rosim.ru – Официальный сайт На торгах можно купить квартиру по цене ниже рынка, если знать, как правильно искать такие объекты.
В статье я расскажу про основные виды торгов, на которых можно купить недвижимость со скидкой. И покажу реальные примеры.
Что вы узнаете
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Что такое торги
Торги — это процедура, в ходе которой продают имущество:
Чаще всего торги проводят в электронном виде на специальных электронных торговых площадках — ЭТП. На ЭТП организаторы торгов размещают лоты, а участники предлагают свою цену за них. Побеждает тот, кто предложил самую высокую.
Когда объявлен победитель торгов, с ним заключают договор купли-продажи. После оплаты победитель становится собственником выигранного имущества.
Торги могут проходить в разных форматах. Расскажу о самых распространенных, которые постоянно встречаются на ЭТП.
На аукционе побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену. Аукционы бывают открытыми и закрытыми — юридически это называется открытой и закрытой формой подачи предложения о цене покупки.
Если аукцион открытый, участники в режиме реального времени делают ставки на повышение цены. Шаг заранее устанавливает организатор аукциона, и он всегда указан в аукционной документации.
Если аукцион закрытый, каждый участник подает заявку и предлагает цену, которая должна быть не ниже начальной. Когда прием заявок заканчивается, организатор публикует протокол о допущенных участниках и их ценовых предложениях.
Публичное предложение — это самые интересные торги: на них цена на лот не растет, а поэтапно снижается. Причина в том, что так продают имущество, которое не удалось реализовать на нескольких предыдущих аукционах.
На первом этапе публичного предложения цена на лот , как была на повторном аукционе. Но если он не продается, на следующем этапе цена снижается. И так до тех пор, пока лот не купят. Поэтому именно на таких торгах можно выкупить имущество со скидкой до от начальной стоимости.
Продажа без объявления цены встречается только на торгах государственным и муниципальным имуществом. На таких торгах начальная цена лота — 0 , а выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Предложения о цене подают в закрытой форме вместе с заявкой, а раскрывают в итоговом протоколе о допущенных участниках и победителе.
Прямая продажа иногда встречается на банкротных торгах, но только при стоимости имущества до 100 000 . По закону для такого имущества кредиторы могут сами выбрать, как его продать. И часто, судя по отзывам арбитражных управляющих, они выбирают именно прямую продажу.
При прямой продаже не используются ЭТП. Потенциальные участники просто отправляют заявки на электронную почту организатора торгов или приносят в его офис.
Конкурсы проводят на банкротных торгах и торгах государственным и муниципальным имуществом. В первом случае победителю нужно не только предложить самую высокую цену, но и выполнить условия, которые определило собрание кредиторов.
Во втором — заключить договор аренды или безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом. Причем только в отношении имущества, которое определила антимонопольная служба.
Как проходят торги при банкротстве
Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса, по итогам 2022 года банкротами суды признали 278 137 человек.
Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.
Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.
Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.
Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.
Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.
ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.
Как арбитражный управляющий работает с имуществом
Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.
Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.
При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.
Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.
Также заинтересованные лица могут исключить имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.
Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.
Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.
Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.
Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.
Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин марки, года выпуска, в регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.
Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.
Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.
Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот купил, цену приходится снижать.
Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.
Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 , примерно стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 .
Получается, что на первых торгах лот должен стоить от 20 000 , чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 , на третьих — от 60 000 и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.
Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 . Но до этой суммы торговать можно.
Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 , управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.
Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.
Где выкладывают информацию о банкротных торгах
На сайте ЕФРСБ управляющий публикует любые сведения по банкротству. Например, сообщает о собраниях кредиторов, их решениях, результатах торгов. Но пользоваться им неудобно, потому что, если искать лот по названию, поиск выдает список всех торгов в выбранной категории и потом нужно отдельно заходить в каждый лот и смотреть информацию — на это уходит много времени. А чтобы подать заявку на торги, придется переходить на ЭТП.
Вот так на сайте ЕФРСБ выглядит карточка должника. По мере поступления информации управляющий публикует в ней различные извещения. В нашем случае — объявления о проведении торгов и сообщение о результатах торгов
Чтобы было удобнее искать лоты и торги, существуют сайты-агрегаторы. Они собирают информацию с разных ресурсов, в том числе с ЕФРСБ и многих ЭТП. Благодаря этому не нужно отдельно заходить на сайт ЕФРСБ, чтобы найти конкретного должника или лот, а потом искать на ЭТП.
Еще одно преимущество агрегаторов в том, что они сортируют лоты должников по типам. Поэтому можно отдельно просматривать все земельные участки или квартиры, которые выставили на торги. Сведения о должнике при этом можно даже не указывать.
Недостаток агрегаторов в том, что многие собирают информацию только по банкротным торгам. То есть узнать там о торгах, которые организуют приставы или органы государственной или муниципальной власти, не получится. А если и получится, то здесь я не раз встречала такое: лот выставлен на площадке , прошли торги, а на агрегаторе он так и не появился.
Например, «Торги России» бесплатно предлагают добавить понравившийся лот в избранное и показывают полные сведения по лоту и должнику. А если лот понравился, можно пройти на электронную площадку, где проводятся торги, узнать детали или запросить документы по объекту у арбитражного управляющего.
У других площадок эти опции платные — 490 в месяц или 100 в сутки. Еще есть плата за год, например 4490 . А в бесплатном доступе они скрывают ФИО должника, номер процедуры и площадку, на которой реализуется его имущество. Еще некоторые площадки по максимальной подписке могут предлагать анализ лота: рыночную цену и перспективы продажи или три отчета — выписки из ЕГРН.
Когда я начинала заниматься торгами, выбрала для себя несколько агрегаторов и протестировала их. Благодаря этому узнала, что не все лоты, которые реализуют с торгов, гарантированно и полностью попадают на такие площадки. Бывали случаи, когда на одном агрегаторе лот уже есть, а на другом появился позже. И также бывало, что на ЕФРСБ информация о должнике и торгах размещена, а на сайте-агрегаторе такого банкрота нет.
А еще банкротиться могут банки. И они занимают отдельное положение, потому что их дела ведет Агентство по страхованию вкладов — АСВ. Сама процедура проходит по правилам, но ликвидатором банков всегда считается АСВ.
У АСВ есть собственный сайт — torgiasv.ru, на котором также размещаются лоты, выходящие на торги. Этот ресурс будет полезен тем, кого интересует имущество только банков, например счетчики банкнот или банкоматы. Искать его проще всего именно на сайте АСВ.
Как участвовать в банкротных торгах
Поучаствовать в банкротных торгах может любой желающий. Вот что для этого нужно сделать.
Купить квалифицированную электронную подпись. Подписи оформляют в удостоверяющих центрах и МФЦ. Я всегда получала подписи в удостоверяющих центрах: мне так проще и удобнее.
Чтобы оформить подпись через удостоверяющий центр, понадобятся паспорт, СНИЛС и свидетельство о присвоении ИНН. Эти документы нужно отправить менеджеру центра сертификации, чтобы он заранее подготовил и прислал вам заявление и сертификат. В заявлении нужно указать цель, для которой нужна подпись, — торги по банкротству.
Дальше с этими документами нужно прийти в центр, чтобы показать их, отдать подписанное заявление и сфотографироваться с паспортом в руке. После этого менеджер подтвердит вашу личность и активирует подпись. А потом поможет установить специальную программу — «Криптопро».
Без «Криптопро» невозможно пользоваться электронной подписью: компьютер просто не увидит сертификат или ЭТП, когда станет его запрашивать, выдаст ошибку «Истекло время ожидания загрузки плагина». Первые три месяца программой можно пользоваться бесплатно, а дальше придется купить годовую или бессрочную подписку за — зависит от тарифов компании.
Для некоторых ЭТП, например для «Центра дистанционных торгов», «Фабриканта» и «Альфалота», кроме подписи понадобится еще отдельный сертификат — это специальный код, который зашит в подпись. То есть, чтобы полученная электронная подпись работала, например, на «Фабриканте», придется оплатить дополнительный взнос — от 2400 . Заказать дополнительный сертификат для этих площадок можно у них на сайтах или через удостоверяющий центр, выдающий ЭП.
Стоимость электронной подписи зависит от тарифа удостоверяющего центра, того, насколько защищенную подпись вы хотите, вам дополнительный сертификат к ней, а также флешка и подписка на «Криптопро». В среднем это .
Полный список ЭТП обычно вместе с электронной подписью выдают удостоверяющие центры.
Я рекомендую сканировать все страницы паспорта — с первой, на которой изображен герб, до последней, на которой указаны правила использования документа. Некоторым площадкам может понадобиться именно такой скан, и, если заранее не подготовиться, оператор откажет в регистрации. этого можно потерять время и пропустить торги.
Например, у меня была ситуация, когда ЭТП отказалась меня регистрировать, потому что я предоставила неполную копию паспорта. В автоматическом ответе было написано, что не хватает той самой первой страницы с гербовой печатью. Но в моем скане она была. Поэтому я написала в службу поддержки, менеджер перепроверил мой скан и ответил, что они ошиблись. После этого меня сразу зарегистрировали, но на разбирательства я потратила пару часов.
Регистрироваться на площадке лучше заранее, а не накануне торгов. Обычно заявку рассматривают дней. Но, по моему опыту, некоторые площадки могут одобрить регистрацию за сутки, а некоторые будут рассматривать документы до последнего дня срока, который у них для этого установлен.
Выбрать торги и внести задаток. Вносить задаток нужно заранее, потому что деньги поступят на счет, указанный конкурсным управляющим, не моментально. А по правилам торгов, если задаток не поступит в установленный для этого срок, организатор отклонит заявку участника, даже если тот вовремя ее подал.
Кроме того, есть площадки, которые просят зачислить задаток на их счет в личном кабинете пользователя, а потом сами переводят деньги организатору торгов. Это занимает больше времени.
Сроки зачисления нужно уточнять у своего банка, но обычно это один рабочий день. В последнее время я перевожу деньги со счета Тинькофф Банка и задаток поступает быстрее — в течение часов. Как и с регистрацией, некоторые площадки предлагают ускоренно зачислить задаток, но берут за это комиссию — обычно около 10% от платежа.
Сумма задатка обычно составляет 10—20% от первоначальной стоимости лота или стоимости лота на конкретном периоде — это касается публичных предложений, когда на каждом новом этапе цена падает. Но также на публичных предложениях может быть фиксированный задаток от начальной цены, который не меняется от этапа к этапу.
Подать заявку организатору торгов. К заявке потребуется прикрепить документы, которые запросит ЭТП или организатор торгов. Это могут быть, например, паспорт, заявление и квитанция об уплате задатка — у каждой площадки свой список. Если не приложить из запрошенных документов, заявку не примут. Я обычно прикладываю все документы — паспорт, СНИЛС, ИНН и квитанцию об уплате задатка, если есть возможность прикрепить к заявке дополнительные документы.
Заявку и все документы к ней нужно подписать электронной подписью.
Вот так выглядит заявка на участие в торгах. Все документы программа формирует автоматически в личном кабинете участника. Останется подписать каждый документ электронной подписью — и заявка отправляется организатору торгов
После того как закончится сбор заявок, организатор торгов публикует протокол о допущенных участниках. На банкротных торгах может быть любое количество участников — даже один,чтобы торги признали состоявшимися. Дата, когда протокол будет опубликован, всегда указывается в извещении о торгах.
Участвовать в аукционе. Это может быть открытый аукцион, на котором участники предлагают свою цену до тех пор, пока не появится максимальная цена, которую признают все участники. Либо, если организатор выбрал другой формат торгов — закрытый аукцион или прямую продажу, — в отведенный срок участники подают свои заявки с ценами. Это называется периодом.
В конце аукциона организатор публикует протокол о результатах — кто оказался победителем и какая цена оказалась лучшей.
Участник, который победил на торгах, в течение пяти дней получает договор купли-продажи. Его нужно подписать — тоже в течение пяти рабочих дней — и отправить арбитражному управляющему. Если этого не сделать, торги признают несостоявшимися.
Затем в течение 30 дней нужно оплатить выигранный лот за вычетом внесенного задатка. А после оплаты можно подавать документы на регистрацию права собственности, если объектом торгов была недвижимость. Право на движимое имущество регистрировать не нужно — достаточно подписать договор.
Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах
Теперь покажу примеры того, за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.
Первый пример — земельный участок площадью в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 164 307 . И победителю удалось сразу купить его по этой цене.
Аналогичные участки в районе продавались по . Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.
Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.
Второй пример — на открытом аукционе продавалась квартира площадью в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 , а купили ее в итоге за 4 733 682,3 . Аналогичные квартиры в районе стоят от 5 500 000 .
Изначально квартира продавалась по цене примерно на 50% ниже рынка. Но того, что на аукцион подали 41 заявку, ее цена поднялась на 2 103 858,8 и стала всего на ниже рыночной.
Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может нивелировать разницу с рыночной ценой.
Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.
А вот другой пример. Продавалась квартира в — в Красном Селе. На аукционах ее не выкупили, и она ушла на публичные торги. Они начались с 3 719 700 , а победитель выиграл лот за 2 889 000 . В торгах участвовали всего два человека.
Такая покупка оказалась выгодной примерно на 30%, потому что средняя цена подобной квартиры по рынку — 3 800 000—4 500 000 . И даже если ей требуется ремонт, вложения окупятся.
На «Циане» квартиры с аналогичной площадью в доме года постройки стоят 3 900 000—4 950 000
Мои выводы о банкротных торгах
Я участвую в банкротных торгах с 2020 года. Но раньше я делала это нерегулярно — могла по месяца не мониторить лоты, потому что занималась другой работой. Активно я вернулась к торгам весной 2022 года. С этого момента мне удалось купить на них несколько интересных лотов и поучаствовать более чем в десяти торгах, но о них расскажу в другой статье. А пока опишу проблемы, с которыми я сталкивалась на банкротных торгах в течение двух лет.
Первая проблема в том, что я интересуюсь только земельными участками. Предложений по ним гораздо больше, чем по квартирам. А еще цена участка постоянно растет, так как земля — ограниченный ресурс.
Купить землю проще: не нужны большие вложения на старте, участок легче оценить и даже самостоятельно осмотреть, если знать его кадастровый номер — организатор обязан размещать его в извещении о торгах. Поэтому я могу выкупать участки не только по месту проживания. С квартирой так не получится: при перепродаже ее нужно показывать. Кроме того, я хорошо разбираюсь в участках, потому что работала с ними на других проектах.
Вторая проблема в том, что в банкротных торгах, как правило, участвует много посредников — это дополнительная конкуренция. Часто агенты заранее выкладывают ликвидные лоты на «Авито» и другие подобные площадки, проверяют, по какой цене люди на них откликаются, и потом предлагают свои услуги по выкупу. В результате на аукционе они поднимают цену на лот почти до рыночной, и мне покупать его становится невыгодно.
С осени 2022 года конкуренции стало меньше. По моим наблюдениям, многие ликвидные земельные участки стали уходить на последних этапах публичного предложения или их вовсе не выкупают.
Также во время аукционов я часто до последнего жду, что лот никто не купит и он уйдет на торги в формате публичного предложения, где я его и куплю. Но его выкупают буквально за несколько минут до конца аукциона. Обычно так делают специально. Благодаря такой тактике цена на лот во время аукциона не сильно поднимается. Поэтому в конце, когда уже понятно, что другие участники не делают ставок и, как и я, ждут этап публичного предложения, его можно забрать по цене, близкой к стартовой.
Но даже если лот попадет на публичное предложение, там его тоже могут выкупить за пару минут до конца торгов. Правда, только если на ЭТП сразу видно, сколько заявок подали участники на текущем периоде. Логика здесь : во время торгов цена на лот не сильно увеличивается и покупатель забирает его почти по стартовой стоимости.
От своих знакомых, которые учились тому, как участвовать в банкротных торгах, я знаю, что про эту тактику им рассказывают на курсах. такого поведения участников я несколько раз попадала в ситуацию, когда уплатила задаток, чтобы поучаствовать в следующем периоде, но лот выкупили в конце предыдущего за минуты до окончания периода.
Поэтому во время торгов в формате публичного предложения не стоит ждать последних этапов, когда цена на лот теоретически может значительно снизиться. По моему опыту, более или менее ликвидные объекты уходят уже на втором-третьем и крайне редко доходят до пятого-шестого этапа.
А еще мне всегда сложно определить цену, по которой я готова выкупить лот. Ведь хочется, чтобы она была выгодной. Но и слишком жадничать нельзя: пока участники, как я, сомневаются, лот выкупают по чуть более высокой цене.
Например, на торгах мне понравился участок в СНТ. По рынку он стоил , а я определила для себя, что куплю его, когда цена опустится до 60 000 . К такому выводу я пришла, потому что звонила банкротящейся собственнице этого участка и она сказала, что в этом СНТ можно найти участки не дороже . И вот пока я ждала нового этапа публичного предложения с подходящей мне ценой, участок купили на предыдущем этапе за 72 000 .
Многие приходят на банкротные торги, чтобы заработать: покупают имущество дешевле, а потом продают дороже. Поэтому важно сразу решить для себя, зачем вы туда пришли. Так будет легче определить, по какой максимальной цене вы готовы выкупить лот.
Еще одна сложность банкротных торгов — много времени уходит на то, чтобы найти стоящее среди всех предложений. А когда удается найти подходящий лот, дополнительное время отнимает его проверка.
Например, для любой недвижимости хорошо заранее узнать, не ею несовершеннолетние или люди с инвалидностью, на ней ипотеки или других обременений. А для земельных участков — у них координаты границ. Если нет, то это дополнительное время и деньги для покупателя: ему придется восстанавливать документы, на основании которых были определены границы, или проводить межевание, чтобы получить новые.
Чтобы получить документы по лоту, часто приходится связываться с организатором торгов: очень редко они сразу загружают их в карточку лота на ЭТП. По запросу организатор может прислать выписку из ЕГРН, отчет об оценке или свидетельство о праве собственности, но иногда — только свидетельство. Фото участков высылают редко. Связаться с арбитражным управляющим бывает сложно: они не всегда отвечают на звонки и письма, приходится писать запрос по два-три раза. Проще зайти в карточку должника на сайте ЕФРСБ — часто все документы по продаваемому имуществу загружены туда.
С какими проблемами можно столкнуться, если купить имущество на банкротных торгах
Проблемы для имущества с банкротных торгов , как если покупать его с рук. Расскажу о самых популярных, с которыми я часто сталкиваюсь.
Ненадлежащее состояние. Не всегда рыночная стоимость имущества соответствует его реальному состоянию. Например, я видел на торгах в Краснодаре автомобиль 2016 года выпуска. Его продавали за 1 000 000 — это была цена по рынку. Но это был голый кузов на колесах — без двигателя, салона и оптики.
С недвижимостью бывает . Например, в центре города могут быть недостроем или сгоревшим зданием. То есть в реальности вместо недвижимости есть только коробка, хотя по документам это нормальный объект.
Поэтому прежде чем покупать имущество на торгах, я рекомендую проверить его: изучить документы и посмотреть, как лот выглядит в реальности.
Обычно посмотреть объект можно всегда: по закону и арбитражные управляющие, и судебные приставы обязаны обеспечивать доступ к нему. Но когда объект ликвидный и много желающих его посмотреть, управляющий может назначать конкретные дни и время и показывать объект сразу всем. Менее популярное имущество, как правило, можно посмотреть «здесь и сейчас».
Кроме того, можно не осматривать объект в реальности, а попросить у управляющего свежие фотографии. Например, если мне звонят или пишут на почту, я всегда их предоставляю. Так у покупателей складывается примерное представление о лоте.
Долевая собственность. По закону у долевых собственников есть преимущественное право покупки. Это значит, что, если из них захочет продать свою долю в праве, он обязан сначала предложить ее собственникам других долей. А те могут согласиться ее купить или отказаться.
Но когда человек или организация банкротятся, эта доля в праве сразу попадает на торги. То есть другим собственникам до торгов ее не предлагают. Зато им предлагают ее после торгов, когда они состоялись и определен победитель. Заранее это сделать нельзя, потому что разъяснил, что рыночная стоимость формируется только в процессе торгов. И предложить долю по оценочной стоимости нельзя.
То есть собственники других долей уже после торгов могут согласиться ее купить — этого победитель торгов останется ни с чем.
Торги можно оспорить, и от этого никто не застрахован. этих споров момент, когда покупатель начинает владеть имуществом, откладывается на неопределенный срок — до конца судебного разбирательства.
У меня в практике был случай, когда люди купили имущество в 2019 году, но мы до сих пор судимся по поводу порядка проведения торгов и определения победителя. То есть в 2022 году они так и не могут воспользоваться купленным имуществом.
Ликвидное имущество на торгах стоит по рынку. Я уже рассказывал выше, как формируется стоимость лотов. И нужно быть готовым к тому, что урвать квартиру в центре города по цене значительно ниже рынка не получится.
А вот неликвид, например дебиторскую задолженность или спецтехнику, можно купить с хорошим дисконтом. Потому что на такие лоты, как правило, приходит мало покупателей и конкуренция меньше.
Некоторое имущество и имущественные права не попадают на электронные торги. По закону о банкротстве недвижимость, дебиторская задолженность, имущество рыночной стоимостью более 300 000 или балансовой — более 100 000 продают только на электронных торгах.
Но другое потенциально интересное имущество может не попасть на электронные торги: его продадут на «физических» торгах. Обычно такие проводят в помещениях, а заявки на них принимают на электронную почту.
Например, так бывает с имуществом компаний. Они амортизируют имущество дороже 100 000 , то есть постепенно включают расходы на него в себестоимость товаров, работ или услуг. В бухгалтерском балансе стоимость такого объекта показывают за минусом амортизации. Зачастую амортизация обгоняет снижение рыночной цены имущества с течением времени. И нередко получается, что трактор, который по рынку стоит 500 000 , продается по балансовой стоимости за 10 000 .
В этом случае имущество сложнее отследить, потому что нет агрегатора таких торгов. Узнать о нем можно только через инсайдеров, например должника или управляющего.
Другие проблемы. Для недвижимости возможны проблемы с пропиской несовершеннолетних, которых новому собственнику придется выписывать через суд.
Также имущество могут продавать с обременениями. Вообще, с момента введения процедуры банкротства с имущества снимаются все обременения. И обычно приставы, которые накладывали, например, арест, выпускают соответствующее постановление и закрывают дело, то есть арест снимается.
Но бывает, что исполнительные листы или судебные приказы приходят к ним уже после введения процедуры. Тогда они снова возбуждают дело о взыскании. И такой арест покупатель обнаружит, только когда будет регистрировать права на имущество.
Но это несложно, просто отнимет чуть больше времени. Чтобы снять обременение, можно отнести приставам решение суда о том, что введена процедура банкротства. Либо попросить арбитражного управляющего сделать это.
Как проходят торги арестованным имуществом
На торгах арестованным имуществом продают вещи должников. Они попадают туда по такой схеме.
Заемщик берет деньги у банка или частного займодавца. Чтобы ему дали нужную сумму, он отдает в залог свою собственность — квартиру, машину, предприятие или любое другое имущество, которое по закону может быть предметом залога. В том числе это может быть квартира. Для ее покупки заемщик и берет деньги — ипотеку.
Дальше у заемщика не получается погасить долг. Например, начинаются просрочки по ипотеке. И банк предлагает ему отсрочку платежей или реструктуризацию долга. Если это не помогает, банк идет в суд и получает решение, по которому должник обязан вернуть ему сумму — как правило, сумму долга и проценты за просрочку.
Но закон защищает должника и запрещает банку обращаться за взысканием, когда нарушения незначительные: срок просрочки менее трех месяцев и ее сумма менее 5% от стоимости залога.
Также на торги арестованным имуществом попадают вещи, которые не были предметом залога, но были арестованы по решению суда.
Например, если собственник квартиры сделал в ней незаконную перепланировку и после постановления надзорного органа не привел ее к прежнему состоянию, эту квартиру по решению суда могут выставить на торги.
Или если у человека просто накопились долги, например по алиментам, по требованию кредиторов часть его имущества могут продать на торгах, чтобы эти долги погасить.
После суда дело переходит судебным приставам. Их задача — взыскать долг по кредитному договору. И, если у должника нет денег, чтобы его погасить, они арестовывают заложенное имущество и продают на торгах.
Торги арестованным имуществом регулируются законом об исполнительном производстве. Дополнительно к ним применяются статья 350.2 ГК РФ — для продажи движимого имущества — и закон об ипотеке, если с торгов продается ипотечная недвижимость.
Но сотрудники ФССП, в отличие от арбитражных управляющих, не организовывают торги сами. Они только выносят постановление об их организации и назначают организатора, который потом выбирает ЭТП и проводит аукционы.
Также бывает, что организатором торгов выступает Росимущество и оно само проводит торги. Например, в 2021 году все аукционы в моем регионе — Санкт-Петербурге и Ленинградской области — проходили через организаторов. А в 2022 году многие аукционы проводят сотрудники Росимущества.
Торги арестованным имуществом всегда проходят в режиме реального времени в форме открытого аукциона на повышение цены. То есть каждый участник видит цену, которую предлагают другие участники, и в отведенное время, например в течение , подает свое предложение. Все манипуляции участник торгов делает в личном кабинете в карточке торгов.
На торгах арестованным имуществом, в отличие от банкротных, начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Так происходит потому, что имущество продают, чтобы погасить долг, и цену устанавливают исходя из размера этого долга, а не из оценки имущества.
Например, летом 2021 года я видела на торгах трехкомнатную квартиру в городе Колпино с начальной ценой 500 000 . Такой долг был у должника перед взыскателем — я проверила по базе ФССП. Аналогичные квартиры в районе стоили тогда около 3 000 000 .
Другое отличие от банкротных торгов в том, что на торгах арестованным имуществом обязательно должны быть минимум два участника. Если участник будет только один, торги признают несостоявшимися.
Торги арестованным имуществом могут проходить в два этапа. Но второй этап проводят, только если на первом аукционе имущество не выкупят или первые торги признают несостоявшимися, потому что:
Почти во всех случаях на втором аукционе стартовая цена на лот снижается на 15%. Например, если на первом аукционе квартиру предлагали выкупить за 3 000 000 , но он не состоялся, то на втором ее сразу выставят на 450 000 дешевле. Исключение — если повторную продажу назначили, потому что на первых торгах победитель не выкупил имущество.
Где выкладывают информацию о торгах арестованным имуществом
На сайте ФССП удобно искать нужные лоты по названию, расположению, цене и датам. В карточке извещения о каждых торгах есть подробная информация об имуществе, о том, кто организовывает торги, когда можно подать заявку, какие документы для этого нужны, когда и на какой ЭТП пройдет аукцион.
На странице сайта ФССП «Извещения о проведении публичных торгов» указана общая информация обо всех торгах арестованным имуществом
На сайте «ГИС-торги» публикуют информацию обо всех торгах, в которых участвует государство.
Чтобы найти торги арестованным имуществом, на сайте нужно перейти в реестр извещений и установить фильтр «Реализация имущества должников» в поле «Вид торгов».
На сайтах-агрегаторах тоже можно искать лоты с торгов арестованным имуществом. Но подойдут не все площадки: некоторые агрегаторы собирают информацию только по банкротным торгам. Узнать, подойдет сервис или нет, можно через строку «Секции» в форме поиска на главной странице агрегатора. Секций может быть несколько: банкротство, приватизация, арестованное или залоговое имущество. Нам подходит арестованное имущество.
Как участвовать в торгах арестованным имуществом
Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.
Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.
Получить электронную подпись. Нужна подпись, что и для торгов при банкротстве.
Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение дней после публикации протокола о результатах торгов.
Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона
Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.
Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000 организатор установил задаток 1 000 000 .
Размер задатка указывается на и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.
Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.
Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на , а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.
Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП через организатора торгов. Например, это могут быть:
Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на больше, чем на банкротных торгах.
Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.
Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана одна ставка.
Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.
Представим, что квартира выставлена на торги за 3 000 000 . Шаг увеличения цены — 1%, то есть 30 000 . Тогда после ставки первого участника цена квартиры станет 3 030 000 . Если другие участники не сделают ставки и не увеличат цену квартиры, то торги признают состоявшимися и победитель выкупит ее за 3 030 000 . Конечно, при условии, что на торги пришли минимум два участника.
Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью
По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.
Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится , как и первый.
Как снять обременение с купленного на торгах имущества
Поскольку купленное на торгах имущество обязательно будет с обременением, например ипотекой, арестом или запретом на регистрационные действия, покупателю придется его снять. В Т—Ж уже писали, как снять обременение. Я расскажу про особенности для имущества с торгов.
Купив имущество на торгах ФССП, человек перечисляет деньги за него на счет Росимущества. Поэтому сначала нужно дождаться, чтобы ведомство перевело их кредитору в счет погашения долга. По закону на это отводится до пяти рабочих дней. И я рекомендую не пускать процесс на самотек: если пять дней закончились, обратитесь к судебному приставу, кредитору или в Росимущество, чтобы узнать, они деньги.
После того как кредитор получит деньги, покупатель может обратиться к нему с документами, которые подтверждают, что он купил имущество на торгах. Обычно нужны протокол о результатах торгов, подписанный договор купли-продажи и квитанция об оплате лота.
В ответ на обращение кредитор выдаст покупателю закладную с отметкой о погашении долга и справку о закрытии кредита, если он был. Срок, чтобы выдать закладную, законом не установлен: в нем есть только формулировка, что кредитор должен выдать ее незамедлительно после погашения долга. На практике точный срок может быть указан в договоре, и обычно это .
Дальше для недвижимости закладную вместе с остальными документами по торгам нужно отнести в Росреестр, чтобы в течение трех рабочих дней он снял обременения.
Если покупатель купил на торгах имущество, на которое нужно регистрировать право собственности, например квартиру, то одновременно с закладной он подает и заявление на регистрацию этого права. Это заявление Росреестр рассмотрит в течение семи рабочих дней.
Пример недвижимости, которую можно выкупить на торгах ФССП
Для примера покажу квартиру площадью в Липецке, которую в апреле 2022 года продавали на торгах за 1 242 400 — заемщик перестал платить за нее ипотеку. В этих торгах участвовали четыре человека, двое сделали ставки по 24 848 . В итоге победитель торгов выкупил лот за 1 292 096 .
Но ЭТП, на которых торгуют арестованным имуществом, берут свою комиссию. Квартиру из примера продавали на . Комиссия у этой площадки — 1,2%, или 14 909 .
ЭТП, на которых реализуют арестованное имущество, берут свою комиссию. Комиссия «РТС-тендер» — 1,2% от начальной цены
Также в извещении указано, что для квартиры есть долг по капремонту — около 12 000 . И неизвестно, долг по ЖКУ. Эти долги должен погашать бывший собственник. Однако победитель торгов не сможет снять обременение и совершать любые регистрационные действия с квартирой, пока не закрыт долг по кредиту, которого банк обратился в суд — его придется погасить.
Долги по ЖКУ могут быть препятствием для регистрационных действий, только если дело дошло до суда и судебное решение уже в работе у пристава. В такой ситуации на квартиру наложен запрет регистрационных действий.
Таким образом, победитель торгов должен заплатить за эту квартиру около 1 320 000 . Но похожие по площади и году постройки квартиры в Липецке стоят . Значит, покупка оказалась выгодной.
Также в извещении о торгах указано, что в квартире зарегистрирован один несовершеннолетний. Победителю торгов придется его выписать, и на это уйдет время. И неизвестно, сам должник в этой квартире.
Кроме того, неизвестно, в каком состоянии находится квартира — возможно, ее придется отремонтировать, это дополнительные вложения.
А вот другой пример. Продавалась квартира в Иркутске площадью 47,6 м². Торги проходили на площадке «РТС Тендер» — здесь аукционы проводит Росимущество. Квартира в залоге у банка, в ней три зарегистрированных человека, в том числе ребенок.
Ее купили за 3 699 200 . Экономия с рыночной стоимостью — примерно миллион рублей. Из возможных расходов — ремонт и погашение долгов по капремонту. Покупку можно считать выгодной: дисконт — минимум 20% от рынка.
Победитель купил квартиру за 3 699 200
Мои выводы о торгах арестованным имуществом
Пока на торгах арестованным имуществом я ни разу не выигрывала ничего серьезного — только мебель и технику. Предполагаю, что это коррупции. Не думаю, что на всех подобных торгах победители заранее известны, но в аукционах, в которых участвовала я, похоже, было именно так.
Моя знакомая рассказывала, что компания, в которой она работала, якобы регулярно пользовалась услугами агентов, которые за вознаграждение помогали выиграть торги. Победу они, судя по всему, обеспечивали благодаря сговору с организаторами торгов.
Приведу пример странных торгов, в которых я не участвовала. На них продавали квартиру в площадью 60,2 м². Организатор торгов — ООО «Ахейя». Удивительно, но только один участник сделал ставку — 10 000 . И все — этого было достаточно, чтобы победить, потому что другие участники ставок не делали или вообще не пришли на аукцион. Рыночная цена такой квартиры — от 7 500 000 . И подобных торгов много по всей стране — где сделали всего одну ставку на повышение и победитель выиграл лот с разницей в цене всего 10 000—20 000 от начальной.
Также я встречала торги, на которые не пускали посторонних участников. Например, мне отказывали, потому что я приложила якобы не те документы или скан паспорта был нечитаемым, хотя в других торгах с ним все было в порядке.
этого я рекомендую участвовать в торгах, которые организовывает само Росимущество, а не ФССП или другие площадки. Думаю, в этом случае шансы на честные торги выше.