rosim.ru – Официальный сайт зарабатывает на купле-продаже квартир с торгов
В 2019 году моя близкая родственница Татьяна начала зарабатывать на недвижимости с торгов.
Она приобретала квартиры, изъятые судом по банкротству или неуплате ипотеки, делала в них ремонт и продавала. Такой метод заработка оказался прибыльным: на торгах продают квартиры по цене в среднем на 30% ниже рыночной, затраты на ремонт обходились Татьяне максимум в 150 000 , а заработать на продаже получалось более миллиона.
Конечно, в купле-продаже квартир с торгов есть сложности. Придется подготовить много документов, процесс участия в торгах новичку может показаться запутанным, а еще иногда приходится иметь дело с жильцами, которые отказываются покидать квартиру и пакостят в ней перед уходом. В одной из таких проблемных квартир, которую купила Татьяна, позже жила и я. Мы вместе ходили в суд, договаривались с предыдущим жильцом и устраняли проблемы, оставленные им в квартире.
Для этой статьи я узнала у Татьяны, на каких площадках искать недвижимость, как участвовать в торгах, выселять проблемных должников и все усилия заработанных денег.
Почему стоит зарегистрировать ИП
Поскольку квартиры — дорогая штука, дело может кончиться уголовным наказанием за незаконное предпринимательство, а это 300 000 штрафа или арест на срок до шести месяцев. А вот налоговых доначислений не будет при условии, что со всех сделок был уплачен НДФЛ.
Если человек зарабатывает на купле-продаже жилья и решил стать ИП, скорее всего, будет выгодна общая система налогообложения — ОСН. С ней будет возможность применить профессиональный вычет, то есть уменьшить доходы на коммерческие расходы. Причем в этом случае последними будут и затраты на ремонт квартир.
ИП на ОСН платят НДС, но продажа жилья этим налогом не облагается — подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако ежеквартально подавать электронную декларацию по этому налогу все равно придется.
Есть еще УСН «Доходы минус расходы», но там выше ставка — 15% вместо 13% НДФЛ, который платят ИП на ОСН. Однако у регионов есть право снижать ставку налога при УСН для всех упрощенцев или некоторых категорий. Проверить, такая в вашем регионе, можно на сайте ФНС. После перехода по ссылке надо промотать страницу до раздела «Информация ниже зависит от вашего региона».
Если пониженная ставка действует, УСН будет выгоднее ОСН, в том числе за счет того, что не придется сдавать декларацию по НДС: упрощенцы не платят этот налог.
Закрыть
СТАТУС ТОРГОВ
СТАРТОВАЯ ЦЕНА
ВИД ДОЛЖНИКА
Физ. лица, юр. лица
Страница 1 из 1
А/м «VOLKSWAGEN PASSAT» 1998 г.в.
4 недели 1 день
Легковой автомобиль ВАЗ 21150
4 недели 1 день
3 недели 4 дня
А/м Hyundai Creta красного цвета, 2020 г.в., гос. №P887CP 11, VIN Z94G2811AMR309500, зарегистрировано ограничение
3 недели 4 дня
1 288 000,00
3 недели 4 дня
3 недели 4 дня
Автомобиль «Renault Logan»
2 недели 1 день
2 недели 1 день
2 недели 1 день
А/м Hyundai Solaris бежевого цвета, 2018 г.в., гос. №P665OC 152, VIN Z94K241CBKR116175, зарегистрировано ограничение
1 неделя 5 дней
1 неделя 3 дня
1 неделя 3 дня
1 неделя 3 дня
3 040 000,00
А/м Vortex Tingo SUV, 2012 г.в., гос. №K599BM 152, VIN X7MDB11FMC0016092, зарегистрировано ограничение
2 дня 7 часов
2 дня 7 часов
2 дня 7 часов
2 дня 7 часов
А/м Nissan Pathfinder, 2014 г.в., гос. №C857BT 152, VIN Z8NJVWR51ES007071, зарегистрировано ограничение
2 дня 7 часов
1 422 000,00
Оцените результаты поиска
Закрыть
СТАТУС ТОРГОВ
СТАРТОВАЯ ЦЕНА
ВИД ДОЛЖНИКА
Физ. лица, юр. лица
Страница 1 из 3
А/м «VOLKSWAGEN PASSAT» 1998 г.в.
4 недели 1 день
Лодка Днепр Р18-31ГП
4 недели 1 день
Легковой автомобиль ВАЗ 21150
4 недели 1 день
Лодка Крым Р3547ГО
4 недели 1 день
Лодка Казанка – 5, два деревянных весла
4 недели 1 день
3 недели 4 дня
А/м Hyundai Creta красного цвета, 2020 г.в., гос. №P887CP 11, VIN Z94G2811AMR309500, зарегистрировано ограничение
3 недели 4 дня
1 288 000,00
Кран козловой ККС-12,5-32, 1986 г.в., б/у
3 недели 4 дня
2 723 000,00
3 недели 4 дня
3 недели 4 дня
Земельный участок (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства)
2 недели 5 дней
Земельный участок (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства)
2 недели 5 дней
Здание (нежилое, садовый домик). Земельный участок (земли населенных пунктов, для садоводства)
2 недели 5 дней
Здание (нежилое, гараж).Земельный участок (земли населенных пунктов, гаражное строительство)
2 недели 5 дней
Здание (нежилое, гараж)
2 недели 5 дней
Здание (нежилое, конный двор)
2 недели 5 дней
Здание (нежилое, ферма)
2 недели 5 дней
Помещение (нежилое, гараж)
2 недели 5 дней
2 недели 5 дней
1 529 000,00
Автомобиль «Renault Logan»
2 недели 1 день
Оцените результаты поиска
Что такое торги недвижимостью
Торги — это процедура, в процессе которой государство или банк продает имущество должников:
- того, кого признали банкротом;
- того, кто взял кредит под залог недвижимого имущества и не смог его погасить;
- не платил ипотеку.
Торги по продаже имущества банкротов. Если у человека долги от 500 000 и нет возможности их выплатить, его могут признать банкротом — по собственному заявлению или через суд по заявлению кредитора. В таком случае для погашения задолженности используют имущество банкрота — так на торги попадает его недвижимость.
Торги по банкротству организует финансовый управляющий должника, а арестованное имущество передает на продажу территориальное управление Росимущества.
На торги по продаже арестованного имущества попадает недвижимость людей, не плативших кредит, который взяли под залог недвижимого имущества, или ипотеку. По заявлению банка суд заводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.
По закону банк не может сразу взять квартиру в собственность, поэтому после судебного решения она уходит на торги.
Где и как проходят торги. Суд устанавливает цену, недвижимость размещают на электронной площадке для торгов — ее сокращенно называют ЭТП. Это специальные аккредитованные государством сайты, где публикуется информация о лотах и проходит процедура торгов: , и другие. Подробнее об ЭТП расскажу дальше в статье.
Процедура торгов и набор документов для участия одинаковы и в торгах по банкротству, и по арестованному имуществу. Различаться может только ЭТП и формат торгов. Я участвовала в торгах, проходивших в формате аукциона. В этом случае на недвижимость устанавливают начальную стоимость, покупатели делают ставки на повышение цены. Побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену.
Бывает так, что на первых торгах на квартиру не находится покупатель — чаще всего такое происходит, потому что начальная цена была завышена. В этом случае организуют вторую процедуру торгов, на которых устанавливают цену на 15% ниже. Если и со вторых торгов квартира не продается, то в течение 30 дней по заявлению банка имущество передается ему в собственность — тогда сам банк продает квартиру.
Некоторые банки продают недвижимость на «Авито» или «Циане», другие организуют торги на собственных ЭТП. Банку нужно как можно быстрее покрыть убытки, поэтому он делает еще большую скидку. Например, у должника перед банком долг 1 500 000 , изначально на торги квартиру выставляли по цене 2 200 000 . После несостоявшихся торгов банк получает квартиру в собственность и продает ее за 1 800 000 .
Конечно, так квартиру гораздо выгоднее купить, чем на первоначальных торгах. Но у банков выбор квартир меньше, и объявления напрямую от банка встречаются гораздо реже.
Мой опыт проверки документов
раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.
Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.
Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то проблемную квартиру.
Как подготовиться к участию в торгах
Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.
Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».
Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- ИНН.
Стоимость КЭП в среднем 5000 , оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.
Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.
Без плагина КЭП работать не будет.
Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.
Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:
- Скан паспорта — сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля.
- Сканы СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН — с двух сторон.
- Банковские реквизиты — для внесения задатка.
- Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.
После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.
В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.
Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.
Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 , вносила задаток 30 000 — это 2% от начальной цены лота.
Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.
После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.
Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.
Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.
Как я делаю ремонт
Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.
Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 .
На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 . Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 . Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 , стоила небольшая акриловая ванна.
Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.
Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.
Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.
Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 , так как площадь небольшая.
С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.
Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.
По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 , а продали за 3 000 000 , с суммы 1 000 000 уплачивается налог 13%.
Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.
Как я выселяла проблемного должника
В 2020 году я купила в Уфе квартиру в хорошем состоянии, которой не требовался серьезный ремонт. Это была однушка в неплохом районе в относительно новом кирпичном доме. Я посмотрела выписку из ЕГРН, судебные решения и решила, что вариант хороший.
После торгов я зарегистрировала право собственности в Росреестре и получила в управляющей компании справку о прописанных в этой квартире лицах. Это был один человек — взрослый мужчина. Ему я направила телеграмму с требованием освободить квартиру. Такая телеграмма — чистая формальность на случай, если придется обратиться с иском в суд о выселении.
Когда отправляете телеграмму по почте, вам выдают «корешок» — бумажку с информацией о том, когда, кому и в какое время была отправлена телеграмма. Если должник не захочет выселяться добровольно, это будет доказательством того, что вы его предупреждали о выселении, а документ пригодится для суда.
Контактов мужчины не было, а все соседи в один голос говорили, что давно его не видели. Я начала ходить в этот дом, и мне удалось «поймать» мужчину спустя несколько недель. Мы встретились с жильцом прямо возле его двери, когда я в очередной раз пришла попытаться поговорить с ним и позвонила в дверь.
Он вышел из квартиры, я представилась и показала оригиналы документов — договор купли-продажи квартиры и паспорт, так как мои паспортные данные указаны в документе. Конечно, он расстроился и был растерян, даже осторожно пригрозил, что вызовет полицию, на что я развела руками и согласилась. Делать он этого не стал — я купила квартиру законно и зарегистрировала право собственности, поэтому вызывать полицию бессмысленно.
В итоге с жильцом удалось договориться, он выехал в течение месяца. Но мужчина не снялся самостоятельно с регистрации, поэтому мне пришлось обратиться в суд.
Снять с регистрации бывших жильцов можно через порталы «Мой арбитр» и «Электронное правосудие». Вот что нужно, чтобы написать исковое заявление на сайте:
- Наименование суда — в каком районе города находится недвижимость, тот и будет рассматривать дело.
- Ваши ФИО.
- Адрес регистрации.
- Номер телефона.
- Ваш адрес регистрации.
- ФИО ответчика.
- Указать в заявлении суть проблемы и обстоятельства в произвольной форме.
- Приложить почтовую квитанцию об отправке иска ответчику.
В моем случае заявление рассматривали около трех месяцев. Когда решение было готово, меня пригласили на заседание суда. Чтобы суд мог вынести решение, бывший хозяин квартиры не обязательно должен присутствовать — такие дела рассматривают и без ответчиков.
В течение месяца готовится постановление суда. Его можно забрать в канцелярии — ее номер есть на каждом сайте любого суда. По телефону можно договориться о времени.
На суд я не потратила денег — адвокат или представитель в таких делах не нужен, поскольку все документы о собственности на руках, а решение стопроцентно вынесут в вашу пользу.
После того как мужчина покинул квартиру, я поменяла замки. Мне это обошлось в 4000 и заняло около двух часов. Когда я впервые попала в квартиру, обнаружила, что должник открутил все розетки и выключатели, снял дверные петли, оставив сами двери, вырвал электрический счетчик и повредил электропроводку. Пришлось нанимать электрика и все восстанавливать — на это ушло 7000 .
Ремонт квартире не потребовался, но нужно было установить кухонный гарнитур и решить проблемы с электричеством. В общей сложности на все я потратила около 50 000 .
За ту квартиру на торгах я заплатила 2 400 000 , вместе с затратами на ремонт, электричество и долг по капремонту — 2 465 000 . Я продала квартиру за 3 600 000 . Получается, за вычетом расходов на ремонт я заработала 1 135 000 — до вычета НДФЛ.
На перепродажу я покупала в общей сложности пять квартир, но особых проблем с выселением у меня не было. Хотя знакомые рассказывали, как должники, не желая выселяться, развели костер прямо посреди комнаты. В таком случае можно подать иск о компенсации ущерба.
Запомнить
- Заранее пройдите аккредитацию сразу на нескольких ЭТП и получите квалифицированную электронную подпись, чтобы не тратить на это время и не упустить понравившийся лот.
- Помните, что заранее не удастся посмотреть, как выглядит квартира. Закладывайте бюджет на ремонт. Самый дорогостоящий ремонт обошелся мне в 150 000 .
- Внимательно проверяйте документы на недвижимость перед тем, как принять решение об участии в торгах. Закажите выписку из ЕГРН, проверьте решение суда, а если недвижимость была передана банку в залог — договор приватизации при его наличии. Если есть лица, отказавшиеся от приватизации, квартира продавалась несколько раз за короткое время, а жильцы постоянно ходят по судам — лучше отказаться от покупки.
- Учитывайте, что на покупку, бюрократические процедуры, ремонт и продажу уйдет минимум полгода.
- Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ — 13%. По итогам года продажи нужно сдать декларацию — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года. Если декларацию не сдать самостоятельно, налоговая посчитает НДФЛ, скорее всего, по невыгодному тарифу. НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации. Поэтому лучше не ждать уведомления от налоговой инспекции и уплатить налог самостоятельно.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Как я выбираю квартиру на торгах
ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:
- кадастровые данные;
- сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
- извещения о предстоящих торгах;
- на какой площадке они будут проходить и в какое время.
Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.
Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.
Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.
Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в офисе, где подавали заявление.
Из выписки ЕГРН можно узнать:
- Кто собственник квартиры.
- В каком году ее приобрели.
- Сведения о кадастровой стоимости.
- Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
- на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.
Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.
По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.
Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.
Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.
Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.
Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .
Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.
Как я купила первую квартиру на торгах у банка
Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.
Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».
Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.
В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 , я купила ее за 2 400 000 — по цене ниже рыночной на 30%.
Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.
За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 . Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 . С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000 до вычета НДФЛ.
Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.
Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.
За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 . Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.
Квартиры должников в Москве
Квартиры с торгов по банкротству в Москве и аукционы по реализации арестованного имущества банкротов со всех электронных торговых площадок. Конфискованное имущество должников представлено одним списком, для работы с поиском и сортировкой используйте фильтры выше.
Категории торгов в Москве
11 015 000,00
15 082 000,00
9 048 000,00
17 860 000,00
10 348 000,00
6 749 690,83
17 928 900,00
42 087 600,00
26 578 819,40
5 170 776,30
10 281 600,00
1 458 000,00
8 197 200,00
Квартира общей площадью 35,0 кв.м, расположенная по адресу: г.Москва, Перово, ул. Лазо, д. 18, корп. 1, кв. 71, к/н: 77:03:0006003:4476 Местонахождение: г.Москва, Перово, ул. Лазо, д. 18, корп. 1, кв. 71. Вид жилого помещения: Жилое помещение – квартира. Кадастровый номер: 77:03:0006003:4476 Основание продажи: Поручение на реализацию арестованного имущества №Пер-75 Собственник имущества: Антипов Сергей Алексеевич, Антипова Любовь Васильевна
4 802 500,00
Квартира общей площадью 68,1 кв.м, расположенная по адресу: г. Москва, Донской р-н, ул. Орджоникидзе, д.5, корп.3, кв.31, к/н: 77:05:0001011:1632 Местонахождение: г. Москва, Донской р-н, ул. Орджоникидзе, д.5, корп.3, кв.31. Вид жилого помещения: Жилое помещение – квартира. Кадастровый номер: 77:05:0001011:1632 Основание продажи: Поручение на реализацию арестованного имущества №Перевыдача/Дан-45 Собственник имущества: Харькина Наталья Николаевна
11 900 000,00
31 587 620,00
Квартира общ. пл. 131 кв.м по адресу: г. Москва, проезд Тенистый д. 2, корп. 1, кв. 33,., к/н 77:02:0014002:1795, собств. Фоминых С.В., н/ц 35 960 000,00 руб.; п. Л5/23/06/Баб-4 Местонахождение: г. Москва. Арест ФССП, залог (ипотека), запрет регистрационных действий. Особенности объекта недвижимости: Арест ФССП, залог (ипотека), запрет регистрационных действий. Вид жилого помещения: квартира. Кадастровый номер: 77:02:0014002:1795 Основание продажи: Постановление о передаче арестованного имущества на торги, Поручение на реализацию Собственник имущества: Фоминых С.В.
33 960 000,00
2 351 320,00
Квартира, расположенная по адресу: г. Москва, проезд Шокальского, д. 37, корп. l, кв. 22, кадастровый номер 77:02:0004006: 1887 Местонахождение: г. Москва, проезд Шокальского, д. 37, корп. l, кв. 22. -. Особенности объекта недвижимости: -. Вид жилого помещения: -. Кадастровый номер: – Основание продажи: Поручение на реализацию №Л6/23/05/Баб-3 от 02.03.2023г. Собственник имущества: Абулаизова М.В.
5 847 200,00
Жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: r. Москва, р-н Чертаново Южное, ул. Дорожная, д. 7, корп. 1, кв. 186, кадастровый номер 77:05:0008001:1645 Местонахождение: r. Москва, р-н Чертаново Южное, ул. Дорожная, д. 7, корп. 1, кв. 186. -. Особенности объекта недвижимости: -. Вид жилого помещения: квартира. Кадастровый номер: – Основание продажи: Поручение на реализацию №Л6/23/05/Черт-3 от 02.03.2023г. Собственник имущества: Морозова М.М.
9 000 000,00
Оцените результаты поиска
Что делать, если выиграли торги
Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по реквизитам, по которым оплачивали задаток.
Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.
Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит
Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.
В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.
Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Протокол определения победителя торгов.
- Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.
Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.
Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в в офисе МФЦ.
На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.
Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».
Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.
Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.
«Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что ваша квартира была продана банком, и теперь я новый собственник. договориться с вами о датах вашего выезда. Я понимаю, что ситуация сложная, поэтому готова предоставить вам время на переезд».
Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.
Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.
Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.
«Я, Татьяна Денисенко, новый собственник квартиры по адресу ул. Пушкина, дом 27, квартира 55. Так как предыдущий собственник квартиры не погасил долг по ЖКУ и по закону он не передается новому собственнику, прошу списать задолженность по коммунальным услугам».
Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000 — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000 — его пришлось выплачивать.
В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.
Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.
Где искать торги недвижимостью
Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.
Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.
Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.
Конфискат жилой недвижимости в Нижегородской области с торгов
Аукционы конфиската жилой недвижимости в Нижегородской области на торгах судебных приставов, арестованное имущество Федеральной службы судебных приставов
Закрыть
СТАТУС ТОРГОВ
СТАРТОВАЯ ЦЕНА
ВИД ДОЛЖНИКА
Физ. лица, юр. лица
Страница 1 из 1
2 недели 5 дней
1 529 000,00
<!–
–>
Повторные торги. Жилой дом (жилое). Земельный участок (земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства)
1 неделя 4 дня
2 040 000,00
<!–
–>
1 неделя 4 дня
2 009 400,00
<!–
–>
Жилой дом (жилое). Земельный участок (земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства)
1 неделя 4 дня
10 118 400,00
<!–
–>
Квартира (жилое). Земельный участок (земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства).
1 неделя 4 дня
<!–
–>
1 неделя 4 дня
1 312 000,00
<!–
–>
1 неделя 4 дня
2 603 926,40
<!–
–>
1 неделя 4 дня
2 103 168,00
<!–
–>
1 неделя 4 дня
<!–
–>
1 неделя 4 дня
1 289 945,60
<!–
–>
1 неделя 4 дня
1 536 000,00
<!–
–>
Оцените результаты поиска
Хотите принять участие в торгах за конфискат?
Тысячи единиц конфискованного имущества размещаются ежегодно на портале судебных приставов
Как приобрести Квартиру с торгов в Москве
Купить Квартиру (конфискованное имущество) должников с торгов по банкротству или арестованного имущества в Москве с можно самостоятельно через регистрацию на ЭТП либо через профессионального Найти подходящий аукцион можно на нашем агрегаторе торгов. Продажа конфиската происходит через процедуру электронных торгов с допуском всех желающих участников.
1. Воспользуйтесь фильтрами по региону и категориям для поиска прибыльного лота
2. Изучите документацию лота, при необходимости – свяжитесь с организатором торгов
3. Подайте заявки на участие в торгах самостоятельно или через
Отзывы пользователей о других торгах
Всё отлично, спасибо Юлии за помощь!
Как происходит процесс торгов
Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.
Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.
На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.
Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.
Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.
Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.
Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах
Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.
Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.
Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.
При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».
Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.
Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.
Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.
Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.
В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 :
- 3 700 000 — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
- 1 900 000 — начальная стоимость квартиры на торгах;
- 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 .
Налог по ставке НДФЛ — 13%.
1 800 000 × 13% = 234 000 — размер НДФЛ, который нужно заплатить.
Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.
База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 , НДФЛ — 351 000 .
3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 .
Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.
По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.
Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.