Дополнительное соглашение об увеличении арендной платы образец

Если снимать квартиру на долгий срок, то одним первоначальным договором об аренде не обойтись. С течением времени меняются условия, семейное положение, уровень дохода, инфляция, цены на рынке недвижимости. В итоге и хозяин квартиры, и арендатор приходят к пониманию, что пора что-то менять в договоре.

Если менять придется слишком много, то можно, конечно, разорвать предыдущий договор и заключить новый, но для этого придется сделать дополнительные шаги, что не всегда удобно. Поэтому специалисты рекомендуют остановиться на допсоглашении. Как правильно его составить, нужно ли регистрировать и чем грозит решение обойтись без него — в нашем материале.

При возникновении необходимости внести изменения в условия договора аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 450) предусмотрено 2 варианта решения проблемы:

• Добиваться изменений, обратившись в суд;
• Подписать дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений.

Второй вариант намного предпочтительнее, но требует юридической подкованности, чтобы составить соглашение правильно. Для того, чтобы составить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

к Договору аренды земельных долей

при множественности лиц

на стороне Арендодателей

от “__” _______ 199__ г.

об условиях внесения арендной платы

1. Настоящее Соглашение заключено между собственником земельной доли

и _________________________________________________________ (Арендатором)

(наименование организации (предприятия))

в лице ______________________ о том, что в соответствии с пунктом 2 Дого-

вора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендода-

телей от “__” ______________ 199_ г., зарегистрированного комитетом по

земельным ресурсам и землеустройству ____________________________________

(субъект Российской Федерации)

района, _______________________________________ Арендодателю установлена

арендная плата за земельную долю в денежном выражении в размере _________

тыс. рублей в год (___________________ минимальных размеров оплаты труда)

и увеличивается пропорционально увеличению минимальный заработной платы.

Арендная плата выплачивается в нижеследующих видах и размерах:

Налоговые и иные платежи за землю могут засчитываться в счет аренд-

ной платы при наличии соглашения сторон в случае их уплаты Арендатором.

2. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих оди-

наковую юридическую силу, которые хранятся у сторон.

3. Настоящее Соглашение подписано “___” _____________ 199 __ г. в

Арендодатель Арендатор

_________________________ _______________________________________

(Ф.И.О.) (должность, Ф.И.О. ответственного лица)

Аренда нежилого помещения требуется в коммерческих целях. Договор аренды регулирует взаимоотношения сторон сделки, их ответственность и становится залогом правильного использования помещения. Поэтому данное соглашение необходимо заключать с учетом всех особенностей использования помещения. Вместе с договором составляется дополнительное соглашение, которое регулирует порядок эксплуатации оборудования и другого имущества, которое находится в помещении.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения является сопутствующим документом. Заключение и оформление дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения требуется для того, чтобы оговорить технические моменты использования помещения. Основные обстоятельства отражаются в договоре – ГК РФ статья 606. Чтобы не перегружать его второстепенными подробностями, составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения.

Информация об изменениях

Постановлением главы администрации г.Н.Новгорода от 12 апреля 1996 г. N 26 настоящее постановление дополнено приложением N 15

Приложение N 15

Дополнительное соглашениеоб изменении арендуемой площади и расчета арендной платы к договору N ___ от “__”_______ 199__ г. аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью г. Н.Новгорода

“___” __________ 199__ г. г.Н.Новгород

Комитет по управлению городским имуществом г.Н.Новгорода, именуемый

в дальнейшем “Арендодатель”, в лице ____________________________________,

действующего на основании Положения о Комитете, _________________________

именуемый в дальнейшем “Балансодержатель”, в лице _______________________

_______________________________________________ действующего на основании

именуемый в дальнейшем “Арендатор”, в лице _____________________________,

действующего на основании _______________________________________________

в соответствии с п.6.1 договора аренды от “_____”__________199__ г. N ___

и на основании __________________________________________________________

заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. В пункт 1.1 договора аренды внести следующие изменения:

_______ кв.м”, остальное по тексту договора.

2. Пункт 4.1 договора аренды дополнить абзацем следующего

“Арендная плата за помещение изменяется с “___” __________ 199___ г.

и составляет _________ руб. в месяц согласно расчету по форме Приложения

N 3 к договору аренды.”

3. Настоящее соглашение вступает в силу с “____” __________199__ г.

и является неотъемлемой частью договора аренды от “___” ________ 199__ г.

4. Настоящее соглашение и расчет составлены в 3-х экземплярах,

имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.

5. Адреса и реквизиты сторон.

Арендодатель: Комитет по управлению городским имуществом

Банковские реквизиты: р/с 609007 в РКЦ при

ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области, код 002, ИНН 5253000265

Арендодатель Балансодержатель Арендатор

____________ ________________ _______________

(подпись) (подпись) (подпись)

(Ф.И.О.) (Ф.И.О.) (Ф.И.О.)

М.П. М.П. М.П.

Договорно-правовые приемы и методы обоснования ценовой коррекции

Практически во всех обнаруженных нами юридических конфликтах, дошедших до судебного разбирательства, фабула дела, как правило, строится вокруг закрепленного в договоре аренды права арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы со ссылкой:

• на регулируемый на публично-властный порядок ценообразования;
• публично доступный инфляционный индекс роста цен (или инфляции);
• оценку рыночной стоимости права аренды и т. п.

В Решении Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2022 г. по делу № А41-25174/22 также установлено, что право увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за владение и пользование арендованным федеральным имуществом в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения арендованными объектами предоставлено ответчику п. 4.9 договора и п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Возникает вопрос: а вправе ли арендодатель в уведомительном порядке увеличить арендную плату лишь с формальной адресацией к соответствующему условию договора о праве на одностороннюю корректировку цены договора?

В приводимых выше примерах из судебной практики повышение цены договора обосновывалось, как правило, объективными факторами роста издержек арендодателя и (или) изменением рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества на сопоставимых условиях. Тем не менее, согласно Решению Арбитражного суда Красноярского края от 4 мая 2021 г. по делу № А33-1530/2021, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. В данном деле суд провозгласил общее правило об одностороннем изменении цены договора аренды без привязки его к каким-либо объективным факторам, находящимся вне сферы контроля заинтересованной стороны (динамика индекса инфляции; текущая рыночная конъюнктура и т. п.).

к договору аренды №

Общество с ограниченной ответственностью “Бета”, с одной стороны, и в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящ

1. Изменить размер арендной платы по Договору аренды № в отношении имущества – – на условиях настоящего Дополнительного соглашения (далее соответственно – арендная плата и имущество).

. Стороны согласовали размер арендной платы с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения: 120 000 000 (Сто двадцать миллионов) руб. в месяц, включая НДС в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов)

с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения в следующей редакции:

3.1. Арендная плата устанавливается в общей сумме 120 000 000 (Сто двадцать миллионов) руб. в меяц, включая НДС в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов)

. Настоящее Дополнительное соглашение заключено в кземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон (и один – для органа регистрации прав)

. Настоящее Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ. Обязанность представить Дополнительное соглашение на государственную регистрацию несет

. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением, Стороны будут руководствоваться Договором аренды и действующим законодательством

. Настоящее Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды

АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются, как правило, договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Ранее суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон.

На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В нем указано следующее. Как следует из п. 3 ст. 614 ГК РФ эта норма является диспозитивной, иными словами, она допускает, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной платы может меняться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу той же нормы такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Необходимо обратить внимание на правовую позицию, выработанную судебной практикой, согласно которой даже в случае, если договор предусматривает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Отметим, что в ряде случаев арендатор может в одностороннем порядке потребовать уменьшения арендной платы:

1. когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть неправомерные действия самого арендодателя, виновные действия третьих лиц или же обстоятельства непреодолимой силы (наводнения, пожары и т.п.). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А44-2715/2007 суд, например, сделал вывод о том, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились права пользования арендатора арендованным имуществом и ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы;

2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Как указывается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714, суд посчитал необходимым уменьшить арендную плату в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества;

3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ) (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2011 N Ф08-4280/11);

4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате(в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV))

– по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по указанному договору аренды;

– штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в том числе предусмотренные договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются;

8. Реквизиты и подписи Сторон:

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате (в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV))

Разработана: Компания “Гарант”, июль 2022 г.

Порядок подписания доп соглашения к договору аренды нежилых помещений

При подписании следует обратить внимание на даты подписания, указания места составления. Кроме того, бумаги подписываются сторонами вместе в присутствии каждого из участников сделки. При выполнении действий по доверенности об этом делается отдельная запись и приобщается копия данного документа.

Можно ли внести изменения?

Для того, чтобы внести изменения в договор аренды нежилых помещений, необходимо составить допсоглашение. При этом законодательством не предусмотрены требования относительно содержания данного документа. Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений оформляется с учетом положений и норм ГК РФ.

Изменения в договор аренды могут быть внесены только при выполнении всех нижеперечисленных условий:

• обе стороны сделки выражают свое согласие;
• дополнительное соглашение не противоречит действующему законодательству;
• документ заверен подписями обеих сторон.

Что делать если одна из сторон не желает подписывать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения или у контрагентов возникли разногласия по поводу вносимых изменений? Такой конфликт интересов разрешается в судебном порядке.

Какие условия включают в дополнительное соглашение о снижении арендной платы?

Допсоглашение к договору аренды нежилого помещения о снижении арендной платы помогает уладить множество спорных ситуаций, возникающих в жилищных вопросах. В частности:

• Поможет определиться с арендуемым объектом, что является предметом договора, а также определить, какие именно пункты договора изменяются;
• Уточнить новые размеры арендной платы, с указанием обновленного НДС, и указать, в течение какого времени будут действовать новые правила оплаты.

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей?

В Постановлении Правительства № 434 есть список, позволяющий требовать заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы для арендаторов, которые работают в местах, что больше всего пострадали от коронавируса. Правда, в законе нет четких требований, чтобы арендодатели обязательно шли на уступки своим арендаторам, даже если последние являются льготниками. Но все же есть надежда, что владельцы недвижимости все же предоставят более выгодные условия, опасаясь, что могут потерять клиентов.

Некоторые арендаторы могут вообще рассчитывать на отмену платежей, по крайней мере, за апрель-июнь. Но доп соглашение к договору аренды нежилого помещения об изменении арендной платы будет составлено при условии, что профессия арендатора входит в перечень, представленный в Постановлении № 434. Кроме того, арендуемое имущество должно быть федеральной собственностью. Составляется рассматриваемое допсоглашение в течение недели, начиная отсчет со дня получения письменного обращения арендатора. В рассматриваемом документе нужно зафиксировать оптимальные условия.

Условие об одностороннем пересмотре цены договора аренды с точки зрения кабальности

Заметим, что по общему правилу, условие гражданско-правовой сделки не может быть признано кабальным на основании п. 3 ст. 179 ГК РФ только в связи с его несправедливостью для одной из сторон предпринимательского правоотношения.

С одной стороны, согласно весьма распространенной практике опция на односторонний внесудебный пересмотр арендной платы по инициативе, как правило, экономически доминирующей в арендном правоотношении стороны (арендодатель) предполагает ее увеличение не более чем на 15%, что заметно ниже порога чрезмерного превышения цены договора, который обычно исчисляется в кратном размере к сопоставимым условиям аналогичных сделок (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 г. № 162 “Обзор практики применения арбитражными судами ст. 178 и 179 ГК РФ”). По первому впечатлению здесь нельзя усмотреть корреляцию с доктриной laesio enormis в ее крайне усеченной и избирательной цивилистической интерпретации на уровне позитивного права (п. 3 ст. 179 ГК РФ, п. 2 ст. 174 и иные положения ГК РФ).

В этой связи наилучшим ориентиром (и в определенной степени – карт-бланшем) для практики может служить п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды” (далее – Постановление Пленума № 73), в котором сформулирована правовая позиция, сводящаяся к нижеследующим постулатам:

• право арендодателя на одностороннее увеличение цены не является абсолютным даже, если такая опция предусмотрена в договоре аренды в отношении которого не применяется государственное регулирование цен;
• в случае, если размер арендной платы в результате одностороннего волеизъявления арендодателя увеличился настолько непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысил, то суд на основании п. 2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

По тексту п. 22 Постановления Пленума № 73 речь идет буквально о “непропорциональном изменении” среднерыночных ставок. И действительно ценообразование крупных арендодателей может оказывать настолько решающее влияние на баланс спроса и предложения в конкретном муниципальном образовании или даже регионе, что объективность критерия существенности превышения может подвергнуться риску эрозии в силу злонамеренного создания арендодателем выгодной для себя конъюнктуры цен.

Также в Постановлении Пленума № 73 не раскрывается понятие “существенность” превышения средних рыночных ставок, что оставляет широкие дискреционные просторы для судов в плане оценки конкретных фактических обстоятельств дела. Представляется, что немотивированное объективными экономическими или иными причинами изменение цены договора аренды не должно приводить к существенному изменению обстоятельств для арендатора (rebus sic stantibus), поскольку в таком случае право арендатора на расторжение или изменение договора носило бы встречно-зачетный характер, что заключает в себе элемент абсурда и не может быть признано соответствующим целям гражданско-правового регулирования.

Если применять по аналогии закона критерий существенности диспаритета договорной и рыночных цен, то можно обратиться к практике применения специального законодательства о банкротстве. Согласно п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – закон о банкротстве) сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В одном из своих решений ВС РФ установил, что расхождение между общей договорной ценой шести взаимосвязанных сделок и совокупной рыночной стоимостью отчужденных по ним транспортных средств составило 15,5%, что “не является существенным, а значит не является достаточным основанием для признания взаимосвязанных сделок недействительными на основании п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве” (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 21 ноября 2019 г. № 306-ЭС19-12580 по делу № А65-10085/2016).

Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения

Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.

Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.

Доп. соглашение к договору аренды нежилого помещения

Юридически грамотно составленный документ – гарантия отсутствия проблем в дальнейшем. Именно поэтому, при изменении условий аренды и внесении изменений необходимо учесть все пункты в дополнительном соглашении. А именно:

• Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений должно быть составлено в письменном виде и распечатано в двух экземплярах;
• Должна быть непосредственная ссылка на договор аренды. Указывается номер и дата договора, а также номера пунктов, которые требуют изменения;
• Содержать паспортные данные участников сделки;
• Вносимые изменения в дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений должны использовать следующие словосочетания: «пункт N считать недействительным», либо «пункт N излагается в следующей редакции».
• В случае продления договора обязательно должен указываться новый период его действия.

При внесении изменений в договор посредством дополнительного соглашения – все обязательства совершающих сделку должны оставаться в измененном виде (п. 1 статьи 453 ГК РФ).

Когда нужно заключать дополнительное соглашение

Не всегда. Например, когда нужно продлить срок действия текущего договора. Если собственник за три месяца не предупредил арендатора, что не будет сдавать жилье, или не предложил новые условия, то договор продлевается автоматически. Но это касается только долгосрочной аренды — больше 11 месяцев. Если ситуация иная, то составляется дополнительное соглашение.

Чаще всего его заключают, когда необходимо изменить стоимость аренды, а также уточнить другие условия внесения платежей. Например, указать новые реквизиты для перевода денег, возложить на арендатора обязанность оплачивать коммунальные платежи или же установить новую периодичность выплат — не раз в месяц, а раз в полгода.

Другая популярная причина заключения допсоглашения к договору аренды, как ни странно, — это его расторжение. Если стороны хотят досрочно прекратить сделку, то, согласно статье 453 Гражданского кодекса РФ, они должны в отдельном документе прописать, что не имеют претензий друг к другу и согласны расторгнуть договор. Причину при этом указывать не нужно.

Более редкие ситуации: у квартиры изменился собственник или же у арендатора появились супруг/супруга и дети, которым нужна регистрация. Во всех этих случаях изменения должны отобразиться в дополнительном соглашении.

Если меняется слишком много пунктов, то некоторые задумываются о заключении нового договора. Но, как мы указали выше, для этого все равно придется заключить допсоглашение о досрочном расторжении, а затем составить новый документ.

Как составить допсоглашение

Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.

Итак, что должно быть в документе:

• в шапке укажите его название «Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды»;
• рядом пропишите его нoмep — договор составляется в нескольких экземплярах, и номер на них должен совпадать;
• в правом верхнем углу поставьте дату составления документа;
• в тексте соглашения укажите ФИО и паспортные данные собственника и арендатора;
• укaжитe номер основного дoгoвopа и дaтy его пoдпиcaния;
• пропишите, какие пункты в нем изменяются, какие аннулируются, а какие добавляются;
• добавьте фразу, чтo ocтaльныe пoлoжeния дoгoвopa ocтaютcя бeз измeнeния;
• ниже напишите дату вcтyплeния в силу дoпoлнитeльнoгo coглaшeния;
• обозначьте, в скольких экземплярах оно составлено;
• в кoнцe дoкyмeнтa стороны от руки ставят подписи и расшифровки ФИО.

Перед подписанием перечитайте соглашение, проверьте все несколько раз. Для пущей уверенности можно обратиться к риелтору или юристу.

Допсоглашение к договору аренды нежилого помещения

Часто происходит расторжение договоров или оспаривание указанных документов, поэтому следует заверять их у нотариуса. Такой вариант исключит признание договора и приложения к нему недействительным. При обращении к нотариусу, он устанавливает личности сторон, проверяя их паспорта, разъясняет условия и ответственность. После завершения процедуры, каждый участник сделки получает собственный экземпляр документа.

Какие изменения можно вносить?

По согласованию сторон изменить можно практически любое из условий договора аренды. Особенно это касается договорных отношений, заключенных между представителями бизнес сегмента.

Чаще всего изменению подлежат следующие пункты:

• стоимость аренды и порядок внесения платежей;
• права и обязанности контрагентов (в том числе и обязанность по выполнению косметического ремонта);
• возможность и условия сдачи нежилого помещения в субаренду;
• основания и порядок досрочного расторжения сделки.

Если у сторон возникла необходимость пролонгировать договор, подписание допсоглашения решает и этот вопрос.

Соглашение об освобождении от арендной платы в связи с COVID-19 (коронавирусом)

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения в связи с коронавирусом заключается как часть основного договора, но с указанием новых условий. В частности, с обозначением сроков действия каникул на аренду. Освобождение от аренды на период активности коронавируса стало эффективной мерой при снижении дохода граждан, организаций и предпринимателей на фоне невозможности платить полную сумму аренды.

Понятие «освобождение» подразумевает временные меры по снятию необходимости оплаты услуг по аренде помещения (использования имущества). В дополнительном соглашении к договору аренды нежилого помещения в связи с коронавирусом нужно обязательно указать сроки, в течение которых будет действовать освобождение. После подписания рассматриваемого договора арендодатель не сможет требовать, чтобы арендатор платил за использование арендуемого имущества. По крайней мере, пока действуют указанные в документе сроки. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем должны быть учтены следующие пункты:

• Период, когда действует освобождение от арендных платежей.
• Освобождение от штрафов и санкций в связи с неуплатой аренды (просрочкой, неполными платежами).
• Освобождение от уплаты коммунальных платежей (полное или частичное, с указанием сроков действия рассматриваемых условий).

Дополнительное соглашение используется для работы с любым имуществом, но допсоглашение к договору аренды нежилого помещения в связи с Covid-19 фигурирует в юридической практике чаще всего.

Дополнительное Соглашение
к Договору аренды нежилых помещений № 1 от 06. 20__

06 мая 20__

ООО «Ромашка» (далее – Арендодатель), далее именуемое «Арендодатель», в лице Иванова П.С., действующего на основании Устава с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Петров Д.С., именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя №5555555, заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору аренды нежилых помещений № 4 от 06.04.2019 (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:

1. В связи с пандемией коронавируса, а также актами органов государственной власти Стороны, руководствуясь ч.1 ст. 451 ГК РФ, изменяют условия Договора аренды помещения общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Проспект мира 102, стр. 3 (далее – «Помещение») следующим образом:

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку по оплате арендных платежей за пользование Помещением с 01.04.20__ по 01.10.20__, исходя из размера арендной платы, равной 100 000 руб., на следующих условиях: не позднее 25-го числа каждого месяца, начиная с января 20__ года, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать по 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. и, таким образом, оплатить указанный период аренды до 25 января 20__ года включительно.

2. Во всем, что не урегулировано и не изменено настоящим дополнительным соглашением, Стороны будут руководствоваться условиями Договора.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания, являясь неотъемлемой частью Договора, прекращает действие иных дополнительных соглашений в части, противоречащей условиям настоящего дополнительного соглашения, и действует до полного исполнения или расторжения Сторонами Договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон. msk-legal.ru

Оформление одностороннего изменения цены договора аренды недвижимого имущества

В качестве отправной точки позволим себе обратиться к Постановлению Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, согласно которому исполнение положения договора аренды, определяющего порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация. В данном деле арендодатель исправил допущенную им при заключении договора аренды ошибку в расчете суммы арендной платы и привел ее в соответствие с распоряжением мэра Москвы, которым установлен порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города.

В силу п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 4 июня 2014 г. № 8-ФКЗ только постановления Пленумов ВАС РФ по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом ВС РФ. При этом относительно юридической силы постановлений Президиума ВАС РФ в законе умалчивается. Тем не менее, согласно абз. 5 подп. 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на сохранившие силу постановления Президиума ВАС РФ. В определении Конституционного Суда РФ от 28 сентября 2017 г. № 1898-O разъяснено же, что полномочие, ранее предоставленное Президиуму ВАС РФ (ст. 16 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ “Об арбитражных судах в Российской Федерации”) ничем не отличается по своей правовой сути от соответствующих полномочий ВС РФ, закрепленных в подп. 1 и подп. 7 ч. 1 ст. 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 г. № 3-ФКЗ “О Верховном Суде Российской Федерации”, согласно которым Президиум ВС РФ в соответствии с процессуальным законодательством РФ и в целях обеспечения единства судебной практики и законности проверяет в порядке надзора, в порядке возобновления производства по новым или вновь открывшимся обстоятельствам вступившие в силу судебные акты и рассматривает отдельные вопросы судебной практики.

Отнюдь не все позиции упраздненного ВАС РФ ныне востребованы правоприменительной практикой в связи с их фактической утратой силы или принятием последующих постановлений Пленума ВС РФ. Именно поэтому так важно собирать по крупицам и тщательно анализировать кейсы из практики ВС РФ, в которых он своим авторитетом для нижестоящих инстанций “засиливает” правовые позиции Президиума ВАС РФ.

Здесь интересен прецедент, в котором ВС РФ в определении от 22 августа 2016 г. № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015 как раз опирается на значимое наследие ВАС РФ, используя выработанный в недрах арбитражного судопроизводства довод о том, что в случае одностороннего изменения арендодателем цены в порядке, предусмотренном договором, не требуется заключать дополнительное соглашение. Так, ВС РФ, в частности, указал, что согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Особенности дополнительного соглашения к договору аренды

В случае если изменилось назначение помещения: оно стало жилым, то тогда дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений будет считаться ничтожным. Необходимо будет перезаключить новый договор.

Еще одной особенностью считается участие нотариуса в сделке. Если сам договор подписан с присутствии нотариуса, то и дополнительное соглашение должно быть обязательно им заверено (статья 452 ГК РФ).

К вопросу о порядке реализации права на одностороннее изменение цены договора аренды недвижимого имущества

12 сентября 2022

Юридический консультант ООО “Солантек” (Санкт-Петербург), к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

Любое одностороннее изменение существенных условий договора не может не проецироваться на общие условия реализации гражданского обязательства, имея в виду, в частности, запреты на злоупотребление правом (ст. 10 Гражданского кодекса) и на произвольный отказ от его исполнения без предусмотренных договором и (или) законом вынуждающих обстоятельств (ст. 309-310 ГК РФ), учет публично-правового режима осуществления сделок (ст. 422 ГК РФ) и т. д. Таким образом, пределы свободы усмотрения и диспозитивность поведения сторон сделки всегда должны оцениваться под углом зрения фундаментальных основ осуществления договорных обязательств с учетом установленного в п. 1 ст. 307.1 ГК РФ коллизионного правила (lex specialis derogat generali): “к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре”.

По общему правилу, обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ или иными правовыми актами, а по обязательствам, связанным с осуществлением обеими сторонами предпринимательской деятельности, также в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). При этом, если одна из сторон договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, такое право может быть предоставлено договором лишь экономически более слабой стороне.

Законодатель также допускает расторжение или изменение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК РФ – клаузула rebus sic stantibus).

Изложенное выше особенным образом касается договора аренды недвижимости, поскольку в случае одностороннего изменения его цены заинтересованным в ценовой эскалации лицом, как правило, выступает субъект предпринимательской деятельности – арендодатель (коммерческая организация или ИП) и, как правило, экономически более сильная сторона сделки. Если ставки арендной платы не нормируются актами органов публичной власти, стороны вправе самостоятельно урегулировать этот в вопрос в договоре. Интерес же представляют ограничения в порядке реализации принципов автономии воли и свободы договора.

При рассмотрении вынесенного в заголовок вопроса затронем два наиболее значимых аспекта:

• оформление соответствующего волеизъявления с точки зрения законодательных условий действительности сделок;
• пределы свободы усмотрения заинтересованной стороны договора на изменение цены в одностороннем порядке.

Порядок подписания допсоглашения к договору аренды нежилого помещения

После оформления и заполнения бланка соглашения, участники сделки заверяют документ своими подписями. С даты подписания сделка считается заключенной, а соглашение – вступившим в силу.

Расторжение заключенного соглашения производится только через суд.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения может регулировать самые разные моменты. В любом случае, они имеют второстепенное значение и конкретизируют основной договор. Для лучшего понимания, особенности содержания соглашения следует представить подробнее:

• Соглашение должно четко указывать на основной договор. Поэтому, в соглашении нужно отражать дату подписания основного договора и его предмет;
• Соглашение может включать положения об оплате коммунальных услуг. Так, в документе отражается крайний день и размер получения оплаты арендодателем;
• Соглашение описывает имущество, которое находится в помещении и порядок его использования. При этом соглашение должно содержать не только перечень имущества, но и указание на стоимость каждого предмета. Это позволяет избежать последующих споров при повреждении или уничтожении предметов.

В каких случаях нужно регистрировать допслоглашение

Если основной договор зарегистрирован в Росреестре (а его нужно регистрировать в случае аренды более 11 месяцев), то и дополнительное соглашение тоже предстоит отправить на регистрацию. На это отводится месяц после подписания.

Арендатору или собственнику необходимо обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра и предоставить помимо третьего экземпляра соглашения (да, в этом случае нужно составлять три экземпляра, а в самом тексте обозначить, что экземпляров три) еще и паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (можно оплатить в любом банке).