Как поменять сторону в договоре аренды на «дружественную» организацию без уплаты дополнительных налогов?

Как сменить сторону в договоре аренды на «дружественную» организацию без дополнительных налоговых платежей?

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста по ситуации: ООО на УСН, они оплачивали за аренду поставщику. Теперь переезжают в другой офис, передают аренду другому арендатору (дружественная компания). Т.е. по сути в договоре аренды будет доп.соглашение о смене стороны договора. Как правильнее урегулировать взаиморасчеты с этой дружественной компанией, чтобы было с минимальными налоговыми потерями? Ведь остались платежи по аренде: обеспечительный и еще за следующий месяц сумма. Полностью расторгнуть договор с арендодателем и получить от него возвраты всех сумм долго, несколько месяцев будет и за все это время надо платить им аренду, поэтому этот вариант не подходит. Договор продажи права требования долга дружественной компании, насколько я поняла, для ситуации с УСН тоже не подходит: полученная от этой компании сумма не считается возвратом, а считается продажей имущественного права – т.е. придется ставить в доход и платить УСН.Допустим ли тут акт взаимозачета: что дружественная компания просила нас по письму зачесть суммы обеспечительных платежей в счет оплаты оплаты их долгов перед теперь уже их арендодателем, а потом эта компания вернет деньги на счет нашей организации. Или это по своей сути тот же договор продажи долга и придется все равно сумму поставить в доходы, если она придет как возврат от третьего лица?

Оснований для такой смены стороны в договоре я не вижу.Старый арендатор должен прекратить договор аренды и завершить расчеты с арендодателем.А новый арендатор заключает самостоятельный договор аренды и совершает самостоятельные платежи в соответствии с этим договором.

Это такие условия договора?Но тогда и сменить сторону в договоре (арендатора) без разрешения арендодателя тоже не получится.

В принципе да, есть такая проблема.

Допустим ли тут акт взаимозачета: что дружественная компания просила нас по письму зачесть суммы обеспечительных платежей в счет оплаты оплаты их долгов перед теперь уже их арендодателем, а потом эта компания вернет деньги на счет нашей организации. Или это по своей сути тот же договор продажи долга и придется все равно сумму поставить в доходы, если она придет как возврат от третьего лица?

После такого зачета Вы становитесь кредитором нового арендатора. И когда он гасит свой долг, никакой продажи имущественного права не происходит. Он просто возвращает долг арендодателя.

Хотя, конечно, если Вы обеспечительный платёж уже отнесли на расходы, то при получении денег его надо будет обязательно восстановить. Т.е. поставить полученные деньги в доход. Но это не зависит от того, от кого пришли деньги – от арендодателя или от дружественной компании.

Получить ЭЦП по ускоренной процедуре и с полной техподдержкой

А вот это, пожалуй, что не получится.

При смене стороны в договоре, все права и обязательства первого переходят ко второму (новому).И если Вы требуете заплатить, значит, Вы требуете заплатить за право требования, перешедшее по договору.Следовательно, в этой части договор является договором цессии (уступки права требования),Ю а деньги, которые Вы просите вернуть – оплата за уступленные имущественные права. В этом случае полученные деньги – доход для УСН. А вот расхода не будет. Потому, что для УСН такого расхода, как себестоимость имущественного права, не предусмотрено.

Если Вы пренебрежительно относитесь к нормам права, эти нормы могут больно ударить впоследствии.

А если без этого письма? Только доп.соглашение о смене стороны с условием о зачете сумм на нового арендатора и потом новый арендатор нам платит, указывая, что это возврат сумм за арендодателя, которые были ему перечислены и на основании доп.соглашения зачтены на нового арендатора. В этом случае нормально будет? Или тоже есть риски? И все же без вариантов должно быть именно расторжение договора и заключение нового с указанием в условиях расторжения, что суммы зачитываются на нового арендатора, и трехстороннее соглашение о смене стороны нельзя использовать?И если в платежке новый арендатор укажет, что он возвращает сумму за арендодателя – надо ли от арендодателя письмо новому арендатору с просьбой ввернуть эти суммы нам? Или может такое письмо применимо в случае, если будет именно расторжение договора – т.е. сам арендодатель не возвращает и просит нового арендатора их вернуть. Либо же вовсе это условие тогда прописывать в доп.соглашении по расторжению договора?

Если хотите с минимальными налогами – только расторжение и взаимозачет.При сохранении договора и замене стороны (арендатора) в любом случае приходите к продаже права имущественного актива.

Проверить себя или контрагента по «чёрным спискам» ФНС

Александр Погребс, спасибо большое за подробные разъяснения.

Если пойдем по пути расторжения договора, правильно я понимаю: в доп.соглашении по расторжению надо будет указать, что суммы, которые мы заплатили (т.е. текущий долг арендодателя перед нами) зачитываются в счет договора с новым арендатором (указать арендатора и реквизиты договора) или надо указать, что эти суммы новый арендатор нам должен вернуть? Или же оба пункта надо вписать? (что зачитываются на него и что он должен нам вернуть за арендодателя)И какой документ тогда будет основанием для возврата сумм новым арендатором нам? Письмо или это самое доп.соглашение? Если прописать, что новый арендатор эту сумму должен вернуть нам – не будет ли это снова цессия?В платежке при возврате что правильнее указать, когда новый арендатор будет возврат проводить: что он просто проводит возврат по письму/доп.соглашению или что он проводит возврат за арендодателя (и указать название и ИНН арендодателя)?

Только о зачете. Возврат денег новым арендатором вообще не входит в рамки этого договора.

Если не сможете вернуть просто так, напишите новому арендатору письмо с сообщением ему, что долги арендодателя зачтены в счет его платежей по новому договору, в связи с чем просите его вернуть эти деньги.В платежке пусть напишут “за арендодателя в счет погашения задолженности по прекращенному договору”.

Цитата (Александр Погребс):Если не сможете вернуть просто так, напишите новому арендатору письмо с сообщением ему, что долги арендодателя зачтены в счет его платежей по новому договору, в связи с чем просите его вернуть эти деньги.В платежке пусть напишут “за арендодателя в счет погашения задолженности по прекращенному договору”.

А это письмо не сойдет за цессию? Мало ли, может такое нельзя писать? А то опять-таки придется потом в доходы принять сумму

Рассчитывайте взносы «за себя» с налогом по УСН или патенту

Александр Погребс, если не в форме дело, тогда прошу объяснить еще раз, почему замена стороны не то же самое, что расторжение и новый договор. Пока не поняла разницу, кроме как раз-таки формы. Очень хотелось бы понять

При замене стороны договор сохраняет силу, а прежний арендатор передаёт новому арендатору свои права и обязательства по действующему договору. В том числе передаёт право требования задолженности у арендодателя.

Во втором случае договор прекращает своё действие. И прежний арендатор ничего никому не передаёт. И новый арендатор просто гасит долги своего арендодателя по чужому договору.

Чтобы не было уступки права требования, погашение долга должно исходить, как бы, от арендодателя.Кстати, можно в новом договоре предусмотреть такую фразу:Арендодатель засчитывает в счет обязательств арендатора (нового) по этому договору (новому) задолженность перед старым арендатором, возникшую при расторжении договора аренды ___ (старого) в сумме ____ рублей. Арендатор (новый) самостоятельно согласовывает с ____ (новым арендатором) порядок и сроки оплаты этой суммы за Арендодателя. Арендодатель не несет никакой ответственности за уплату этой суммы ____ (старому арендатору). Это будет перевод долга. От арендодателя к новому арендатору. Такой перевод долга возможен только при согласии кредитора, т.е. старого арендатора. Но, поскольку в допсоглашении о расторжении договора аренды мы договорились, будет фраза о том, что арендатор разрешает зачесть сумму долга в счет оплаты другого арендатора по другому договору, то будет считаться, что разрешение о переводе долга получено.

Перевод долга не влечет за собой уступку права требования, т.е. реализацию имущественного право. Оно как было так и остаётся у первого арендатора. Поменяется только должник.

На мой взгляд, рассмотренное  ВС РФ дело – хороший  практический пример для того, чтобы определить сферу действия ст. 617 ГК РФ и ее связь с общими нормами ГК РФ, обратить внимание на особенности толкования  обычных и случайных условий договора  в аренде, а также задуматься об объеме прав и обязанностей сторон в договоре аренде и  на перспективу оценить,  какие именно вопросы стоит учесть в случае  перемены лиц в обязательств, чтобы как раз минимизировать «неожиданные» споры.

• Между обществом ( Первоначальный арендодатель) и банком (Арендатор) был заключен  договор аренды нежилых помещений и парковки на длительный срок (более, чем 12,5 лет) (Договор, Первоначальный договор).
• Разделом 6 Договора “Обеспечение” была предусмотрена обязанность Арендатора уплатить Арендодателю страховой депозит в соответствующем размере (п.п. 6.1, 6.3 Договора).  Сумма страхового депозита  в силу условий Договора должна была находиться у арендодателя в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды.
• П. 6.6 Договора содержал условие об обязанности Арендатора пополнять страховой депозит в случае, если в течение срока действия договора аренды Арендодатель реализует свое право на обращение взыскания на часть депозита (п. 6.4 Договора).
• Дополнительно п. 6.8 Договора содержал указание на то, что переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечет за собой обязанности Арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы страхового депозита, а также не влечет обязанности Арендатора повторно оплатить сумму страхового депозита (в том числе новому арендодателю).
• Раздел 13 Договора содержал положения о порядке и условиях распоряжения и возврата суммы страхового депозита при прекращении Договора. В частности, при прекращении Договора (по любому основанию, в связи с истечением срока или досрочно по соглашению сторон – п.п. 13.2, 13.3 Договора) стороны обязаны были провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения Договора, подписать акт сверки взаимных денежных обязательств; перечислить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении Договора (п. 13.12 Договора).
• Пунктом 13.13 Договора  специально было предусмотрено, что страховой депозит (его часть, оставшаяся после произведенных Арендодателем взысканий, в случае если на дату прекращения договора аренды Арендатор не пополнил сумму страхового депозита в соответствии с пунктом 6.6 Договора) подлежит возврату Арендатору в срок не позднее 15 рабочих дней с даты прекращения Договора.
• Арендатор перечислил первоначальному Арендодателю предусмотренный Договор страховой депозит в сумме  более 22  млн. рублей.

Смена собственника – арендодателя

• Впоследствии  во время действия Договора Арендодатель был признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
• Общим собранием кредиторов общества – арендодателя  были приняты решения о замещении активов должника путем создания на базе его имущества нового общества (Новый арендодатель) и внесения в уставный капитал вновь создаваемого общества имущества должника, в том числе здания, часть помещений в котором были сданы в аренду по спорному Договору.
• Спустя  несколько месяцев после регистрации права собственности на здание Новый арендодатель и Арендатор заключили соглашение о расторжении Первоначального договора в связи с истечением срока аренды (Соглашение о расторжении). Обязательства сторон соответственно по предоставлению в пользование помещений и уплате арендных платежей за их пользование по Первоначальному Договору прекратились с указанной сторонами даты (п. 3 Соглашения о расторжении).
• Одновременно указанные лица  заключили новый Договор аренды (Новый договор) в отношении  того же самого объекта аренды.  В этой связи стороны отказались от подписания актов возврата и приемки нежилых помещений, поскольку последние из владения и пользования арендатора фактически не выбывали.

Суть спора  и позиции нижестоящих инстанций.

• Позже Арендатор предъявил иск к  Новому арендодателю, сославшись на нарушение последним положений  раздела 13 Первоначального договора  об обязанности вернуть оставшуюся часть страхового депозита.
• Суды первой и апелляционной инстанций на основании на ст.ст. 453, 617, 1102 ГК РФ , ст.ст. 131, 134, 142 ФЗ  от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (Закон о банкротстве) пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Арендатора.
• Суды аргументировали свою позицию следующим образом:
• уплата страхового депозита, в том числе и в обеспечение исполнения договора аренды создает для сторон обеспечительное обязательство, которое по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным) обязательством между арендодателем и арендатором, и не всегда может следовать судьбе основного обязательства;
• так как первоначальный арендодатель признан несостоятельным (банкротом), все его имущество, имевшееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой производятся расчеты с кредиторами в строгой очередности и в установленные законом о банкротстве сроки; вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам;
• так как спорные денежные средства (страховой депозит) были перечислены арендатором Первоначальному арендодателю и собственнику, который не передал их ответчику – новому собственнику и арендодателю, на стороне последнего не возникло неосновательного обогащения.

Позиция ВС РФ

• ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды трех инстанций не учли следующее.
• В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
• Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
• Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
• В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
• Таким образом,

(1) лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя,

(2) прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Дополнительно ВС РФ сослался на ст. 115 Закона о банкротстве, регламентирующую порядок и последствия замещения активов должника, отметив, что, что по смыслу данной нормы к вновь созданному обществу переходят все имущество, имущественные права и корреспондирующие им обязанности должника.

(3) В отношении договорной позиции арендодателя это означает следующее: пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.

• Новый арендодатель не представил доказательств того, что решением комитета кредиторов должника (т.е. Первоначального арендодателя) о замещении активов должника был по-иному оговорен вопрос, касающийся перехода страховых депозитов, полученных Первоначальным арендодателем  до процедуры банкротства по договорам аренды от арендаторов помещений в здании, передаваемом в уставный капитал создаваемого общества. Следовательно, все права и обязанности, связанные с обладанием на праве собственности спорным зданием, в том числе касающиеся действовавших на тот момент договоров аренды и внесенных в рамках соответствующих отношений страховых депозитов, перешли к новому обществу.
• ВС РФ отдельно обратил внимание на то, что по условиям спорного Договора право требовать возврата страхового депозита у арендатора могло быть реализовано только после прекращения договора (пункт 13.13), переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не мог повлечь за собой обязанности арендодателя произвести возврат страхового депозита (пункт 6.8). Поэтому в связи со сменой собственника  обязанность по возврату истцу страхового депозита перешла к ответчику как к стороне Договора, а срок ее исполнения
• С учетом этого ВС РФ признал неверными выводы нижестоящих инстанций  о том, что если первоначальный арендодатель не передал полученные в качестве депозита денежные средства созданному в процедуре его банкротства в порядке замещения активов обществу  – новому собственнику (т.е. Новому арендодателю), то у последнего отсутствует обязанность по возврату арендатору суммы депозита после прекращения договора аренды.

Тот случай, когда по существу позиция ВС РФ заслуживает  одобрения.

Полнота и логичность аргументации ВС РФ вполне может стать предметом самостоятельного обсуждения.

Однако с практической точки зрения в поддержку позиции ВС РФ и в ее развитие  можно  добавить следующее.

• ВС РФ использовал  специальное выражение: переход к новому арендодателю «правовой позиции», то есть всей совокупности прав и обязанностей по договору. Такое выражение переносит фокус внимания именно на название ст. 617 ГК РФ «сохранение договора в силе при изменении сторон». Логично предположить, что договор как правоотношение и как совокупность прав и обязанностей  и не должен меняться, если изменение происходит в субъектом составе, то есть за пределами содержания договора аренды.
• ВС РФ специально обращает внимание на тот факт, что  перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона безотносительно к воле арендатора. Отвлекаясь от того, обусловлено ли существование ст. 617 ГК РФ вещным  или обязательственным характером арендных прав (я – за компромисс),  можно утверждать, что именно  важность сохранения договора делает неизбежной перемену лиц в обязательстве в силу закона.
• В силу системного толкования норм, расположенных в кодифицированном акте, это позволяет связать ст. 617 ГК РФ не только со ст. 384 ГК РФ, но и со ст. 387 ГК и гл. 24 ГК РФ в целом.  Поэтому можно добавить, что новый арендодатель занимает место прежнего арендодателя равным образом безотносительно к своей воле в «том виде/ статусе», о котором известно арендатору».  Представляется, это  дополнительно подтверждает мысль,  что смена арендодателя происходит и тогда, когда в сам договор какие-либо изменения не внесены.  Условно говоря, приоритет отдается  состоянию отношений «здесь и сейчас», а не потерявшим актуальность отдельным фрагментам письменной формы договора.
• Указание ВС РФ на предположение (которое может быть опровергнуто) о том, что  страховой депозит переходит к новому собственнику вместе с вещью, вряд ли можно толковать в том смысле, что  каким – либо образом первоначальный и последующий собственники имущества, сданного в аренду, могут изменить правило п. 1 ст. 617 ГК РФ и, как следствие, изменить помимо воли арендатора  содержание договора аренды и «состояние» его исполненности на момент перехода права собственности на имущество, сданное в аренду.  Представляется, что де факто речь идет именно об оценке фактических обстоятельств и выяснении того, в каком состоянии права и обязанности арендодателя существуют на момент  перемены сторон в договоре аренды.  Идея состоит в том, что переход права собственности на имущество, сданное в аренду, в принципе находится за пределами договора аренды.     Собственник, распоряжаясь своей вещь, обязан  либо передать ее свободной от любых обременений и прав третьих лиц, либо  сообщить о всех обстоятельствах, имеющих значение для  передачи вещи (ст. 460 ГК РФ – прямо или по аналогии).  Дополнительно напрашивается своего рода аналогия/ параллель с обязанностью арендодателя обеспечить арендатору спокойное владение и/или пользование арендатором вещью на тех условиях, которые согласованы в договоре аренде, в том числе и в части  гарантии оплаты и возврата оплаченного сверх).  Иначе говоря,   если   праву арендатора потребовать возврат страхового депозита корреспондирует обязанность арендодателя его вернуть,  то именно арендодатель (все равно какой по счету) и должен его возвращать. Защитить свои интересы, если фактически он страхового депозита от первоначального собственника не получил,  последующий арендодатель всегда сможет по нормам о том виде обязательства, в рамках которого произошла смена собственника, а субсидиарно –  по  нормам о  кондикции (гл. 60 ГК  РФ). Перекладывать же на арендатора риск невозможности реализации требования, основанного на договоре аренды, неоправдано и противоречит факту существования договора, поскольку  такой риск обусловлен именно действиями (бездействием) собственников имущества. Однако эти действия находятся за пределами  содержания договора аренды.
• Ссылка на ст. 115 Закона о банкротстве  и ее смысл полезна сама по себе в том смысле, что ограничивает «специальность» Закона о банкротстве.  Так, вряд ли нужно видеть в п. 4 ст. 115 Закона о банкротстве, в котором говорится только о сохранении трудовых договоров, «некую специальность», исключающую сохранение силы для других договоров и применение общегражданской логики регулирования.

Подытоживая, можно сделать практический вывод о том, что

• значение  ст. 617 ГК РФ состоит в «консервации» договора аренды как  всей совокупности существующих арендных прав и обязанностей на дату смены собственника имущества, сданного в аренду;
• любые взаимоотношения собственников имущества  находятся за пределами  содержания договора аренды и не могут поэтому  повлиять на существование и исполнимость требований арендатора;
• если предусмотренные в договоре аренды способы обеспечения  предполагают  получение арендодателем определенного имущества на период аренды, то такое имущество должно следовать судьбе  арендованной вещи в случае смены собственника.   Сообщить об этом или это заменить, а равно надлежащим образом подготовить документы и осуществить передачу вещи со всем «добром» – дело  и задача собственников.

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

👍 К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как оформить изменения к договору аренды

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

Пример предложения об изменении договора аренды

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

🎯 Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

• На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.
• Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

Шаблон дополнительного соглашения к договору аренды

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

Статья актуальна на 

26.05.2022