rosim.ru – Официальный сайт Эксперты поддержали определение ВС РФ, отметив, что в такого рода спорах ключевыми являются вопрос о правовом режиме спорного земельного участка и момент его перевода из одной категории земель в другую.
В 2011 г. Министерство обороны РФ издало приказ о предоставлении земельного участка категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» и с видом разрешенного использования – для нужд обороны в постоянное пользование своему учреждению. Вскоре после этого вышел новый приказ ведомства о высвобождении этого участка из военного имущества и выставлении его на аукцион для продажи. По результатам торгов, между министерством и Обществом был заключен договор купли-продажи, переход права собственности был зарегистрирован Росреестром. При этом в регистрационной записи были указаны сведения об отнесении участка к иной категории – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Через полтора года после этого Департамент лесного хозяйства составил протокол осмотра проданной земли, в котором указал, что это имущество представляет собой лесной участок. В этой связи военный прокурор обратился в арбитражный суд с иском к Минобороны и Обществу о признании недействительным договора купли-продажи высвобождаемого земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации прав собственности компании на указанный земельный участок. Прокурор ссылался на то, что спорный участок не мог быть выставлен на продажу, поскольку является ограниченным в обороте.
Первоначально суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, но суд округа отменил эти судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При повторном рассмотрении арбитражный суд поддержал довод истца, указав, что в соответствии с положениями Лесного, Земельного и Гражданского кодексов РФ и Закона об обороне спорный участок ограничен в обороте и не мог быть передан в частную собственность. Суд принял во внимание то, к какой категории земель отнесен спорный участок, и то, что он имеет вид разрешенного использования «для нужд обороны», при этом возможность передачи в собственность граждан или юридических лиц земельного участка из категории земель обороны без перевода этого участка по решению Правительства РФ в другую категорию и без изменения вида его разрешенного использования не предусмотрена законом. Доказательств изменения в установленном порядке категории спорного земельного участка представлено не было.
Суд признал договор купли-продажи недействительным и обязал Общество возвратить участок Минобороны, а также взыскал с последнего сумму, уплаченную за участок, в пользу Общества. При этом суд отказал в удовлетворении требования об обязании аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Общества на спорный земельный участок.
Апелляционный суд принял решение о рассмотрении дела по правилам рассмотрения в первой инстанции и привлек к участию в нем в качестве истца учреждение Министерства обороны. По итогу рассмотрения, суд отменил решение первой инстанции и, прекращая производство по делу, утвердил мировое соглашение, заключенное между учреждением Минобороны, Обществом и самим министерством. Согласно мировому соглашению, стороны исходят из недействительности спорного договора купли-продажи и одновременно признают право собственности Общества на земельный участок.
Однако суд округа пришел к выводу о необоснованном привлечении учреждения Минобороны к участию в деле, а также с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств, свидетельствующих о том, что спорный участок ограничен в обороте и его категория не изменена, не усмотрел оснований для утверждения мирового соглашения.
Общество направило жалобу в Верховный суд РФ, указав в ней на неправомерность вывода об отсутствии оснований для привлечения к участию в деле учреждения, а также на то, что свидетельством о государственной регистрации права участок отнесен к категории «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Изучив материалы дела, ВС РФ вынес Определение (№ 305-КГ15-2118), которым отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия по экономическим спорам указала на неправомерность утверждения суда округа об отсутствии нарушения прав и законных интересов учреждения Минобороны, так как на момент совершения оспариваемой сделки право на спорный земельный участок было зарегистрировано именно за ним. Кроме того, отменив постановление апелляционного суда и оставив в силе решение суда первой инстанции, суд округа фактически лишил учреждение статуса истца, а также исключил его участие в деле и в качестве третьего лица. Кроме того, Судебная коллегия отметила и то, что судами не была дана правовая оценка доводам Общества об изменении категории земель, к которой относится спорный участок.
Управляющего партнера «Содружества земельных юристов» Дениса Литвинова заинтересовало в данном деле большое количество противоречащих друг другу позиций разных инстанций. Кассационная инстанция трижды отменяла решения нижестоящих судов, что само по себе, по мнению адвоката, редчайшее явление. Все три раза главными причинами отмен являлись вопрос правового режима спорного земельного участка и его отнесение на момент оспариваемой сделки к той или иной категории земель.
«Возникает вопрос к доказательствам отнесения земельного участка к землям лесного фонда. Исходя из материалов дела, Департамент лесного хозяйства уже после выкупа земельного участка составил протокол его осмотра, в котором признал его лесным. В то же время на момент проведения аукциона по выкупу земельного участка он был отнесен не к категории земель лесного фонда, а к категории земель обороны с видом разрешенного использования “для нужд обороны”. По мнению судов, именно фактическое признание участка лесным является основанием его ограничения в обороте», – поясняет Денис Литвинов.
Также он отметил, что вопрос о правовом режиме земельного участка в рассматриваемом деле имеет определяющее значение, так как именно от этого зависит возможность или невозможность утверждения судом мирового соглашения между представителем публичного собственника и Обществом. «Если при новом рассмотрении дела будет доказано, что земельный участок на момент продажи был отнесен к землям лесного фонда, то он, как ограниченный в обороте, обоснованно не мог перейти в частную собственность. Исходя из этого мировое соглашение, признающее за Обществом право собственности на лесной участок, не может быть утверждено судом как противоречащее закону», – указывает адвокат.
Денис Литвинов отметил, что в практике подобных споров подписание мирового соглашения между представителем публичного собственника и частной организацией – ситуация крайне редкая. «Это обусловлено чаще всего нежеланием конкретных представителей органов государственной власти, выступающих сторонами, брать на себя ответственность. В рассматриваемом же споре, когда Минобороны как представитель государства, по сути соглашаясь с фактом недействительности договора, отказывается от своих требований по возврату спорного земельного участка в государственную собственность – это ситуация исключительная», – заключил эксперт.
Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Лилия Щербакова считает, что судами допущено существенное нарушение норм процессуального права, являющееся основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение. «Представляется, что в случае если право постоянного пользования на момент совершения сделки было зарегистрировано за учреждением, подведомственным Минобороны России, и именно им осуществлялась фактическая передача спорного объекта, права и законные интересы данного учреждения, безусловно, затрагиваются настоящим судебным актом, так как земельный участок выбыл из владения учреждения», – отметила эксперт.
Также она согласилась с выводом Верховного Суда о необходимости проведения надлежащей правовой оценки довода об отнесении спорного земельного участка к иной категории – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». «Указанное обстоятельство, в совокупности с другими обстоятельствами рассматриваемого спора, оказывает влияние на выводы суда в отношении оборотоспособности объекта», – пояснила эксперт.
1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.
4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
2) из состава земель лесного фонда;
3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также – размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
8) утратил силу с 1 марта 2015 года. – Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.
8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
1. Земельный участок согласно действующему законодательству может переходить от одного лица к другому. Другими словами, участок обладает оборотоспособностью, которой согласно ст. 129 ГК РФ признается возможность вещи или имущественного права свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ и иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду ЛК РФ, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, ВК РФ, которым определено, что большинство водных объектов находятся в государственной собственности. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. В то же время обратим внимание на то, что перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только федеральными законами.
2 – 3. Ограничение или изъятие из оборота рассматривается настоящей статьей, как и земельным законодательством в целом, как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц – участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.
Изъятие и ограничение в обороте земельных участков могут быть установлены только федеральными законами, поскольку Конституцией РФ утверждается, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55). Также согласно Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст. 62). А ограничение оборота земельных участков является одновременно и ограничением права граждан и их объединений (в том числе юридических лиц) приобретать в собственность земельные участки (ст. 36 Конституции).
Не изъятые из оборота в соответствии с настоящей статьей земельные участки могут быть объектами сделок. Согласно статьям 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
4. Согласно настоящей статье ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки определяются в порядке, установленном законом, в то время как земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Настоящей статьей установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. К таким участкам отнесены в том числе земли государственных природных заповедников и национальных парков. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие деятельность в области государственной безопасности и обороны, а также земли, на которых расположены объекты атомной промышленности.
В том случае, если основанием для изъятия соответствующих земель из оборота является размещение объектов определенного назначения, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов или за изменением их целевого использования в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.
5. Земельные участки, ограниченные в обороте, указаны в п. 5 комментируемой статьи.
В связи с принятием новых Водного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации в настоящую статью были внесены изменения, касающиеся определения земель водного и лесного фонда, ограниченных в обороте. Подпунктом 2 п. 5 комментируемой статьи уточнено, что ограниченными в обороте могут считаться земли, отнесенные к землям лесного фонда. Таким образом, вопрос о том, может или нет участок, поросший растительностью, быть включен в оборот, решается в связи с тем, какая категория земель установлена и закреплена в документах для этого участка. Содержание подп. 3 п. 5 настоящей статьи распространяется на участки, в границы которых полностью включены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, прилегающие к таким водным объектам, в этот перечень, скорее всего, включены быть не могут. Но эти участки могут быть включены в перечень ограниченных в обороте на основании п. п. 7, 10, 14 п. 5, а также п. 8 настоящей статьи.
Обратим внимание на то, что в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ “О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” установлено, что в целях создания необходимых условий для безопасной эксплуатации объектов инфраструктуры морского порта на земельных участках, прилегающих к границе морского порта, могут устанавливаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель в соответствии с законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций. Земельные участки в границах морского порта не предоставляются индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в собственность, за исключением случаев, установленных ч. 4 указанной статьи данного Федерального закона. Земельные участки в границах территории морского порта, занятые портовыми гидротехническими сооружениями, созданными или приобретенными за счет средств инвесторов (индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для осуществления деятельности в морском порту и принадлежащими на праве собственности индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, могут находиться в их собственности. В границы морского порта для осуществления деятельности в морском порту могут включаться земельные участки, находящиеся в собственности индивидуальных предпринимателей или юридических лиц. Земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 – 282 и 284 – 286 ГК РФ. Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков, расположенных в границах морских портов, для государственных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
6 – 7. Согласно данной статье оборот земель сельскохозяйственного назначения должен быть урегулирован специальным федеральным законом. Им стал Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, который, следуя положениям п. 7 комментируемой статьи, не распространяется на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для указанных в пункте целей. Такие земельные участки включаются в оборот на общих основаниях.
Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (ст. 1) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
8. Понятие, правовой режим и критерии определения размера береговой полосы, в пределах которой запрещена приватизация земельных участков, установлены ст. 6 ВК РФ. Согласно указанной статье полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
До настоящего времени существовали различные трактовки наличия оборотоспособности земельного участка для понижения арендной платы за него до уровня земельного налога (принцип № 7 Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, далее – Постановление № 582).
Указанный принцип подразумевает, что размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания находящегося в собственности здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. Если нормативный правовой акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они не подлежат применению.
Ранее суды не всегда учитывали оборотоспособность участка при решении вопроса об установлении льготной арендной платы, однако данную неопределенность полностью устранил Верховный Суд РФ, который вынес Определение от 15 августа № 309-ЭС19-1374 по делу А60-66858/2017, о чем ранее писала «АГ».
ВС закрепил принцип платности землепользованияВерховный Суд указал, что за арендованное на ограниченном в обороте земельном участке помещение можно платить сумму, не превышающую земельный налог
26 августа 2019
Фактически высшая судебная инстанция разъяснила, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте.
Рассматривалась ситуация широко распространенная, но не имеющая единой судебной практики.
Напомню, что, как следовало из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит помещение в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования. В указанном здании помимо помещений общества находятся помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию и предоставленные в оперативное управление муниципальному учреждению, а также помещение, находящееся в собственности физлица. Площадь земельного участка под зданием составляет 2096 кв. м, разрешенное использование – под здание спортивной школы.
Между администрацией и муниципальным учреждением был заключен договор аренды участка на 49 лет, условиями которого предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на нем.
Администрация направила обществу дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым общество включается в число арендаторов участка.
Общество, в свою очередь, отправило в адрес администрации протоколы разногласий к договору, а также указало на возникновение у него права собственности на часть участка и отсутствие у него обязанности заключать соответствующий договор аренды.
Администрация, ссылаясь на уклонение общества от заключения допсоглашения, обратилась в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка путем подписания допсоглашения на условиях, предложенных администрацией.
По итогам рассмотрения дела Арбитражным судом Свердловской области исковые требования администрации были удовлетворены, однако суды апелляционной и кассационной инстанций не могли прийти к единому мнению о размере итоговой годовой арендной платы.
Ясность внес Верховный Суд РФ, который разъяснил, что, поскольку участок не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, принцип № 7 при определении арендной платы неприменим.
ВС РФ обосновал это следующим. В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.
Постановлением № 582 закреплен принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с ним размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.
В п. 30 раздела VIII указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.
Кроме того, толкование принципа уже было дано ВС РФ ранее – в Решении от 12 сентября 2018 г. по делу № АКПИ18-667. Высшая судебная инстанция пришла к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 ЗК (земельные участки, ограниченные в обороте).
На сегодняшний день очень важно формирование единой позиции по вопросам льготного исчисления арендной платы, в том числе при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку данная ситуация встречается весьма часто.
Так, Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 25 июня 2019 г. по делу № 2-3907/2019 исковые требования об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка в размере земельного налога и понуждении произвести перерасчет арендной платы были удовлетворены.
Суд пришел к выводу, что, поскольку спорный участок относится к участкам общего пользования, что подтверждает невозможность его приватизации – то есть он ограничен в обороте, – арендная плата в размере 15 тыс. руб., которая значительно выше размера земельного налога (1250 руб. 38 коп. в месяц), нарушает права истца.
Еще одним примером может служить Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 24 июня 2019 г. № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018. Суды нижестоящих инстанций применяли положения ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-08 «О регулировании земельных отношений в Московской области» при расчете арендной платы за земельный участок, на котором в собственности находились объекты недвижимости истца. При этом суды не учли, что данный участок ограничен в обороте на основании подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Кроме того, при разрешении коллизии между нормами федерального (Постановление № 582) и регионального законодательства (Закон Московской области № 23/96-08) суды нижестоящих инстанций отдали приоритет нормам регионального законодательства, что было исправлено ВС РФ в рассматриваемом определении.
Резюмируя, не могу не согласиться с позицией высшей судебной инстанции относительно применения принципа № 7 определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Думается, что выражение конкретной позиции о необходимости установления наличия оборотоспособности земельного участка для целей расчета взимаемой арендной платы станет началом отсчета единообразной судебной практики по данному вопросу.
Председатель президиума Московской городской коллегии адвокатов «Фомин и партнеры», к.ю.н.
Уголовное право и процесс
Удалось доказать присяжным непричастность подзащитного к убийству, которое ему вменялось
26 мая 2023
Адвокат АП Псковской области, адвокатская консультация № 70 Межреспубликанской коллегии адвокатов
Обвинение в контрабанде удалось оспорить
Проблемы ведомственного и прокурорского контроля при принятии решений о возбуждении дел по ст. 200.1 УК
25 мая 2023
Ения оборотоспособности земельных участков
В соответствии со ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Земельного Кодекса); зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи; 6 не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований; предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Подготовлено Лужской городской прокуратурой, 2020 год.
Ударственная и муниципальная собственность на землю
В соответствии со ст.16 Земельного кодекса РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.
В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.
В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
В соответствии с положениями главы 5 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами IIIIV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.
Права на земельные участки, предусмотренные главами IIIIV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.