rosim.ru – Официальный сайт Ни для кого не секрет, что судебные приставы могут лишить должника его имущества. Но мало кто знает, как происходит продажа приставами арестованного имущества. В этой статье мы вам предлагаем разобраться в том, как происходит реализация имущества должника в исполнительном производстве, кому она грозит и как можно перекупить такое имущество у приставов.
Кто такие судебные приставы. Их полномочия
Судебные приставы производят принудительное взыскание имущества должника. Для этого они наделены законом определенными полномочиями, которые помогают им действовать в интересах кредитора.
Так, приставы могут:
Реализация имущества
Реализация имущества — это комплекс мер, направленных на удовлетворение требований кредиторов должника. Это продажа принадлежащего должнику имущества на торгах. Реализация производится на основании исполнительного документа.
Если говорить об обращении взыскания на предмет залога — то здесь реализация может происходить как на основании соответствующего решения суда, так и во внесудебном порядке (если, конечно, ранее было заключено соглашение между сторонами о таком порядке).
Порядок реализации арестованного имущества судебными приставами
Судебные приставы не реализуют имущество самостоятельно. Этим занимаются специальная уполномоченная на такие действия организация. Помимо всего прочего, закон о продаже устанавливает, что такая организация должна иметь соответствующее разрешение на реализацию определенного имущества.
Исполнительным документом, на основании которого может происходить реализация имущества, может быть:
Какое имущество нельзя реализовать
Законом установлен определенный перечень имущества, которое не может быть продано за долги.
К такому имуществу законодательство относит:
Оценка имущества
Начальная цена продажи определяется приставом, исходя из информации, изложенной в исполнительном листе. Если такой информации в исполнительном документе нет, то пристав запрашивает у суда определение такой цены.
В том случае, если реализация происходит во внесудебном порядке, то стоимость имущества будет определяться на условиях, указанных в соглашении между сторонами.
Кроме того, есть случаи, когда оценка имущества невозможна без привлечения оценщика. Он необходим в случаях:
Торги в исполнительном производстве
Когда решен вопрос спора о стоимости имущества, начинаются торги.
Порядок продажи арестованного имущества, таков:
Срок реализации арестованного имущества судебными приставами
Срок реализации может быть разным, все зависит от оперативности действий всех участников процесса. Поэтому для каждого конкретного случая нельзя предугадать определенный срок. Начинается срок реализации с момента поступления судебным приставам-исполнителям исполнительного документа, на основании которого реализация и будет производиться. При поступлении исполнительного документа приставами выносится постановление и возбуждается исполнительное производство.
С момента обнаружения и установления имущества должника у приставов есть месяц на проведение оценки имущества. После чего в срок от 10 до 20 дней происходит передача имущества на реализацию. Для продажи оно должно быть принято в 10-ти дневный срок.
Срок, установленный законодательством для проведения первых торгов — 1 месяц. Если первые торги не состоятся — вторые торги также должны быть проведены в течение 1 месяца.
Поэтому, если мы возьмемся рассчитывать общий срок реализации из максимальных отведенных для этого процесса временных рамок по каждому этапу, то он составит плюс-минус 4 месяца с момента передачи исполнительного документа приставам.
Приставы могут отобрать ваше имущество и реализовать его в счет уплаты долга
Приставы имеют особые полномочия для возврата кредитору его долга. Реализация имущества происходит по исполнительному документу. Есть определенные категории имущества, реализовывать которое нельзя. Продажа собственности должника происходит на торгах. Если после двух торгов имущество не было реализовано, и кредитор его не зачел в счет долга, то оно возвращается должнику. Реализуемое имущество можно перекупить дешево.
Как не допустить реализации имущества
Чтобы не затянуть производство настолько, чтобы уже в рамках применения крайних мер было обращено взыскание на имущество должника, нужно действовать добросовестно и своевременно.
У должника есть три варианта действий, при наличии долга у приставов:
Однако, стоит помнить, что в процедуре банкротства есть этап реализации все того же личного имущества должника. И если есть, что реализовывать, то и собственность будет продана. И за счет этих денежных средств будет покрыт долг. Поэтому, если должник хочет избежать реализации имущества у приставов — процедура банкротства здесь не поможет, так как имущество будет реализовано в процессе самого банкротства.
Поэтому перед процедурой банкротства нужно взвесить все плюсы и минусы. В идеале процедура банкротства подходит тем, у кого очень много долгов и ничего ценного нет. Потому что тогда и нечего у такого человека изымать и реализовать.
Как убедиться, что на мне нет никаких задолженностей у приставов?
Когда на имя должника возбуждается исполнительное производство, то, согласно законодательству, он должен получить соответствующее извещение о данном факте. Но, получают его далеко не все — здесь играют роль и почтовые перебои, и отсутствие должника по месту прописки, да и другие факторы, влияющие на неполучение извещения должником.
Проверить себя и удостовериться, что на ваше имя нет никаких открытых исполнительных производств, о которых вы вдруг не знаете, можно через официальный сайт УФССП.
На главной странице «Узнай о своих долгах», в поле «Данные для поиска» необходимо ввести ФИО предполагаемого должника и нажать кнопку «Найти». Затем, также нужно ввести его дату рождения.
После на экране появится информация об отсутствии производств или, наоборот, полная «кошелка» информации по всем существующим исполнительным производствам на имя должника. В том числе: номера исполнительных производств, реквизиты исполнительных документов и их суммы.
Хочу купить имущество должника. Как это сделать?
Многих интересует эта тема. Как минимум, потому существует мнение, что такое имущество продается чуть ли не за бесценок, будь это автомобиль, земельный участок, или вовсе дом без земли. Например, на торгах можно найти достаточно новый автомобиль BMW по начальной цене 500 тыс. рублей.
Как принять участие в торгах? Заинтересованный в приобретении имущества человек выбирает на сайте необходимый лот с нужным для него реализуемым имуществом должника. Лицо, которое хочет принять участие на торгах, должно подать заявку и внести задаток в установленный извещением о торгах срок и в установленном размере. По закону, такой размер не должен превышать 5% начальной цены имущества.
Заключение
Любое взаимодействие с приставами для должника — стресс. Как правило, это не самые приятные процедуры. Кроме того, после взыскания долгов приставами можно вовсе остаться без имущества. Чтобы этого не произошло, не стоит вступать в исполнительное производство без юриста. Любой вопрос с приставами можно разрешить, если закон на вашей стороне.
При этом мы вступаем в процесс не только со стороны должника, чтобы спасти его имущество от реализации, но и действуем со стороны взыскателя, который сам часто не знает, как заставить приставов продать имущество должника, чтобы получить обратно сумму своего долга.
Вопрос-Ответ
Когда торги признаются несостоявшимися?
Торги признаются несостоявшимися в следующих случаях:
Можно ли обжаловать решение о реализации имущества?
Можно и нужно! Если ваши права нарушаются действиями или бездействием пристава-исполнителя, необходимо как можно оперативнее подавать жалобу старшему приставу. Жалоба будет рассмотрена и вам будет дан ответ. Жалобу можно подать как онлайн, так и лично. Или выслать по обычной почте.
Как обратить взыскание на залог во внесудебном порядке?
Для внесудебного порядка должно быть заранее заключено соответствующее соглашение, иначе взыскание возможно только через суд.
Необходимо подать судебному приставу-исполнителю подлинник или надлежащим образом заверенную копию соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. При этом нотариусом на таком соглашении должна быть проставлена исполнительная надпись.
Обычная копия документа с исполнительной надписью не является исполнительным документом.
Когда обращают взыскание на залог?
За неисполнение взятых должником на себя обязательств должным образом кредитор может инициировать обращение взыскания на залог по следующим основаниям:
В каком случае приставы приходят домой?
Приставы могут приходить домой к должникам — как для описи имущества, так и для других целей. Они имеют право наносить визит только по рабочим дням с 6 часов утра до 22 часов ночи.
Бесплатная консультация по списанию долгов
Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты
Реализовать имущество за долги в принудительном порядке могут судебные приставы или арбитражный суд (финансовый управляющий при банкротстве). Здесь хотелось бы затронуть эту тему: когда и как производится продажа имущества банкротов и должников банками? Как это работает в реальности и когда должникам переживать не стоит?
По данным портала TAdviser, в банкротство сейчас вступает 71% должников без имущества. В целом по состоянию на конец осени 2022 года обанкротились около 670 тыс. человек. Прирост по количеству банкротств за 3 квартала 2022 года составил 41%.
Как банки продают имущество должников?
Банки активно продают залоговое имущество своих должников — квартиры, машины и другие объекты. Связано это с тем, что платить комиссию за продажу посредникам — реализаторам дорого, поэтому финансовые компании из своего основного бизнеса выделили часть: они создают собственные (дочерние) предприятия, которые занимаются торговлей изъятых материальных ценностей.
Интересно, что торги ведутся порой не только имуществом заемщиков, но на таких площадках банки продают и собственность поглощенных ими конкурентов (те же банкоматы).
Ниже мы представляем несколько банковских ресурсов:
Банки продают не только автомобили и квартиры с домами, но и другие вещи, которые были в залоге у заемщика. Например, облигации, акции, золотые слитки и другое имущество. Ну что ж, как говорится, на каждый товар — свой покупатель.
Как вообще залог попадает на эти площадки? Очень просто:
Когда проводят реализацию имущества должников?
Прежде всего, принудительная продажа имущества должника проводится в банкротстве. Без разницы, кто обращается за признанием несостоятельности — сам должник или его кредиторы, его имущество мгновенно станет объектом пристального интереса.
Так, собственность человека включается в конкурсную массу. Далее, основываясь на ст. 446 ГПК РФ, финуправляющий исключает из нее единственное жилье и некоторые другие объекты. Параллельно он проверяет сделки должника — возможно, что-то удастся оспорить и вернуть имущество в собственность должника, чтобы затем продать его на торгах.
Собственно, реализация имущества в принудительном порядке проводится в двух случаях:
Понятно, что такие действия проводятся, когда у человека накопилось много долгов и он с ними не справляется. Продажа — это крайний шаг, на который идут, чтобы соблюсти баланс интересов кредиторов и должников (не оставить кредитора с носом!).
Как продают имущество банкротов на аукционе?
Формирование конкурсной массы может занять много времени, особенно, если по делу начинаются оспаривания. Но в конечном итоге ее состав и примерная общая сумма утверждаются. Туда включается и имущество, и доходы человека, который признается банкротом (а иногда и совместное имущество семьи).
Финансовый управляющий оценивает собранную массу либо самостоятельно, либо привлекает к делу оценочную экспертизу. Оценщик привлекается и оплачивается:
По итогу в деле появляется письменное решение управляющего об оценке имущества. Или же заключение экспертизы.
Оценку проводят затратным или сравнительным методом. В первом случае высчитывают, сколько денег уйдет на создание аналогичного объекта (например, на постройку дома). Во втором — сколько стоит аналогичный товар на рынке.
Оспорить оценку могут все заинтересованные в деле лица. Но управляющему невыгодно занижать или завышать цену. Почему? Ответим:
Основной и стартовой ценой выступает та, которую установил управляющий или эксперт.
При этом имущество, которое стоит меньше 100 тыс. рублей, продается вне торгов. Допускается даже продажа по объявлению.
Решение о проведении торгов
Окончательное решение о запуске торгов принимает комитет кредиторов и суд. Так, управляющий обязан подготовить предложение, в котором содержатся такие данные:
Выставление требований к участникам торгов в банкротстве
Торги, согласно закону, проводятся на электронных площадках. Принять в них участие могут и физические, и юридические лица. Но к ним предъявляются определенные требования:
Проведение торгов
Процедура проводится в три этапа:
Далее победитель торгов переводит остаток суммы (из нее вычитается задаток) и подписывает документы о передаче объекта. Сведения о сделке публикуются в газете «Коммерсант» и в ЕФРСБ.
Сроки реализации
Каждый этап в процедуре занимает месяц. Но в целом торги не могут длиться более полугода.
Что будет с имуществом, которое так и не удалось продать?
Допустим, торги закончились, часть имущества продали, а вот старый дедушкин дом в деревне Кукуево остался вне ликвидации, как как продать его не получилось. Какова его дальнейшая судьба?
На сей счет закон о банкротстве гласит следующее: сначала неликвидное имущество управляющий обязан предложить кредиторам. Далее, если те отказываются, оно возвращается к должнику (без последствий). То есть человеку в данном случае вернут домик обратно, он его не теряет.
Разумеется, такое вряд ли произойдет с новопостроенной квартирой в перспективном районе Санкт-Петербурга. Но вот земельные участки и дома в отдаленных степях нашей необъятной Родины вполне становятся неликвидом в банкротстве.
Что будет с арестованным имуществом в процедуре банкротства?
Нередко должники вступают в банкротство с открытыми исполнительными производствами. У них приставы уже успели заблокировать все карты, арестовали ликвидное имущество, например, автомобиль и гараж.
Да еще наложили ограничения на управление автомобилем и ввели запрет на выезд за рубеж. Что будет?
Порядок действий не изменится. По закону, сразу с момента первого заседания суда о банкротстве исполнительные производства должны приостанавливаться. То есть судебные приставы обязаны снять аресты.
Если арест накладывался решением суда, то управляющий подает ходатайство о его снятии. Хотя, конечно, нередко между управляющим и приставами возникают конфликты.
Реализация имущества принудительно возможна в банкротстве и при аресте судебными приставами
Собственность должника продают принудительно, если долги достигли критической точки и человек не может по ним рассчитаться. Сначала идут торги на повышение цены; потом — на снижение, максимум до минус 50% от начальной цены лота. Если продать не удается — имущество сначала предлагают кредиторам, а потом возвращают должнику.
Порядок реализации имущества должника в исполнительном производстве
Итак, имущество уже арестовали, человек уже смирился, что состоится его продажа и деньги передадут кредитору. Как это все работает?
Оценка арестованного имущества
Сначала, как и в процедуре банкротства, проводится оценка собственности. Так, она начинается после официального вынесения судебным приставом постановления о передаче собственности на продажу.
Оценка осуществляется, исходя из рыночных цен на аналогичные объекты, что бы это ни было: машина, квартира, телевизор, драгоценные изделия или коллекции. Это регламентируется ст. 85 № 229-ФЗ. Оценить имущество могут судебные приставы или привлеченные эксперты-оценщики.
В особенности услуги независимой оценки актуальны, когда продается жилое/коммерческое помещение, акции и другие ценные бумаги, драгоценности, коллекции, исторические и художественные ценности, имущественные права.
В целом применяется простое правило: если отчуждение касается имущества стоимостью более 30 тыс. рублей, то приглашается эксперт для заключения. Ну и, конечно, экспертиза проводится, если кредитора не устроила оценка пристава.
Когда передается арестованное имущество на реализацию?
Эта процедура проводится в течение 10 дней с момента завершения оценки. При передаче составляется стандартный акт. Далее пристав готовит постановление о передаче и направляет его в Росимущество.
Там принимают решение о продаже собственности в течение 5 дней после получения документов от пристава. Имущество организация продает сама или привлекает стороннюю компанию. О принятом решении уведомление направляется в конкретное отделение ФССП.
Что такое Росимущество?
Росимущество является специализированным агентством при Минфине, и относится к ветви исполнительной власти. Оно управляет государственным имуществом: это земли, организации, конфискованные объекты и так далее.
В Росимуществе ведутся реестры федеральной собственности, контролируется использование ресурсов, работа федеральных унитарных предприятий. Также к полномочиям агентства относится ликвидация или переработка изъятых вещей, продажа арестованного имущества.
Как происходит выставление на торги арестованного имущества?
Продажа осуществляется в территориальных отделениях Росимущества. Перечень актуальных лотов публикуется здесь: torgi.gov.ru.
Несмотря на собственный аукцион, агентство часто привлекает к организации торгов и частные компании. Торги проводятся так:
Передача нереализованного имущества должника взыскателю проводится по стандартному акту приемки-передачи.
Типы торгов
Есть два типа торгов в отношении арестованного имущества: это классические торги и продажа на комиссионных началах. Первое мы вам уже описали. Теперь второе.
Продажа на комиссионных началах — это продажа, которая проводится через классический договор купли-продажи. То есть желающий пишет заявление на покупку и направляет его реализатору. Если того устраивают условия, заключается сделка. Торги в таком случае не проводятся.
Информационный шум о торгах
Не позже, чем за месяц до торгов агентство или организаторы обязаны дать публикации в СМИ и на тематических порталах. Далее в течение 7 дней агентство или частные компании обязаны сообщить ФССП ссылки и отсылки на публикации. Также сведения публикуются на сайте Росимущества.
В какие сроки происходит реализация?
Торги должны завершиться в течение 2 месяцев с момента, когда имущество было передано судебным приставам. Если за первый месяц продать собственность не удалось, то агентство обязано сообщить об этом в ФССП. Далее пристав вынесет постановление о том, что цена снижается на 15%.
При полном провале торгов, разумеется, судебный пристав направляет уведомление кредитору. Он сообщает тому, что он может оставить неликвидные объекты себе. Если же кредитор отказывается, то оно возвращается должнику.
Окончание процесса торгов заканчивается:
Как купить имущество?
Вам нужно смотреть информацию о лотах на официальном сайте Росимущества и организаторов. Соответственно, если вы хотите узнать подробности о продаваемых объектах — придется позвонить или написать.
В заявках обычно указываются контактные данные: телефон, электронная почта. Иногда их нет, но в таком случае указан реализатор — его уже можно найти через официальный сайт.
Для справки: организаторы вправе отказаться показывать имущество или вообще проигнорировать требование. Увы, никакой ответственности за столь непочтительное отношение не положено. Кроме того, объекты часто находятся на хранении у сторонних лиц: у самого должника, у его кредитора или у третьих людей.
Если есть желание купить вещь без торгов — подавайте заявку напрямую организатору. На сайте обычно указывается время приема таких обращений и адрес. Договор обычно заключают с первым, кто среагировал на лот.
Есть имущество и проблемы с судебными приставами, планируете пройти банкротство? Это хороший вариант, чтобы освободиться от кредиторских требований. Позвоните нашим юристам и узнайте, как безопасно пройти эту процедуру. Также мы предоставляем поддержку и правовую помощь в признании несостоятельности.
На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги
практические советы – риа недвижимость
Бытует мнение, что на торгах по продаже имущества должников и банкротов можно купить квартиру или другое имущество по цене в разы ниже рыночной. Так ли это, легко ли попасть на такие аукционы и каковы последствия покупки “долговой” недвижимости – об этом эксперты рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость”.Где проводятся торгиБанкротные торги по продаже недвижимости проводятся в электронной форме на электронных площадках, которые соответствуют требованиям законодательства о банкротстве и специальным требованиям, установленным Минэкономразвития России, объясняет адвокат, партнер юридической фирмы “Юст” Василий Раудин. Конкретную площадку выбирает конкурсный управляющий или организатор торгов, но, как правило, ее заранее указывают в положении о продаже имущества. Для отслеживания торгов рекомендуется использовать сайт ЕФРСБ, на котором есть специальный раздел, посвященный торгам, с удобными критериями поиска (в том числе по недвижимости).Есть и другие способы отслеживать торги, продолжает адвокат. В частности, можно выбрать конкретное дело о банкротстве и отслеживать информацию по нему через ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел. Кроме того, объявления о проведении торгов по делу о банкротстве могут размещаться в местных газетах, если это предусмотрено положением о продаже имущества, говорит Раудин.Процедура участия в торгах должно подробно описываться в сообщении арбитражного управляющего о продаже имущества, размещаемого в ЕФРСБ, продолжает Раудин. Данная информация также размещается на сайте электронной площадки на странице лота. Прежде всего для участия в торгах требуется получить специальную электронную цифровую подпись, напоминает он. Рекомендуется получать ее в тех удостоверяющих центрах, которые указаны на сайте конкретной площадки. Основная сложность заключается в том, что у каждой электронной площадки есть свой регламент, с которым нужно предварительно ознакомиться. "Как правило, процедура участия в торгах предполагает регистрацию на электронной площадке, получение на ней "аккредитации" (активации учетной записи), присоединение к регламенту посредством направления отдельного заявления и после этого подачу заявки для участия в торгах. До подачи заявки нужно не забыть внести задаток на условиях и в соответствии с договором из сообщения в ЕФРСБ. Заявка должна соответствовать требованиям электронной площадки и условиям торгов. Если все процедуры и условия будут выполнены, то вероятность недопуска к участию в торгах невелика", – говорит Раудин.Часто площадки для таких торгов формируются на муниципальном уровне, если государство в той или иной форме включается в данный процесс в виде гаранта, добавляет инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев, уточняя, что речь идет о ситуациях, когда человек интересуется приобретением на аукционе зарубежной недвижимости. “В остальных случаях площадка организуется и управляется оператором в каждой отдельно взятой стране. Нужно отметить, что ряд организаторов специализируются на доаукционной продаже и фактически выступают в качестве брокеров для банков. Найти такие площадки достаточно просто: необходимо ввести в запрос поиска оператора залоговых аукционов и найти нужный регион или город”, – поясняет он.Существуют организации, которые помогают клиентам приобрести такую квартиру, отмечает руководитель “Миэль “В Крылатском” Ирина Бербенева. "Дело в том, что процесс торгов проходит так, что квартиру стоимостью, например, 7 миллионов рублей могут выставить за 5 миллионов. Шаг аукциона составляет 10 тысяч рублей, то есть до среднего диапазона рыночной цены (эстимейта) может пройти очень много времени. И клиент для экономии времени вполне может воспользоваться услугами такой организации", – объясняет она. Как купить у банкаЗачастую люди интересуются не просто долговой недвижимостью, а конкретно квартирами, бывшими в залоге у банков. Среди них распространено два мнения: одни считают, что такие квартиры попадают на обычные “банкротные” торги, другие – что это жилье попадает в собственность банка, и продается на его собственных площадках. На самом деле верны обе версии. Процесс взыскания по ипотечным ссудам предполагает реализацию залоговых объектов недвижимости на торгах, объясняет директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева. Для участия в торгах необходимо на официальном сайте РФ о проведении торгов найти интересующий лот, ознакомиться с приложенной аукционной документацией и соблюсти описанный в документах порядок действий.”Залоговые объекты недвижимости, не реализованные на торгах, принимаются на баланс банка с целью дальнейшей реализации по рыночной стоимости. Информация по таким объектам размещена на сайте нашего банка в разделе “Продажа объектов недвижимости”” – уточняет она. Похожим образом обстоят дела и в Сбербанке. Заложенное имущество, в том числе и жилая недвижимость, при обращении на него взыскания из-за неисполнения заемщиками кредитных обязательств может быть реализовано различными способами: продажа с баланса банка или продажа в рамках исполнительного производства или банкротства, рассказывает управляющий директор-начальник управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов. В первом случае залоговые объекты, которые приняты на баланс Сбербанка, реализуются на портале DA. По объектам, находящимся в собственности банка, на сайте реализован прием ценовых предложений, который обеспечивает прозрачность процесса реализации. На портале DA можно получить подробную информацию об объекте и его цене, каждое объявление содержит контактную информацию менеджера, который занимается продажей этого объекта, уточняет он.Квартиры, приобретенные в счет погашения ипотеки, можно купить у банка ВТБ на собственной электронной площадке КомиссиON, отмечают в пресс-службе банка."На сайте можно получить информацию не только об имуществе, которое принадлежит банку ВТБ, но и которое принадлежит партнерам. В настоящее время ВТБ успешно сотрудничает с Россельхозбанком и "Дом.РФ". Также ведутся переговоры с рядом банков и госкорпораций для заключения подобных соглашений.Все имущество (квартиры, жилые дома, автомобили и коммерческая недвижимость) экспонируется по рыночным ценам", – поясняют в пресс-службе ВТБ.Размеры выгоды”Ввязываться” в историю с участием в торгах с имуществом должников людей чаще всего заставляет уверенность, что это позволит существенно выгадать в цене. Эксперты объяснили, насколько велика вероятность действительно получить выгоду, и какова она будет.Особенность торгов в деле о банкротстве заключается в их трехэтапной структуре: начальные торги, повторные торги и торги посредством публичного предложения, объясняет Раудин. На начальном этапе недвижимое имущество, как правило, выставляется на продажу по рыночной стоимости, которая определяется на основании отчета об оценке. Ниже этой цены на начальных торгах купить имущество нельзя. Если начальные торги не состоялись, то проводятся повторные торги, где цена уменьшается на 10%. Если же и повторные торги не состоялись, то имущество выставляется на продажу посредством публичного предложения, где цена имущества постепенно снижается на протяжении нескольких этапов. Благодаря такой структуре на банкротных торгах недвижимое имущество может быть приобретено по цене ниже его рыночной стоимости. Однако чаще недвижимое имущество приобретается на начальных торгах, уточняет он.Квартиры можно приобрести с дисконтом, но с каждым годом все сложнее, подчеркивает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. “Для приобретения точечных объектов необходимо постоянно мониторить рынок. Добавлю, что на аукционах продается, как правило, не одна квартира, а целый пул объектов”, – объясняет она.Однако если повезет, то цена может быть заметно ниже, чем на рынке, добавляет в свою очередь руководитель отдела продаж Объединенной группы риэлторских компаний (АН ОГРК) Светлана Бондаренко. Как правило, стартовая цена будет на 20% ниже, а в процессе аукциона она может приблизиться к средней по рынку. В итоге сделка будет закрыта с дисконтом 5%, что в целом неплохо, констатирует Бондаренко.Начальная стоимость таких объектов может быть существенно ниже рыночной. Встречаются случаи, когда первоначальная цена составляет половину от средней по рынку, соглашается Бербенева. Чаще бывает ситуация, когда исходная цена ниже среднерыночной на 20-40%. Однако эстимейт (предварительная стоимость) обычно заметно выше объявленной цены, а реальная сумма, за которую в итоге уходит квартира, еще выше, уточняет она. Поскольку это не обычная продажа, а аукционный метод, в режиме живого времени на этих же торгах действуют и другие участники, которые каждый шаг увеличивают цену такого объекта. Но в любом случае такие квартиры обычно покупают с выгодой по деньгам не более 10% по сравнению со схожими объектами.Дело рискованноеХотя торги по продаже имущества должников – дело, контролируемое государством, эксперты все-таки усматривают в нем ряд рисков для покупателя, которые даже могут свести на “нет” выгоду от такой покупки. "Мы не рекомендуем людям, которые покупают единственное жилье, участвовать в залоговых аукционах, так как это достаточно рискованные операции. Здесь стоит отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи. Людей с улицы обычно не допускают до таких процедур", – предупреждает генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер.Также фактором риска является, например, то, что объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, а также с зарегистрированными людьми или с теми, кто физически в объекте проживает, продолжает он. Кроме того, для участия в аукционе необходимо внести задаток, который достаточно сложно получить обратно, в случае если клиент не выиграл, добавляет Гиновкер. Основным риском приобретения недвижимого имущества является оспаривание торгов и договора купли-продажи, заключенного по их результатам. Заявление об оспаривании торгов по продаже имущества банкрота рассматривается в рамках дела о банкротстве. Часто такое оспаривание осуществляется со стороны недопущенных к участию в торгах лиц. Данные лица или участники торгов могут также пожаловаться на отдельные действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, что может повлечь за собой отмену торгов, подчеркивает в свою очередь Раудин.Следует отметить, что помимо непосредственного оспаривания торгов существуют риски признания недействительным решения собрания кредиторов, которым утверждалось положение о торгах, и отмены судебного акта об утверждении такого положения, отмечает он.Приобретение актива на аукционе сродни поиску жемчужины на дне моря: шансы найти что-то стоящее есть, но высоко их оценить крайне сложно, плюс затраты на такой поиск часто себя не окупают, сетует Переверзев. Информация о стоящих активах еще в начале проблем с долговым финансированием передается представителями продавца потенциальным покупателям, у которых есть соответствующий опыт и хорошая репутация в конкретной стране или регионе. Если подобные шаги не будут успешными, то брокеры начнут выставлять данный объект публично, чтобы увеличить шансы продажи. Поэтому если объект не был выкуплен до момента аукциона, то его стоимость не отражает его текущее состояние или перспективы использования, предупреждает эксперт.Одно из самых неприятных последствий покупки "долговой" квартиры – это решение вопроса с выселением проживающих, если такие там имеются, добавляет Бербенева. На аукционах реализуются залоговые квартиры или квартиры после банкротства, и бывает так, что в них проживают люди. В таком случае новому владельцу приходится выселять их через решение суда и ФССП, отмечает она. Кроме всего прочего, вопрос с выселением (обращение в суд) происходит за счет нового собственника, то есть это тоже расходы. Кстати, именно поэтому у многих покупателей залоговой или банкротной недвижимости популярностью пользуются нежилые, коммерческие помещения: у них нет “человеческого следа”, негативной, так сказать, ауры.”Покупателю такой квартиры нужно самому принять решение, стоит ли этот этически крайне неоднозначный момент выгоды по деньгам”, – заключает Бербенева.
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
практические советы – риа недвижимость, жилье, долги, сделки
Где проводятся торги
Время вышибал: какие долги могут продать коллекторам и чем это грозит?
“Как правило, процедура участия в торгах предполагает регистрацию на электронной площадке, получение на ней “аккредитации” (активации учетной записи), присоединение к регламенту посредством направления отдельного заявления и после этого подачу заявки для участия в торгах. До подачи заявки нужно не забыть внести задаток на условиях и в соответствии с договором из сообщения в ЕФРСБ. Заявка должна соответствовать требованиям электронной площадки и условиям торгов. Если все процедуры и условия будут выполнены, то вероятность недопуска к участию в торгах невелика”, – говорит Раудин.
Простите, я разорен: поможет ли личное банкротство не платить ипотеку
“Дело в том, что процесс торгов проходит так, что квартиру стоимостью, например, 7 миллионов рублей могут выставить за 5 миллионов. Шаг аукциона составляет 10 тысяч рублей, то есть до среднего диапазона рыночной цены (эстимейта) может пройти очень много времени. И клиент для экономии времени вполне может воспользоваться услугами такой организации”, – объясняет она.
Как купить у банка
Незамкнутый круг: как действовать, чтобы не допустить просрочки по ипотеке
“На сайте можно получить информацию не только об имуществе, которое принадлежит банку ВТБ, но и которое принадлежит партнерам. В настоящее время ВТБ успешно сотрудничает с Россельхозбанком и “Дом.РФ”. Также ведутся переговоры с рядом банков и госкорпораций для заключения подобных соглашений.Все имущество (квартиры, жилые дома, автомобили и коммерческая недвижимость) экспонируется по рыночным ценам”, – поясняют в пресс-службе ВТБ.
Размеры выгоды
Не можете продать квартиру? Вините самого себя!
Дело рискованное
“Мы не рекомендуем людям, которые покупают единственное жилье, участвовать в залоговых аукционах, так как это достаточно рискованные операции. Здесь стоит отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи. Людей с улицы обычно не допускают до таких процедур”, – предупреждает генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор” Александр Гиновкер.
Все плохое сразу, или Почему у вас могут отобрать купленную квартиру
Одно из самых неприятных последствий покупки “долговой” квартиры – это решение вопроса с выселением проживающих, если такие там имеются, добавляет Бербенева.
Реализация арестованного имущества
Обязанность реализовывать арестованное имущество по судебным решениям, актам органов, которым представлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также при реализации конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность РФ, возложена на Росимущество статьей 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Реализовать имущество допускается:
Срок, за который Росимущество обязано продать изъятые вещи, равен 2 месяцам.
Арестом и конфискацией имущества занимается служба судебных приставов:
Когда имущество допускается к торгам
Имущество допускается к торгам, если:
Продажа может осуществляться как самим Росимуществом, так и специальными компаниями на основе договорных отношений с ним.
Как погашают долги
Чтобы погасить долг перед контрагентом, судебный пристав-исполнитель изымает имущество компании по решению суда. Затем это имущество продают.
Вырученные от продажи деньги идут на погашение долгов.
Порядок изъятия активов описан в статье 94 Закона № 229-ФЗ: сначала требования кредитора удовлетворяют за счет имущества, не используемого в производстве – готовая продукция, ценные бумаги. Затем реализуют производственные активы.
Имущество для погашения недоимки по налогам реализовывают в том же порядке (п. 5 ст. 47 НК РФ), но на основании постановления налоговой инспекции, а не судебного решения (п. 1 ст. 47 НК РФ).
Судебный пристав должен произвести взыскание недоимки (пеней, штрафов) за счет имущества налогоплательщика-должника в течение 2 месяцев со дня поступления к нему постановления налогового органа.
Налоговая база НДС при реализации арестованного имущества
С реализации имущества, изъятого судебными приставами, надо заплатить НДС. В этом случае происходит передача собственности на объект от бывшего владельца (должника) к новому (покупателю), то есть действуют правила пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 НК РФ.
Налоговую базу при такой реализации определяют исходя из рыночных цен с учетом акцизов (для подакцизных товаров). А кто должен перечислять налог в бюджет – компания-должник или продавец от судебных приставов, – зависит от того, на основании какого решения продается арестованное имущество.
По решению суда, как правило, взыскивают долги в пользу контрагентов. В этом случае специализированная организация, которой приставы передали имущество на продажу, должна удержать из выручки сумму НДС и перечислить в бюджет. И она же выставляет счет-фактуру с выделением налога.
Если изъятые вещи реализуют по решению суда, то непосредственный продавец является налоговым агентом по НДС (п. 4 ст. 161 НК РФ).
Если же реализовано имущество, арестованное по решению ФНС, обязанность удержать из выручки НДС на продавца не возлагается. Это не предусмотрено нормами пункта 4 статьи 161 НК РФ (см. Определение КС РФ от 1 октября 2009 г. № 1345-О-О).
Такая же позиция изложена в постановлении Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33. Отнесение к налоговым агентам лиц, уполномоченных осуществлять реализацию имущества, арестованного на основании актов органов, не относящихся к судебным, не предусмотрено нормами налогового законодательства
При реализации арестованного имущества в счет погашения налоговой недоимки НДС налог должен исчислить собственник реализованного имущества – должник по налогам. Он же выставляет счет-фактуру и платит налог из своих средств, т.к. денег от продажи имущества не получает.