Как сдать в аренду госимущество без торгов?. договор аренды недвижимого имущества

В середине июня 2022 года вступил в силу закон, который позволяет самозанятым, в частности, арендовать имущество от государства без торгов. Федеральным законом предусматривается предоставление государственных и муниципальных преференций в целях поддержки физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями и применяющих специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».

Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 209-ФЗ) предусмотрена поддержка физических лиц,   не являющихся индивидуальными предпринимателями и применяющих специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».

Согласно части 1 статьи 14.1 Федерального закона № 209-ФЗ физические лица, применяющие специальный налоговый режим, вправе обратиться в порядке и на условиях, которые установлены частями 2 — 6 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ, за оказанием следующей поддержки, предусмотренной для субъектов малого и среднего предпринимательства: финансовой, гарантийной, имущественной, информационной, консультационной; поддержки в сфере образования, в области ремесленной деятельности; поддержки при осуществлении сельскохозяйственной деятельности. Главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентируется порядок предоставления государственных и муниципальных преференций.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за рядом исключений,  к которым относится предоставление прав на такое имущество в порядке, установленном главой 5 Федерального закона № 135-ФЗ.

С принятием поправок в закон О защите конкуренции — теперь такие меры поддержки доступны и для самозанятых.

Мы обратились в Правительство Москвы, чтобы они рассмотрели возможность выделить нам помещение для наших нужд в рамках данных поправок в закон. По результатам рассмотрения нашего обращения сообщим дополнительно.

Получили ответ, нет у самозанятых права требовать, а у государства нет обязанности предоставлять помещение. Поэтому, если специально для этих целей помещение не выделит государство, то только с торгов, что и было ранее, до введения указанного закона. Мы проверили данную возможность в Москве, возможно в других регионах есть помещения, которые простаивают и могли бы приносить пользу самозанятым, предполагаем, что с оплатой, возможно за ремонт или просто в казну субъекта.

https://youtube.com/watch?v=lM6OqfKZf2U%3Ffeature%3Doembed

Инициативную группу будем собирать в нашем паблике ВК.

Одновременно с набором инициативной группы нами, портал МБМ — Малый Бизнес Москвы запустил опрос Город постоянно разрабатывает новые меры поддержки для вас, в том числе имущественные. Чтобы точечно и максимально эффективно сформировать подходящие виды помощи, просим вас рассказать, на какие цели вам нужны помещения для бизнеса, а также на какую стоимость аренды вы рассчитываете. Это уже хорошо, можно предположить, что город будет создавать программы. Анкету заполнили, ФИО и контактные адреса указали. Будут новости сообщим дополнительно.

https://youtube.com/watch?v=9aoC_JVcpYU%3Ffeature%3Doembed

https://youtube.com/watch?v=C2lRb__TQ2M%3Ffeature%3Doembed

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

• По итогам проведенных торгов.
• Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

• Направление извещения об организации торгов.
• Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
• Прием и рассмотрение заявок.
• Проведение мероприятия.
• Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

• Дата и место проведения мероприятия.
• Предмет торгов (муниципальное помещение).
• Наличие обременений.
• Порядок проведения аукциона или конкурса.
• Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

• На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
• Не отправлен нужный перечень документов.
• В предоставленных бумагах имеются неточности.
• Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

• Товарищества собственников недвижимости.
• Лицо, являющееся единственным участником торгов.
• Образовательный субъект.
• Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

• Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
• Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

• По соглашению сторон.
• В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
• Истек срок аренды.
• Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

• Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
• Установлен точный размер арендной платы.
• Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

• ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
• ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
• ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
• ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Порядок рассмотрения заявок на участие в торгах

Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.

Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 20 дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе.

Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсной, аукционной комиссией принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе и о признании заявителя участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе.

Признание торгов несостоявшимися

Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.

Различают признания торгов несостоявшимся по причине:

а) подачи единственной заявки на участие;

б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.

В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.

Продление действия договора аренды госимущества

По истечении срока договора аренды госимущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок в следующих случаях:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем 1 период платежа, установленный договором аренды.

В настоящий момент законодательно разрешена неопределенность существовавшая ранее. Основной целью Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (даее – «Закон № 572-ФЗ») является устранение неопределенности в толковании положений Закона № 135-ФЗ в части возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов до 2 июля 2008 года. Неопределенность ранее действующей формулировки в данной части позволяла трактовать положение закона таким образом, что продление договора аренды возможно было только по тем договорам, которые были заключены на торгах.

Согласно внесенным изменениям, вступившим в законную силу с 8 января 2019 г., часть 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции изложена таким образом, что делает оговорку о возможности продления и тех договоров аренды, которые были заключены без торгов, при соблюдении поименованных в статье условий.

Таким образом, в соответствии с Законом  № 572-ФЗ, внесшим изменения в положения части 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, продление договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов возможно как по договорам, заключенным на торгах, так и по договорам, заключенным без них.

При этом, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в отношении арендаторов, добросовестно исполняющих обязанности по договору аренды.

В этом случае договор аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Анализируя вышеизложенное, стоит констатировать, что заключение договоров в порядке ст. 17.1 Закона о конкуренции строго регламентировано не только нормами закона, но и многочисленными нормативными актами, которые детально прописывают каждый этап заключения договора.

С одной стороны, такая детальная регламентация представляет собой подробный план к действию, отвечая на вопросы что, когда и как подать для участия в торгах, с другой стороны – таит опасности, связанные с формальным прочтением норм права, и связанными с этим отказами в допуске участника и иные неблагоприятные последствия.

С учетом достаточно частых изменений в процедуру заключения договоров в порядке ст. 17.1. Закона о конкуренции необходимо тщательно отслеживать актуальность редакции при участии в торгах.

2 февраля 2022 г.

Разъяснение и внесение изменений в документацию

Любое заинтересованное лицо вправе направить в письменной форме запрос о разъяснении положений конкурсной документации.

Организатор обязан направить разъяснения по такому запросу, в течение 2 рабочих дней с даты поступления запроса, если запрос поступил к нему – не позднее чем за 3 рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

Ответ на поступивший запрос в обязательном порядке размещается на официальном сайте торгов с указанием предмета запроса. Разъяснение положений конкурсной документации не должно изменять ее суть.

Внесение изменений в конкурсную документацию возможно либо по инициативе самого организатора торгов, либо по запросу заинтересованного лица. Такое изменение  допускается не позднее 5 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. Изменение предмета конкурса не допускается.

Разъяснения положений аукционной документации осуществляется в аналогичном порядке.

Допуск участников

Участники конкурсов или аукционов должны соответствовать требованиям, установленным законодательством к таким участникам.

Порядок подачи заявок на участие в торгах

Заявка на участие в конкурсе подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.

Перечень документов,  которые прилагаются к заявке, определяется Правилам проведения конкурсов или аукционов и данный перечень является исчерпывающим. Не допускается требовать от заявителя предоставление оригиналов документов.

Заявки могут направляться в бумажном виде, а также электронно. Все поступившие заявки регистрируются организатором конкурса или специализированной организацией. По требованию заявителя организатор конкурса или специализированная организация выдают расписку в получении конверта с такой заявкой с указанием даты и времени его получения.

Как заключить договор в отношении государственного и муниципального имущества?

Заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества (далее также – «госимущество») регулируется ст. 17.1 Федерального закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «Закон № 135-ФЗ», «Закон о защите конкуренции»). По данным правилам заключаются договоры, предметом которых является переход прав владения и (или) пользования госимуществом.

Данный порядок распространяется на 4 группы имущества:

• государственное или муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
• государственное или муниципальное недвижимое имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
• государственное или муниципальное недвижимое имущество, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
• государственное или муниципальное имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В статье 17.1 Закона № 135-ФЗ указан ряд договоров (договор аренды, договор безвозмездного пользования), однако перечень договоров является открытым. Поэтому договоры, предметом которых являться передача прав владения и (или) пользования госимуществом, должны заключаться по данным правилам. При этом данный порядок не регулирует заключение договоров об отчуждении права собственность госимущества, в т.ч. приватизацию.

Также из предмета регулирования ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ изъято имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, Водным кодексом, Лесным кодексом, законодательством о недрах, законодательством о концессионных соглашениях, законодательством о ГЧП и МЧП. Такое изъятие обусловлено наличием специальной процедуры заключения договоров в отношении конкретных объектов прав, наличием специального регулирования при заключении договоров.

Проведение торгов

Правилами проведения конкурсов или аукционов применяются к имуществу, которое не передано в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Правилами проведения конкурсов или аукционов определяется перечень имущества, в отношении которого торги проводятся только в форме конкурса Правилами проведения конкурсов или аукционов отдельно выделены правила проведения конкурсов и аукционов.

Укрупненно этапы проведения торгов можно подразделить на несколько этапов:

1. Создание комиссии. Организатор конкурса или аукциона до размещения извещения о проведении конкурса или аукциона принимает решение о создании комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии.

3. Размещение конкурсной документации и требования к участникам торгов, а также определение требований к подаче заявок. Заявителем может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности. Заявитель не допускается конкурсной или аукционной комиссией к участию в конкурсе или аукционе в случаях:

• непредставления документов, определенных конкурсной документацией;
• несоответствия требованиям, предъявленным к участникам торгов;
• невнесения задатка;
• несоответствия заявки на участие в конкурсе или аукционе требованиям конкурсной документации;
• наличия решения о ликвидации или наличие решения арбитражного суда о признании банкротом и об открытии конкурсного производства;
• наличие решения о приостановлении деятельности заявителя.

Конкурсная документация разрабатывается организатором конкурса или специализированной организацией и утверждается организатором конкурса. Не допускается включение в конкурсную документацию требований к участнику конкурса (в том числе, требований к квалификации участника конкурса, включая наличие у участника конкурса опыта работы), а также требований к его деловой репутации, требований наличия у участника конкурса производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Пункт 18 Правил проведения конкурсов или аукционов установлено, что участники конкурсов или аукционов должны соответствовать требованиям, установленным законодательством к таким участникам. При установлении требований к участникам конкурсов или аукционов необходимо руководствоваться общими требованиями законодательства, в том числе:

1) отсутствие в отношении участника процедуры ликвидации и/или отсутствие решения арбитражного суда о признании участника банкротом и об открытии конкурсного производства;

2) отсутствие применения в отношении участника конкурса или аукциона административного наказания в виде приостановления деятельности.

При этом организатор конкурса или аукциона не вправе устанавливать иные требования к участникам конкурсов или аукционов (п. 19 Правил проведения конкурсов или аукционов). Данное правило направлено на обеспечение равного доступа всех участников к торгам.

Кроме того, не допускается включение в документацию по торгам требований к деловой репутации участника, требований наличия у участника производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Конкурсная документация размещается на официальном сайте торгов не позднее чем за 30 дней до дня окончания приемка заявок одновременно с размещением извещения о проведении конкурса. Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте торгов без взимания платы.

После размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса организатор конкурса на основании заявления любого заинтересованного лица, организатор в течение 2 дней обязан представить конкурсную документацию в бумажном виде. Такая документация предоставляется за плату и должна соответствовать документации, размещенной на сайте.

Имущество, в отношении которого договоры могут заключаться на торгах в форме конкурса

По общему правилу, торги в порядке ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ проводятся в форме аукциона. При этом перечень имущества, в отношении которого применяется порядок заключения договоров в форме конкурса, определен приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее – «Правила проведения конкурсов или аукционов»). Данный перечень является исчерпывающим. В остальных случаях заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, осуществляется путем проведения аукционов.

Проведение торгов в форме конкурса в отношении имущества, не указанного в данном перечне, будет являться нарушением и основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа.

Поскольку определение имущества в перечне носит достаточно абстрактный характер, например, «системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод», нередко возникают споры относительно конкретной номенклатуры лотов торгов и возможности заключения договоров по результатам конкурса в отношении конкретного перечня имущества.

При этом с учетом перечня имущества, на практике возникают вопросы относительно возможности заключения договоров по результатам конкурса в отношении технологически связанного с имуществом.

Пунктом 38 Правил проведения конкурсов или аукционов установлен прямой запрет на включение в состав одного лота технологически и функционально не связанного государственного или муниципального имущества, в частности, включение в состав одного лота государственного или муниципального имущества, предназначенного для электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения. Вопрос технологического единства того или иного имущества является дискуссионным.

Оценка и сопоставление заявок на участие

Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать 10 дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.

Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.

Критериями оценки заявок на участие в конкурсе помимо цены договора могут быть:

• сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, если такая реконструкция предусмотрена в конкурсной документации;
• технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора;
• объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
• период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором;
• цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
• качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора и квалификация участника конкурса.

Аукционная комиссия рассматривает заявки на участие в аукционе на предмет соответствия требованиям, установленным документацией об аукционе, и соответствия заявителей требованиям. Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок.

Для каждого применяемого для оценки заявок на участие в конкурсе критерия конкурса в конкурсной документации устанавливаются соответствующее значение параметров и коэффициент, учитывающий значимость критерия конкурса. Значения коэффициентов, учитывающих значимость критерия конкурса, могут изменяться от нуля до единицы, и сумма значений всех коэффициентов должна быть равна единице. При этом победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Протокол оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте торгов организатором конкурса или специализированной организацией в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.

Заключение договоров на торгах и без их проведения

При этом для госимущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении, установлено два режима заключения договоров без торгов.

1. Заключение договоров в порядке и на условиях, которые определяются Правительством, при одновременном соблюдении следующих требований:

• арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями в отношении госимущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений;
• деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для ЭВМ, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы);
• договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, передача прав иным образом.

Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений утверждены постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – «Постановление № 677»)

Отсутствие согласие учредителя на заключение договора без торгов также является основанием для признания такого договора недействительным. При этом, такое согласие учредителя может быть выражено не в стандартной письменной форме, оформленной соответствующим документов (письмом), а иным способом, тем не менее, выражающим волю учредителя на передачу имущества по договору.

2. Заключение договоров без торгов осуществляется отношении госимущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом;

4) организациями в целях использования такого имущества для проведения научных исследований и разработок или практической подготовки обучающихся.

При этом порядок, предусмотренный Постановлением № 677 для заключения договоров с указанной категорией объектов, не применяется.

Законом также установлено, что для отдельных категорий объектов, также могут устанавливаться свои правила для заключения договоров без торгов, в том числе, в отношении:

Представляется, что установление различных правил для разных категорий объектов недвижимости несколько усложняет процедуру приобретения прав на такие объекты, и требует определенной унификации.

Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.

При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:

1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.

2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.

3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.