rosim.ru – Официальный сайт Арендатор сэкономит на налогах, если включит в договор аренды особые условия. Мы разобрали 9 частых ситуаций и предложили к ним выгодные формулировки. Проверьте свои договоры аренды по нашей шпаргалке.
В налоговых правоотношениях сроки часто играют если не главную, то немаловажную роль. Не вызывают вопросов сроки, которые определены достаточно четко – названа крайняя дата для выполнения налогоплательщиком каких-либо обязанностей или действий (например, по уплате налога, подаче налоговой отчетности).
Как заранее обосновать ставку аренды
Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних календарных года.
Включайте в арендную плату услуги по охране и уборке помещения, вывозу мусора, организации пропускной системы. Так вы сможете заранее обосновать ставку аренду для ИФНС.
Если арендная плата намного выше рыночного уровня, то налоговики посчитают, что компания намеренно завысила расходы. Избежать претензий налоговой можно, если доказать уникальность объекта и экономическую выгоду от его аренды.
Эксперты Главбух Ассистент подскажут, как заранее обосновать выгоду расчетами, подтвердить служебными записками, бизнес-планами и прочими документы.
- обеспечить круглосуточную охрану Объекта;
- организовать пропускной режим на территорию Объекта;
- производить уборку Объекта не реже одного раза в день;
- обеспечить вывоз мусора».
В отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка.
В соответствии с Постановление Правительства Ульяновской области от 25 декабря 2007 года № 510 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», юридическими и физическими лицами, использующими арендуемые земельные участки:
– в целях осуществления деятельности, за исключением ведения сельского хозяйства, ежемесячно – по 10 число (включительно) месяца, следующего за отчётным, за декабрь – не позднее 25 декабря (включительно) текущего года;
– в целях ведения сельского хозяйства, два раза в год – по 15 сентября и по 15 ноября включительно;
– для индивидуальных жилых домов, хозяйственных построек, индивидуальных и кооперативных погребов и гаражей, лодочных кооперативов, два раза в год – по 10 июля и по 5 декабря включительно.
В случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.
Кроме того, напоминаем о необходимости погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся за 2019 год и предыдущие годы.
Информацию о задолженности вы можете узнать по телефону: 27-11-32.
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.
Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Общие принципы исчисления сроков
Практически в каждом разделе Налогового кодекса определены различные сроки, в частности:
- для уплаты налогов и сборов;
- для взыскания налогов и сборов, штрафов и пени;
- для представления налоговой отчетности;
- для представления заявлений и уведомлений;
- для проведения налоговых проверок и мероприятий налогового контроля;
- на представление возражений по актам контрольных мероприятий;
- на обжалование решений по результатам проверок и контрольных мероприятий.
Общие принципы исчисления сроков в налоговых правоотношениях закреплены в ст. 6.1 НК РФ. В ней определены три вида сроков (п. 1). Приведем несколько примеров (см. таблицу).
* Иногда отсчет должен вестись в обратном порядке. К примеру, в п. 3 ст. 187.1 НК РФ говорится об обязанности плательщика акцизов подать в налоговый орган уведомление о максимальных розничных ценах не позднее чем за 10 календарных дней до начала календарного месяца, начиная с которого будут нанесены указанные в уведомлении максимальные розничные цены.
* Срок, исчисляемый годами (период, состоящий из 12 следующих подряд месяцев), истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока, кварталами – в последний день последнего месяца срока, месяцами – в соответствующие месяц и число последнего месяца срока. Срок, определенный днями, исчисляется в рабочих днях, если срок не установлен в календарных днях.
Самими сложными для исчисления являются, пожалуй, сроки, определенные периодом времени, поскольку в этом случае налогоплательщику необходимо определить две даты – дату начала периода и дату его окончания.
Первая дата в общем случае определяется по правилу из п. 2 ст. 6.1 НК РФ.
При определении последнего дня и часа срока нужно учесть следующее. Действие, для совершения которого установлен срок, может быть выполнено до 24.00 последнего дня срока. Если документы либо денежные средства были сданы в организацию связи до 24.00 последнего дня срока, то срок не считается пропущенным (п. 8 ст. 6.1 НК РФ).
Поясним: под организацией связи следует понимать юридическое лицо или индивидуального предпринимателя (являются операторами связи), оказывающих услуги связи на основании соответствующей лицензии (п. 1 ст. 11 НК РФ, п. 14 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 № 126‑ФЗ «О связи»). Услуга связи, в свою очередь, – это деятельность по приему, обработке, хранению, передаче, доставке в том числе почтовых отправлений (п. 12, 32 ст. 2 Закона № 126‑ФЗ). Данная деятельность является лицензируемой (ст. 29 Закона № 126‑ФЗ). Значит, если документы либо денежные средства были сданы юридическому лицу или ИП, оказывающим услуги на основании соответствующей лицензии до 24.00 последнего дня срока, то срок не будет считаться пропущенным.
И, конечно, не нужно забывать о правиле переноса последнего дня срока (если тот приходится на выходной или праздничный день), установленном п. 7 ст. 6.1 НК РФ.
Далее от общих правил перейдем к анализу конкретных ситуаций, связанных с исчислением сроков.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату
за пользование арендованным имуществом.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором и,
в большинстве случаев, арендная плата устанавливается в виде определенных в
твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.
Помимо этого арендная плата может быть определена в виде:
- установленной доли полученных в результате использования арендованного
имущества продукции, плодов или доходов; - предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность
или в аренду; - возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного
имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм
арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные
договором, но не чаще одного раза в год.
Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности,
связанной с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей
товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то согласно пункту 5 ПБУ 10/99
суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.
В соответствии с пунктом 18 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации»
ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 года №33н, расходы
признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от
времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким
образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том
периоде, к которому она относится.
Если арендная плата вносится арендодателю ежемесячно, то вопросов с ее отражением
в бухгалтерском учете не возникает. Затруднение вызывает порядок отражения
арендной платы при ее единовременном внесении.
Из пункта 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности
в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 года
№34н следует, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но
относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе
отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке,
устанавливаемом организацией, в течение периода, к которому они относятся.
Планом счетов для учета расходов будущих периодов предназначен счет 97 «Расходы
будущих периодов». Обратимся к Инструкции по применению Плана счетов:
Счет 97 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации
о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим
отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы,
связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству
работами в связи с их сезонным характером; освоением новых производств, установок
и агрегатов; рекультивацией земель и осуществлением иных природоохранных мероприятий;
неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда организацией
не создается соответствующий резерв или фонд).
Как видно из приведенного текста инструкции, расходы по арендным платежам
в нем отсутствуют, хотя в старой, ныне недействующей Инструкции по применению
Плана счетов, утвержденной приказом Минфина СССР от 1 ноября 1991 года №56,
арендная плата за последующие периоды учитывалась в составе расходов будущих
периодов на счете 31:
Счет 31 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации
о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим
отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы,
связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству
работами в сезонных отраслях промышленности; освоением новых предприятий, производств,
установок и агрегатов; рекультивацией земель; неравномерно производимым в течение
года ремонтом основных средств (когда предприятием не создается соответствующий
резерв или фонд); взносом арендной платы за последующие периоды.
В настоящее время, при признании расходов следует руководствоваться ПБУ 10/99,
в соответствии с пунктом 3 которого не признается расходами организации выбытие
активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов
и иных ценностей, работ, услуг, в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных
запасов и иных ценностей, работ, услуг.
Можно сделать вывод, что суммы арендных платежей следует учитывать на счете
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные»
или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами
и кредиторами».
Однако здесь необходимо заметить, что в данном случае арендный платеж необходимо
учитывать на счете 60-2 «Авансы выданные», а не на счете 97 «Расходы будущих
периодов», поскольку предварительную оплату (аванс) в счет будущего оказания
услуг можно отнести к расходам (будущих периодов), если условиями договора,
требованиями законодательных и нормативных актов или в соответствии с обычаями
делового оборота возврат перечисленных денежных средств невозможен ни при каких
условиях, включая досрочное прекращение договора. Как правило, в договоре аренды
оговаривается возврат арендных платежей в случае досрочного расторжения договора.
Как указать все недостатки в акте на передачу арендованного имущества
Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от суммы необоснованных расходов.
При приеме большой площади обращайтесь к независимым экспертам, которые осмотрят помещение и составят акты, а уже на их основе стороны подпишут акт приема-передачи.
Некоторые арендодатели предлагают подписать акт приема-передачи объекта без детального осмотра. Для арендатора — это не выгодно. Так он не сможет требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки. При этом обнаружить их простым осмотром за один день невозможно: нужно проверить системы отопления, канализации.
После независимой экспертизы подпишите договор аренды, составленный специалистами. Только с этого момента арендатор должен начать оплачивать аренду.
«Все особенности и недостатки Объекта аренды Стороны Договора должны отразить в двухстороннем акте осмотра, который составляется и подписывается в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Договора Арендатором. В течение 10 (десяти) календарных дней на основании акта осмотра Стороны подписывают Акт приема-передачи Объекта».
Срок аренды
Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.
Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).
Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.
Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Цена договора
Цена – существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:
- твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
- установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
- предоставление арендатором определенных услуг;
- передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
- возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.
Срок определяется совокупностью событий
Иногда конкретные сроки приходится исчислять, исходя из совокупности отдельных налоговых норм или событий, их определяющих.
Один из таких случаев – приостановление операций организации по ее счетам в банке (п. 7 ст. 76 НК РФ). Согласно данному пункту период приостановления исчисляется с момента получения банком решения налогового органа о приостановлении банковских операций и до получения банком решения налогового органа об отмене приостановления этих операций.
Другой пример – период выставления счета-фактуры (этот момент актуален в том числе для некоторых «упрощенцев»).
Пунктом 3 ст. 168 НК РФ определено, что счет-фактура должен быть выставлен покупателю не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг), со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Как видим, в этой норме в качестве основной отправной точки для исчисления обозначенного пятидневного срока поименован день отгрузки. Причем в Письме Минфина России от 18.10.2018 № 03‑07‑14/74899 подчеркнуто, что день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) подлежит включению в указанный пятидневный срок. Между тем какие‑либо квалифицирующие признаки для идентификации такого дня ни в п. 3 ст. 168 НК РФ, ни в этом письме не названы.
К примеру, продавец 11 декабря 2018 года отгрузил товары и оформил товарную накладную. С учетом Письма Минфина России № 03‑07‑14/74899 течение срока выставления счета-фактуры начинается с указанной даты. Значит, последний день для выставления счета-фактуры покупателю – 15 декабря. Это суббота, получается, срок нужно перенести на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ), то есть на 17 декабря.
Но ведь по факту составление первичного документа по разным причинам может не совпадать по времени с днем фактической отгрузки товара покупателю. И буквально в п. 3 ст. 168 НК РФ говорится именно о дате отгрузке, а не о дате оформления первичного документа.
Пример срока, определяемого совокупностью налоговых норм, – срок для подачи апелляционной жалобы на решение по налоговой проверке. В частности, такая жалоба может быть подана в течение месяца со дня вручения решения по проверке (п. 9 ст. 101, п. 2 ст. 139.1 НК РФ). Отсчет указанного периода начинается со следующего после даты вручения решения дня (п. 2 ст. 6.1 НК РФ), а заканчивается соответствующим дате вручения днем следующего месяца (п. 5 ст. 6.1 НК РФ). К примеру, если решение было вручено налогоплательщику 15 ноября 2018 года, то срок для подачи апелляционной жалобы истекает в 24.00 17 декабря 2018 года (так как 16‑е число – воскресенье) (п. 7, 8 ст. 6.1 НК РФ).
Почему именно месяц? Все просто. Итоговое решение по налоговой проверке вступает в силу по истечении месяца со дня его вручения налогоплательщику (или его представителю) (п. 9 ст. 101 НК РФ). Соответственно, если налогоплательщик намерен обжаловать в апелляционном порядке решение по проверке, сроки вступления его в законную силу будут иными (ст. 101.2 НК РФ). В части, в которой решение не отменено и не обжаловано, – со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по апелляционной жалобе. Если апелляционная жалоба оставлена управлением без рассмотрения, решение по проверке вступает в силу со дня принятия управлением соответствующего решения, но не ранее истечения срока подачи жалобы.
Итак, для правильного исчисления налогов (выполнения обязанностей и реализации прав, предусмотренных НК РФ), а также защиты своих интересов в налоговых спорах важно правильно исчислять сроки. В данном материале приведены основные принципы исчисления сроков с учетом норм, определяющих их, разъяснений официальных органов и судебной практики. Конечно, в статье были рассмотрены не все возможные сложные ситуации. Вместе с тем полагаем, что при помощи вышеизложенного механизма расчета сроков наши читатели самостоятельно с успехом справятся с любыми вычислениями.
Расторжение срочного договора аренды
Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).
Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:
- арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования имуществом или использует его не по назначению;
- арендатор существенно ухудшает качество имущества;
- неоднократный пропуск срока оплаты;
- арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
- иные случаи, установленные договором, например: однократный пропуск срока оплаты, непроведение текущего ремонта. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Но в договоре можно указать и такие случаи, которые не связаны с нарушением арендатором своих обязательств.
Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.
По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:
- арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
- если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
- переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);
- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
- арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);
- арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
- в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.
Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).
Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.
Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.
Анна Полетаева, юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»
Если у Вас есть вопрос – задайте его здесь >>
Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:
- не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
- можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
- если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.
Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)
Как согласовать дату сдачи счетов-фактур и другой первички
Позволяет сэкономить на НДС: 20% от суммы арендной платы за месяц.
Заранее договоритесь с арендодателем о датах счетов-фактур и другой первички.
Без счета-фактуры арендатор не вправе заявить к вычету НДС по арендной плате. Но и оформление счета-фактуры до окончания месяца также лишит арендатора вычета. Поскольку аренда относится к длящимся услугам, базу по ней определяют на последний день месяца. Более ранняя дата в счете-фактуре противоречит НК.
За задержку документов дольше пяти дней некоторые арендаторы прописывают штрафы. Какие именно — помогут разобраться эксперты Главбух Ассистент.
«Арендодатель обязан выставлять счет-фактуру ежемесячно не ранее последнего дня отчетного месяца и не позднее 5-го числа следующего месяца. В случае невыставления или более позднего выставления счета-фактуры Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере 1 (одного) процента от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 20 (двадцати) процентов. Арендодатель обязан перечислить денежные средства в уплату штрафа или зачесть их в счет арендной платы в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения обоснованной претензии от Арендатора».
Как сэкономить на налогах при ремонте в строящемся помещении
Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 38% от суммы расходов, понесенных на предварительном этапе.
Ссылайтесь на предварительный этап договора, если провели работы в строящемся арендуемом помещении.
Если собственник пока не оформил свои права в строящемся здании, то нередко стороны сначала заключают предварительный договор аренды, а после регистрации собственности — основной. Если арендатор понес расходы на ремонт и отделку на предварительном этапе, то он не имеет права признавать их в налоговом учете. Если стороны так и не заключили основной договор, то арендатор не вправе признать расходы и вычеты по ним.
Учесть все нюансы предварительного договора помогут эксперты Главбух Ассистент.
«Договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 08.08.2017 в рамках предварительного договора аренды №1».
Ремонтные налоги или как учесть «переделку» арендованного помещения
Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: необходимые документы
Налог на недвижимость, приобретенную с целью перепродажи
Как обязать арендодателя не игнорировать ваши запросы
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от стоимости неотделимых улучшений.
Внесите в договор аренды обязанность арендодателя дать согласие или отказ на неотделимые улучшения в определенный срок.
Установка кондиционера, вентиляции, монтаж пожарно-охранной сигнализации считаются неотделимыми — такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества. Арендатор, который за свой счет провел такие работы в арендованном помещении, вправе амортизировать их стоимость в налоговом учете. Но при условии, что он получил согласие собственника на такие работы.
Часто арендодатели месяцами игнорируют запросы арендаторов с просьбой согласовать такие работы. Чтобы этого не произошло, включите в свой договор формулировку от экспертов Главбух Ассистент.
«При получении от Арендатора письменной заявки на проведение ремонтных работ или работ по установке дополнительного оборудования Арендодатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней направить Арендатору письменное согласие титульного собственника Объекта на проведение работ или мотивированный отказ от их согласования. При задержке с ответом Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере 1 одного процента от месячной ставки арендной платы за каждый день просрочки».
Как избежать споров, кто из сторон что ремонтирует
Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от стоимости работ, которые арендатор не обязан проводить.
Заранее согласуйте с арендодателем, кто что ремонтирует, чтобы избежать споров, какие работы относятся к текущему или капитальному ремонту, к неотделимым улучшениям.
По умолчанию текущий ремонт производит арендатор за свой счет, а капитальный — арендодатель. Но стороны могут договориться, что весь ремонт лежит на арендаторе или, наоборот, на арендодателе, либо прописать другие договоренности.
Эксперты помогут включить все важные условия в договор, в том числе и статус работ, чтобы сэкономить на налогах.
- осуществлять текущий ремонт Объекта за свой счет не реже одного раза в год и поддерживать его в состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях;
- оборудовать Объект пожарно-охранной сигнализацией и системой кондиционирования.
- проводить капитальный ремонт не реже одного раза в два года;
- установить грузовой лифт между первым, вторым и третьим этажами».
Что должно быть указано в договоре аренды
Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних года аренды.
Опишите в договоре аренды подробно: количество помещений, метраж, расположение, реквизиты свидетельства о праве собственности и т. д. попросите арендодателя приложить к договору поэтажный план здания с арендованными помещениями. Подтвердите, что используете арендованное имущество. Так у ИФНС не возникнет сомнений по поводу, какой именно объект арендует компания.
Налоговая инспекция внимательно изучает расходы на аренду, так как компании часто используют эту услугу, чтобы искусственно завысить свои расходы. В качестве арендодателя выбирают дружественного агента, который не отражает доход от аренды, пока не получит денег. А арендатор не оплачивает аренду, но отражает расходы, поскольку применяет метод начисления.
Проверить, насколько точно описано арендуемое помещение и избежать при этом вопросов от налоговой, помогут юристы Главбух Ассистент.
«Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на условиях Договора нежилые помещения общей площадью 5300 кв. м, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Тенистая, д. 140, корп. 5 (далее — «Здание»).
Перечень нежилых помещений (далее — «Объект»), подлежащих передаче Арендатору, согласован Сторонами в Приложении № 1 к Договору, что соответствует Техническому паспорту с поэтажным планом на Здание (Приложение № 2 к Договору)».
Изменение размера арендной платы
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.
Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.
В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.
Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.
Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:
- арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
- арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).
Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.
Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.
Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).
Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.
Сроки, установленные как «не позднее» или «до» определенной даты
Пунктом 7 ст. 346.21 НК РФ (к примеру) установлено, что авансовые платежи по «упрощенному» налогу вносятся не позднее 25‑го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. В данном случае 25‑е (или другой последующий день – если эта дата выпадает на выходной или праздничный день) является крайним днем для выполнения «упрощенцем» обозначенной обязанности. Аналогичное словосочетание («не позднее») содержится и в ст. 346.23 НК РФ, определяющей сроки представления декларации по УСНО в различных случаях.
Исчислить (установить) крайний срок в таких ситуациях предельно просто. Сложностей здесь возникать не должно.
Несколько сложнее, если срок установлен как «до» определенной даты. К примеру, п. 2 ст. 346.14 НК РФ обязывает «упрощенца» уведомить налоговый орган о смене объекта налогообложения в 2019 году до 31 декабря 2018 года.
Буквальное толкование этой нормы предполагает, что уведомление о смене объекта налогообложения должно быть подано до указанной даты, соответственно подача уведомления именно 31‑го числа свидетельствует о пропуске «упрощенцем» установленного срока.
Однако и чиновники, и суды в подобных случаях, как правило, делают послабления для налогоплательщиков, считая, что срок «до» – значит «включая».
В Определении ВС РФ от 16.10.2018 № 304‑КГ18-7786 по делу № А45-14844/2017 рассматривался спор о крайнем сроке для уплаты земельного налога.
Напомним: порядок и сроки уплаты земельного налога и авансовых платежей по нему устанавливаются нормативными актами муниципальных образований. Причем эти сроки не могут быть установлены ранее срока, определенного для представления декларации по налогу, – 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 397, п. 3 ст. 398 НК РФ).
В связи с этим в 2016 году нормативным актом города Новосибирска были установлены сроки для уплаты земельного налога и авансовых платежей по нему с формулировкой «до», например, за первый квартал – до 30 апреля налогового периода.
По факту первый авансовый платеж по сроку до 30 апреля 2016 года был осуществлен двумя платежами – 4 мая (поскольку 30 апреля и 1 – 3 мая являлись выходными днями) и 1 августа. Налоговики сочли, что компания допустила просрочку платежа, и начислили ей пени с 30 апреля. Однако компания, считая, что последним днем уплаты является именно 30 апреля, обратилась в суд.
Окружной и апелляционный суд пришли к выводу, что при формулировке срока «до определенной даты» действие, для совершения которого установлен этот срок, к названной дате должно быть уже совершено. Поэтому сама дата, до наступления которой должно быть совершено действие, в такой срок не входит.
Между тем Судебная коллегия ВС РФ, согласившись с решением первой инстанции, указала, что формулировка срока «до 30 апреля» не позволяет достоверно и без неустранимых сомнений определить, является ли предельным сроком для исполнения данной обязанности 29 либо 30 апреля.
С учетом п. 7 ст. 3 НК РФ более поздняя уплата налога для налогоплательщика обычно предпочтительнее. Поэтому предельным сроком исполнения обязанности по внесению авансового платежа за первый квартал надо считать именно 30 апреля.
Высшие арбитры также подчеркнули, что указанный подход подтверждается правовой позицией, изложенной в Определении КС РФ от 04.07.2002 № 185‑О, согласно которому формулировки «ежемесячно до 15‑го числа за прошедший месяц» и «ежемесячно не позднее 15‑го числа месяца, следующего за отчетным месяцем» (применительно к сроку уплаты налога пользователями автомобильных дорог) равнозначны.
Со своей стороны, считаем, что позицией, изложенной в Определении ВС РФ № 304‑КГ18-7786, можно руководствоваться не только при определении крайних сроков для уплаты фискальных платежей, но и в иных ситуациях, требующих выполнения налогоплательщиком каких‑либо действий в срок, определенный с использованием предлога «до».
Но вот применим ли подобный подход к определению последнего дня, если речь идет о «срочных» обязанностях налоговых органов? Полагаем, что нет, поскольку действие нормы п. 7 ст. 3 НК РФ (по сути, основного аргумента в деле № А45-14844/2017) распространено исключительно на налогоплательщиков.
Как включить коммунальные расходы в состав арендной платы
Позволяет сэкономить на НДС: 21% от стоимости коммунальных услуг или 45% от стоимости коммуналки при посредническом договоре.
Используйте вариант с переменной частью арендной платы — стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц. В этом случае вы вправе принять к вычету весь входной НДС, в том числе и по коммунальным платежам. Так избежите претензий со стороны ФНС.
Налоговая предъявляет претензии, если арендатор возмещает входной НДС по коммунальным услугам, стоимость которых он компенсирует арендодателю. Контролеры считают, что раз арендодатель — не ресурсоснабжающая организация, значит, он не имеет права выставлять счета-фактуры на сумму коммунальных платежей. А без таких счетов-фактур у арендатора нет основания для возмещения НДС.
Другой ошибочный вариант — посреднический договор, по которому арендодатель обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги.
Договоры с коммунальщиками обычно заключаются намного раньше соглашения с арендатором. Значит, посреднический договор на закупку коммунальных услуг могут признать ничтожным. В этом случае инспекция откажет арендатору в налоговом учете коммунальных платежей и в вычете НДС по ним.
Эксперты Главбух Ассистент помогут оставить договор аренды так, чтобы у налоговиков не было вопросов.
«Арендная плата состоит из двух частей:
- постоянная часть, которая равна 802 руб. за 1 кв. м в месяц (в том числе НДС 122,34 руб.);
- переменная часть, которая определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг.
Переменная часть арендной платы рассчитывается на основании данных счетчиков электроэнергии и воды, а также порядка расчета, указанного в Приложении № 3 к настоящему Договору».
Чтобы договоры аренды защищали ваши интересы — проконсультируйтесь с юристами.