Способы оплаты арендной платы и размер арендной платы. ЗК РФ. стоимость аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности (действующая редакция)

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

адрес здания, в котором находится помещение;
описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
площадь;
назначение (для размещения офиса).

Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Росимущество: Биография, новости, фото, дата рождения, пресс-досье. Персоналии ГлобалМСК.ру.

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена договора

Цена – существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
предоставление арендатором определенных услуг;
передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:

арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования имуществом или использует его не по назначению;
арендатор существенно ухудшает качество имущества;
неоднократный пропуск срока оплаты;
арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
иные случаи, установленные договором, например: однократный пропуск срока оплаты, непроведение текущего ремонта. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Но в договоре можно указать и такие случаи, которые не связаны с нарушением арендатором своих обязательств.

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);
помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);
арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева, юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Если у Вас есть вопрос – задайте его здесь >>

Ремонтные налоги или как учесть «переделку» арендованного помещения

Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: необходимые документы

Налог на недвижимость, приобретенную с целью перепродажи

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату
за пользование арендованным имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором и,
в большинстве случаев, арендная плата устанавливается в виде определенных в
твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.

Помимо этого арендная плата может быть определена в виде:

установленной доли полученных в результате использования арендованного
имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность
или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного
имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм
арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные
договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности,
связанной с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей
товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то согласно пункту 5 ПБУ 10/99
суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

В соответствии с пунктом 18 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации»
ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 года №33н, расходы
признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от
времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким
образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том
периоде, к которому она относится.

Если арендная плата вносится арендодателю ежемесячно, то вопросов с ее отражением
в бухгалтерском учете не возникает. Затруднение вызывает порядок отражения
арендной платы при ее единовременном внесении.

Из пункта 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности
в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 года
№34н следует, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но
относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе
отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке,
устанавливаемом организацией, в течение периода, к которому они относятся.
Планом счетов для учета расходов будущих периодов предназначен счет 97 «Расходы
будущих периодов». Обратимся к Инструкции по применению Плана счетов:

Счет 97 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации
о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим
отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы,
связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству
работами в связи с их сезонным характером; освоением новых производств, установок
и агрегатов; рекультивацией земель и осуществлением иных природоохранных мероприятий;
неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда организацией
не создается соответствующий резерв или фонд).

Как видно из приведенного текста инструкции, расходы по арендным платежам
в нем отсутствуют, хотя в старой, ныне недействующей Инструкции по применению
Плана счетов, утвержденной приказом Минфина СССР от 1 ноября 1991 года №56,
арендная плата за последующие периоды учитывалась в составе расходов будущих
периодов на счете 31:

Счет 31 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации
о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим
отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы,
связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству
работами в сезонных отраслях промышленности; освоением новых предприятий, производств,
установок и агрегатов; рекультивацией земель; неравномерно производимым в течение
года ремонтом основных средств (когда предприятием не создается соответствующий
резерв или фонд); взносом арендной платы за последующие периоды.

В настоящее время, при признании расходов следует руководствоваться ПБУ 10/99,
в соответствии с пунктом 3 которого не признается расходами организации выбытие
активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов
и иных ценностей, работ, услуг, в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных
запасов и иных ценностей, работ, услуг.

Можно сделать вывод, что суммы арендных платежей следует учитывать на счете
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные»
или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами
и кредиторами».

Однако здесь необходимо заметить, что в данном случае арендный платеж необходимо
учитывать на счете 60-2 «Авансы выданные», а не на счете 97 «Расходы будущих
периодов», поскольку предварительную оплату (аванс) в счет будущего оказания
услуг можно отнести к расходам (будущих периодов), если условиями договора,
требованиями законодательных и нормативных актов или в соответствии с обычаями
делового оборота возврат перечисленных денежных средств невозможен ни при каких
условиях, включая досрочное прекращение договора. Как правило, в договоре аренды
оговаривается возврат арендных платежей в случае досрочного расторжения договора.

Гражданский кодекс

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за
пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы
определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены,
считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при
аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое
имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате
использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной
договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором
затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды
сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер
арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,
а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор
вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу
обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные
договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в
случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в
установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать
досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Тема настоящей публикации относится к очень специфичной тематике земельного и гражданского права. В целях наиболее полного понимания данной темы читателем, многие аспекты упрощаются, чтобы донести до читателя главную суть применения на практике правил регулируемой арендной платы.

1. В российском гражданском законодательстве, по общему правилу, нормативные правовые акты не имеют обратной силы (п. 1 ст. 4 ГК РФ). При этом, закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ, п. 6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 “О свободе договора и ее пределах”)

Попробуем разобрать данный механизм на простом примере: В 2014 году ООО «Ромашка» заключило договор подряда с ООО «Лютик». Работы были выполнены и на них были потрачены существенная сумма средств подрядчика, в связи с этим, пред подрядчиком образовалась задолженность. ООО «Лютик» обратился в суд о взыскании задолженности, а также процентов по статье 317.1 ГК РФ. С основным долгом у суда вопросов не возникло, а вот по требованию о процентах суд отказал.

Дело в том, что ООО «Лютик» не учли, что статья 317.1 ГК РФ была введена в действие 1 июня 2015 года и в силу указанных выше норм права, не может применяться к договору, который был заключен в 2014 году (п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”).

При этом, если бы в Федеральном Законе от 08.03.2015 N 42-ФЗ (этим законом была введена статья 317.1 ГК РФ) было указание на распространение указанной статьи на отношения, возникшее ранее, то она бы применялась к описанной выше ситуации.

2. Другая ситуация, когда положения актов гражданского законодательства применяются к договорам, заключенным до введения в действие таких актов, это договоры, которые порождают длящиеся правоотношения.

Исходя из длящегося характера правоотношений по договорам аренды, в судебной практике к таким правоотношениям применяется особый подход. Например, даже если договор аренды был заключен 01.06.2011 году, а кредитор обратился в суд с требованием о взыскании недополученной арендой платы в 01.06.2018 году, то исковая давность будет исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу. Например, если по такому договору арендные платежи должны были выплачиваться ежемесячно, то под исковую давность «попадают» периоды с 01.06.2011 года по 01.06.2015 года, а все последующие платежи будут подлежать взысканию.

Особый подход к длящимся правоотношениям породил еще один правовой институт – регулируемая арендная плата за аренду объектов, находящихся в публичной собственности.

3. Как следует из названия, регулируемая арендная плата — это такой вид арендной платы, размер которой может изменяться в течении действия договора аренды. Примечательным является то, что размер арендной платы может устанавливаться и изменяться исключительно уполномоченным органом в соответствующем правовом акте (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ). Данное правило не применяется в случае, если договор земельного участка был заключен в связи с проведением торгов (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). Стоит отметить, что актами органов государственной и муниципальной власти может изменяться не только размер, но и формула расчета арендной платы или, например, штрафы за просрочку внесения арендной платы.

По большей части, основы регулирования арендной платы установлены Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Так, в пункте 16 данного Постановления разъяснено, что правила регулируемой арендной платы применяются только к договорам, заключенным после вступления в силу земельного или лесного кодекса. В противном случае, условия такого договора сохраняют свою силу. Здесь это работает благодаря уже ранее упомянутому пункту 2 статьи 422 ГК РФ.

Согласно пункту 19 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, регулируемая арендная плата вносится в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Разберем на конкретном примере, как реализовывается данный механизм:

В деле № А43-8745/2013 Арбитражному суду Нижегородской области пришлось разобраться подлежит ли взысканию недополученная арендная плата по договору аренды, заключенному между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО «Автотехснаб». Сам договор был заключен 10.09.2002 года, но 21.12.2004 года было принято Постановление Администрации города Нижнего Новгорода № 66, согласно которому, при превышении нормативных сроков строительства объекта применяется пятикратный повышающий коэффициент, что приводит к увеличению размера арендной платы.

Для лучшего понимания представляю иллюстрацию данного кейса:

4. Однако, в судебной практике зачастую возникают ситуации, когда суды не принимают во внимание изменение формулы расчёта арендной платы и применяют тот акт гражданского законодательства, который действовал на момент заключения договора, а не совокупность актов, которые изменялись на протяжении всего периода действия договора аренды.

Предварительно оговорюсь, что следующий спор касается сферы инвестиционных проектов в области освоения лесов. Эта сфера практики является нераспространённой и сложной. Чтобы не углубляться в особенности расчета арендной платы по договорам аренды в рамках инвестиционных проектов, здесь будут рассмотрены только те доводы сторон, которые касаются правил регулирования арендной платы.

В деле № А28-15593/2018 суды двух инстанций не согласились с доводами акционерного общества, что к договору аренды лесного участка (заключен на основании приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов) должны применяться различные редакции постановления Правительства РФ, которые сменяли друг друга в период действия договора аренды.

В данном случае, акционерное общество, отстаивая свои права в рамках иска Министерства лесного хозяйства Кировской области о взыскании арендной платы, ссылалось на то, что на момент заключения договора аренды лесного участка действовала редакция Постановления Правительства РФ от 22.05.2007г. №310, которая обязывала общество выплачивать арендную плату с учетом повышающего коэффициента (в увеличенном размере) начиная с 2014 года. Однако, 25.06.2014 года вышеуказанное Постановление было изменено и начало выплаты увеличенных арендных платежей было фактически перенесено до июля 2018 года. С учетом таких изменений, задолженность по арендной плате перед истцом отсутствовала.

Для понимания механизма регулирования арендной платы и очередности принятия редакций Постановления Правительства РФ № 310, подготовлена иллюстрация:

5. Анализируя выводы вышеуказанных судебных актов, бросается во внимание, что правила регулируемой арендной платы применялись судами только в пользу органа публичной власти. В первом случае, суд применил нормативный правовой акт, который был вынесен после заключения договора аренды, в целях начисления арендной платы с учётом повышающего коэффициента. В то же время, во втором случае, суд не стал применять такой акт, в целях неосвобождения ответчика от уплаты арендных платежей в повышенном размере.

Полагаю, что пока рано говорить о такой печальной тенденции в данной сфере споров. Так как практика по данным вопросам не многочисленна, а Верховный Суд РФ пока не давал свежих разъяснений по данному вопросу, можно сделать вывод, что практика по данному вопросу только формируется и требует дальнейшего изучения.

А как Вы думаете, всегда ли должны применяться правила регулируемой арендной платы, когда речь идет об изменении ее размера нормативным правовым актом или всё же могут быть случаи, когда нужно руководствоваться актом, действующим на момент заключения договора?

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) – 6) утратили силу. – Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

Если арендатор не имеет права на упрощенный учет аренды, то в соответствии с ФСБУ 25/2018 он обязан принять к учету объект аренды как право пользования активом и одновременно признать обязательство по аренде. Разберемся, как их рассчитывать.

Новые объекты учета у арендатора

Арендатор на дату предоставления предмета аренды одновременно признает в бухучете два объекта: обязательство и актив (п. 10 ФСБУ 25/2018).

Обязательство – это стоимостная оценка обязательства по аренде. После принятия к учету величина обязательства по аренде увеличивается на начисляемые проценты и уменьшаются на уплаченные арендные платежи.

В качестве актива выступает стоимостная оценка права пользования активом – предметом аренды (ППА). После принятия к учету его стоимость погашается путем начисления амортизации.

При отражении в бухучете этих новых объектов нужно сделать проводки:

– отражено арендное обязательство по первоначальной оценке;

Дебет 91 Кредит 76

– списаны проценты по арендному платежу;

– учтено право пользования активом (ППА);

Дебет 02 Кредит 01

– начислена амортизация ППА.

Как рассчитать величину обязательство по аренде

Величина обязательства по аренде – это кредиторская задолженность арендатора по уплате арендных платежей в будущем. Она определяется в порядке, установленном пунктом 14 ФСБУ 25/2018.

Обязательство по аренде оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату получения предмета аренды (лизинга).

Теоретически дисконтирование осуществляется с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равной справедливой стоимости переданного объекта. Согласитесь, формулировка непростая.

Негарантированная ликвидационная стоимость — это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, подлежащих получению в связи с гарантиями выкупа по окончании срока аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018).

На практике для расчета приведенной стоимости обязательства применяют ставку, по которой арендатор мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый с периодом аренды.

Как правило, расчет приведенной стоимости будущих арендных платежей и их суммы осуществляется с помощью функций Exel.

Пример. Как рассчитать обязательство по аренде

Компания не имеет права на упрощенный учет аренды.

Во временном пользовании компания имеет помещение склада (используется в производственной деятельности). По условиям договора арендная плата в месяц составляет 120 000 руб. (в том числе НДС — 20 000 руб.). Срок аренды – 2 года.

Номинальная стоимость арендного обязательства составляет 100 000 руб. х 24 мес. = 2 400 000 руб.

Теперь определим его приведенную стоимость платежей. Для этой цели используем процентную ставку, по которой компания может получить заемные средства на сопоставимых условиях. Предположим, что такая ставка составляет 15% годовых.

Для дисконтирования арендных платежей с периодичностью менее года (месячных, квартальных) определяется месячная или квартальная ставка дисконтирования по формуле:

где R – годовая процентная ставка под заемные средства.

Далее используем эту ставку для определения приведенной стоимости каждого будущего арендного платежа. Платежи дисконтируются по формуле:

Приведенный платеж = Номинальная стоимость платежа/(1 + Ставка дисконтирования)t, где

t – количество периодов (месяцев или кварталов) до момента осуществления платежа.

После этого находим приведенную стоимость обязательства по аренде, суммируя все приведенные платежи. Все данные сведем в таблицу.

Первоначальная оценка обязательства по аренде составляет 2 081 955 руб.

Бухгалтер сделает проводку:

– 2 081 955 руб. отражено арендное обязательство (первоначальная оценка обязательства по аренде).

Всего за срок аренды будет начислена сумма процентов в размере 318 045 руб. Начиная с первого месяца их нужно начинать списывать. Проводка будет такая:

– 1156 руб.- списаны проценты за первый месяц аренды.

Арендное обязательство будет ежемесячно уменьшаться. Чтобы проследить, каким образом, преобразуем таблицу:

Как видите, на последнем платеже арендное обязательство стало равно нулю.

Также ежемесячно арендатор учитывает расчеты по арендным платежам:

– 20 000 руб. – учтен входной НДС по арендной плате;

– 20 000 руб. – входной НДС поставлен к вычету на основании счета-фактуры;

– 120 000 руб. – перечислен арендный платеж, в том числе НДС.

По окончании срока аренды и арендное обязательство, начисленное в учете арендатора, будет погашено, и будут выполнены все его обязательства перед арендодателем по договору аренды.

Как оценивать ППА

В учете ППА определяется по его фактической стоимости и состоит из (п. 13 ФСБУ 25/2018):

первоначальной оценки обязательства по аренде;
арендных платежей, осуществленных на дату предоставления предмета аренды или до нее (авансы);
затрат, связанных с поступлением предмета аренды и доведением его до состояния, пригодного для использования;
оценочного обязательства по демонтажу, перемещению предмета аренды, а также восстановлению окружающей среды.

Проще говоря, берем первоначальное обязательство по аренде, корректируем его на величину денег, которые к моменту передачи предмета уже уплачены, добавляем расходы, которые уже понесли или можем понести в будущем в связи с этим предметом. Получаем ППА для признания.

Стоимость ППА погашается через амортизационные отчисления (п. 17 ФСБУ 25/2018). Исключение составляют случаи, когда активы не подлежат амортизации.

Срок полезного использования ППА не может быть более срока аренды, если не установлено, что к арендатору переходит право собственности. То есть если договором не предусмотрен выкуп имущества, то срок полезного использования устанавливается равным сроку аренды.

Амортизация исчисляется со второго месяца аренды, то есть с месяца, следующего за месяцем принятия к учету ППА.

Если договором установлен выкуп права собственности переданного имущества, то амортизация рассчитывается с учетом срока полезного использования переданного объекта.

Пример. Как отразить в учете ППА

Воспользуемся данными предыдущего примера.

Бухгалтер рассчитал стоимость первоначальной оценки обязательства по аренде. Оно равняется величине арендного обязательства по первоначальной оценке (для упрощения примера предположим, что никаких другие затрат, участвующих в определении фактической стоимости ППА по договору аренды, нет).

Учет на балансе ППА отражается проводкой:

– учтено право пользования активом.

Во втором месяце нужно начинать рассчитывать амортизацию (2 081 955 руб. : 24 мес. = 86 748 руб. за месяц). Ее нужно отражать в учете ежемесячно.

Дебет 20 Кредит 02

– 86 748 руб. – начислена амортизация по ППА (отнесена к расходам производственного характера).

По окончании договора аренды ППА будет полностью самортизировано. Его нужно будет списать.

В бухгалтерском учете бухгалтер сделает проводки:

Дебет 01 субсчет Выбытие ОС Кредит 01

– списана стоимость ППА;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет Выбытие ОС

– списана амортизация ППА.

На какой срок предоставляется отсрочка?

Частью 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимости арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение. В данном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка по внесению арендных платежей. Условия и сроки такой отсрочки установлены Требованиями, согласно п. 3 которых отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Каковы условия предоставления отсрочки?

Отсрочка возможна на следующих условиях (п. 3 Требований):

1) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

2) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период до 01.10.2020;

3) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

4) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

5) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

6) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, то отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется. Исключение составляют случаи, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Необходимо ли основание для предоставления отсрочки?

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований).

Право на отсрочку по внесению арендных платежей на основании ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в п. 3 Требований, имеют организации и ИП — арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

Вместе с тем, если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

С какой даты договор аренды считается измененным?

Условия отсрочки, предусмотренные п. 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения соглашения (п. 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки по арендной плате (см. вопрос 3 из Обзора ВС РФ):

либо с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды;
либо с даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки по внесению арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (см. п. 6).

Как отмечено в Обзоре ВС РФ, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Если же арендодатель этого не сделает, он считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против внесения арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).