Как потерять квартиру из-за неточности в ЕГРН

На аукционе можно купить недвижимость со скидкой до 20%.

В июле 2019 года в нашей семье родился второй ребенок. Старшей дочери на тот момент было почти три года. Мы жили в однокомнатной квартире 42 м² в городе Одинцово, и вчетвером в ней стало уже тесно.

Мы озадачились поиском более просторного жилья. И в итоге купили новую двушку через инвестиционный портал — официальную платформу правительства Москвы. В статье расскажу, как это работает и как можно купить недвижимость на аукционе по цене ниже рыночной.

Котировки мировых финансовых инструментов предоставлены Reuters

Чтобы отправить редакции сообщение, выделите часть текста в статье и нажмите Ctrl+Enter

В Москве почти 25 лет существует «Моссоцгарантия» — учреждение, которое заботится об одиноких пенсионерах.

Пенсионеры могут заключить договор пожизненной ренты и обменять свою квартиру на прибавку к пенсии. Ее размер — от 1 до 2 прожиточных минимумов, зависит от возраста собственника и стоимости недвижимости. После смерти владельца его жилье продают на аукционе. В мае 2016 года мы с мужем купили одну из таких квартир.

Стартовая цена обычно ниже рыночной, хотя и может подняться в ходе торгов. Недвижимость проверяют юристы «Моссоцгарантии»: еще на этапе заключения договора ренты они смотрят, законно ли приватизирована квартира и нет ли прямых наследников. Риск купить проблемную квартиру низкий, а значит, можно сэкономить на риелторе.

Если вы захотите повторить мой путь, то вот пошаговая инструкция.

Кому подойдет такая покупка

Если вы ищете квартиру в обжитом районе и вас не пугает покупка вторички и перспектива капитального ремонта, аукционы «Моссоцгарантии» — отличный вариант.

Несмотря на недружелюбный интерфейс, процедура покупки проста, а цены на жилье привлекательные. Все лоты публикуются на сайте только после серьезной юридической проверки — вам не придется платить риелтору ни за нее, ни за поиск вариантов.

Но если вы слишком азартны или хотите узнать точную цену квартиры, возможно, такая покупка не для вас. Стоимость лотов меняется непредсказуемо: иногда в ходе торгов она поднимается на пятьсот тысяч или даже миллион. В практике «Моссоцгарантии» бывали случаи, когда люди выигрывали торги, бездумно повышая ставку, а потом отказывались от покупки: потерять задаток было дешевле, чем выкупить квартиру по аукционной стоимости.

Есть еще один неоднозначный момент — кого-то он отпугнет, а для другого окажется дополнительным плюсом. Часть аукционных квартир находится в домах, которые попали под программу реновации. Если вы не планируете улучшать жилищные условия за счет государства, перед покупкой убедитесь, что вашего лота нет в списке домов на снос.

Изначально в сберкассе лежало 1113 рублей

Жительница Свердловской области подала в суд на Сбербанк и Росимущество, чтобы получить с вклада деньги родственницы. Пикантность ситуации в том, что вклад был сделан в 1903 году. По оценкам Натальи, за 119 лет на счету должно было набежать 1,36 миллиона рублей.

В материалах суда говорится, что Наталья получила наследство от родственницы, которая умерла в 2011 году. Та в свою очередь тоже получала наследство в 1963 году. Наталья выяснила через Центральный государственный архив Кировской области, что последняя родственница в 1903 году открыла счет в яранской сберкассе и положила туда 1113 рублей. В 1914 году деньги перенесли на иной лицевой счет. А уже в 1930 году родственница Натальи попала под политические репрессии и счет у нее конфисковали.

Свердловчанка посчитала, что именно Сбербанк является преемником сберегательных касс, работавших с 1895 по 1917 год, и подала иск к банку и Росимуществу в Ленинский районный суд.

— Она просила включить в состав наследства денежные средства, внесенные на вклад в 1903 году, а также взыскать 1 359 600 рублей, — сообщили в пресс-службе Свердловского областного суда. — Ленинский суд отказал в удовлетворении иска.

Наталья подала апелляцию в Областной суд. Специалисты этой инстанции углубились в историю.

— Первые сберкассы в России организовали в 1841 году, — сообщили в суде. — После революции систему сберкасс присоединили к Народному банку РСФСР, активы и пассивы которого после его упразднения в 1920 году передали Наркомфину. Неполученные вклады перечислили на текущие счета, открытые в местных финансовых органах. В результате обесценивания совзнаков вклады, внесенные в указанные учреждения, утратили реальное значение, и их выплату прекратили.

В 1995 году издали закон, по которому государство гарантирует восстановление и сохранность сбережений, созданных до июня 1991 года. Однако его действие не распространяется на вклады, хранившиеся в сберкассах до 1914 года, подчеркнули в суде.

— С 1914 года прошло несколько денежных реформ, в результате которых случилась деноминация рубля. Общее укрупнение денежной единицы составило 1 к

1 000 000 000 000 000

(одному квадриллиону. — Прим. ред. Соответственно, сумма, которая могла храниться на вкладе до 1914 года, уменьшилась пропорционально обозначенному размеру.

Кроме того, Наталья не смогла представить суду какие-либо доказательства наличия спорного вклада на имя своей родственницы в Сбербанке. В итоге Свердловский областной суд согласился с коллегами и отказал в выплатах.

Это уже не первый случай, когда предприниматели судятся с банками. Ранее мы рассказывали, что на уральского бизнесмена повесили кредит в полмиллиона рублей. Он обвинил в этом банк и попросил помощи у президента.

В структуру основных расходов на жилье входят коммуналка и налоги. Где жить дешевле — в доме или квартире — зависит от размера недвижимости и экономности жильцов. Многие из тех, кто задумывается о приобретение или смене жилья, сталкиваются с выбором — квартира или дом. Если говорить о структуре расходов, связанных с эксплуатацией дома и квартиры, то однозначно нельзя сказать, что где–то жить дешевле. Везде есть свои плюсы и минусы. Коммуналка«Могу сказать, что жить в собственном доме, как правило, дешевле, — рассказывает Татьяна Веселова, редактор газеты «Жилищный вестник». —  Хотя, конечно, это зависит от того, какая площадь жилья, сколько людей там живут, какой объем коммунальных услуг потребляют. В своем доме не нужно платить за обслуживание жилья и прочие сборы, которые присутствуют в многоквартирных домах. За счет этого хорошая экономия». Как рассказывают в департаменте жилищно–коммунального хозяйства Краснодарского края, тарифы на пользование ЖКУ не зависят от того, оказываются они жителям частных домов или квартир. Поэтому свет, газ, вода, канализация будут оплачиваться по одному тарифу. Конечная стоимость услуг будет зависеть лишь от того, насколько экономно жильцы эти услуги используют. «У меня есть возможность сравнить стоимость жизни в квартире и доме, — говорит Валентина Пащенко, пенсионерка. — Я сдаю несколько квартир в Краснодаре, а сама живу в частном доме недалеко от центра. За дом мы каждый месяц в зимнее время платим около 3 тыс. рублей. Это при условии, что семья наша состоит из шести человек. За двухкомнатную квартиру, в которой живут два квартиранта, я плачу примерно 3500 в месяц. Получается дороже, чем за дом. Причина в том, что помимо ЖКУ присутствуют еще такие пункты, как обслуживание жилья, плата за пользование лифтом, админи­стративно–хозяйственные накладные расходы, домофон. На все это в среднем уходит 800–1000 рублей в месяц. Но многие платят и больше, тут все зависит от политики ЖСК. Хотя за однокомнатную квартиру в новом доме я плачу не так уж и много — около 1500, в ней живет один человек». НалогиРазмер уплачиваемого налога будет зависеть от стоимости имущества, поэтому для больших частных домов в городе этот показатель, скорее всего, будет выше, чем для квартир. Как сообщает Федеральная налоговая служба, налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется как инвентаризационная стоимость имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Ставка налога не может превышать 2% от инвентаризационной стоимости имущества. Прочие расходыПомимо очевидных расходов на оплату коммунальных услуг и налогов есть еще неочевидные. Так, если вы живете в частном доме, то его обслуживание полностью ложится на вас. Засорившуюся канализацию, прогнившие от старости трубы придется чистить и менять самим хозяевам. Если сломается котел или колонка, которая нагревает воду, придется чинить или потратиться на новую. Об охране дома тоже придется думать самостоятельно. Есть и масса плюсов собственного дома. Так, не нужно испытывать неудобств во время летних профилактических работ, в частном доме всегда есть теплая вода. Кроме того, включать и выключать отопление можно, когда заблагорассудится. Это позволяет не мерзнуть осенью в ожидании, когда же батареи станут теплыми, и экономить весной, когда в квартирах еще есть отопление. Огромным плюсом является то, что в своем доме нет соседей, которые либо постоянно жалуются на шум и музыку, либо шумят сами. В частном доме почти всегда есть гараж, что позволит экономит на парковке. Как сэкономитьЕсть несколько способов, которые могут сделать расходы на жилищно–коммунальные услуги меньше. Экономить на электричестве, воде и газе помогут счетчики. К примеру, если в квартирах нет счетчиков воды, то общая стоимость воды, потребленной всем домом, распределяется между прописанными в этом доме людьми. Таким образом, приходится платить не только за себя, но и за неэкономных граждан, а также тех, кто в этом доме не прописан, но проживает. В нашей стране принята двухтарифная (дифференцированная по времени суток) система учета электроэнергии. Согласно этой системе жильцы могут платить с 23. 00 до 7. 00 по ночному тарифу, который в 2 раза меньше дневного. Но вести учет электроэнергии в ночное время могут только двухтарифные счетчики. Если установить такой счетчик, то можно существенно экономить на электричестве, которое используется в ночное время. Специалисты подсчитали, что до 40% всех энергопотерь связано с окнами. Поэтому сократить расходы на отопление помогут хорошие пластиковые окна. Кроме того, эксперты советуют устанавливать за радиаторами теплоотражающие экраны, которые могут повысить температуру в комнате на 1 0С.

Какую квартиру мы искали

О том, что нужно расширяться, мы думали давно. Постоянно мониторили рынок, но не могли никак определиться. Смотрели Москву и окрестности: Павшинскую пойму, Одинцово, Красногорск и другие. Думали даже о таунхаусе в 40 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе.

В 2019 году я забеременела, и это ускорило процесс: мы четко определили требования к новому жилью. Решили, что это будет двух- или трехкомнатная квартира площадью 55—90 м². В районе должны быть детские сады, школы, поликлиники и хорошая транспортная доступность. Бюджет — не более 8,5 млн рублей. При этом мы задействовали ипотечные средства.

Рассматривали как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке.

Новостройки. В новостройках нас смущали сроки сдачи, надежность застройщиков и их документов. Мы искали комплексы, которые уже готовы или будут сданы в течение года.

Сначала нас заинтересовал ЖК «Мякинино парк» в двух-трех километрах от Москвы по Новорижскому шоссе. Кроме жилых домов там планировались бизнес-центры, красивые прогулочные зоны, набережные, детский сад и школа. Рядом расположены районы Крылатское и Строгино с богатой инфраструктурой. На тот момент трехкомнатная квартира площадью 60 м² обошлась бы нам в 7,3 млн рублей.

Но там только еще возводили стены, а сдать должны были лишь в 2021—2022 годах. Ждать три-четыре года до вселения для нас было слишком. Плюс в 2008 году у нас был негативный опыт покупки квартиры в строящемся доме: тогда стройку заморозили и нам пришлось одновременно платить по ипотеке и снимать жилье.

Дом все же достроили, но с задержкой на два с половиной года. Вкладывать деньги на этапе строительства нам больше не хотелось. Несмотря на введенные эскроу-счета и защиту дольщиков, мы боялись ввязаться в долгострой.

В уже сданных застройщиком комплексах квартиры стоили дорого — примерно на 1,5—2 млн дороже. И в этом случае мы не вписывались в бюджет.

Параллельно мы перебирали варианты в Зеленограде. Он расположен в 25 километрах от Москвы — мы давно присматривались к этому району, так как о нем хорошо отзывались наши знакомые. Там много парков, прогулочные зоны, лес и развитая инфраструктура. Но и здесь квартира в сданном доме была нам не по карману. Например, в ЖК «Жемчужина Зеленограда» в июне 2019 года готовая двухкомнатная квартира площадью 52—54 м² стоила около 10 млн рублей.

Вторичка. На вторичном рынке жилья подходящих вариантов также не было. Нам попадались собственники, сделки с которыми можно легко оспорить в суде. Например, собственник одной из рассматриваемых квартир страдал болезнью Паркинсона. Об этом мы узнали случайно от его родственников.

Владельцы другой продавали квартиру, которая все еще была в собственности у банка. В процессе общения выяснилось, что у них двое маленьких детей и они вложили в квартиру материнский капитал. Они еще не выплатили долг, а потом не могли выделить детям доли, как требует закон. До сделки родители не собирались решать этот вопрос — представления, как и где будут выделены доли, у них вообще не было. При этом они хотели, чтобы мы выплатили их долг и только потом вышли на сделку купли-продажи.

Позже мы вполне могли столкнуться с органами опеки и попечительства, если бы они посчитали, что в сделке ущемлены права детей. Нас могли просто выселить, а дальше начались бы затяжные суды.

Затем я стала просматривать предложения от правительства Москвы. Все началось с социальных квартир — это жилье, которое одинокие пожилые люди отдают городу за уход и присмотр за собой. И тут выяснилось, что город строит и продает квартиры в новых домах по программе реновации.

На инвестиционном портале правительства Москвы можно посмотреть не только квартиры, но и помещения для бизнеса, паркинги, землю. Здесь я и нашла подходящие варианты квартир. Их стартовая цена была ниже рыночной.

Мы решили, что попробуем купить квартиру на аукционе в ипотеку.

А если получится и мы выиграем аукцион, то уже после сделки продадим свою однушку в Одинцове. В январе 2020 года, когда все закончилось, мы действительно продали свою квартиру за 5,1 млн рублей. Это позволило нам частично погасить ипотеку за новую квартиру.

Фото нашей однокомнатной квартиры 42 м², которую мы выставили на продажу. Жилая комната площадью 19,8 м²

Совмещенный санузел. Ремонт в квартире новый

Вид из комнаты на коридор

Кухня 8,3 м² с утепленной лоджией

Как устроены аукционы квартир

Существуют разные аукционы квартир. Я расскажу только о тех, о которых знаю.

Есть торги от Моссоцгарантии — городской службы, которая помогает одиноким пенсионерам и инвалидам безопасно прожить старость. Сотрудники присматривают и ухаживают за стариками. Взамен те отдают свои квартиры городу, который после их смерти выставляет недвижимость на торги.

Кроме этого, есть аукционы, куда попадает жилье должников, например, если человек перестал платить банку и тот реализует квартиру через торги, чтобы покрыть часть долга. Или если человек проходит процедуру банкротства и его жилье выставляют на торги.

Нам такие аукционы не нравились, поскольку в таких квартирах есть следы прежних жильцов. А в некоторых случаях предыдущих жильцов еще, возможно, и придется выселять самостоятельно. Поэтому, когда мы обнаружили аукцион, где можно купить новую квартиру, обрадовались. Расскажу о них подробнее.

С 2012 года в Москве работает казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Оно занимается социальными объектами: проектирует и строит дороги, больницы, школы, а еще жилье.

В городе действует программа реновации: ветхие дома сносят, строят новые и переселяют в них жителей. В новых домах остается какое-то количество свободных квартир, которые город выставляет на торги.

Мы присмотрели себе квартиру в таком доме в старой части Зеленограда. Всего три минуты ходьбы до платформы, затем 30 минут на «Ласточке» — и мы в центре Москвы. Еще здесь развита инфраструктура: сады, школы, спортивные и творческие секции, парки и транспорт. А пробок меньше, чем в «большой» Москве. Сама сделка нам показалась безопасной и выгодной по нескольким причинам.

Готовность. Город продает готовое жилье. Поэтому не придется ждать, когда дом достроят, и переживать, достроят ли его вообще.

Цена ниже рынка. Стартовая стоимость квартиры на аукционе ниже рыночной. Цена за квадратный метр формируется в зависимости от места расположения и класса строительства жилья. При этом дома могут быть монолитными или панельными, а квартиры — с обычной планировкой и повышенной комфортности.

В 2018 году в Северном районе Москвы цена за квадратный метр до аукциона начиналась с 98 000 Р, а в центре города доходила до 163 000 Р. По информации «Циана», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке на тот момент составляла 192 400 Р.

В процессе торгов стоимость обычно поднимается примерно на 10—20% от первоначальной. Бывает, что спрос на квартиры высок, претендентов много, а предложений в доме мало. Тогда стоимость может вырасти даже на 40%. Так, в соседнем с нами 9-м микрорайоне в декабре 2021 года прошли торги по реновационному жилью. Квартира площадью 64 м² на старте стоила 10 млн рублей, а выиграли ее уже за 14 млн рублей.

В чате нашего дома соседи делятся информацией по торгам, которые прошли в 9-м в декабре 2021 года

Квартиры могут уйти с торгов по номиналу, если предложений в доме много или квартира менее востребована. Так, параллельно с нами шли торги по четырехкомнатной квартире в нашем же доме. Был всего один участник аукциона на этот лот, и он приобрел квартиру по номиналу.

Наша квартира площадью 64,2 м² в ноябре 2019 года на старте продаж стоила 7 743 611 Р. Цена за квадратный метр до аукциона — 120 617 Р. Мы выкупили ее за 8 322 750 Р. То есть в процессе аукциона квартира выросла в цене на 8%. И эта цена, по нашим подсчетам, была ниже рыночной среди нового жилья примерно на 20%.

В этом же доме на «Циане» продавались квартиры от перекупщиков — тех, кто купил квартиры на предыдущих торгах. Продавцы не скрывали, что квартиры с муниципальным ремонтом, но продавали их уже по рыночной цене.

Цена за 1 м² в двухкомнатной квартире нашего дома у перекупщиков была 144 500 Р, а от города по окончании торгов за нашу квартиру — 129 638 Р. То есть у перекупщиков наша квартира стоила бы на 1 млн рублей дороже.

Бывали и хитрые схемы. Например, продавцы преподносили муниципальный ремонт как новый косметический. Собственники делали небольшие изменения в квартире, например меняли двери и поверх линолеума стелили ламинат, а также обставляли квартиру мебелью. Наши соседи купили такую «меблированную» квартиру аналогичной площади 64 м² за 10 200 000 Р, хотя на аукционе с муниципальным ремонтом она стоила не более 8 322 750 Р.

Дома в 70% случаев сдают с муниципальной отделкой. Для нас это было удобно: можно было въехать в квартиру с двумя маленькими детьми, а ремонт делать поэтапно.

Дальше я расскажу, что делать, чтобы найти и купить квартиру от города.

Этот монолитный дом построен в 2018 году по госпрограммам. Здесь шесть подъездов разной этажности. Наша квартира — на  этаже

Документы по переходу дома из статуса строящегося в готовый под заселение

Этап 1
Найти квартиру и договориться о показе

Первым делом нужно изучить предложения города на любом из ресурсов ниже.

Инвестиционный портал правительства Москвы. Информацию о лотах можно посмотреть на сайте. Здесь представлены все объекты, которые находятся в собственности у города.

Как только выберете желаемую для просмотра квартиру, можно связаться с менеджером из информационного киоска и договориться о показе. Телефон киоска будет сразу виден на странице объекта. Информационный киоск инвестора — государственное бюджетное учреждение, которое показывает квартиры от государства и при необходимости сопровождает сделки.

Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов. Здесь будет информация о лотах, сроках подачи заявок, предстоящих и проведенных торгах.

«Мой адрес» — проект КП «УГС». Это организация, которая показывает квартиры и сопровождает сделки, если вы не готовы пройти этот этап самостоятельно.

Мы обратились в АО «Мосреалстрой». Компания учреждена правительством Москвы в 1998 году и помогает проводить сделки по покупке жилья, машино-мест и бизнес-помещений. Они просто попались нам самыми первыми из всех компаний, которые предлагают эту услугу. Их менеджеры показывали квартиры.

Когда решили, что будем участвовать в аукционе, то заключили с ними договор на сопровождение сделки и стали готовиться к торгам. Мы заплатили 10 000 Р. Хотя при желании все этапы процедуры можно пройти самостоятельно.

Официальный сайт для размещения информации о проведении торгов

Этап 2
Съездить и посмотреть квартиру

Квартиры мы приезжали смотреть дважды: на показы нет ограничений. Главное — определиться с объектом и успеть подать заявку на участие в электронном аукционе.

Мы посмотрели две квартиры по одному стояку — на 12-м и 15-м этажах. 15-й этаж в нашем подъезде был последним. Квартира площадью 63,7 м² до торгов стоила 7 683 303 Р, что нас устраивало. Но связываться с последним этажом не захотелось.

На торги были также выставлены двухкомнатные квартиры площадью 52—56 м² в соседних подъездах. Но нас подкупила планировка нашей квартиры — большая комната 21 м² с двумя окнами. И так как у нас разнополые дети, в будущем можно каждому сделать отдельную комнату.

Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две

Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога

Этап 3
Подготовиться к торгам

Расскажу, как выйти на торги и что для этого нужно сделать.

Допустим, вы посмотрели и выбрали квартиру. Теперь нужно подать заявку для регистрации на торговой площадке и указать, за какой лот вы будете бороться в аукционе.

Срок приема заявок ограничен. На сайте города по каждой квартире указаны даты начала и окончания приема заявок на участие в торгах — в среднем два месяца. За этот период претенденты смотрят квартиры, принимают решение об участии, готовят документы и переводят взнос за лот.

Затем около трех дней идет отбор участников. Дата и время финального отбора тоже сразу известны на сайте. Проверяют регистрацию на торговой площадке, соответствие документов, наличие обеспечительного взноса и готовность электронной подписи.

Дата и время торгов определены заранее. Они также прописаны на инвестиционном портале на странице конкретной квартиры и в лотовых документах.

Вся эта информация известна с момента публикации лота на сайте инвестиционного портала города.

Затем следует пройти аккредитацию участника. Физические лица загружают на сайте торговой площадки документы: заявление на аккредитацию, заявление на открытие счета и копию паспорта со всеми листами.

Документы нужно отсканировать с разрешением 75—100 dpi и вставить в вордовский документ весом не более 20 Мб. Все страницы должны быть читаемыми. Данные отправляют оператору площадки, который проверяет документы и выдает аккредитацию. Если отказывают в аккредитации, можно устранить ошибки и подать заявку повторно. Физических лиц могут аккредитовывать до трех рабочих дней.

Обеспечительный взнос. Его нужно внести за лот, за который будете бороться. Обеспечительный взнос — это сумма, благодаря которой допускают до торгов за конкретный объект. Если победили в аукционе, но отказываетесь покупать квартиру или не хватает на нее денег, взнос не вернут.

Размер взноса — от 0,5 до 4% от стоимости лота. Наш взнос составил 154 000 Р. Это 2% от стартовой стоимости квартиры. Точный размер взноса за конкретную квартиру устанавливает город.

Деньги перечисляют по реквизитам из личного кабинета банка участника торгов. Их зачисляют в течение рабочего дня. Можно торговаться за несколько объектов, но тогда за каждый отдельно придется вносить лотовый взнос.

Электронная подпись. Затем нужно купить электронную цифровую подпись — аналог личной, только для документов в электронном виде. По сути, это комбинация знаков и паролей, которая нужна для сделок. Заказать ее можно на том же сайте ЕЭТП. Мы заплатили за ЭЦП на USB-носителе 3000 Р.

Электронная подпись хранится на флеш-карте. Ее делают один-два дня после оплаты. Забрать можно из точек выдачи, которые указал изготовитель. Флешку нужно вставить в USB-порт компьютера и по инструкции установить программное обеспечение. Затем — проверить ее работу через сервис проверки электронной подписи. Сделать это нужно заранее. Подробные инструкции есть на сайте «Росэлторга».

Деньги для сделки. Лучше заранее определить для себя финансовый потолок, до которого можно торговаться, и собрать необходимую сумму. Если нужно привлечь деньги банка, понадобится предварительное одобрение по ипотеке. Если не выкупить квартиру в срок, взнос за лот теряется.

Обеспечительный взнос также не входит в стоимость квартиры и возвращается участникам после того, как стороны заключили сделку купли-продажи. То есть у участника должны быть деньги на квартиру и отдельно — на взнос. Его вернут банковским переводом в течение пяти рабочих дней после окончания торгов. Победителю, а также второму и третьему участникам вернут деньги позже. Об этом более подробно расскажу ниже.

Форма регистрации на сайте «Росэлторга». Выбираем правовую форму, отметив пункт «физическое лицо». На этом этапе вам уже понадобится электронная цифровая подпись. Если она не готова, закажите ее. На компьютере должно быть установлено программное обеспечение для работы с площадкой. Все инструкции есть на сайте «Росэлторга»

Информация об аккредитации на торговой площадке и внесению обеспечительного взноса. 154 000  — это наш обеспечительный взнос за выбранную квартиру

Информация о лоте на другом объекте. На сайте инвестпортала вся информация о квартире выложена подробно. Площадь квартиры — 50,3 м², 10-й этаж, двухкомнатная квартира № 70. Стартовая цена — 9 652 419. Обеспечительный взнос — 193 048,38. Шаг аукциона — 19 304,84

Электронная подпись. Ее нужно купить, а стоимость заложить в бюджет. Наша в 2019 году стоила 3000

Мы предварительно одобрили ипотеку, чтобы понимать свои возможности и финансовый потолок на торгах. Одобрение получили легко: муж был зарплатным клиентом ВТБ

Этап 4
Принять участие в аукционе

Участвовать в аукционе можно из дома со своего компьютера. Предварительно нужно установить программное обеспечение.

Компьютер может быть с операционной системой Windows или macOS. В первом случае вам понадобятся:

• macOS, MS Windows 7, Windows 8 (8.1) или Windows 10.
• Internet Explorer версии 11, Google Chrome версии 45 и выше.
• Средство криптографической защиты информации «КриптоПро CSP» версии 4.0 и выше.

Мы заключили договор с АО «Мосреалстрой» и в день торгов приехали в их офис, где за нас настроили компьютер и открыли торговую площадку. Нам было так спокойнее.

В определенный день и час нужно выйти на электронную площадку торгов и начать соревноваться с претендентами. Стоимость шага определена заранее. Участники делают ставки.

У нас не было запасного плана и понимания, как будем действовать дальше, если проиграем. Мы сосредоточились на этом этапе. Никакой уверенности в победе не было. Тем более что на торгах мы очень близко приблизились к своему пределу по деньгам.

На нашу квартиру было три претендента, и мы волновались. Один быстро вышел из игры, а со вторым мы боролись все основное время.

Период ожидания по шагу — десять минут. Если за это время никто не предложил цену выше, торги закрываются. Предложивший наибольшую стоимость считается победителем. Мы отторговались минут за 25.

Но процесс может и затянуться. Например, наши соседи проходили торги с сопровождением той же компании — АО «Мосреалстрой», только годом ранее. Они торговались за свою квартиру почти сутки: начали в десять утра, а закончили в пять утра следующего дня. Тогда на шаг аукциона отводился час, а не десять минут, а их оппонент всегда делал ставку на последних секундах по истечении этого времени.

Некоторые участники подключают к торгам ботов, то есть специальные программы, которым задаются лимит суммы и время шага, — и они ведут торги вместо человека.

Определить бота легко: он обычно перебивает ставку в одно и то же время. Рядом с нами торговалась семья, которая соревновалась с такой программой. Бот делал ставку всегда на 9-й минуте 58-й секунде. В итоге победили наши соседи. Они выиграли двухкомнатную квартиру на 15-м этаже площадью 63,7 м² за 7 867 702 Р. Для них цена квартиры выросла всего на 184 400 Р, и на торги ушел где-то час.

У нас тоже в какой-то момент торговал бот. Когда мы выиграли очередной шаг, поведение оппонента сразу изменилось: торг пошел быстрее. Такое поведение типично для участников, которые торгуются сразу за несколько квартир, или перекупщиков. За одну квартиру торгуется человек, за другие — бот. Затем, когда аукцион по одному из лотов закрывается, в борьбу подключается человек и торги уже идут быстрее.

Но вообще, повышать ставку на последних секундах не рекомендуют. Всегда нужно держать в голове, что могут произойти технические неполадки и вы упустите квартиру.

Уведомление на электронную почту о победе на торгах. Еще мы получили уведомление на самой торговой площадке

Этап 5
Совершить сделку купли-продажи после аукциона

После победы на торгах придет уведомление на электронную почту и в письменном виде. В нем указаны даты, в какой период должна пройти сделка купли-продажи.

Если квартиру вы оплачивате своими деньгами. Для оформления такой сделки нужно:

• Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре — 2000 .
• Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 .
• Оформить нотариальную доверенность на регистраторов. Это требование КП «УГС», чтобы процесс регистрации оформляли их сотрудники, независимо от того, заключался договор сопровождения сделки или нет.
• Назначить день сделки с продавцом. Продавцом выступает представитель юридического лица, через которое правительство Москвы проводит сделку.
• В день сделки подписать договор купли-продажи, предоставить оригиналы квитанций об уплате пошлины и оплате услуг КП «УГС», а также доверенность на регистраторов. Отдать сотрудникам КП «УГС» все документы для регистрации права собственности.
• После регистрации права собственности выдают договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Регистрируют все обычно в течение двух недель. Наша сделка прошла 5 декабря 2019 года, а зарегистрировали нас 16 декабря 2019 года.
• Получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры. По сути, это была формальная встреча, так как квартиру мы видели и в ней ничего не менялось.
• Получить деньги обеспечительного взноса в течение пяти рабочих дней после заключения сделки купли-продажи — они автоматически вернутся на банковский счет, который участник указывает при регистрации на сайте ЕЭТП.

Возврат обеспечительного взноса на торговой площадке

Если в сделке есть ипотечные деньги. Именно так было у нас. Мы брали ипотеку в ВТБ, чтобы оплатить эту квартиру. В тот момент действовала программа льготной ипотеки, но мы не смогли ей воспользоваться сразу.

Причина — город не может совершать сделку напрямую с покупателем, поэтому реализует квартиры через юридическое лицо. Банк же воспринял это как сделку на вторичном рынке, даже несмотря на то, что это была новостройка. В итоге он оставил нам стандартный процент по ипотеке для вторички — 9,5%. В ипотеку мы взяли 7 489 750 Р.

Для ипотечных сделок срок проведения увеличивается до 15 рабочих дней, а этапы выглядят так.

• Заказать оценку квартиры в компании, аккредитованной банком, — 30 000 .
• Получить новое одобрение на точную сумму по выигранной квартире — 7 489 750 .
• Открыть текущий счет для ипотечного кредита и разместить на нем свой первоначальный взнос. В нашем случае — 833 000 .
• Открыть мастер-счет в любом отделении банка ВТБ — 5000 .
• Застраховать ипотеку по трем рискам — сюда входит страхование имущества, здоровья и жизни, а также титула, то есть защита от утраты права собственности на имущество. На все страховки ушло 59 814 .
• Подготовить и прислать документы: копии паспортов заемщика и поручителя, справку 2-НДФЛ о доходах заемщика, СНИЛС заемщика, правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы предоставляет КП «УГС» — это выписка из ЕГРН, договор безвозмездного пользования земельным участком, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, экспликация к поэтажному плану, поэтажный план, план квартиры, титул переходящей стройки. Нам этот пакет собирал АО «Мосреалстрой».

Перед сделкой с КП «УГС» нужно:

• Передать документы и информацию для КП «УГС» — ФИО победителя, адрес выкупаемой квартиры, контакты для связи, копии паспорта и СНИЛС, контакты менеджера в банке, где одобрена ипотека.
• Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 .
• Оформить нотариальную доверенность на регистраторов — 1700 .
• Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.
• Согласовать дату сделки с менеджерами банка и КП «УГС» в рабочий день, который подойдет трем сторонам.

• Подписать договор купли-продажи с КП «УГС».
• Заключить кредитный договор с банком.
• Передать документы менеджерам КП «УГС» для регистрации права собственности.

Дальше нужно дождаться регистрации права собственности. Обычно на это уходит две недели. После регистрации выдадут договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, кредитный договор.

Затем нужно получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры после того, как банк перечислит деньги продавцу.

Уведомление победителю аукциона, в котором указывается период подписания договора купли-продажи в случае покупки за наличные и за ипотечные деньги

Акт выполненных услуг от КП «УГС»

Акт купли-продажи — по сути, стандартный договор

Этап 6
Получить обратно стартовый взнос

Деньги лотового взноса возвращаются победителю аукциона в течение пяти рабочих дней после того, как он заключил сделку купли-продажи. Проигравшие, кроме позиций второго и третьего участников после победителя, получают назад деньги в течение такого же срока.

Второму и третьему участникам деньги возвращаются в течение пяти рабочих дней после того, как победитель заключит договор купли-продажи. Делается это на случай, если сделка сорвется, тогда квартиру предложат второму участнику — за ту цену, которую он ставил последней. При отказе второго предлагают третьему.

Нужно быть готовым, что обеспечительный взнос вернется через месяц-полтора с момента, как участник переведет деньги торговой площадке.

Мы перевели деньги 1 ноября 2019 года. Торги состоялись 19 ноября. Сделка прошла 5 декабря. Деньги лотового взноса нам вернули 11 декабря.

Второму и третьему участнику после победителя придется ждать, когда завершится сделка по квартире, за которую они торговались. Затем можно заново участвовать в аукционах.

На наш взгляд, в торгах важно определить свой потолок — сумму, которую вы реально потянете. Мы поняли, что больше 8 500 000 Р не можем потратить, и торговались бы только до этой суммы.

Если торгуетесь за несколько квартир одновременно, то по ходу аукциона придется смотреть, за какую квартиру бороться. Можно вообще не делать ставки, если видите, что за конкретный объект началась активная борьба.

Если не делать ни одной ставки или оказаться в позиции ниже третьего участника, обеспечительный взнос вернется за пять рабочих дней после окончания торгов.

Какую квартиру мы купили

Мы купили двушку 64,2 м² за 8 322 750 Р. В квартиру можно было сразу въехать и жить там.

В ней был простой ремонт, и мы к нему были готовы. На стенах бумажные обои, на полу линолеум. В санузле на стенах и на полу плитка. Установлены ванна, раковина, унитаз. На кухне электрическая плита и раковина.

Санузел у нас раздельный. Сантехника бюджетная, местами строители накосячили. Нам досталась ванна с уклоном сливной трубы в обратную сторону. Полотенцесушитель был выведен над раковиной, где обычно вешают шкафы и зеркала. Поэтому первым делом мы довели до ума ванную и туалет.

Мы избавились от чугунной ванны и раковины от застройщика. Поменяли напольную плитку. Развернули ванну. Поставили более короткую акриловую и новую раковину с тумбой. Заменили смесители, повесили электрический полотенцесушитель.

Санузел, который мы сразу отремонтировали, потому что там было много косяков. Фотография до ремонта

А так у нас получилось, когда сделали ремонт

Через год мы сделали кухню. Ее площадь — 11,9 м². Раковину и плиту сразу же заменили, а кухню поставили из предыдущей квартиры. Когда мы продавали свою однушку в Одинцове, то предложили покупателям плиту и мойку из этой квартиры. Их этот вариант очень обрадовал, так как все работает исправно.

Мы спокойно относимся к тому, что дети в комнатах и коридоре рисуют на стенах и местами обрывают обои.

В квартире была такая кухня

Маленькая комната — 16,8 м². Здесь находится выход на лоджию

В доме двухтарифные счетчики электричества и счетчики на горячую и холодную воду. Из новшеств — счетчики отопления. Пока еще мы с ними только разбираемся: платим по среднему тарифу, но ежемесячно подаем в управляющую компанию показания тепла. Через год ежемесячной подачи данных обещали начислять оплату по счетчикам, но у нас еще год непрерывной передачи показаний не прошел.

Управляющая компания от города — «Жилищник». В среднем плата по единому платежному документу за нашу квартиру выходит около 6900 Р в месяц. Электричество — около 850 Р.

Стоит ли покупать квартиру на торгах

Все не так сложно, как кажется.

Нужно найти квартиру, которая нравится или устраивает по параметрам. Нам квартира в Зеленограде подходила по транспортной доступности и инфраструктуре. Город предлагает разные варианты жилья на разный вкус, и можно выбрать в зависимости от своих приоритетов.

Когда выигрываешь аукцион, совершаешь сделку. В случае с ипотекой она может занять на 15 дней больше. Для сопровождения сделки мы обратились в фирму, но можно сделать это и самостоятельно.

Для участия в торгах и заключения сделки нам понадобились собственные наличные деньги — 1 098 514 Р. Из них нам вернулись 154 000 Р — обеспечительный взнос за лот. Остальное пошло на первоначальный взнос по ипотеке и другие расходы.

Прошло два года с тех пор, как мы купили квартиру через аукцион. Полноценно живем в ней чуть больше года. Мы купили ее в декабре 2019 года, а после Нового года началась пандемия. Поэтому мы уехали жить на дачу и только в августе 2020 года въехали в новую квартиру, когда старшего ребенка оформляли в сад.

За это время цены выросли. Двухкомнатная квартира 62,4 м² в нашем доме, по данным «Циана» на 1 декабря 2021 года, продается за 12 850 000 Р.

И даже тот факт, что мы вынуждены были взять ипотеку под 9,5%, меня не печалит. Позже мы рефинансировали свою ипотеку в том же банке, где и брали, и получили ставку с господдержкой 5%.

Потратили на покупку квартиры на торгах 8 469 264 Р

Стоимость квартиры после победы на аукционе. Из них 833 000 Р — первоначальный взнос, остальное — деньги банка8 322 750 Р
Страхование ипотеки по требованию банка59 814 Р
Услуги КП «УГС»35 000 Р
Оценка выигранной квартиры30 000 Р
Услуги сопровождения сделки10 000 Р
Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ5000 Р
Электронная цифровая подпись3000 Р

Госпошлина за регистрацию права собственности2000 Р
Нотариальная доверенность на регистраторов1700 Р

Как выбрать квартиру

На сайте «Моссоцгарантии» в разделе «Аукционы» можно узнать, какие квартиры будут продаваться на ближайших торгах. Для каждой квартиры указана подробная информация: адрес, метраж, количество комнат и стоимость. Здесь же можно посмотреть фотографии и узнать размер задатка, который нужен для участия в аукционе.

Например, вот список квартир, которые продавали на аукционе 4 июля 2018 года

Так выглядит объявление

Трехкомнатная квартира на Сущевском Валу за 7,5 млн рублей

Квартиры показывают по будням и в рабочее время, поэтому будьте готовы к тому, что придется отпроситься с работы.

Когда мы выбирали жилье, у нас были четкие критерии: мы хотели квартиру в шаговой доступности от метро, обязательно внутри Мкада и не дороже 4,5 млн рублей. Под эти параметры попали всего два лота, оба находились в 10 минутах ходьбы от метро рядом с Кузьминским лесопарком и стоили чуть больше 4 млн рублей. Я оставила заявку, и через несколько дней со мной связались работники «Моссоцгарантии», чтобы договориться о просмотре.

Большинству квартир, которые выставлены на такой аукцион, нужен серьезный ремонт. Если повезет, можно сразу найти квартиру в приличном состоянии. Мы искали жилье, в которое сможем въехать сразу, поэтому выбрали квартиру подороже.

Так перед началом аукциона выглядела квартира, которую мы купили, — в ней пару лет назад был сделан косметический ремонт

А так выглядела вторая квартира — она стоила на 80 тысяч дешевле, но въехать в нее сразу было невозможно

Как получить ключ для торгов

Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.

Для регистрации требуется электронный ключ для торгов — это аналог вашей подписи. Он позволяет подписывать документы удаленно и имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись. Выглядит такой ключ как обычная флешка. Сделать его можно в любом центре, который прошел авторизацию на платформе «Сбербанк-АСТ».

Так выглядела моя электронная подпись для торгов

В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи. Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и «СКБ Контур». Мы свой ключ получали в «СКБ Контур». Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000 Р за саму электронную подпись и еще 2500 Р за ускоренный выпуск.

Как зарегистрироваться на торговой платформе

Когда вы получили электронную подпись, можно регистрироваться на платформе «Сбербанк-АСТ». Для этого нужно заполнить специальную форму: ФИО, адрес, банковские реквизиты и ИНН. Еще нужно загрузить сканы ИНН и всех страниц паспорта. Если вы покупаете квартиру для кого-то по доверенности, приложите и ее скан тоже.

На проверку документов уйдет некоторое время: по регламенту платформа обязана уведомить вас о решении в течение трех рабочих дней.

Как зачислить задаток

После регистрации нужно перечислить на счет торговой платформы задаток. Как правило, его размер составляет 5% от стоимости жилья — в нашем случае получилось 211 тысяч рублей.

Сумма задатка заранее указана для каждой квартиры задолго до начала аукциона

Если вы выиграете торги, после завершения аукциона задаток перечислят «Моссоцгарантии»; если нет — деньги вернутся к вам. Есть только один случай, в котором этого не произойдет: во время торгов вы перебили ставки других участников, а затем отказались платить. Тогда деньги все равно уйдут «Моссоцгарантии». Это условие ввели, чтобы защититься от недобросовестных покупателей.

Как подать заявку на свой лот

Как только деньги окажутся на счете торговой платформы, они отобразятся в вашем личном кабинете.

С этого момента можно подавать заявку на выбранную квартиру: для этого нужно найти свой лот на странице аукциона и нажать кнопку «Подать заявку».

Чтобы подать заявку на квартиру, перейдите в раздел «Процедуры», при помощи фильтра найдите нужный лот и нажмите кнопку «Подать заявку»

Чтобы не запутаться в последовательности действий, лучше иметь под рукой инструкцию претендента: интерфейс платформы описан максимально бюрократическим языком и крайне недружелюбен к случайному пользователю. К примеру, на нашу квартиру было подано пять заявок, но только две из них прошли проверку.

Если с документами и задатком всё в порядке, перед началом аукциона система пришлет уведомление о допуске к торгам на электронную почту.

Система рассмотрела мою заявку и предлагает узнать результаты

Как проходит аукцион

Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк-АСТ» раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.

Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.

Так выглядит «Единый торговый зал» перед началом аукциона (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

А так проходят торги за конкретный лот (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.

За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.

После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора купли-продажи.

Как заключить договор с «Моссоцгарантией»

Наш аукцион состоялся 20 мая. Через три дня я получила протокол, а уже 9 июня мы подписали договор купли-продажи. Оплатить квартиру можно как своими деньгами, так и с помощью ипотеки, но с ней все не так просто.

По условиям аукциона заплатить за квартиру нужно с помощью безакцептного безотзывного аккредитива. Это форма оплаты, при которой банк выступает посредником между вами и продавцом: банк забирает у вас деньги и кладет на специальный счет. Продавец получит всю сумму только через 30 дней после подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом вы будете уверены, что продавец не скроется с вашими деньгами, а продавец — что вы не передумаете платить, получив ключи от квартиры.

Безакцептный безотзывный аккредитив — редкая форма оплаты, поэтому с ней работают далеко не все банки. Мы об этом не знали, а потому сперва обратились в один крупный банк и только за неделю до аукциона выяснили, что он не использует аккредитив при расчетах между организациями и физическими лицами. Нам пришлось в спешке обращаться в другой банк и соглашаться на ипотеку с более высокой процентной ставкой, чем мы рассчитывали.

Если вы планируете использовать ипотеку при покупке, стоит заранее уточнить список подходящих банков в «Моссоцгарантии». Там подскажут, куда лучше обратиться и даже где могут дать небольшую скидку. Мы таким образом сэкономили 0,2% годовых. После завершения сделки остается только подписать передаточный акт и получить ключи от квартиры.

Сколько займет покупка квартиры

С того момента, как «Моссоцгарантия» опубликовала информацию об аукционе, у претендентов есть два месяца, чтобы выбрать лот и подать заявку на участие. Сами торги начнутся через неделю после окончания приема заявок.

В нашем случае от просмотра квартиры до ее покупки прошло чуть больше месяца.