rosim.ru – Официальный сайт Главное и единственное, о чем продавец и покупатель должны договориться заранее, — это товар. Если они не решили, что именно и в каком количестве будет предметом сделки, то и договора никакого нет. Товар должен быть именно тем и в том количестве, о котором стороны договорились. Еще товар должен быть качественным.
Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» размера и без надписи не подойдут.
Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.
Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.
Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.
Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.
Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель может:
Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.
Вы можете предъявить все эти претензии продавцу, даже если до этого подписали акт об отсутствии у товара недостатков, а нашли их позже.
Депозит нотариуса
В чем суть. Нотариус сам проводит сделку, в течение трех рабочих дней регистрирует договор и сразу после этого переводит деньги продавцу.
Это безопасно и удобно, так как все серьезные риски, которые есть при расчете через ячейку и аккредитив, снимаются. По закону деньги, которые находятся на счетах нотариусов, выводятся из конкурсной массы при банкротстве банка. А поскольку способ расчета безналичный, деньги не могут физически украсть.
Когда используют. Депозит нотариуса можно использовать во всех случаях. И через него не получится завысить или занизить стоимость недвижимости.
Что нужно делать. Расчет по сделке с помощью депозита нотариуса происходит так. Стороны встречаются и подписывают договор, который заранее согласовали. А нотариус удостоверяет его.
В договоре прописывают способ расчетов, где указано, что покупатель переводит на счет нотариуса нужную сумму после того, как стороны подпишут договор. Взамен он получает справку, что деньги внесены на депозитный счет и приняты, чтобы исполнить обязательства по договору купли-продажи. С этого момента обязательство по оплате квартиры считается исполненным. При других способах расчета это обязательство исполнено только после того, как продавец фактически получит деньги.
Когда деньги зачислены на счет нотариуса, он подает документы в Росреестр. И когда тот зарегистрирует право собственности, деньги с публичного счета нотариуса поступают на счет продавца. Никакие документы для этого предъявлять не нужно — нотариус сам контролирует сделку и видит всю информацию.
Вопросы безопасности. Вот что стоит сделать, чтобы снизить риски.
Основное — прописать порядок оплаты в договоре. Продавцов может напугать, что как только покупатель перевел деньги нотариусу, обязательство по оплате считается исполненным. Но деньги всегда идут после того, как договор подписан. Нотариус дождется, когда деньги поступят к нему на счет, и только после этого передаст документы на регистрацию. Также он подскажет, как лучше сформулировать пункт об оплате в договоре. Я обычно пишу так:
«Расчеты по сделке производятся с использованием депозита нотариуса (ФИО, реквизиты счета). Покупатель обязуется перечислить деньги не позднее N дней с даты подписания настоящего Договора и до подачи документов на государственную регистрацию и имеет право вернуть деньги, только если регистрация перехода права не состоялась.
Продавец имеет право получить деньги с депозита после регистрации права собственности на квартиру на имя Покупателя».
Еще рекомендую составить соглашение о приеме-передаче денег. По заявлению покупателя на возврат денег нотариус может перечислить их обратно на счет покупателя. Чтобы этого не произошло, заключают соглашение о приеме-передаче денег. Это аналог условий доступа в ячейку или раскрытия аккредитива. Там прописывают срок, в течение которого должна пройти регистрация перехода права, и судьба денег по истечении этого срока. Нотариус может помочь составить документ.
Как оплатить товар
Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.
Покупатель обычно передает деньги непосредственно до или после передачи ему товара. Если вы не договорились о рассрочке, а потом вдруг ее захотели, продавец может законно отказать вам и потребовать заплатить всю сумму сразу.
Если вы отказываетесь платить тогда, когда договорились, или берете товар, но не спешите с оплатой, — это неисполнение обязанностей по договору купли-продажи. За это продавец имеет право потребовать у вас всю стоимость товара с процентами.
Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.
Стороны договора
Гражданский кодекс предъявляет минимум требований к сторонам по договору купли-продажи. Основное требование: продавец должен быть собственником товара или иметь другие права, которые позволяют ему передать товар покупателю.
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.
Ecли чтo-тo пoйдeт нe тaк
Bcя нeдвижимocть, кoтopaя пpoдaeтcя чepeз «Этaжи», тщaтeльнo пpoвepяeтcя. Этo глaвный пpинцип пpoгpaммы «Гapaнтия бeзoпacнocти cдeлки». Cдeлкy oт и дo coпpoвoждaeт квaлифициpoвaнный юpиcт, a pиэлтop пoмoгaeт opгaнизoвaть бeзoпacныe pacчeты. Ecли вoзникaeт pиcк пoтepи дeнeг или пpaвa coбcтвeннocти, интepecы клиeнтa бecплaтнo пpeдcтaвляют в cyдe. Ecли пpaвo coбcтвeннocти вce-тaки былo yтpaчeнo, кoмпaния вoзмeщaeт yбытки из coбcтвeннoгo фoндa.
Mы oтвeчaeм зa cдeлки нe тoлькo юpидичecки, нo и дeньгaми кoмпaнии. Пoдpoбнee o выплaтax мoжнo yзнaть в «Пoлoжeнии o гapaнтийныx oбязaтeльcтвax» нa нaшeм caйтe. Гapaнтийныe cepтификaты бecплaтнo пoлyчaют кaк пoкyпaтeли, тaк и пpoдaвцы.
О чем еще нужно договориться
Спросить, сколько собственников у товара, то есть у товара других собственников, кроме продавца, и не на этот товар ограничения или обременения. Хотя, если правда об их количестве откроется позже, гражданский кодекс разрешает вам отказаться от договора совсем или требовать снижения цены. Но мы рекомендуем проверять обременения сразу.
Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ).
Если вам не нужны эти документы, можете прямо об этом сказать продавцу. Но если в будущем возникнут проблемы с товаром, обменять его или вернуть деньги без технического паспорта и сертификатов будет сложнее, чем с ними.
Договориться, кто доставляет товар и как. От этого зависит момент перехода риска случайной гибели или повреждения товара.
Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала ручной пылесос «Дайсон». Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина или доставку курьером. пылесос юридически станет принадлежать Маше?
Самовывоз. Если Маша выберет самовывоз, то формально она отвечает за пылесос с момента получения смс или письма от продавца о том, что товар можно забирать из магазина. Фактически Маша станет владельцем пылесоса с момента его получения на стойке выдачи товара. Магазин доставляет пылесос на стойку, а Маше отправляет уведомление. С этого момента считается, что магазин исполнил свои обязательства. Чем дольше Маша тянет с получением товара, тем больше она рискует, что с ее пылесосом случится не по вине магазина.
Доставка курьером. В этом случае магазин исполнит свои обязанности только, когда курьер вручит товар Маше в руки у нее дома, на работе или в другом месте встречи. Если курьер поцарапает пылесос по дороге или уронит в лужу, то за повреждения отвечает магазин.
Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.
Сторонняя доставка. Магазин передал пылесос в доставку сторонней организации, услугами которой решила воспользоваться Маша. В таком случае магазин перестает быть ответственным за повреждения с того момента, как вручит товар представителю курьерской службы.
Если с товаром случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе.
Московский городской суд в определении по делу о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру. Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации, — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например в результате ДТП, магазин не обязан возмещать вам его стоимость.
Как зарегистрировать договор купли-продажи
Договор купли-продажи регистрировать не нужно.
Но если вы покупаете квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.
Цена вопроса
За передачу денег через нотариуса вам придется заплатить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). Но только в том случае, если вашу сделку купли-продажи квартиры также будет оформлять вышеупомянутый специалист нотариальной конторы.
Если же вы собираетесь просто передать деньги через депозит нотариуса, без оформления сделки купли-продажи, тогда тариф будет 0,5% от суммы квартиры (пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). К примеру, если вы покупаете «двушку» за 6 млн рублей, вам придется заплатить нотариусу 30 тыс. рублей.
Процесс оформление ДКП
Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.
Этапы оформления договора
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года
(в ред. Федеральных законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ, от 17.12.99 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 30.12.2004 N 219-ФЗ, от 21.03.2005 N 22-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.07.2005 N 89-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 30.12.2006 N 276-ФЗ, от 26.01.2007 N 5-ФЗ, от 20.04.2007 N 53-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 19.07.2007 N 197-ФЗ, от 24.07.2007 N 218-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 25.10.2007 N 234-ФЗ, от 04.11.2007 N 251-ФЗ, от 29.11.2007 N 287-ФЗ, от 06.12.2007 N 334-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 25.12.2008 N 280-ФЗ, от 30.12.2008 N 308-ФЗ, от 09.04.2009 N 56-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 08.05.2010 N 83-ФЗ, от 07.02.2011 N 4-ФЗ, от 18.07.2011 N 216-ФЗ, от 19.07.2011 N 248-ФЗ, от 19.10.2011 N 284-ФЗ, от 21.11.2011 N 329-ФЗ, от 28.11.2011 N 336-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 30.11.2011 N 363-ФЗ, от 14.06.2012 N 78-ФЗ, от 28.06.2013 N 134-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ, от 02.12.2013 N 345-ФЗ, от 21.12.2013 N 363-ФЗ, от 21.12.2013 N 379-ФЗ, от 28.12.2013 N 416-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ, от 21.07.2014 N 222-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ, от 12.03.2014 N 35-ФЗ, от 22.10.2014 N 315-ФЗ, от 22.12.2014 N 432-ФЗ, от 29.12.2014 N 460-ФЗ, от 31.12.2014 N 512-ФЗ, от 06.04.2015 N 82-ФЗ, от 29.06.2015 N 185-ФЗ, от 29.06.2015 N 210-ФЗ, от 23.05.2016 N 146-ФЗ, от 28.03.2017 N 39-ФЗ, от 26.07.2017 N 212-ФЗ, от 29.07.2017 N 259-ФЗ, от 05.12.2017 N 379-ФЗ, от 29.12.2017 N 442-ФЗ, от 18.04.2018 N 67-ФЗ, от 23.05.2018 N 116-ФЗ, от 29.07.2018 N 225-ФЗ, от 18.03.2019 N 34-ФЗ, от 27.12.2019 N 489-ФЗ, от 22.12.2020 N 456-ФЗ, от 30.12.2020 N 528-ФЗ, от 09.03.2021 N 33-ФЗ, от 01.07.2021 N 295-ФЗ)
Части 1, 3, 4 Гражданского кодекса РФ включены в систему отдельными документами.
3aдaтoк или aвaнc?
Нa пepвoм этaпe cдeлки пoкyпaтeль и пpoдaвeц зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop, пo кoтopoмy пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy чacть дeнeг oт oбщeй cyммы, чтoбы пoдтвepдить cepьeзнocть нaмepeний. Этoт плaтeж мoжнo oфopмить в видe aвaнca или зaдaткa.
Ecли пo кaкoй-либo пpичинe oкoнчaтeльный pacчeт нe cocтoитcя и пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт pacтopгнyт, aвaнc пpocтo вepнyт пoкyпaтeлю в тoм жe paзмepe. B cлyчae oфopмлeния зaдaткa pacчeт бyдeт зaвиceть oт тoгo, пo чьeй винe copвaлacь cдeлкa. Ecли oкoнчaтeльный дoгoвop нe был пoдпиcaн из-зa пpoдaвцa, oн дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Ecли oкaжeтcя винoвaт пoкyпaтeль, пpoдaвeц ocтaвит пoлyчeнный зaдaтoк ceбe.
Mы peкoмeндyeм oфopмлять плaтeж в видe зaдaткa и пepeдaвaть нe бoльшe 50 тыcяч pyблeй — нe cлишкoм бoльшyю, нo и нe чpeзмepнo мизepнyю cyммy. Этo дacт cтopoнaм бoльшe вoзмoжнocтeй для мaнeвpa, ecли иx oбcтoятeльcтвa измeнятcя и cдeлкa бyдeт yжe нe aктyaльнa.
Как расторгнуть договор купли-продажи
Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.
Способ 2. Другая сторона против расторжения, но обстоятельства, при которых вы заключали договор, существенно изменились. В этом случае другая сторона может потребовать возместить убытки, так как рассчитывала на исполнение договора. Например, человек заказал дорогие спортивные лыжи, но пока их везли, он повредил сухожилие, и врачи сказали, что ему нельзя кататься. Тогда лыжи отменяются, но стоимость доставки, скорее всего, придется компенсировать.
существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только
Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.
Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить ошибки, — вы можете расторгнуть договор.
Виды договоров купли-продажи
К договорам купли-продажи любого вида применяется большинство общих правил, которые мы описывали ранее. Иногда специфики товара или цели заключения договора применяются особые правила.
Розничная купля-продажа. Каждый раз, когда вы приходите в магазин или заходите в приложение маркетплейса и покупаете, вы заключаете договор розничной
В зависимости от способа заключения договора выделяют:
Товар, выставленный на витрине магазине, а также размещенный на сайтах и приложениях интернет-магазинов, считается публичной офертой продавца. Это значит, что продавец должен заключить договор с любым покупателем, который пришел к нему в магазин или зашел на сайт и готов платить.
Также офертой на практике называют договор розничной купли-продажи, который продавцы размещают на сайтах. Подписывать его не нужно, покупатели соглашаются с его условиями — акцептуют их, когда совершают определенные действия, например оплачивают заказ. Условия акцепта описаны в оферте.
Цена для всех покупателей тоже должна быть одинаковой. Снизить цену можно только для для участников программ лояльности продавца и для специальных категорий покупателей в соответствии с законом: пенсионеров, многодетных родителей.
По общему правилу договор считается заключенным с того момента, когда продавец выдал покупателю чек, подтверждающий оплату товара. Если продажа дистанционная, договор может считаться заключенным, когда продавец принял ваш заказ на сайте, то есть узнал о конкретном товаре, который вам нужен, и начал работать над заказом. Внимательно читайте оферту на сайте продавца.
Люди, которые покупают товары по договору розничной купли-продажи, называются потребителями — это особая категория покупателей. Законодательство считает их уязвимыми в сравнении с продавцами и особенно защищает. О правах потребителей мы пишем ниже в разделе «Если покупаете товар в магазине».
Энергоснабжение. Договор заключается между абонентами и энергоснабжающими организациями — поставщиками. Причем предметом договора-купли продажи может быть использование разных видов энергии: электричества, тепла.
Если абонент — обычный человек, то его договор с организацией тоже публичный, как и договор розничной торговли, но перед заключением абонент должен позаботиться о том, чтобы:
Правила заключения договоров энергоснабжения зависят в том числе:
Например, в многоквартирных домах за установку и обслуживание счетчиков электроэнергии отвечают не жильцы, а поставщик.
Порядок заключения договора устанавливает энергоснабжающая организация. В большинстве случаев процедура следующая:
Договор продажи недвижимости. Условия заключения этого вида договора купли-продажи связаны с особенностями товара — недвижимого имущества. Это здания, помещения и их части, земельные участки.
Договор заключается письменно, устно передать квартиру покупателю не получится: договор считается незаключенным.
Переход права собственности на недвижимость регистрируют в Росреестре. При этом договор считается заключенным и до государственной регистрации перехода права. Покупатель может владеть имуществом и защищать свое владение, но не может распоряжаться им — например, продать другому.
При продаже здания вместе с ним продается и земельный участок, если он находится в собственности у продавца. Из этого правила есть несколько исключений, в том числе когда участок изъят из оборота или продается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью земельного участка.
Передача недвижимости фиксируется в акте приема-передачи, который подписывают обе стороны, или в самом договоре.
Когда вы составляете или читаете договор купли-продажи недвижимости, обязательно проверьте, чтобы в нем были следующие условия, иначе договор не будет считаться заключенным:
Поставка. Поставка отличается от обычной купли-продажи статусом сторон и сутью договора. Продавец называется поставщиком. Он обязательно должен быть предпринимателем, а покупатель должен приобретать товары в коммерческих целях, а не для личных нужд.
Как и обычный договор купли-продажи, договор поставки считается заключенным, если стороны согласовали наименование и количество товара. Договор не обязательно заключать именно с организацией или индивидуальным предпринимателем. Если человек покупает 50 наборов инструментов не для своего гаража, а для перепродажи или чтобы открыть автомастерскую, он тоже покупатель по договору поставки.
Часто добавляются следующие элементы договора купли-продажи: условия об упаковке и доставке, сроке годности и гарантийном сроке.
Если в договоре нет срока поставки, то он все равно считается заключенным, а срок определяют по общим правилам — 7 дней с даты, когда покупатель потребовал поставить товар. Бывает, что организации или ИП заключают рамочные договоры поставки, в которых оговаривают, какой товар нужен, какое количество и по какой цене, но поставка происходит не одной партией, а по заявкам, которые покупатель направляет в течение срока договора.
При согласовании условий о товаре не забывайте о его качестве, проверке этого и о том, нужна вам новая вещь или подойдет бывшая в употреблении. Качество можно определять через соответствие гостам и техническим регламентам для товаров соответствующего вида.
Часто компании для проверки качества разбивают в договоре этапы приемки товара: в момент поставки принимают его по количеству и целостности упаковки и подписывают товарную накладную, а через проверяют товар и принимают по качеству, подписывая акт приема-передачи. Если установить условие об оплате после подписания именно акта приема-передачи, а не товарной накладной, можно избежать споров, связанных с возвратом денег за некачественный товар.
Гражданский кодекс ограничивает ситуации, в которых стороны могут отказаться от исполнения договора поставки в одностороннем порядке: только в случае существенного нарушения обязательств. Покупатель существенно нарушает обязательства по договору, если неоднократно задерживает оплату товара или не приезжает к поставщику, чтобы забрать заказы. Поставщик существенно нарушает договор, если неоднократно пропускает сроки поставки или продает товар с такими недостатками, которые покупателю придется устранять в неприемлемые для него сроки.
Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд. Государственные и муниципальные организации, например больницы, школы, органы власти, не могут закупить товар или заказать работы у кого угодно.
Чтобы выбрать поставщика, они должны провести конкурс — государственную закупку по особым правилам. Их устанавливают два специальных закона: — для государственных и муниципальных учреждений и — для госкорпораций, компаний с долей участия государства и их дочерних обществ. Эти специальные законы подробно описывают правила и требования к компании-госзаказчику и участникам закупки. Требования также устанавливает и сам заказчик в положении о закупке.
Требования и порядок различаются в зависимости от способа закупки, категорий потенциальных участников и цели закупки. Например, к покупке товаров для армии и обороны применяют строгие требования о секретности.
Способы закупки делятся на две большие группы: конкурентные и неконкурентные. В конкурентных закупках заказчик заключает договор с любым из участников, который удовлетворил все заявленные в документации требования. В неконкурентных закупках поставщик известен, но заказчик должен обосновать свой выбор со ссылкой на ограниченное количество оснований: например, больнице для лечения и диагностики нужен специальный рентген-аппарат, который производит в России только один поставщик.
Поучаствовать в закупках может практически любой предприниматель или компания, и мы уже давали подробную инструкцию.
Контрактация — это поставка сельскохозяйственной продукции, например зерна или кормов. Договор заключают производитель и заготовитель. Производитель — тот, кто выращивает продукцию. Заготовитель — тот, кто покупает выращенное.
Заготовитель должен сам забрать товар у производителя, если стороны не согласовали другой способ доставки в договоре. Если производитель сам вовремя привез товар заготовителю и товар соответствует всем требованиям, заготовитель не может отказаться его принимать.
Производитель отвечает за неисполнение обязательств по договору только при наличии вины, что нетипично для предпринимательских отношений. По умолчанию в бизнесе при нарушении обязательств сторона договора несет ответственность, если не докажет, что она не могла исполнить договор обстоятельств.
Сельскохозяйственная продукция может поставляться для коммерческих компаний и для государственных нужд. Если товары нужны государству, их закупают в рамках госзакупок, о которых мы писали выше, и учитывают требования специального федерального закона.
Продажа предприятия. Бизнес можно продавать разными способами, один из которых — продажа предприятия, но не по частям, а целиком, в качестве имущественного комплекса.
В таком случае продаются все виды имущества предприятия, с помощью которых оно ведет деятельность:
В состав имущества включены и долги, а также права требования. Если в договоре не указано иное, комплекс передается целиком.
Нельзя по такому договору передать разрешения на определенную деятельность — лицензии. Покупатель при желании должен будет получать лицензию самостоятельно. Если продавец передал покупателю неисполненные обязательства, для которых нужна лицензия, то должен исполнить их сам, однако солидарно по таким обязательствам отвечает и покупатель.
Поэтому покупателю стоит внимательно проверять состав обязательств продавца и необходимость специальных разрешений для их исполнения.
Из-за комплексного предмета до заключения договора продавец должен:
Все эти документы прикладывают к договору, который стороны обязательно должны подписать — устно договориться не получится. До 2013 года договор нужно было регистрировать. Теперь регистрируется только переход права собственности на недвижимое имущество.
Если в состав имущественного комплекса входят долги предприятия, продавец или покупатель до заключения договора обязан письменно сообщить о продаже предприятия кредиторам. Если кредиторы не подтвердили в ответ, что согласны на перевод долга, то могут в течение трех месяцев с даты получения уведомления о продаже потребовать исполнить обязательства досрочно и возместить убытки, возникшие в связи с этим, или признать договор купли-продажи недействительным в части или полностью. Если кредиторов не уведомляли, у них есть год с того момента, как они узнали о продаже предприятия, чтобы предъявить одно из этих требований.
Если кредиторы против перевода долга, то с момента продажи предприятия продавец и покупатель отвечают по обязательствам перед этими кредиторами солидарно. Это значит, что кредитор может потребовать исполнения долга от любого из них.
По долгам, на перевод которых кредиторы согласны, с момента продажи предприятия полностью отвечает покупатель.
Как передать деньги через нотариуса. Подробная инструкция
Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.
Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.
Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.
Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.
Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.
Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).
Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.
«Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
Ячейка
В чем суть. У каждого банка есть хранилище — депозитарий, там находятся индивидуальные банковские сейфы, которые называют ячейками. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.
Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.
Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.
Когда используют. В сделках с недвижимостью ячейку используют нечасто, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество.
Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет — просто один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов.
Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ.
Даже рублевые расчеты с валютными нерезидентами признаются валютными операциями, поэтому их нужно проводить только безналичным способом. Это касается и продавцов, и покупателей.
В противном случае налоговая может признать операцию незаконной, а это грозит штрафом для резидента — от 20 до 40% от суммы сделки.
Что нужно делать. Расчет через ячейку выглядит так. Покупатель подписывает с банком договор аренды. В нем особое внимание уделяют условиям доступа. Обычно продавец не может забрать деньги, пока не предоставит выписку из ЕГРН на имя нового собственника.
Тут нужно учитывать, что с 29 июня 2022 года Росреестр не ставит штампы на договоры купли-продажи, поэтому подтвердить государственную регистрацию права на недвижимость теперь можно только выпиской из ЕГРН.
Бывает, что покупатели хотят подстраховаться и включают в условия доступа дополнительные документы, например справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Точное название документа зависит от региона, например в Санкт-Петербурге это «Форма № 9», а в Москве — «Единый жилищный документ».
А чтобы покупатель не забрал деньги из ячейки во время регистрации, в условиях доступа прописывают, что во время срока аренды пройти в депозитарий может только продавец, предъявив паспорт и выписку из ЕГРН.
После того как покупатель подпишет договор на аренду ячейки, стороны сделки подписывают договор об отчуждении прав, а если есть ипотека — то и кредитный договор.
Покупатель привозит деньги с собой или снимает в кассе, для этого их нужно предварительно заказать. Продавец может проконтролировать этот процесс. Когда деньги выдали из кассы, нужную сумму скрепляют лентой и упаковывают в специальный банковский пакет — обычно это вакуумный пакет, на котором видно, если его вскрывали.
Далее покупатель в сопровождении банковского сотрудника проходит в депозитарий, закладывает деньги в ячейку и закрывает ее ключом. На время регистрации ключ остается у покупателя или сдается третьему лицу на ответственное хранение. О втором варианте расскажу чуть дальше.
После регистрации сделки стороны забирают документы. Покупатель отдает продавцу ключ от ячейки. Продавец пишет расписку о том, что получил деньги, и показывает в банке выписку из ЕГРН с именем нового собственника — в зависимости от условий доступа. И его пропускают в депозитарий, чтобы забрать деньги.
Вопросы безопасности. Ячейка — не самый надежный способ расчетов. Вот что нужно сделать, чтобы снизить риски:
Сейчас случаев кражи из ячейки не так много, но они встречаются. Обычно воруют сотрудники банков. Такое случается даже в крупных городах и известных банках.
Но если ячейку используют, чтобы уклониться от налогов, то в случае кражи суд поможет вернуть деньги продавцу. Ведь придется признать перед судом соучастие в преступлении.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Запомнить
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Как оформить договор купли-продажи
Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его как угодно. Помните обо всех пунктах, которые мы рассмотрели: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.
Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон, кроме некоторых случаев, о которых мы говорили выше.
Если в ваших отношениях с контрагентом изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.
Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.
Как переоформить договор купли-продажи. Любое переоформление, например замена продавца или покупателя в договоре, — это передача прав по договору. Если вы хотите вместо себя указать в договоре другого, порядок действий зависит от того, вы обязательства по договору.
Если вы свою часть сделки уже совершили, например передали товар, и теперь ждете оплаты, вы можете уступить свое право требования оплаты другому. Согласие покупателя для этого не требуется, но лучше, чтобы вы или новый продавец уведомили его о том, что теперь платить деньги он должен по другим реквизитам другому получателю. В противном случае вы рискуете не получить деньги вовремя ошибки платежа, а покупатель может потребовать возмещения убытков, которые возникли у него смены продавца.
Если вы покупатель, еще не оплатили товар и хотите передать свою обязанность по оплате другому, вы можете это сделать только с согласия кредитора — продавца. Если продавец возражает, перевод будет считаться ничтожным, то есть вы все еще остаетесь должны заплатить за товар.
Оформить замену одной из сторон договора можно либо через соглашение между текущими сторонами, либо через трехстороннее соглашение с новым участником.
Когда ДКП признают недействительным
По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.
Суд признает договор оспоримым, если он
Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.
Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.