rosim.ru – Официальный сайт Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне. И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда. В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2019 году.
Плата за право аренды – это один самых удивительных видов платежей, связанных с использованием земельных участков.
В городе Москве он был придуман в далеком 1994 году и оказался скроен по известному рецепту г-на А. Лифшица (бывшего Министра финансов РФ): “Делиться надо.”
Этот платеж служил одним из инструментов изъятия части спекулятивной ренты в строительстве (другим инструментом были инвестиционные контракты) и в неявном виде являлся “оброком”, который выплачивался за разрешение на строительство.
Учитывая его мутную правовую природу и генетическую связь с “лихими девяностыми”, в условиях всеобщего смягчения нравов и строительства какого-никакого правового государства от реализации инвестиционных проектов на условиях так называемого “выкупа прав аренды” постепенно отказывались.
Теперь выкуп прав аренды имеет нормальное цивилизованное наименование “платеж за право на заключение договора аренды” и уплачивается по итогам земельных торгов.
Механизмы изъятия спекулятивной ренты застройщика при реализации инвестиционных проектов на арендумых земельных участках включены в арендную плату и другие условия договора аренды. Действующий в настоящее время порядок изъятия такой ренты утвержден постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП .
Так что этот раздел носит скорее исторический и познавательный характер, хотя участков с выкупленными “по старинке” правами достаточно много. Они имеют хождение на вторичном рынке, а отдельные инвестиционные проекты, за которые были заплачены немалые деньги, еще продолжают как реализовываться, так и отменяться. Есть даже Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы “Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды земельного участка”.
Кроме того, эта история может быть полезна в случае прекращения инвестиционных проектов и необходимости компенсации затрат инвесторов в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 433-ПП “Об утверждении порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов”.
Поэтому мы все-таки приведем основные документы, связанные с определением суммы выкупа прав аренды, Хотя все они утратили силу, но в некоторых случаях могут очень даже пригодиться.
В настоящее время наиболее актуальными являются вопросы об уплате НДС при выкупе прав аренды и учете этих затрат при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. С мнениями по этому поводу вы можете познакомиться на нашем специализированном сайте “Налогообложение сделок с земельными участками”.
Сюда же до кучи мы добавили раздел, посвященный плате за сервитут.
Платите за землю правильно!
Погиб отец на войне, выплатили сумму, которая распределилась на родных детей и мать погибшего, на данный
Погиб отец на войне, выплатили сумму, которая распределилась на родных детей и мать погибшего, на данный момент деньги находятся у брата погибшего (на его счету), который противится положить их на счет детей
Дети под опекой, одному из них уже 18
23 марта, 14:24, вопрос №3648592, Лилия, г. Москва
Сколько я могу находится в РФ без регистрации временного пребывания на данный момент?
Здравствуйте. Я гражданин Казахстана, нахожусь в РФ уже полтора месяца, подал документы на ВНЖ, имеется справка. До этого жил в хостеле и у меня была регистрация временного пребывания, в субботу выселился и регистрации временного пребывания пока не имею. Сколько я могу находится в РФ без регистрации временного пребывания на данный момент?
22 марта, 23:04, вопрос №3647649, Станислав, г. Москва
Спустя пол года хозяйка решила увеличить стоимость в два раза
Здравствуйте. Я – квартиросъёмщик. С наймодателем заключила договор. Стоимость квартиры по нему составляла 10 тысяч в месяц. Спустя пол года хозяйка решила увеличить стоимость в два раза. Однако в договоре это не прописано. Правомерны ли её действия?
22 марта, 07:26, вопрос №3646481, Алина, г. Москва
Тендеры и закупки
Стоимость исполненных обязательств по таким контракту, договору должна составлять не менее двадцати
Уважаемые юристы!
Прошу Вас прояснить ситуацию. Заказчик объявляет торги в рамках 44-ФЗ, но устанавливает дополнительные требования к участникам закупки по подтверждению опыта исполнения контракта в рамках 223-ФЗ.
Насколько правомерно данное требование, учитывая разные ФЗ.
Текст извещения по закупке № 0816500000623004053 :
Требования к участникам закупок в соответствии с ч. 2.1 ст. 31 Закона № 44-ФЗ
1.1
Требования в соответствии c пунктом 4 ПП РФ от 29.12.2021 №2571
Дополнительные требования
Наличие у участника закупки опыта исполнения (с учетом правопреемства) в течение трех лет до даты подачи заявки на участие в закупке контракта или договора, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» при условии исполнения таким участником закупки требований об уплате неустоек (штрафов, пеней), предъявленных при исполнении таких контракта, договора. Стоимость исполненных обязательств по таким контракту, договору должна составлять не менее двадцати процентов начальной (максимальной) цены контракта. Информация и документы, подтверждающие соответствие участника закупки дополнительному требованию, установленному в соответствии с частью 2.1 ст. 31 Закона о контрактной системе, являются информация и документы, предусмотренные хотя бы одним из следующих подпунктов: а) номер реестровой записи в предусмотренном Законом о контрактной системе реестре контрактов, заключенных заказчиками (в случае исполнения участником закупки контракта, информация и документы в отношении которого включены в установленном порядке в такой реестр и размещены на официальном сайте единой информационной системы в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”); б) выписка из предусмотренного Законом о контрактной системе реестра контрактов, содержащего сведения, составляющие государственную тайну (в случае исполнения участником закупки контракта, информация о котором включена в установленном порядке в такой реестр); в) исполненный контракт, заключенный в соответствии с Законом о контрактной системе, или договор, заключенный в соответствии с Федеральным законом “О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц”, а также акт приемки поставленных товаров, выполненных работ, оказанных услуг, подтверждающий цену поставленных товаров, выполненных работ, оказанных услуг.
21 марта, 10:59, вопрос №3645436, Дмитрий, г. Якутск
Они говорят, что нужно 15 лет и 30 баллов, а как же льгота?
Не могу добиться от Пенсионного ответа когда мне на пенсию. У меня 4 детей, мне 47 лет. Я многодетная мать могу ли я пойти на пенсию в 50 лет? Они говорят, что нужно 15 лет и 30 баллов, а как же льгота? Что многодетные в 50 лет?
21 марта, 02:04, вопрос №3644822, Люся, г. Владивосток
1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:
1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу;
2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;
4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;
5) – 6) утратили силу. – Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
Наше предприятие является арендатором земельного участка площадью 299200 кв. м., кадастровый № 25:13:020404:2613. Кадастровая стоимость участка: 347 072.00 руб.
Данный участок был нам предоставлен в аренду как пользователям недр, для ведения работ, связанных с пользованием недрами, так как мы имеем лицензию на добычу песка.
Согласно выданного нам расчета арендной платы, формула расчета следующая:
Ц = К * S * С,
Ц – размер арендной платы за год;
К – кадастровая стоимость 1 кв. м;
S – площадь передаваемого в аренду земельного участка;
С – ставка арендной платы за использование земельного участка, утверждается постановлением администрации Партизанского района.
По этому расчету годовая арендная плата земельного участка составляет:
Ц = 1,16 * 299200 * 1,3 = 451 193 рубля 60 копеек,
Что в 1,3 раза превышает кадастровую стоимость земельного участка, которая равна 347 072,6 рубля.
Ставка арендной платы(?) в размере 1,3 (или 130%) установлена решением Думы Партизанского муниципального района от 24/06/2011 г. № 244.
Считаю указанный размер арендной платы многократно завышенным, а расчет аренды не соответствующим действующему законодательству РФ.
Так как, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «ОБ ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И О ПРАВИЛАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, А ТАКЖЕ ПОРЯДКА, УСЛОВИЙ И СРОКОВ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» определены основные принципы формирования и расчета арендной платы.
Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:
принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;
принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.
Согласно правил расчета (п. 3 правил), арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах от 0,01% до 2 % от кадастровой стоимости участка. То есть, арендная плата за арендуемый нами участок должна составлять:
Ц = 347 072 ,6 * 2 % = 6 941,45 рубль,
Таким образом, Размер арендной платы за использование земельного участка, утвержденный решением Думы Партизанского муниципального района, в 65 раз превышает размер арендной платы утвержденный Правительством РФ.
Кроме того, не совсем понятно, как годовая арендная плата может быть в разы (в 1,3 раза) больше кадастровой стоимости земельного участка и в 8,3 раза больше выкупной стоимости участка, которая составляет 8 ставок земельного налога, то есть 12% от кадастровой стоимости и равна 54143,23 р.
Как следует из статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Таким образом, органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или в ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральными законами обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности.
Произвольное, без соответствующего экономического обоснования, установление органами местного самоуправления размера арендной платы за землю нарушает права и законные интересы субъектов экономической деятельности, противоречит принципам российского права.
В связи с тем, что данная проблема касается не только нас, но большого количества предпринимателей Партизанского муниципального района, прошу Вас проверить законность и правильность применяемой специалистами управления по распоряжению муниципальной собственностью методики расчета и установленных ставок арендной платы, утвержденных решением Думы Партизанского муниципального района от 24/06/2011 г. № 244.
Если норма установлена незаконно, то как ее обжаловать или отменить?
Возможно ли определить стоимость вопроса и количество юристов, после изучения вопроса?
Интересны также следующие выводы Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ:
В деле ООО «СтайлЛюкс» возникла коллизия при применении федерального законодательства и законодательства субъекта.
С одной стороны, порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ.
С другой стороны, ст. 39.7 Земельного кодекса РФ гласит, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В соответствии Основными принципами определения арендной платы, утверждёнными Правительством в Постановлении № 582, размер платы за участок, арендуемый ООО «СтайлЛюкс» не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении аналогичных земельных участков, неограниченных в обороте. Вместе с тем, Закон Московской области устанавливает ставку, превышающую размер такого налога.
Суды трёх инстанций по делу ООО «СтайлЛюкс» заключили, что применим закон Московской области, так как Постановление Правительства № 582 не регулирует отношения, связанные с участками, собственность на которые не разграничена.
Однако Судебная коллегия не согласилась с таким выводом и указала на важность контекстуального толкования актов, а также их применения в соответствии с иерархией. По мнению коллегии, в Постановлении Правительства № 582 нужно различать два блока – Правила определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, и Основные принципы определения арендной платы. Первые, очевидно, не применимы к земельным участкам, собственность на которые не разграничена. Вторые же применимы ко всем участкам, ограниченным в обороте, вне зависимости от формы собственности.
С учётом описанных выводов Коллегии по порядку применения Основных принципов определения арендной платы, нахождения арендуемого ООО «СтайлЛюкс» участка в неразграниченной собственности, а также исходя из необходимости защиты прав арендатора, можно предположить, что при новом рассмотрении Арбитражный суд г. Москвы примет решение в пользу ООО «СтайлЛюкс» и изменит договор аренды в части размера арендной платы.
Внимание! С 01.01.2023 года в городе Москве изменилась кадастровая стоимость всех земельных участков!
Во всех субъектах Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”:
- в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка земельных участков,
- в 2023 году проводится государственная кадастровая оценка остальных объектов недвижимости.
Узнать актуальную кадастровую стоимость по кадастровому номеру объекта можно:
Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с п. 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ устанавливается для целей налогообложения, определения арендной платы за земельный участок и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Статьей 66 Земельного кодекса РФ также установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
До 01.01.2017 государственная кадастровая оценка осуществлялась в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
С 01.01.2017 государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” и процедуры оценки претерпели существенные изменения.
С 01.01.2021 эти процедуры существенно изменились в соответствии с федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
Кадастровая стоимость зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка согласно которому земельные участки относятся к тем или иным оценочным группам. Поэтому при спорах по вопросам определения кадастровой стоимости в первую очередь необходимо смотреть, а правильно ли внесены сведения о разрешенном использовании в ЕГРН, ибо именно они используются для определения кадастровой стоимости.
В промежутках между оценками кадастровая стоимость земельных участков определяется:
- для оценки по 237-ФЗ:
До 01.03.2022 – в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 “Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке”,С 01.03.2022 – в соответствии с приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 “Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке”. - До 01.03.2022 – в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 “Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке”,
- С 01.03.2022 – в соответствии с приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 “Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке”.
Поэтому рассчитать кадастровую стоимость при изменении ВРИ или иных параметров, влияющих на кадастровую стоимость, самостоятельно затруднительно, т.к. она осуществляется не по средним удельным показателям кадастровой стоимости, как было раньше, а по моделям, использованным при проведении массовой оценки (см., например, письмо Минэкономразвития РФ от 03.04.2019 № Д23И-10938).
- для оценки по 135-ФЗ:
До 02.03.2019 – в соответствии с приказами Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 “Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка” и от 18.03.2011 № 113 “Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости”.С 02.03.2019 – в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 “Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости”. - До 02.03.2019 – в соответствии с приказами Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 “Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка” и от 18.03.2011 № 113 “Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости”.
- С 02.03.2019 – в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 “Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости”.
Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” вместо процедуры оспаривание результатов определения кадастровой стоимости вводится новая процедура – установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
С 01.01.2026 порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости обязателен для применения, но субъект Российской Федерации может принять решение о переходе от процедур оспаривания результатов определения кадастровой стоимости к процедуре установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости раньше. В городе Москве и Московской области такое решение пока не принято.
В городе Москве на портал госуслуг добавлены государственные услуги, связанные с определением кадастровой стоимости:
Аналогичная ситуация во многих других субъектах Российской Федерации – услуги, связанные с государственной кадастровой оценкой, переходят на портал госуслуг либо на сайты ГБУ и их получение возможно в электронной форме.
Следите за нашим сайтом и вы всегда будете в курсе последних событий в сфере государственной кадастровой оценки недвижимости.
Платите за землю и имущество правильно!
Релевантная судебная практика и применимое законодательство
Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, часто является предметом судебных споров, связанных с:
В частности, неосновательное обогащение лиц, использующих земельный участок без надлежащего законного основания, заключается в сбережении арендных платежей за счет другого лица. В таком случае, размер неосновательного обогащения подлежит расчету в соответствии с законодательством субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок (определение ВС РФ от 18.12.2017 №).
Также, при рассмотрении споров, связанных с неосновательным обогащением арендодателя, возникшим в результате переплаты за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, размер арендной платы определяется на основании установленных субъектом РФ правил (определение ВС РФ от 30.12.2015 №).
Более того, при рассмотрении споров о внесении изменений в договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, связанных с определением размера арендной платы, отсутствуют основания для признания таких изменений недействительными, как несоответствующими Постановлению (определение ВС РФ от 27.08.2015 №).
В рассматриваемом деле () (далее – «Дело») спор не связан с неосновательным обогащением, тем не менее, основным вопросом, который подлежит разрешению, является определение нормативного правового акта, подлежащего применению при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, ограниченным в обороте и государственная собственность на который не разграничена. Ограничение земельного участка в обороте связано с будущим строительством автомобильной дороги федерального значения.
Отдельно следует отметить, что, в связи с внесением изменений в Земельный кодекс РФ (далее – «ЗК РФ»), с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или государственная собственность на которые на разграничена, содержатся не в п.3 ст.65, а в п.3 ст.39.7 ЗК РФ.
ООО «СТАЙЛЮКС» (далее – «Истец») является собственником здания, расположенного на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. В соответствии с документами территориального планирования на земельном участке предполагается строительство автомобильной дороги федерального значения. Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитан в соответствии с законодательством Московской области и превышает применимую ставку земельного налога. Пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды от 31.08.2005 №592/1-131 (далее – «Договор аренды»).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали Истцу в удовлетворении требований и указали на отсутствие оснований для применения в соответствии с Постановлением принципа недопустимости превышения ставки земельного налога при определении размера арендной платы к правоотношениям участников спора. Позиция судов основывается на необходимости применения Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». В настоящий момент Дело находится на рассмотрении в Верховном Суде РФ.
Исходя из материалов Дела, ключевым вопросом является определение надлежащего нормативного правового акта для расчета размера арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
В целом, решение Арбитражного Суда Московской области, постановления Десятого Арбитражного Апелляционного Суда и Арбитражного Суда Московского округа соответствуют законодательству и правоприменительной практике, рассмотренным выше. Действительно, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ.
Следует отметить, что Арбитражный Суд Московской области в мотивировочной части решения применил п.3 ст.65 ЗК РФ, хотя с 01.03.2015 нормы о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена, содержатся в ст.39.7 ЗК РФ.
Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в рассматриваемом Деле выгладит логичной, последовательной и не выходит за рамки уже оцененной судебной коллегией по экономическим спорам ситуации.
Тем не менее, Верховный Суд РФ при передаче жалобы Истца по Делу в судебную коллегию по экономическим спорам сослался на решение судебной коллегии по административным делам (решение №АКПИ18-667). В соответствии с данным решением принцип недопустимости превышения размера ставки земельного налога при определении размера арендной платы, изложенный в Постановлении, устанавливает дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
Вероятно, это должно означать, что принципы, изложенные в Постановлении, подлежат применению судами при рассмотрении споров, связанных с признанием недействительными ранее согласованных сторонами условий договоров аренды об определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Данная позиция не корреспондирует с действовавшей до настоящего времени судебной практикой и, по сути, изменяет сложившийся подход к основаниям и порядку определения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 18.06.2019 судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ по Делу было вынесено определение об отмене судебных актов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направлении Дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Довольно любопытно, каким образом судебная коллегия по экономическим спорам решила вышеуказанную коллизию, а ещё больше интересно, к каким выводам придут суды нижестоящих инстанций при новом рассмотрении Дела. Мотивировочная часть определения Верховного Суда РФ от 18.06.2019 по Делу будет доступна на kad.arbitr.ru совсем скоро.
Константин Фисунов, юрист, Группа по разрешению споров Deloitte Legal
Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы
Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.
Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке
Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.
Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды. То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).
На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату
1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).
2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).
3. Не устанавливайте арендную плату в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ключевой ставки ЦБ. Это нарушение (апелляционное определение Верховного суда от 05.09.2018 № 16-АПГ18-12).
Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте
Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.
Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.
ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.
Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).
Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.
1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.
2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.
3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.
4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.
5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.
6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.
На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы
Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов. Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.
Изменился порядок определения размера арендной платы в отношении федеральных земельных участков, занятых зданиями и сооружениями
22 февраля 2023
Подробнее об арендной плате по договору аренды федерального (муниципального) земельного участка, читайте в Энциклопедии решений системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Соответствующие изменения внесены в Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (Постановление Правительства РФ от 10 февраля 2023 г. № 191).
Из Правил исключены положения, предусматривающие возможность установления размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Одновременно введено правило о том, что в отношении предоставляемого в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположены здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, арендная плата определяется в размере 3% кадастровой стоимости участка. Исключением являются случаи, для которых Правилами предусмотрен другой размер арендной платы или способ его определения.
Поправки вступили в силу 21 февраля. При этом оговаривается, что арендная плата, рассчитанная ранее по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.
Как пояснял Росреестр, изменения связаны с тем, что при наличии утвержденной кадастровой стоимости земельного участка и с учетом целей его предоставления в аренду (для эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений) проведение оценки рыночной стоимости участка представляется излишним. Кроме того, оценка сопряжена с необходимостью осуществления закупочных процедур, предусмотренных законодательством о контрактной системе, что неоправданно увеличивает сроки заключения договоров аренды.
Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов
Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6). Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.
Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.
Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.
ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.
Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.
Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.
Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет. Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).
Выводы и рекомендации
1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.
2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.
3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.