сторону увеличения, для случаев исправления ошибки, допущенной бюджетным учреждением при определении КС по общим правилам и по правилам ст. 16 Закона о кадастровой оценке. Повышенное значение КС должно применяться с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки.

С 19 ноября 2020 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ.

Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей.

Ниже мы более подробно расскажем о данных нововведениях.

История вопроса: что такое ВРИ и почему надо платить за его смену?

Одним из существенных аспектов девелопмента, с которого, можно сказать, начинается процесс строительства, является ВРИ земельного участка. Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на земельном участке.

Если текущий ВРИ, указанный для земельного участка в ЕГРН, не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщику необходимо изменить такой ВРИ.

Застройщик – собственник земельного участка может самостоятельно выбрать требуемый ему ВРИ из перечня основных ВРИ, содержащегося в правилах землепользования и застройки, и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

Когда строительство осуществляется девелопером на земельных участках, арендованных у государства, то для изменения ВРИ необходимо также внести изменения в договор аренды земельного участка.

По общему правилу изменение ВРИ как собственником земельного участка, так и его арендатором осуществляется бесплатно. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.

В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве, ему необходимо будет внести:

• плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
• арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка.

Постановлением Правительства Москвы № 2019-ПП от 19 ноября 2020 года (далее – «Постановление № 2019») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.

Плата за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности

Постановлением № 2019 было утверждено всего одно изменение в формуле, применяемой для расчета платы за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности.

Однако оно привело к очень существенному увеличению платы, взимаемой с московских девелоперов.

В ранее применявшуюся формулу Постановлением № 2019 был добавлен коэффициент местоположения, который составляет 2,0 для земельных участков, расположенных в старой Москве, и 8,0 для участков в пределах Новой Москвы.

Таким образом, размер платы за изменение ВРИ для частных собственников земельных участков с 19 ноября 2020 года увеличился: (i) для территорий в границах старой Москвы – вдвое, (ii) для присоединенных территорий – в восемь раз.

При этом по-прежнему сохраняются основания для применения льготных условий внесения платы за смену ВРИ (например, рассрочка на период строительства) и полного освобождения от внесения платы.

Плата за изменение ВРИ земельного участка, арендуемого у г. Москвы

До принятия Постановления № 2019 размер арендной платы за земельный участок в течение первого года после смены ВРИ зависел от:

• кадастровой стоимости земельного участка после смены ВРИ;
• действующего для измененного ВРИ повышающего коэффициента (чаще всего – 1,5 %); и
• только для земельных участков в пределах ТТК Москвы – показателя плотности застройки (до 80 %).

Таким образом, плата за первый год аренды после смены ВРИ земельного участка в пределах ТТК могла достигать 81,5 % от кадастровой стоимости этого земельного участка, а за пределами ТТК – 1,5 % от кадастровой стоимости.

С 19 ноября 2020 года порядок расчета размера арендной платы после смены ВРИ был полностью изменен. Теперь размер платежа зависит не от показателя плотности застройки, а от множества переменных:

• функционального назначения помещений объекта согласно ГПЗУ;
• общей площади объекта;
• базового стоимостного показателя помещений определенного функционального назначения;
• коэффициентов ренты, доходности земельного участка и местоположения; и
• кадастровой стоимости земельного участка.

В целом после принятия Постановления № 2019 плата за изменение ВРИ частного земельного участка в границах старой Москвы может составлять примерно 120–160 % от кадастровой стоимости (вместо 60–80 % ранее). Для Новой Москвы процент будет существенно выше.

Новый порядок расчета размера арендной платы за участок после смены ВРИ, на наш взгляд, хоть и является более совершенным и направлен на диверсификацию строительства в Москве, но также приведет к увеличению бюджета девелоперских проектов: плата за изменение ВРИ теперь не ограничивается 81,5 % от кадастровой стоимости участка.

Для получения дополнительной информации свяжитесь, пожалуйста, с экспертами CMS Russia Арташесом Огановым, Натальей Гегечкори или вашим постоянным контактом в CMS Russia.

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Оспорить кадастровую стоимость земли по общему правилу могут все, кого это затрагивает, например, собственники или арендаторы, которые платят за участок исходя из этой суммы. Но вправе ли подать иск арендаторы, которые заключили договор после торгов? Апелляция решила, что нет, потому что плата за землю определяется в результате особой процедуры. ВС исправил эту ошибку.

Арендатор государственной или муниципальной земли, который получил право на нее в результате торгов, может оспорить кадастровую стоимость участка, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Иск подал Аслан Алиев, который в 2016 году победил в аукционе на право аренды 500 Га у местных властей. По договору он должен был платить муниципалам 1,5% от кадастровой стоимости участка, которая была равна 31,8 млн руб. В 2018 году Алиев решил ее снизить до 10 млн руб. через суд. Но Красноярский крайсуд отказался рассматривать его заявление. Он указал, что плата за аренду определялась по результатам торгов. Раз она не связана с кадастровой стоимостью, значит, Алиев не может ее обжаловать – это никак не нарушает его права, объяснили две инстанции.

Главный вопрос в деле: может ли арендатор обжаловать кадастровую стоимость участка, если к ней привязана плата за землю, а право аренды он получил на торгах?

Верховный суд отменил их решения и объяснил, почему. В договоре написано, что арендатор платит за участок исходя из кадастровой стоимости. Следовательно, он может ее обжаловать, говорится в определении гражданской коллегии. Каким способом был заключен договор аренды – не имеет никакого значения, уточнил ВС.

Его решение соответствует существующей судебной практике, говорит Георгий Мурзакаев из

Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

Семейное и наследственное право

ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

Ритейл, FMCG, общественное питание

Трудовое и миграционное право (включая споры)

Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

Недвижимость, земля, строительство

Профайл компании

: еще в 2015 году вышло Постановление Пленума ВС № 28, где рассказано, кто именно может подать подобный иск. По общему правилу, это те, чьи права затронуты результатами определения кадастровой стоимости, поясняет Мурзакаев. Примеры самых часто встречающихся истцов приводит Юлия Леонова из юрфирмы

Интеллектуальная собственность (Регистрация)

Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)

ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

место
По количеству юристов

место
По выручке на юриста

место

:

• собственники земли;
• арендаторы, если плата привязана к кадастровой стоимости земли;
• те, кто имеет исключительное право выкупа участка;
• наследники, потому что госпошлина за выдачу свидетельства на наследство рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
• бывшие собственники, если кадастровая оценка повлияла на размер его налога, добавляет Мурзакаев.

Может ли оспорить кадастровую стоимость потенциальный арендатор, который только планирует участвовать в торгах, задается вопросом партнер юридического бюро
Антон Шаматонов.

Суды, скорее всего, не позволят потенциальному арендатору оспорить кадастровую стоимость участка. Но получается, он должен сначала рискнуть и согласиться с платой, которую он считает слишком большой, а лишь потом попробовать ее оспорить. К тому же, это идет вразрез с принципом эстоппеля (непротиворечивого поведения).

Во всех судебных округах много споров, как у Алиева, причем иски подают и арендаторы, и госорганы, отмечает партнер

Недвижимость, земля, строительство

Антимонопольное право (включая споры)

Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры – high market)

Банкротство (споры high market)

Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

Профайл компании

Игорь Чумаченко. По его словам, плохие результаты кадастровой оценки в основном объясняют нехваткой данных в Росреестре, на которые оценщики обязаны опираться в работе. «Например, много земельных участков и объектов капитального строительства не имеют установленных в соответствии с законом границ. Это не позволит оценщику учесть наличие коммуникаций», – делится Чумаченко.

В этом сюжетеГосдума одобрила новые нормы о возмещении судебных издержек в КАС 11 апреля, 14:08Юристы прокомментировали позицию КС по кадастровым спорам11 июля, 20:34

Чтобы увеличить шансы на победу в суде, он рекомендует подготовить качественный отчет об оценке и указать в ходатайстве конкретную организацию, которая смогла бы хорошо провести судебную экспертизу. Леонова из «Клиффа» напоминает, что досудебный порядок обязателен, если кадастровая оценка установлена раньше 2017 года. Также важно внимательно отнестись к срокам. Нужно успеть подать обращение до дня внесения «новых» сведений о кадастровой стоимости объекта, обращает внимание Леонова. Иначе, по ее словам, суд может отказать даже заинтересованному лицу.  Не откладывать все на последний момент советует Ольга Позднякова из

Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

.

Не стоит дожидаться конца года, а тем более утверждения новой кадастровой стоимости. Лучше взять запас времени на процесс пересмотра – оценку, подготовку заявления, подачу.