Что это такое?
Договор найма — сделка, в соответствии с которой владелец земельного участка передает его другому человеку во временное пользование, взимая плату.
Регистрация договора аренды земельного участка — внесение данных в Росреестр о правовых отношениях между сторонами сделки. Занимаются проведением процедуры сотрудники Единого государственного реестра прав.
Регистрация необходима для обеспечения максимальной прозрачности совершаемой сделки. Требуется не во всех случаях — лишь при заключении соглашения на срок от 12 месяцев.
Документы, которые необходимы для аренды земельного участка, зависят от этапа оформления договора и статуса сторон. В момент подписания документа и его государственной регистрации запрашиваются разные сведения. Физические, юридические и государственные организации могут предъявлять свои требования к документальному сопровождению сделок по аренде земель.
Многие арендаторы не знают, что аренда земельных участков без проведения торгов возможна не только у частного лица или организации, но и у муниципалитета.
Если при обычной аренде достаточно просто заключить договор между сторонами, подписать его и зарегистрировать в Росреестре (никаких торгов нет по умолчанию), то аренда государственной земли — более комплексная процедура.
- Законодательство
- Можно ли арендовать земельный участок без торгов
- Аренда участка без торгов: алгоритм и нюансы заключения договора
Причины отказа
При предоставлении полного пакета документов и соглашения в регистрации не откажут. Сотрудник службы вправе приостановить процедуру, если:
- имеются сомнения в достоверности предоставленных справок;
- отсутствует информация о документах по запросу;
- поступило письменное обращение от одной из сторон сделки;
- имеется запрет от суда.
Чтобы исправить недочеты, заявителю отводится 3 месяца. Если ошибки не исправлены, дело о регистрации договора найма земельного участка закрывают.
Полностью в госрегистрации откажут в случаях:
- предъявленные документы не соответствуют законодательным требованиям;
- предоставлен неполный комплект справок;
- земельный участок не числится в кадастровом учете.
Главная причина отказа — обременение на землю. Чтобы не столкнуться с этим, участники сделки должны заблаговременно проверить этот факт путем заказа выписки из ЕГРН.
Многие граждане интересуются, как взять землю в аренду. Получить земельный участок в аренду можно с согласия муниципальных властей по месту нахождения участка. При появлении гражданина или юридического лица, изъявившего желание арендовать земельный надел, власти обязаны провести торги.
В течение 30 дней после подачи заявления первым арендатором земельный участок выставляется на обозрение в СМИ с целью привлечь еще потенциальных арендаторов. Если они отсутствуют, процедура продолжается в порядке заключения договора (сделки) между исполкомом и арендатором.
Если же в течение 30 дней появляются еще желающие занять землю, то власти на местах организовывают торги за земельный участок. Победитель определяется стандартным методом «кто даст больше?».
Как же арендовать участок земли? Давайте поговорим об этом более подробно!
Нормативное регулирование
Согласно 22 статье Земельного кодекса один из вариантов получения прав на использование земельного участка — заключение договора аренды с владельцем земли или государством.
Статья 609 Гражданского кодекса гласит, что договор найма, заключаемый на срок от 1 года, подлежит государственной регистрации.
Если одной из сторон выступает юридическое лицо, соглашение фиксируется в обязательном порядке, независимо от срока аренды. Арендатор наделяется правами пользования участком только после регистрации соглашения.
Процедура
Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.
Порядок оформления договора аренды земельного участка
Оформление земли в аренду может происходить как у физических и юридических лиц, так и у государства.
Арендодатель-гражданин (частное лицо), как это зачастую бывает, предоставляет земельный участок в аренду только для целей последующего выращивания сельскохозяйственных культур.
Государство же предоставляет арендатору право распоряжения участком по собственному усмотрению, за исключением некоторых случаев.
Аренда участка оформляется договором в письменной форме. Стороны составляют и подписывают его в 2-ух экземплярах. В договоре закрепляются условия передачи земельного участка арендодателя в личное пользование арендатору на какое-то определенное время.
Регламент составления договора требует наличия некоторой документации:
- Личные документы участников договора;
- Заявление;
- Документы, подтверждающие право на земельный участок;
- Квитанция об уплате госпошлины;
- Кадастровый паспорт.
Договор составляется только для получения земли, имеющей четко обозначенные границы. Схема земельного участка должна быть приложена к каждому экземпляру договора.
Характерные черты договора аренды:
- Объект аренды — земельный участок. Земельный надел можно определить по месту его фактического нахождения, кадастровому номеру и размерам, которые он занимает на местности (площадь);
- Договор обязательно должен содержать цель использования арендованного земельного участка;
- В отдельном пункте предусматривается порядок внесения арендной платы за участок;
- Договор аренды на землю также закрепляет обязанность арендатора сохранять земельный надел в надлежащем состоянии;
- В соглашении закрепляется, при каких условиях земельный надел может быть возвращен его владельцу после окончания арендного периода.
Структура типового договора на аренду земельного участка, как правило, следующая:
- Предмет договора;
- Обременения земельного участка;
- Ограничения в использовании земельного участка;
- Срок договора;
- Арендная плата;
- Права и обязанности сторон;
- Изменение и прекращение договора;
- Ответственность сторон;
- Заключительные положения;
- Адреса, банковские реквизиты сторон;
- Подписи и приложения к договору.
Как оформить договор аренды земли:
- Передается заявление в местные исполнительные органы власти (если аренда земли проводится у государства) о предоставлении земельного участка в аренду;
- Вызывается технический специалист с кадастровой службы с целью проведения процедуры межевания земельного надела для составления кадастрового паспорта и схемы-плана. Земельное законодательство закрепляет обязанность по проведению межевания за арендатором;
- По окончанию межевания арендатор должен обратиться в исполком на месте для подписания договора аренды. В случае, если аренда земельного участка сроком более 5 лет, договор следует зарегистрировать.
Важно! Если необходимо оформить аренду земли у частных лиц, нужно обращаться в агентство по сделкам с недвижимостью для подбора земельного надела.
Можно ли получить с последующим выкупом?
Большинство наделов сдаются в пользование без предоставления арендатору права приобрести его в последующем в собственность.
Но существует несколько исключений, делающих приобретение земельного участка возможным:
- Участки под ИЖС передаются в собственность, если землепользователь завершил возведение дома.
- Территории для ведения сельского хозяйства могут быть оформлены в собственность, если лицо арендует их минимум 3 года и все выявленные нарушения порядка землепользования были устранены.
- Земли, предоставленные члену садового товарищества на его территории. Оформить право собственности можно до конца 2020 года в рамках дачной амнистии.
Для оформления договора купли-продажи гражданин подаёт заявление в местную администрацию.
Сроки
2 года назад внесли поправки в сроки регистрации договора аренды в сторону уменьшения. По новым изменениям они составляют:
- до 1 недели — при подаче справок в органы регистрации;
- 9 суток — при обращении в Многофункциональный центр;
- 12 дней — при постановке объекта на учет и регистрации соглашения одновременно;
- 5 суток — если причиной регистрации послужило судебное постановление;
- 3 дня — если договор найма заверен нотариусом.
Главное изменение — соблюдение сроков и ответственность за их нарушение. Ранее в органах регистрации не следили за этим.
Какие документы нельзя требовать при оформлении и регистрации договора
На практике при процедуре аренды земли у государства или муниципального образования граждане часто сталкиваются с барьерами, которые умышленно создаются муниципальными и государственными служащими. В частности, они могут запрашивать документацию, которую арендатору практически невозможно получить или на ее запрос уйдет немало времени.
Он должен содержать детальный перечень требуемой документации. Если запрашиваемой госслужащими справки или выписки в нем не содержится, то гражданин вправе оспорить отказ в предоставлении ему участка в суде или пожаловаться на затягивание процесса передачи земли в аренду в вышестоящие структуры.
Если документы на регистрацию или оформление договора передаются сторонами лично, то представители регцентра не вправе требовать от их нотариального заверения. Граждане просто передают оригиналы вместе с ксерокопиями, а специалист Росреестра заверяет их подлинность.
Исключение составляют случаи, когда документы передаются через представителя. Тогда понадобится нотариальная доверенность на представление интересов.
При регистрации договора аренды специалисты Росреестра не могут требовать отдельной госрегистрации права аренды земельного участка и оплаты данной процедуры.
Когда предметом договора аренды выступают одновременно несколько участков или
построек, то это не значит, что госпошлину нужно оплачивать дважды и предъявлять две квитанции об оплате. Независимо от количества объектов плата взимается за регистрацию одного договора.
Необязательным документом является свидетельство о регистрации аренды. Его получение является правом, а не обязанностью сторон. Тот факт, что арендный договор зарегистрирован в установленном порядке, подтверждает отметка, сделанная специалистом Росреестра.
Также в Росреестре не могут запрашивать передаточный акт на земельный участок, так как обязанность по передаче имущества возникает только после госрегистрации договора.
Таким образом, для каждого этапа сделки аренды участка земли готовиться свой комплект документов. Некоторые договора аренды обретают юридическую силу только после прохождения процедуры госрегистрации. Независимо от этапа сделки стороны не вправе злоупотреблять своими полномочиями и запрашивать документы, которых нет в перечне обязательных.
Согласование с арендодателем срока, ежемесячной платы, способа оплаты, возможности дальнейшего выкупа
Можно взять участок в аренду для разных целей на такие сроки:
- Договор аренды для строительства зданий и сооружений — 3-10 лет в зависимости периода времени, необходимого для проведения проектных, изыскательных, строительных работ;
- Договор на аренду в целях расположения линейных объектов (линии электропередач, связи, автодороги, трубопроводы) — до 49 лет;
- Договор на комплексное освоение территории — 3-5 лет;
- Договор аренды, заключающийся с собственником здания — до 49 лет.
По соглашению сторон плата может осуществляться:
- Определенными ежемесячными либо единовременным платежами;
- Установленными долями полученных в ходе использования арендного имущества плодов, доходов, продукции;
- Оказанием арендатором определенного перечня услуг;
- Передачей арендодателю какой-то вещи в его собственность либо на условиях аренды;
- Возложением на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение состояния земельного участка.
Важно! Перечисленные виды платы за аренду могут быть комбинированными.
Стороны также обговаривают способ передачи арендной платы в договоре:
- Арендную плату перечисляет арендатор на определенный расчетный счет в банке каждый месяц (либо каждый квартал не позже 15-ого числа первого квартального месяца);
- Арендную плату передает арендатор наличными денежными средствами каждый месяц (либо каждый квартал не позже 15-ого числа первого квартального месяца).
В таком случае арендодатель должен предоставлять арендатору расписку о получении денег за аренду земли.
В договоре может быть предусмотрен пункт дальнейшего выкупа земельного участка. При такой оговорке, при желании арендатора, не раньше окончания 3-летнего периода аренды заключается типовой договор купли-продажи арендуемого земельного участка в качестве дополнительного соглашения к договору аренды.
Переуступка права аренды земельного участка происходит только с согласия собственника земли.
Для выписки умершего из квартиры необходимо собрать пакет определенных документов. Об этом подробно можно узнать здесь.
Законодательство
С 1 марта 2015 г. изменились правила, по которым можно было арендовать землю у государства. В частности, торги (аукционы) стали обязательным элементом совершения сделки, и без них получить земельный участок стало невозможным. Но это только общее правило, из которого есть список исключений для физических лиц и для организаций. В этой статье будет подробно рассмотрено, как все-таки избежать торгов при аренде земли.
Главным преимуществом для арендатора является низкая стоимость получения государственной или муниципальной земли во временное пользование.
Аренда рассчитывается с учетом размера участка и того, для каких целей вы будете его
использовать (для строительства, под сельское хозяйство и т.д.). Например, аренда земли под садоводство будет стоить 0,6% от ее кадастровой стоимости. Однако не предусмотренное договором (соглашением) использование территории будет незаконным.
По закону, арендовать участок можно до 49 лет, это максимальный срок. Но регионы имеют право сами устанавливать допустимый временной промежуток аренды. В среднем, для сельскохозяйственных целей это 3 года, а для строительства частного дома — от 3 до 10 лет. До истечения срока действия договора его можно будет продлить.
Как зарегистрировать договор аренды земельного участка?
Порядок предоставления земельного участка в аренду также включает в себя регистрацию договора. Договор аренды в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре.
Регистрация должна осуществляться собственником, однако с его согласия оформление документов может произвести арендатор. Для регистрации договора аренды земли в Росреестр необходимо предоставить:
- 3 экземпляра договора аренды с подписями для арендодателя, Росреестра и арендатора;
- Постановление главы муниципалитета об определении земельного участка для тех или иных целей;
- Документ, удостоверяющий личность;
- Квитанция об оплате государственной пошлины за процедуру регистрации (500 рублей).
Теперь вы знаете, как арендовать земельный участок.
Последствия отсутствия
При отсутствии регистрации соглашения стороны могут столкнуться с неприятностями — нарушением имущественных прав. Обжалование в суде будет невозможным, поскольку условия договора не зафиксированы.
Возникнут проблемы и с налоговым органом. За получение прибыли от пользования землей должен уплачиваться налог. Данные работники налоговой службы берут из базы Росреестра.
При отсутствии информации действие рассматривается как уклонение от уплаты взносов государству. Арендодателю придется возвращать всю сумму.
Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион
Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.
Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.
Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.
Куда и к кому обращаться?
Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.
Порядок подбора надела
Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru
- В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
- В «Стране» – РФ.
- В «Расположении» – указать субъект РФ или город.
В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.
Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.
Какие документы необходимы?
Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.
В него входят:
- заявка по форме организатора;
- копия паспорта участника;
- для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
- для ИП – выписка из ЕГРИП;
- для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
- квитанция о переводе задатка.
При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.
Как проходит аукцион?
Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.
В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.
Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.
Как заключить договор?
После торгов все участники подписывают протокол.
Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.
Договор аренды составляется в трех экземплярах.
Он должен содержать:
- основание для его составления,
- права и обязанности сторон,
- ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
- срок действия.
Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.
Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.
Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:
- заявлениями от обеих сторон,
- своим паспортом,
- 3 копиями договора,
- кадастровым паспортом участка
- и квитанцией об уплате госпошлины.
В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.
Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.
К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.
Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:
- лица, которые не подготовили все документы;
- не внесшие задаток;
- граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
- ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.
Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.
Законодательные положения
Договор аренды земельного участка относится к гражданско-правовым сделкам и регулируется положениями Гражданского кодекса.
Форма арендного договора и требования к его госрегистрации приводятся в ст.609 ГК РФ.
Отдельные положения законодательного регулирования и условия договоров аренды содержатся в Земельном кодексе, в котором указывается специфика предмета аренды – участка земли.
На земельное законодательство нужно ориентироваться при решении таких вопросов как:
- определение объекта недвижимости; получение земли у муниципалитета;
- определение категории и целевого предназначения участка;
- порядок регулирования прав собственности в отношении недвижимости;
- вопросов дальнейшего выкупа земли.
Порядок госрегистрации договоров аренды земли и других гражданско-правовых сделок содержатся в 122-ФЗ.
Договор может заключаться на определенный период, либо быть бессрочным. По завершении действия аренды у сторон есть возможность продлить его действие или расторгнуть. Некоторые договора содержат указание на возможность выкупить землю у арендодателя и условия ее выкупа.
Если в качестве арендодателя выступает государство, то к нормативной базе, которая регулирует его деятельность, можно отнести 161-ФЗ о развитии ИЖС, 101-ФЗ об обороте с/х земель, 201-ФЗ об изменениях в Лесном кодексе.
Также у администрации муниципалитета обычно разработаны собственные правила земельного пользования, отражающие индивидуальные требования.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.
Порядок получения надела
Сначала человек подыскивает подходящий участок. Это можно сделать несколькими способами:
- На сайте c информацией обо всех проводимых в РФ торгах в разделе аренды земли. Для фильтрации объявлений нужно указать вид договора (аренда), выбрать страну и регион размещения.
- На официальном сайте администрации, где публикуется информация о предстоящих торгах.
- С помощью кадастровой карты Росреестра. Можно искать по кадастровому номеру или по адресу.
Если участок уже выставлен на торги, в объявлении будет указана дата и время проведения аукциона. Также там будет форма для составления заявки.
Человеку остаётся только указать личные данные, включая номер счёта в банке для возможного возврата задатка.
В ином случае человеку нужно сначала инициировать проведение торгов, подав заявление в администрацию. Для не выделенных участков необходим заранее разработанный проект межевого плана.
Далее департамент по имуществу обеспечивает постановку надела на кадастровый учёт:
- Утверждается межевой план.
- Формируется схема размещения земли на публичной карте Росреестра.
- Документы подаются в отделение Росреестра, где сведения об участке вносятся в земельный кадастр.
Заявки принимает организатор аукциона. Это может быть непосредственно департамент по имуществу муниципального образования или отдельная компания. Сведения о ней есть в объявлении о проведении торгов. Заявку нужно направить по почте с уведомлением о вручении.
Для участия потребуются следующие документы:
- заявка;
- документальное подтверждение перевода задатка;
- копии страниц паспорта;
- доверенность, если в торгах участвует представитель потенциального арендатора.
Договор аренды составляется до проведения аукциона. Стоимость использования земли устанавливается по результатам торгов.
В соглашении обычно указываются:
- сведения о сторонах;
- данные об участке: адрес, площадь, тип допустимого землепользования и т.д.;
- срок действия соглашения;
- стоимость и порядок расчётов;
- права и обязанности арендатора и арендодателя;
- меры ответственности;
- заключительные положения (порядок разрешения споров, количество экземпляров договора и т.д.);
- реквизиты сторон.
Договоры, заключаемые на период от года, должны регистрироваться в Росреестре. Обычно обязанность по прохождению административной процедуры возлагается на арендатора.
Гражданин должен заполнить заявление и представить 2 оригинала договора в отделение Росреестра по месту нахождения участка. Также можно обратиться через МФЦ.
Регистратор проверяет, соблюдены ли требования закона при получении гражданином права аренды. Если всё в порядке, сведения об арендаторе вносятся в кадастр. Оригинал договора остаётся в Росреестре, заявителю возвращают его экземпляр с отметкой о регистрации.
Процедура занимает до 7 рабочих дней. Пошлина составляет 2000 рублей для граждан.
Где получить помощь?
Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.
Юристы могут оказать разностороннюю помощь:
- проконсультировать по шансам на аренду;
- проверить документы;
- оказать сопровождение сделки.
Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.
Условия
Главными условиями арендного соглашения признаются:
- Расположение участка и размер.
- Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
- Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
- Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
- Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
- Условия расторжения.
- Обременения.
- Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.
В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.
Как найти земельный участок?
Данный процесс следует начать с поиска подходящего участка. На территории России есть множество земель, находящихся в государственной собственности, которые можно оформить в аренду. Граждане или юридические лица могут арендовать земельные участки с целью застройки, ведения личного подсобного хозяйства, организации садоводства и огородничества, фермерского хозяйства и пр.
1 марта 2015 года в России прошла земельная реформа, в результате которой в публичный доступ была выложена вся информация о свободных земельных участках на территории РФ.
Публичная кадастровая карта является справочно-информационным ресурсом, предоставляющим пользователям сведения из государственного кадастра недвижимости через Интернет.
Публичная кадастровая карта доступна по ссылке — портал Росреестра. На портале представлены сведения текстовой и графической формы, в частности:
- Земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- Прохождение государственной границы России, границы между субъектами РФ, границы муниципалитетов и населенных пунктов;
- Территориальные зоны, зоны с особыми условиями пользования;
- Кадастровое деление российской территории.
Данный сервис позволяет пользователю, не покидая дома, выяснить полный кадастровый номер земельного участка, его кадастровую стоимость, вид права, адрес, площадь. Также портал предоставит сведения о территориальных органах Росреестра, которые обслуживают объект недвижимости, с указанием наименования инстанции, адресов, телефонов пункта приема документов.
Помимо публичной кадастровой карты информацию о свободных землях можно найти на сайтах муниципальных образований. Также в самом муниципалитете на руки выдают «распечатку» свободных земель в регионе с указанием возможной цели использования той или иной земли.
Необходимый участок можно найти и через объявления в газете, сельские и региональные советы депутатов.
Как оформить землю без торгов?
По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.
Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:
- собственники узаконенных строений на участке;
- владельцы объектов незавершенного строительства;
- льготники с правом на землю без очереди;
- планируют ИЖС или сельское хозяйство;
- лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.
Организации могут обойти аукцион, если:
- участок планируется использовать для сельского хозяйства;
- для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
- на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
- фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.
Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.
Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.
Как найти земельный надел?
Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.
- Открыть страницу публичной кадастровой карты.
- Указать муниципальный район.
- Найти территорию, на которую не нанесена разметка.
Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.
Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:
- схему расположения участка;
- заявление на утверждение схемы;
- заявление о предварительном согласовании аренды.
По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.
Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.
В тексте указываются:
- сведения о земле,
- ее категории,
- виде пользования
- плюс срок аренды и размер арендной платы.
Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.
Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.
Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.
- 3 экземпляра арендного соглашения,
- постановление главы муниципалитета,
- паспорт арендатора,
- кадастровый паспорт участка,
- заявления от сторон
- и квитанция об уплате госпошлины.
Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.
Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.
Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.
Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.
Какие документы необходимы для регистрации договора аренды
Российское гражданское законодательство содержит указание на обязательную регистрацию заключенных договоров аренды земельных участков в уполномоченной организации. В России за это отвечает Росреестр.
Требование об обязательной регистрации подразумевает, что недостаточно просто подписать договор аренды.
Для того чтобы он приобрел юридическую силу необходимо зарегистрировать документ в Росреестре.
Государственная регистрация сделки предполагает внесение сведений о том, что земля в аренде в ЕГРП после представления участниками договора требуемых документов.
Согласно ГК (ст.609) регистрация договора аренды земли требуется при соблюдении одного из указанных условий:
- продолжительность аренды по договору составляет более года;
- одна из сторон сделки – юрлицо (в этом случае длительность договора неважна).
Аналогичные требования содержатся в Земельном кодексе.
Если арендный договор на земельный участок заключается первоначально на период менее года, а затем пролонгируется (продлевается) на срок менее 12 месяцев с теми же арендаторами, то его не нужно регистрировать. Именно поэтому если у сторон нет желания тратить время на регистрацию договора в Росреестре, то они могут заключить договор на 11 месяцев, а затем продлить его на тот же срок. Это не повлечет требований об его регистрации.
Более того, судебная практика указывает на то, что если договор заключен на неопределенный срок, то он не требует регистрации из-за того что может прекратить свое действие в любое время.
В числе документов, которые запрашиваются при проведении процедуры госрегистрации, можно выделить:
- паспорт для физлиц;
- учредительные и регистрационные документы для юрлиц (ИНН, свидетельство о регистрации, копия приказа о назначения директора или иные документы,
- подтверждающие его полномочия, копия устава);
- арендный договор в 2-х экземплярах;
- разрешительная документация от органов местного самоуправления о предоставлении земли в аренду;
- когда земля находится в частной собственности – правоустанавливающая
- документация на землю;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающая документация на постройки на участке;
- квитанция с оплаченной госпошлиной за регистрацию.
Кроме того, от сторон потребуется предоставить заявление о проведении госрегистрации договора аренды.
В случае очной подачи документов заявление могут сформировать непосредственно специалисты Росреестра.
Стоит учитывать, что конкретный перечень документов, который понадобится при госрегистрации, может варьироваться в зависимости от специфики конкретной ситуации. Поэтому стоит предварительно обратиться в Росреестр за консультацией.
Все нюансы о временной регистрации в Москве.
Как грамотно произвести инвестицию в коммерческую недвижимость вы можете прочитать в нашей тематической статье.
Для выписки умершего необходимо предоставить определенный пакет документов. Каких, об этом вы узнаете здесь.
Для чего и где производится регистрация договора аренды земельного участка?
При сдаче земельного участка в аренду одного подписания соглашения недостаточно.
В соответствии с Гражданским кодексом договор необходимо зарегистрировать.
Как это сделать? Где и для чего производится регистрация договора аренды земельного участка?
Ответы на эти и другие вопросы найдете в статье.
- Что это такое?
- Нормативное регулирование
- Как проводится госрегистрация земли?
- Сроки
- Причины отказа
- Последствия отсутствия
- Заключение
Как оформить землю в аренду и какие документы необходимы
Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.
Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.
Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.
В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.
Пошаговая инструкция, как взять землю в аренду
Правила продажи права аренды земли регламентированы положениями Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).
Основной способ распределения участков между организациями и гражданами – аукцион. Но некоторые лица могут получить наделы во временное пользование без торгов.
Что нужно предпринять, чтобы взять землю в аренду, где получить помощь в получении земельного участка? Ответы на вопросы — в статье.
Проверка документации арендодателя
Необходимо знать, какие документы следует проверить у арендодателя.
Проверка документов арендодателя является важнейшим элементом достоверной сделки по аренде земельного участка. У арендодателя обязательно должны быть следующие документы:
- Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
- Кадастровый план (паспорт) земельного участка с пометкой об ограничениях в отношении использования такой земли;
- План аграрного участка;
- Документ, определяющий границы земельного участка на местности.
Как предоставляют земельные участки?
Обычно земля распределяется между гражданами и организациями по инициативе собственника (муниципального образования).
Сначала проводятся меры по кадастровому учёту участков: разрабатывается и утверждается планировка, определяются размеры наделов, вид землепользования и т.д.
Далее участки образуются и регистрируются в Росреестре.
После этого местный комитет по имуществу организует торги: назначает дату и место проведения аукциона, публикует информацию об участке в интернете, принимает заявления от потенциальных участников и т.д.
Гражданин сам может инициировать проведение торгов. Для этого нужно найти подходящий участок на кадастровой карте, который в данный момент не используется, и написать заявление руководству муниципального образования.
Если нет обстоятельств, препятствующих предоставлению земли в пользование, в течение 2-х месяцев определяется дата проведения аукциона.
Если человек хочет получить часть территории, не разделённой на участки, необходимо создать надел. Для этого гражданин должен составить план межевания и представить его местной администрации на утверждение.
После этого комитет по имуществу обязан принять схему и провести работы по кадастровому учёту или дать мотивированный отказ.
Человек может получить выбранный им участок без торгов, если в соответствии с законодательством он отнесён к льготной категории граждан.
Такое право имеют:
- люди, воспитывающие ребёнка-инвалида;
- граждане, заболевшие вследствие аварии на ЧАЭС или в связи с работами по ликвидации последствий этой катастрофы;
- инвалиды;
- люди, проживавшие на территориях, загрязнённых радионуклидами в результате испытаний на Семипалатинском полигоне, и получившие накопленную дозу более 5 бэр.
Субъекты РФ имеют право расширить список категорий людей, которым участки предоставляются в пользование без аукциона.
Например, в Марий Эл без торгов землю получают также:
- граждане, воспитывающие 3 и более детей;
- лица в возрасте от 18 до 30 лет, не менее 3 лет работающие в сельхоз организациях, расположенных в сельских поселениях;
- участники и инвалиды ВОВ.
Правила предоставления наделов без процедуры аукциона установлены в статье 39.14 ЗК РФ. Заинтересованное лицо подаёт заявление в местную администрацию и представляет документы, подтверждающие право получить землю в аренду без торгов.
Обращение рассматривается в течение 30 дней, после чего с гражданином заключается договор.
Человек может выбрать любой незанятый надел. Случаи, когда муниципальный орган власти отказывает в предоставлении земли, установлены в статье 39.16 ЗК РФ. Например, если участок изъят из оборота, он зарезервирован для госнужд и т.д.
Если участок не выделен в качестве отдельного имущества, заинтересованное лицо должно составить проект расположения надела и направить его в администрацию. В заявлении человек должен просить о предварительном согласовании предоставления участка. К обращению прикладываются документы, подтверждающие право на заключение договора аренды без торгов.
Если план принимается, гражданину направляется предварительное согласование.
Далее он за свой счёт должен провести кадастровые работы: проводится обмер, составляется план надела и т.д.
После этого имущество регистрируется в Росреестре.
Согласование действует 2 года. В этот срок гражданин должен организовать работы по формированию участка и обратиться в местную администрацию за заключением договора.
Если поступило несколько обращений в отношении одного невыделенного участка, приоритет отдаётся более раннему заявлению.
Организации и граждане предоставляют землю во временное пользование другим лицам на основании договоров. Обычно условия аренды согласовываются в индивидуальном порядке. Информацию о таких участках следует искать на сайтах объявлений или в агентствах недвижимости.
Как проводится госрегистрация земли?
Регистрация договора найма земельного участка включает 4 этапа: подготовку документации, оплату государственного сбора, отправку справок и получение оригинала договора с отметкой о регистрации.
Регистрация возможна через Росреестр или МФЦ. Во втором случае необходимо уточнять реквизиты — они могут быть иными.
Документы и способы их отправки в Росреестр
Фиксирование договора найма участка земли подразумевает подготовку бумаг. Список их разный, в зависимости от типа аренды и целевого назначения территории.
Основной перечень бумаг включает:
- Заявление от одной из сторон сделки. Если соглашение заверялось нотариусом, он также имеет право подать заявку на регистрацию.
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность обратившегося гражданина.
- Договор аренды в оригинале (2 экземпляра).
Юридические лица предъявляют учредительную документацию (подлинник либо заверенную копию) и доверенность (если интересы представляет доверитель).
- подтверждение компетенций гражданина о праве подписания соглашения;
- кадастровый паспорт участка;
- документы о праве собственности;
- квитанция об оплате пошлины;
- решение о предоставлении земли в наем или о согласовании территории, на которой планируется возведение объекта.
Подаются оригиналы и копии.
Строительство пройдет без согласования местонахождения планируемой постройки:
- если торгов не будет, заранее публикуется информация о наличии земельных участков (потребуется подлинник и копия публикации);
- если аукцион будет, прилагается постановление государственного (или районного) органа власти о планируемых торгах и протокол с описанием результатов.
Работник, занимающийся приемкой бумаг, вправе требовать их подтверждения.
Отправить справки можно 4 способами:
- через МФЦ;
- лично в Росреестр или Кадастровую палату (запись на прием возможна на сайте служб или по телефону);
- по почте (с приложением описи прилагаемых бумаг);
- на сайт Росреестра (если имеется цифровая подпись).
Независимо от выбранного варианта на сайте Росреестра доступна услуга по отслеживанию статуса заявки.
Для предоставления документов на регистрацию разрешается заказать выезд специалистов на дом, заблаговременно заказав услугу по телефону.
Ранее арендодатель обязан был заполнять заявление о передаче участка во временное использование, а наниматель — о его принятии. Сейчас действие отменили — документ оформляется работником Росреестра, а стороны его подписывают.
Оплата государственной пошлины
На стоимость влияет статус заявителя. Размер государственной пошлины фиксированный и составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 — для юридических. Если документы вернут на исправление, пошлина не возвращается.
Оплачивается сбор арендатором, в квитанции должны указываться его данные. Освобождаются от уплаты сбора муниципальные органы и граждане, заранее заверившие договор у нотариуса.
Получение оригинала соглашения
После сдачи пакета документов и их проверки сотрудник Росреестра выдаст оригинал договора о заключении сделки, на котором будет стоять отметка о прохождении регистрации.
Нотариально удостоверять соглашение не обязательно — стороны обращаются к специалисту на добровольной основе.
Какие документы необходимы для оформления договора аренды участка
Какие документы требуются для оформления аренды участка от арендатора? Это вопрос зависит от статуса сторон.
Если участники сделки являются физическими лицами, то обычно договор заключается на основании паспортов. Для того чтобы удостоверится в чистоте сделки арендодатель может запросить у арендатора документы, подтверждающие его права на имущество (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и пр.).
Реквизиты правоустанавливающих документов обычно прописывают в договоре.
Когда один из участников сделки является юрлицом, у него могут запросить: свидетельство о регистрации, ИНН, копия устава, доверенность на подпись договоров от юрлица, выписка из ЕГРЮЛ пр.
Если землю в аренду планируется получить у государства, то помимо стандартного
пакета документов от физических и юридических лиц, сторона должна составить заявление о намерении арендовать участок.
По закону земля должна передаваться на основании торгов, победителем которых становится участник, предложивший самую высокую цену. Для участия в торгах пишется заявление и вносится залог (для подтверждения его внесения нужна квитанция). Аукцион не проводится, если на участок есть только один претендент.
Можно ли арендовать земельный участок без торгов
Исключения из общего правила «аукционной аренды» делятся на две категории: для частных, или физических лиц и для юридических лиц (организаций).
Можно выделить следующие категории физических лиц, которые могут получить землю без торгов:
- собственники различных построек и сооружений, которые располагаются на этой земле (если постройки не самовольные);
- люди, которые начали строительство на земельном участке (но в аренду землю сдадут только один раз и только до окончания работ);
- люди, у которых есть право получить участок первыми или вне очереди;
- желающие получить участок для строительства частного дома, для ведения фермерских работ и дачного хозяйства;
- граждане, у которых собственная земля была ранее изъята для государственных целей;
- льготники.
Для юридических лиц тоже есть возможность обойти торги в следующих случаях:
- земельный участок берется в аренду для огородно-дачного хозяйства, при этом некоммерческого объединения;
- на участке находятся капитальные строения;
- земля нужна для объектов энергетики, оборонных, промышленных и гидротехнических объектов, связи и телевидения, водохранилищ;
- земельный участок будет использоваться для аграрной промышленности;
- если юрлицо уже обладает правом бессрочного использования земли.
Далее будут приведены подробные инструкции, благодаря которым вы сможете арендовать государственный участок без аукциона.
Алгоритм и нюансы заключения договора
Первый вопрос, который встает перед будущими арендаторами — к кому обращаться, если собственником земли является государство?
За формальную процедуру, по которой происходит аренда, отвечает субъект РФ, но реальная власть и распоряжение землей находится в руках муниципалитета.
Значит, в муниципалитет, на чьей территории находится желанный вами участок, и надо будет писать заявление. Вся процедура состоит из семи этапов.
Поиск незанятого участка
Свободная земля — это участок, который не стоит на кадастровом учете. Найти его можно, если зайти на карту Росреестра, которая выложена в публичном доступе на их сайте. Если доступа в интернет нет, придется обращаться в офис Росреестра. Сама процедура поиска проходит вручную.
Составление схемы
Вам понадобится сделать схему, на которой будет показано расположение вашей будущей земли на кадастровом плане. Если вы кадастровый инженер, то, без сомнения, справитесь с работой самостоятельно.
Если же нет, то такого специалиста нужно будет найти. Возможно, если первый этап прошел не совсем удачно, кадастровый инженер подскажет вам, где искать участок.
Составление схемы обойдется вам от 500 до 2000 рублей.
Подача заявления о согласовании
Когда у вас на руках будет схема, нужно будет определить муниципалитет, в границах которого находится ваш участок.
Туда вы пишите обращение о предварительном согласовании, по которому вам должны будут предоставить земельный участок.
В этом заявлении нужно будет указать:
- кадастровый квартал;
- цель, для которой вам понадобилась земля;
- текст обращения, где вы просите предоставить вам участок без проведения аукциона.
Обязательно приложите к заявке схему, полученную у кадастрового инженера, а также копию паспорта (страница с вашей пропиской тоже нужна).
Если вы хотите сэкономить, то указывайте в качестве цели огородничество — цена аренды будет ниже, чем для земли под ИЖС или ЛПХ, и выкупать в собственность участок тоже будет дешевле.
Позже вы сможете бесплатно сменить цель использования на жилищное строительство.
Ваше заявление будут рассматривать до 30 дней. Муниципалитету нужно это время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте.
Если за это время никто из граждан не выказал желания участвовать в торгах, а других причин отказа (неполный перечень документов, неправильная схема или сомнения в достоверности информации) нет, то вы получите от районного главы постановление.
В нем будет указано, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов предварительно согласовано, а схема участка на плане утверждена.
Возможен, конечно, и такой вариант развития событий: другие предприимчивые граждане одновременно с вами подают свои схемы земельных участков, причем границы этих предполагаемых участков совпадают или пересекаются.
Тут действует порядок живой очереди: тот, кто подал обращение позже, ждет, пока будут рассматриваться заявления, поданные ранее.
Постановка на учет
Вам понадобится схема и постановление от муниципалитета. С этими документами вы снова идете к кадастровому инженеру, чтобы он оформил кадастровый паспорт, межевое дело и поставил новый земельный участок на учет. Процедура займет 10 дней и будет стоить около 6000 рублей.
Подача заявления об аренде
В администрации нужно будет составить заявление на имя районного главы, в котором вы попросите предоставить вам участок земли в аренду. Не забудьте взять с собой все полученные на прошлых этапах бумаги.
Заключение договора
Договор аренды в течение 30 дней готовит муниципалитет, и в нем есть все типичные пункты: реквизиты, права и обязанности арендатора и арендодателя, установление арендной платы, условия расторжения. У вас будет еще месяц на то, чтобы ознакомиться с условиями и подписать его.
Чтобы договор имел законную силу, в нем должны быть указаны:
- кадастровый номер земельного участка;
- площадь в квадратных метрах и размер;
- цель аренды;
- способ, которым вы будете вносить арендную плату;
- условия эксплуатация участка, если есть своя специфика.
Последний пункт означает, например, что если участок находится на береговой зоне реки или озера, то другие люди должны иметь свободный доступ к водоему.
Или обеспечение прохода на участок работников охраны в случае охраняемой зоны.
Договор нужно будет подписать в трех экземплярах и оплатить аренду на 6 месяцев вперед.
Чтобы договор аренды имел законную силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.
Для этого нужно подать (по почте или в МФЦ) следующие документы:
- 3 экземпляра арендного договора;
- постановление районного главы о выделении участка земли для ваших целей;
- паспорт;
- квитанцию, которую вам выдадут после уплаты госпошлины.
С этого момента вы станете полноправным арендатором земельного участка, избежав участия в аукционе и сэкономив денежные средства.
Сведения об участках, выставленных на торги, есть на сайте и на официальных страницах местных администраций.
Там же можно найти необходимую информацию об организаторе, дате и месте проведения торгов и т.д.
Если участок не сформирован или существует, но не выставлен на торги, гражданин может инициировать процедуру выдела земли и организации торгов.
Для участия в аукционе требуется подать заявку и внести задаток. По результатам торгов подписывается договор аренды.
Таким образом, регистрация договора найма участка земли — обязательная процедура при заключении сделки на срок от 1 года. Только после проведения регистрации сделка считается заключенной.
Без проведения регистрационных действий действия касательного земли считаются противозаконными. Порядок процедуры утвержден на законодательном уровне.
Каждый может получить землю во временное пользование от государства, что экономичнее и надежнее аренды у частных лиц. Стандартный порядок подразумевает торги, но их можно обойти, если подыскать несформированный участок. В обоих случаях важно проявить внимание к документации.