Юридическая консультация онлайн 9111.ru

При покупке недвижимости новый владелец сразу передает деньги продавцу или используют ипотечный кредит, для чего обращается в банк. Когда не хватает денег, чтобы оплатить полную стоимость жилья, кроме ипотечного кредитования можно использовать другую схему и заключить с собственником договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Объясняем, что такое аренда с последующим выкупом и какие особенности у такой сделки.

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Аренда государственного и муниципального имущества проходит через торги. Это может быть конкурс или аукцион.

При передаче госимущества в пользование юридическим или физическим лицам должно быть обеспечено соблюдение действующего законодательства, принципов гласности и прозрачности и правил добросовестной конкуренции. В статье мы рассказываем, какими способами можно определить арендатора государственного и муниципального имущества, как правильно зарегистрировать договор, и какие налоговые обязательства возникают у передающей и принимающей сторон.

Что такое аренда с правом выкупа

Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.

Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:

  • двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
  • трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.

По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.

В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.

Порядок сдачи в аренду государственного имущества

Госучреждение, принявшее решение передать объект НФА в возмездное пользование, может сделать это только путем проведения аукциона или конкурса. Таково требование закона о защите конкуренции от 26. 2006 года 135-ФЗ (ст. Организаторами торгов могут быть:

  • казенные, бюджетные, автономные учреждения в отношении объектов, закрепленных за ними на основании права оперативного управления;
  • органы федеральной власти, органы власти субъектов РФ, местного самоуправления осуществляющие функции по управлению имуществом в отношении объектов, не переданных в оперативное управление.

Казенные и бюджетные учреждения должны согласовывать аренду недвижимого имущества с собственником. На федеральном уровне документы на согласование подаются в Росимущество, на региональном – в местные органы власти. Автономное учреждение должно согласовывать только передачу объектов недвижимости, приобретенных на средства собственников.

Порядок сдачи в аренду государственного имущества подробно изложен в приказе ФАС РФ от 10. 2010 года № 67. В 2012 году антимонопольная служба опубликовала разъяснения по применению статьи 17. 1 135-ФЗ. Для проведения торгов создаются конкурсные или аукционные комиссии, численность которых должна составлять не менее 5 человек. Не допускается участие заинтересованных лиц, например, физлиц, участвующих в конкурсе, или сотрудников организаций, подавших заявку на участие и т.

Торги по аренде государственного имущества

Согласованная с собственником сдача в аренду любого государственного имущества возможна путем проведения аукциона. Объявлять конкурс допустимо только в отношении определенных объектов, перечень которых содержится в Приложении 2 к приказу ФАС №67. Отличие двух этих форм торгов в соответствии со ст. 447 ГК РФ заключается в следующем:

  • на аукционе возможен один критерий определения победителя – самая высокая предложенная цена;
  • на конкурсе, помимо цены, может учитываться выполнение других условий.

В организационном плане аукцион предполагает публичную подачу заявки, все участники могут ознакомиться с предложениями друг друга. При проведении конкурса информация о физических и юрлицах, подавших заявки, конфиденциальна.

Как провести аукцион по аренде государственного имущества

Извещение о проведении аукциона по аренде государственного и муниципального имущества размещается на портале www. torgi. gov. Период между публикацией извещения и прекращением принятия заявок должен составлять не менее 20 дней. Разрешается дополнительно (но не вместо публикации на сайте) разместить объявления в СМИ и в других ресурсах.

Извещение на участие должно содержать обязательные данные:

  • наименование организатора;
  • название, технические и другие характеристики предмета аренды;
  • целевое назначение передаваемого по договору имущества;
  • минимальная цена;
  • срок действия договора;
  • место размещения документации об аукционе;
  • размер задатка, если он предусмотрен условиями торгов;
  • срок, в течение которого организатор может отказаться от проведения аукциона.

Извещение может содержать условие о том, что заявки принимаются только от субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих право на государственную поддержку.

Документация об аукционе должна содержать полноценную информацию о форме и правилах оплаты по договору, порядок передачи прав, требования к участникам аукциона, график осмотра передаваемого имущества и пр.

Рассмотрение поступивших заявок с приложенными копиями учредительных документов, выписками из ЕГРЮЛ, квитанциями о внесении задатка выполняет конкурсная комиссия. Она должна проверить соответствие полученных заявок требованиям:

  • предъявляемым к заявителям;
  • изложенным в документации об аукционе.

В назначенный день все допущенные к торгам должны прибыть в место их проведения. Аукционист, выбранный из членов комиссии прямым голосованием, сообщает стартовую цену. Участники вправе предлагать свою цену, увеличивая предыдущую на «шаг аукциона», равный 5% первоначальной стоимости.

Задача аукциониста – называть номер карточки того, кто предложил максимальную на текущий момент цену. Если после троекратного объявления предложенной суммы, заявлений о повышении не последовало, назвавший последнюю цену участник объявляется победителем. Во время аукциона должны вестись протокол, аудио и видео запись. По результатам торгов с победителем заключается договор аренды на условиях, опубликованных организаторами.

Как провести конкурс по аренде государственного имущества

Торги по аренде государственного имущества в форме конкурса разрешено проводить в отношении:

  • объектов железнодорожного и трубопроводного транспорта;
  • морских и речных портов, аэродромов или объектов их инфраструктуры;
  • гидротехнических сооружений;
  • объектов по производству, передаче и распределению теплоэнергии и электроэнергии;
  • объектов коммунального хозяйства;
  • метрополитена;
  • нежилых помещений, которые могут быть использованы в соответствии с законодательством только для предоставления в длительное пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Извещение о проведении конкурса публикуется на сайте не позднее, чем за 30 дней до окончания приема заявок, которые должны направляться в запечатанных конвертах или в форме электронного документа. Вскрываются конверты и обеспечивается доступ к файлам в день, определенный в извещении. Рассмотрение конкурсной комиссией выполняется в два этапа:

  • Сначала проверяется соблюдение условий, изложенных в конкурсной документации, и требований, предъявляемых к заявителю.
  • На отдельном заседании оцениваются содержащиеся в заявках предложения по заключению договора аренды государственного имущества и выбираются самые выгодные.

Критерии оценки содержатся в приказе ФАС № 67. Конкурсная комиссия обязана вести и публиковать на сайте протокол оценки каждой заявки и сопоставление с другими поступившими предложениями.

Аренда государственного имущества без проведения торгов

В ст. 1 135-ФЗ перечислены арендаторы, в отношении которых не нужно соблюдать требования об обязательном проведении торгов. Заключить договор без проведения аукциона или конкурса возможно со следующими контрагентами:

  • госорганы, муниципалитеты, региональные органы власти, госучреждения, Центробанк РФ, внебюджетные фонды;
  • НКО, созданные в форме ассоциаций и союзов, религиозные организации, общественные фонды и объединения и пр.;
  • медучреждения и образовательные организации;
  • почтовое ведомство (для размещения объектов связи);
  • коллегии адвокатов, нотариальные и торгово-промышленные палаты;
  • лица, получившие государственные и муниципальные преференции;
  • правопреемники приватизированных ГУПов, с которыми ранее был заключен договор;
  • лица, подавшие единственную заявку на участие в аукционе или конкурсе, при условии, что она соответствует всем действующим требованиям.

Без объявления торгов можно заключать договоры на срок не более 30 дней в шестимесячный период и в некоторых других случаях. Например, казенное учреждение владеет (по договору оперативного управления) частью сети инженерного обеспечения объекта недвижимости. Владелец всей сети может арендовать этот участок без соблюдения конкурсных процедур.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Договор между арендодателем и арендатором недвижимого госимущества, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в территориальном органе Росреестра. Такое требование содержит ст. 609 ГК РФ и закон о госрегистрации недвижимости от 13. 2015 года 218-ФЗ (статья 51). Обратиться в Росреестр вправе любая из сторон. Для регистрации необходимы:

  • договор аренды в трех экземплярах;
  • заявление;
  • документ, удостоверяющий личность представителя, обратившегося в Росреестр;
  • нотариальная доверенность на выполнение юридически значимых действий от имени юрлица.

Если со стороны арендатора или арендодателя договор подписали два или более лиц, нужно сделать экземпляры договора с отметкой о регистрации для каждого из них. Госпошлина составляет: для физлиц 2 тыс. руб. , для юрлиц – 22 тыс. руб.

Аренда государственного и муниципального имущества

На основании п. 1 ст. 146 НК РФ услуги по аренде государственного имущества являются объектом налогообложения НДС. В том случае, когда договор заключен с казенным, бюджетным или автономным учреждением, обязанность по уплате налога лежит на арендодателе. Арендатор должен перечислить оговоренный ежемесячный платеж, включая НДС, а учреждение обязано рассчитаться с бюджетом.

Если договор заключен с собственником (органами власти федерального, регионального или местного уровня), оплата за аренду попадает напрямую в бюджет. В этом случае арендатор на основании п. 3 ст. 161 НК РФ выступает в роли налогового агента. Он обязан рассчитать, удержать из арендного платежа и перечислить в бюджет сумму НДС. Если одно лицо арендует несколько объектов, расчет производится по каждому из них отдельно. Физлицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, налоговым агентом быть не может.

Любое предпринимательство направлено на извлечение прибыли, а первое правило получения прибыли – максимально снизить расходы организации. Аренда и содержание нежилых помещений зачастую является одной из основных статей расходов предприятия, а для малого и среднего бизнеса города Москвы размер арендной платы иногда и вовсе вопрос выживания. Аренда нежилых помещений от города – лучший способ снижения издержек в таких случаях.

Помощь специалистов юридической компании «Мосты» в заключении договора аренды от города пользуется большим спросом у малых и средних предприятий. Наши специалисты помогают разобраться со всеми условиями торгов и, по желанию клиента, осуществляют юридическую поддержку всего процесса. Результат такой совместной деятельности – успешное подписание с вами договора аренды помещений от Департамента имущества Москвы.

В чем преимущества аренды от города

Так сложилось, что аренда от города для предпринимателей одновременно привлекательна и недоступна. Отсутствие в штате профильных юристов, способных разобраться во всех тонкостях, намеренная бюрократизация процессов, сложности получения доступа к электронным торгам – все это является искусственными барьерами, скрывающими главное преимущество такой аренды – низкие арендную ставку и цену объекта. Разница между коммерческой и городской стоимостью аренды за помещение иногда отличается в 4-5 раз.

Цены

Кроме низкой стоимости, аренда помещений у города Москва имеет ряд других преимуществ:

  • возможность выкупа помещений по истечении 2 лет (особое условие, должно быть указано в договоре);
  • стабильная арендная ставка на весь срок договора (10 лет), перспектива длительно пользоваться помещением;
  • долгосрочный договор с государством;
  • гарантированное преимущество при последующем продлении договора.

Единственный минус аренды помещений от города – невозможность сдать их в субаренду. Однако это неудобство нивелируется возможностью переуступить арендные права на недвижимое имущество в соответствии с гражданским кодексом на выгодных для себя условиях.

Кто может арендовать помещение у департамента имущества Москвы

Заключать договоры аренды с городом могут как юридические, так и физические лица. Организации любых организационно-правовых форм участвуют в торгах наравне с индивидуальными предпринимателями и гражданами. Различие заключается в пакете документов, который необходимо собрать и предоставить для участия в торгах по выбранному помещению. Естественно, что список для физических лиц намного меньше, чем для ООО.

Специалисты компании «Мосты» имеют огромный опыт в подготовке конкурсной документации. В силу специфики своей деятельности мы отслеживаем все изменения федерального и городского законодательства в этой сфере. Наша помощь в подготовке документов для участия в торгах позволяет сократить время более чем в два раза и исключает ошибки, которые могут привести к отказу. Кроме этого, мы подскажем, как лучше подавать документы и при необходимости переоформим договор с физического лица на юридическое.

Как арендовать нежилое помещение выгодно

Чтобы выгодно заключить договор аренды помещения города Москвы от Департамента городского имущества, необходимо успешно пройти несколько этапов.

  • На официальном сайте торгов подобрать помещение, соответствующее целевому назначению вашего бизнеса.
  • Получить разрешение на его осмотр и изучить всю конкурсную документацию в отношении него (правила проведения торгов и условия договора аренды).
  • Оформить ЭЦП, и с ее помощью получить аккредитацию на электронной торговой площадке.
  • Заявиться для участия в торгах и принять участие в аукционе в отношении выбранного помещения.
  • По окончанию аукциона подписать все необходимые протоколы, договор аренды и акт приема-передачи помещения.
  • Зарегистрировать договор аренды в государственных органах Росреестра.
  • Выполнить иные необходимые действия после заключения договора (например, рассчитать и уплатить НДС при необходимости).

После успешного завершения всех этих этапов, вы получаете договор аренды государственного или муниципального имущества на срок 10 лет на очень выгодных условиях. Кроме того, при необходимости можно выкупить помещение у города Москвы без аукциона и повышения ставок, что является несомненным преимуществом.

Нюансы участия в торгах по аренде государственного имущества

Для участия в торгах требуется внести задаток на специальный счет. Если вы не стали победителем аукциона, то задаток возвращается в течение 10 дней. В случае вашей победы и последующего отказа от заключения договора аренды, задаток остается у организатора торгов. Именно поэтому важно проанализировать договор аренды с городом до принятия решения об участии.

Подавая аукционную заявку, обратите внимание на категорию лиц, с кем в последующем может быть заключен договор аренды, и на информацию о целевом назначении нежилого помещения. Эти два условия существенно влияют на количество участников торгов. Из практики сотрудников юридической компании «Мосты», наиболее востребованы помещения «свободного назначения» на первых этажах жилых домов города.

В случае отсутствия экономической выгоды от ведения бизнеса, арендатор имеет право оформить расторжение договора аренды с Департаментом имущества Москвы. Стандартное условие расторжения – извещение арендодателя не менее чем за 3 месяца до предполагаемого окончания договора. О наличии штрафных санкций за досрочное расторжение лучше узнать еще до заключения договора аренды.

ВАЖНО!
Если за аренду помещения на торгах борется только один участник, договор аренды заключается с ним на первоначально заявленных условиях.

Команда лицензированных специалистов

Зачем нужна помощь юриста

Если вы решились на участие в аукционе по аренде помещений у города, необходимо заручиться поддержкой профессиональных юристов, специализирующихся на аренде нежилых помещений у Департамента имущества Москвы. Юридическая компания «Мосты» предлагает комплексное сопровождение участия в торгах и последующее заключение договора аренды. Для минимизации расходов можно воспользоваться отдельными услугами компании, например, по изучению условий будущего договора или подготовке необходимой документации.

Сотрудничая с нашей компанией, вы можете значительно сэкономить время на подготовку, сбор документов и получение ЭЦП. Кроме того, мы переведем будущий договор аренды с юридического языка на русский, что позволит вам оценить все риски при его исполнении заранее, а также понять, насколько вашему бизнесу подходят предлагаемые условия.

Наши специалисты в кратчайшие сроки оформят государственную регистрацию договора долгосрочной аренды и проследят, чтобы со стороны департамента имущества все условия, указанные в договоре, соблюдались неукоснительно и своевременно. Из практики компании «Мосты», подача жалобы на бездействие сотрудников департамента имущества иногда является единственным эффективным способом ускорить процесс заключения выгодного договора аренды после победы на торгах.

Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ () двумя способами:

  • по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
  • без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

В этой статье

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор – образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения – структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 () дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.

Аренда на краткосрочный период

Согласно ФЗ №135 (статья №17. 1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17. 1/9), ГК ()). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

Арендатор – подрядчик учреждения

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17. 1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17. 1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения – это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17. 1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17. 1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Т
    ак как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17. 1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17. 1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

4 декабря пройдет обучающий семинар для бизнеса в коммерческой недвижимости “ТЕХНОЛОГИИ ДЛЯ АНАЛИЗА и РАЗВИТИЯ недвижимости: геомаркетинг, брокеридж и эффективные инвестиции в street-retail»

Эффективный анализ существующей ситуации и разработка правильной стратегии развития коммерческой недвижимости!

Предпосылки к обучению:

Вы понимаете, что процент найденных объектов недвижимости на много меньше процента реализованных. Хотите узнать, как происходит оценка и управление недвижимостью внутри сетевого Ритейла. Как стать наиболее эффективным брокером, используя инструменты зонального поиска и затрачивая меньше времени на работу в «полях». Как научиться отказываться от неликвидных объектов в пользу топ-объектов. Вы новичок в области коммерческой недвижимости, тогда вы за один день получите работающие алгоритмы оценки и поиска топ-объектов, со 100% реализацией. На этом семинаре вы узнаете:

Специфику рынка коммерческой недвижимости и как это может помочь в развитии розничной компании. Что такое правильные «инвестиции в улицы»: как анализировать и подбирать помещения для магазинов с окупаемостью 8-9 лет. Геомаркетинг на примере Вашего города с использованием карты города. Что такое зональный поиск и как им пользуются ритейлеры, что такое «фокальные точки» или «top location». Как провести анализ каннибализации, зон охвата, потребительских потоков, трафик. Особенности работы с земельными участками под коммерческую недвижимость. Вы сможете получить бесплатную консультацию по Вашим проекта. Рекомендовано:

Собственникам агентств недвижимости и консалтинга в области коммерческой недвижимости. Специалистам, занимающимся работой с коммерческой недвижимостью в розничном бизнесе. Брокерам со стажем и начинающим специалистам. А также ВСЕМ ЖЕЛАЮЩИМ для собственного развития в направлении геомаркетинг и брокеридж недвижимости. Программа:

1. Специфика рынка коммерческой недвижимости в России (отличительные особенности развития разного Ритейла в России)

2. Критерии поиска объектов (Что такое концепция? Почему она важна?)

3. Работа с картой города на бумажном носителе (Определение структуры города по карте. Зонирование (основные принципы зонального поиска). Выявление низко конкурентных и высоко конкурентных зон и принятие решения о новом открытии или ротации в высоко конкурентных зонах. Что такое емкость рынка, как использовать емкость рынка при определение ключевых мест на карте. Зоны охвата и каннибализация: а) в каких ситуациях возможно предложить открытие «дверь в дверь», как двух разных форматов, так и одного и того же формата сети; б) варианты построение графика зависимости процента каннибализации от расстояния. )

4. Геомаркетинг (Работа с программой «ИС Органика». Аналитика маркетинговых данных по объектам. Какие объекты под какою группу товара)

5. Как правильно инвестировать в объект street-retail. Земельные участки под коммерческий объект. Обсуждение найденных объектов (дискуссия, с применением теории). Консультирование. Второй день. Запись мастер-класса Ольги Абрамчук с I Международной конференции: Недвижимость вызов современности. Автор семинара

ЧЕРНЯВСКАЯ МАРИНА г. Москва (15 октября 1981г. ) Российский бизнес-тренер и бизнес-консультант в области консалтинга коммерческой недвижимости. Автор тренингов в области недвижимости, личностного роста, переговоров. Основатель Компании GART (2017г. Два высших образования: градостроительное и психологическое. Вела проекты в развитии Ритейл с 2004 года, в таких компаниях: «Касторама», «Ашан», «Decathlon», «Московский Ювелирный завод», Аптечная сеть «Ригла». В качестве руководителя проекта по брокериджу открывала МЕГА-Омск вместе с Компанией «Retail Profile». Занималась развитием розницы более чем в 30 городах России. Найдено и подписано более 20 проектов.

  • Туроператор «Саянское кольцо Саянское кольцо турфирма
  • Оао центральный совет по туризму и отдыху
  • Самые посещаемые страны европы по версии всемирной туристической организации
  • Популярные туристские маршруты и экскурсионные объекты края

Договор аренды росимущество

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды росимущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда жилья:
  • Акт возврата квартиры
  • Акт приема передачи квартиры по договору найма
  • Аренда жилого помещения
  • Аренда жилого помещения НДС
  • Аренда квартиры для сотрудника НДФЛ
  • Аренда земли:
  • 229 КОСГУ
  • Акт возврата земельного участка по договору аренды
  • Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
  • Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
  • Аренда земельного участка КОСГУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 82 “Полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области лесных отношений” ЛК РФ”Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 606, 614, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 8, 71, 74, 82 Лесного кодекса Российской Федерации, статьей 19 Федерального закона от 01. 2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”, распоряжением Правительства Российской Федерации от 19. 2020 N 670-р “О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства” (далее – Распоряжение N 670-р), Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции N 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30. 2020, пришли к следующим выводам: исходя из буквального толкования Распоряжения N 670-р возможность освобождения арендаторов, осуществляющих деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предусмотрена только по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, заключенным непосредственно с Росимуществом; Общество как арендатор, осуществляющий деятельность в одной из указанных отраслей, вправе требовать от арендодателя – Министерства субъекта Российской Федерации только предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды лесного участка за 2 и 3 кварталы 2020 года, и не вправе требовать полного освобождения от внесения арендной платы

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39. 12 “Проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности” ЗК РФ(ООО юридическая фирма “ЮРИНФОРМ ВМ”)Исходя из того, что согласно протоколу победителем аукциона признано общество; генеральному директору общества вручено для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка; при этом в деле отсутствуют подписанные сторонами экземпляры договора аренды земельного участка, поэтому Территориальное управление Росимущества на основании положений статьи 39. 12 Земельного кодекса РФ обязано было предложить третьему лицу, сделавшему предпоследнее предложение в ходе аукциона, заключить договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, арбитражные суды правомерно отказали в признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, отметив, что в отношении земельного участка в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде аренды на основании спорного договора.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияК каждому из договоров аренды между МТУ Росимущества по РАН СО РАН (арендодатели) и ОАО “Новосибирский хладокомбинат” 29. 2006 заключено соглашение о перемене лиц в договоре аренды, в соответствии с которыми с согласия арендодателей МТУ Росимущества по РАН СО РАН, ОАО “Новосибирский хладокомбинат” передало все права и обязанности арендатора ООО УК “Новосибхолод”.

Подборка наиболее важных документов по запросу Цена выкупа земельного участка федеральной собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Купля-продажа земли:
  • Акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи
  • Выкуп земельного участка из аренды
  • Договор купли продажи здания и земельного участка
  • Договор купли продажи с задатком
  • Договор купли-продажи будущей вещи земельного участка

Цена выкупа земельного участка федеральной собственности

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 49 “Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд” ЗК РФ(ООО юридическая фирма “ЮРИНФОРМ ВМ”)Руководствуясь статьей 49 Земельного кодекса РФ и установив, что решение об изъятии земельного участка принято уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (агентством), наделившим истца полномочиями по его изъятию (заключению соглашения о выкупе); изъятие земельного участка для государственных нужд осуществляется истцом в целях строительства и реконструкции объекта федерального значения (автомобильной дороги) в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, арбитражные суды правомерно изъяли для нужд РФ земельный участок и определили выкупную цену за изымаемый участок и расположенных на нем объектов, придя к обоснованному выводу о соблюдении учреждением порядка и сроков принудительного изъятия принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка для федеральных нужд; приняв экспертное комиссионное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего действительный размер возмещения, подлежащего выплате обществу за изымаемое имущество.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Правовое регулирование и практические аспекты предоставления права частной собственности на землю(Багаутдинова С. )(“Экологическое право”, 2018, N 6)В подзаконных нормативных правовых актах федеральных органов власти развиваются положения Земельного кодекса РФ о порядке предоставления земель, находящихся в федеральной собственности. Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и муниципальных образований регулируют отдельные вопросы предоставления в частную собственность земель, находящихся в региональной либо в муниципальной собственности. К ним относятся порядок предоставления земельных участков в случаях, указанных в Земельном кодексе РФ (например, абз. 5 – 8 ст. 5 Земельного кодекса РФ), или порядок определения выкупной цены земельного участка (ч. 2 ст. 4 Земельного кодекса РФ). Так, основы определения цены продажи земельного участка установлены в ст. 4 Земельного кодекса РФ. Особенности ее определения в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, установлены в специальном Постановлении Правительства Российской Федерации “Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов” <7>. Порядок определения выкупной цены земельного участка, находящегося, например, в собственности Московской области, установлен в Законе Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ “О регулировании земельных отношений в Московской области” <8>, а в собственности Республики Татарстан – в Постановлении Кабинета Министров Республики Татарстан “О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39. 20 Земельного кодекса Российской Федерации” <9>. Муниципальные органы власти наделены полномочиями принимать свои нормативные правовые акты, регулирующие порядок определения выкупной цены земельных участков, находящихся в их собственности.

Федеральный закон от 24. 2008 N 161-ФЗ(ред. от 30. 2021)”О содействии развитию жилищного строительства”(с изм. и доп. , вступ. в силу с 01. 2022)5. Продажа земельного участка единого института развития лицу, с которым заключен договор аренды такого земельного участка или договор аренды земельного участка, из которого образован такой земельный участок, осуществляется по цене, указанной в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка единого института развития. В извещении о проведении аукциона указывается стоимость выкупа одного квадратного метра земельного участка или порядок ее определения (расчета) (далее – выкупная стоимость). При этом указанная в извещении выкупная стоимость не может быть менее цены, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Цена продажи земельного участка, который образован из предоставленного в аренду земельного участка единого института развития, рассчитывается как произведение выкупной стоимости одного квадратного метра земельного участка, из которого такой земельный участок образован, на площадь образованного земельного участка.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Приказ Росимущества от 20. 2019 N 266″Об утверждении Стратегии цифрового развития Росимущества на период до 2024 года”Существующий порядок оформления земельных участков представляет собой процесс получения нескольких атомарных (неделимых) услуг различных органов власти и организаций. При этом у заявителя возникают сложности определения необходимой услуги и органа власти, уполномоченного принимать решения в отношении испрашиваемого земельного участка (в зависимости от формы собственности). В случае отсутствия необходимой услуги в электронном виде заявителю приходится лично обращаться в уполномоченные органы. Для отдельных видов услуг количество очных обращений в органы власти и организации достигает 8-ми, а затраченных часов – 54. Кроме того, при принятии решения о приобретении земельного участка у заявителя отсутствует возможность в онлайн-режиме рассчитать стоимость арендной платы, выкупа, или перераспределения имеющегося земельного участка. При этом в каждом регионе порядок расчета стоимости приобретения земельных участков устанавливается нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации и часто рассчитывается исходя из рыночной стоимости земельного участка, что несет с собой необходимость дополнительных расходов и времени на проведение рыночной оценки.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектом, который покупают по такому договору, может быть:

  • квартира;
  • дом;
  • дача;
  • земельный участок. Исключение — наделы, которые относятся к заповедным зонам, зонам водного или лесного хозяйства, территориям общего пользования;
  • оборудование;
  • транспортные средства.

Арендодателем по закону может быть как собственник, так и другое лицо, которое владелец наделил таким правом.

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?

Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:

  • договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
  • договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.

Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:

  • величина выкупной цены;
  • размер ежемесячного платежа;
  • срок аренды;
  • условия аренды квартиры до перехода права собственности.

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

  • При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.
  • При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.
  • Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

  • общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
  • арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
  • если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

  • отсутствует четкая юридическая форма сделки;
  • приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
  • при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом

Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.

Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.

То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.

Преамбула

В этой части договора пишут:

  • название сделки;
  • место заключения договора и дату, на которую он подписан;
  • ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

  • название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
  • общую площадь;
  • этажность;
  • количество комнат;
  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • кто по документам является собственником объекта;
  • перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
  • срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

В договоре нужно написать:

  • общий размер выкупной цены;
  • входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
  • какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
  • в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

  • передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
  • не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.
  • перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
  • поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
  • использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

  • ущерб, причиненный объекту;
  • просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

Это может быть:

  • порядок расторжения договора;
  • порядок продления договора;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации зависит от того, на какой срок заключается договор. Если он действует меньше года, его не регистрируют. Если срок действия составляет от 12 месяцев и больше, документ подлежит регистрации.

Заверять договор у нотариуса не нужно. Но при желании сторон это можно сделать.

Аренда домов с последующим выкупом

  • Договор аренды с последующим выкупом позволяет стать собственником квартиры, но только после выплаты выкупной цены.
  • Арендатор может жить в квартире сразу после подписапния договора.
  • Исполнение всех обязательств арендатором и арендодателем фиксируют актом.
  • Чтобы на основании договора стать собственником, нужно внести изменения в ЕГРН. Для этого после выплаты выкупной цены обращаются в Росреестр.

Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки

Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.