Как арендовать землю у администрации города

Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить

В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:

• Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
• Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
• Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
• Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.

Работа с небольшими муниципалитетами — это ваше конкурентное преимущество перед городскими и районными Администрациями, где необоснованно высокие цены на аренду земельных участков и слишком много желающих поучаствовать в аукционах.

Как можно арендовать землю у государства

Рассмотрим каждый способ аренды подробнее.

Способ №1 — аренда через аукцион по инициативе Администрации

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), значит поселение разделено на зоны согласно видам разрешенного использования. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые Администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.

Как найти земельный участок, выставленный на аукцион по аренде

Чтобы найти муниципальный земельный участок в аренду, нужно отслеживать информацию о предстоящих аукционах в местных газетах и на сайте муниципалитета. Кроме того, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов Российской Федерации www.torgi.gov.ru.

Также, недавно появилась возможность просматривать земельные участки, выставленные на аукцион, прямо на публичной кадастровой карте. Для этого нажмите кнопку «Слои» в правом верхнем углу и нажмите «Земельные участки, выставленные на аукцион».

Земельные участки, выставленные на аукцион, будут отмечены на ПКК розовым цветом

Когда подходящий для аренды земельный участок будет найден, вам останется только подать заявление на участие в аукционе и внести задаток.

Как записаться на просмотр земельного участка перед аукционом

Осмотр земельного участка (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании. Как правило, для осмотра лота аукциона лицо, желающее осмотреть земельный участок, направляет обращение на указанный в извещении адрес электронной почты с указанием следующих данных:

• тема письма: Запрос на осмотр Объекта (лота) аукциона;
• Ф.И.О. лица, уполномоченного на осмотр или его представителя;
• адрес электронной почты, контактный телефон;
• дата аукциона;
• № Объекта (лота);
• местоположение (адрес) Объекта (лота) аукциона.

В течение 2 рабочих дней со дня поступления обращения организатор аукциона оформляет «смотровое письмо» и направляет его по электронному адресу, указанному в обращении. В «смотровом письме» указывается дата осмотра и контактные сведения лица (представителя Арендодателя), уполномоченного на проведение осмотра.

Осмотр Объекта (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается Организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Какие документы нужны для участия в аукционе по продаже и аренде земельных участков

Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с учетом требований, установленных извещением о проведении аукциона, заявителю необходимо представить следующие документы:

• Заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета заявителя для возврата задатка;
• Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физических лиц);
• Документы, подтверждающие внесение задатка (представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке).

Какие условия допуска к участию в аукционе

Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:

• непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
• непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе на счет, указанный в извещении о проведении аукциона;
• подача Заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами не имеет права быть Участником аукциона и приобрести земельный участок в аренду.

Порядок и срок приема заявок на участие в аукционе по продаже и аренде земельных участков

• Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе в отношении одного лота аукциона.
• Подача заявок заявителями или их уполномоченными представителями осуществляется при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Лица желающие принять участие в аукционе, должны использовать форму заявки на участие в аукционе.
• Заявки принимаются по месту и в срок приема/подачи заявки, указанные в извещении о проведении аукциона. В случае подачи заявки заявителем посредством почтовой связи, риск несвоевременного ее поступления организатору аукциона, несет заявитель.
• Ответственный сотрудник регистрирует заявку в журнале регистрации заявок, присваивает ей соответствующий номер, указывает дату и время ее приема/подачи. При подаче заявителями заявок на участие в аукционе, сотрудником, осуществляющим прием и оформление документов, консультации не проводятся.
• Заявка, поступившая по истечении срока приема/подачи заявки, возвращается в день ее поступления заявителю или его уполномоченному представителю в порядке, предусмотренном для приема/подачи заявки.
• Заявка и прилагаемые к ней документы представляются заявителем единовременно. Не допускается раздельная подача заявки и прилагаемых к ней документов, представление дополнительных документов после подачи заявки или замена ранее поданных документов без отзыва заявки.
• Заявитель вправе отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе в любое время до установленного в извещении о проведении аукциона дня окончания срока приема/подачи заявок.
• Отзыв принятой заявки оформляется путем направления заявителем в адрес организатора аукциона уведомления в письменной форме (с указанием даты приема/подачи заявки) за подписью заявителя с расшифровкой Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)). Уведомление об отзыве принятой заявки принимается в установленные в Извещении о проведении аукциона дни и часы приема/подачи заявок, аналогично порядку приема/подачи заявок.
• Заявка подается заявителем по форме, которая установлена в извещении о проведении аукциона. Заявка должна быть заполнена по всем пунктам и подписана заявителем или уполномоченным им представителем и заверена печатью заявителя (при наличии).
• Верность копий представляемых документов должна быть подтверждена оригиналом подписи заявителя или уполномоченного им представителя и заверена печатью заявителя (при наличии).
• Заявка и документы, прилагаемые к ней, должны быть: сшиты в единую книгу, которая должна содержать сквозную нумерацию листов; заполнены разборчиво на русском языке и по всем пунктам; копии документов, входящие в состав заявки, должны иметь четко читаемый текст; на прошивке заверены оригиналом подписи заявителя с указанием Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)) либо их представителей с указанием количества листов. При заполнении Заявки и оформлении документов не допускается применение факсимильных подписей.
• Ответственность за достоверность представленной информации и документов несет заявитель.
• Поданные документы на участие в аукционе не возвращаются, за исключением случаев.

Порядок внесения и возврата задатка для участия в аукционе

• Для участия в аукционе устанавливается требование о внесении задатка. Заявители обеспечивают поступление задатков в порядке и в сроки, указанные в извещении о проведении аукциона.
• Документом, подтверждающим внесение задатка, является платежное поручение, квитанция об оплате или иной документ, подтверждающие перечисление задатка, с отметкой банка о его исполнении.
• Представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке.
• Плательщиком денежных средств в качестве задатка может быть исключительно заявитель. Не допускается перечисление денежных средств в качестве задатка иными лицами. Перечисленные денежные средства иными лицами, кроме заявителя, будут считаться ошибочно перечисленными денежными средствами и возвращены плательщику.
• Денежные средства в качестве задатка для участия в аукционе вносятся заявителем платежом на расчетный счет по банковским реквизитам, указанным в извещении.
• Информацией о поступлении денежных средств от заявителя в качестве задатка в установленные сроки на расчетный счет, указанный в извещении о проведении аукциона, является справка получателя платежа, предоставляемая на рассмотрение аукционной комиссии.
• Задаток заявителя, подавшего заявку с опозданием (после окончания установленного срока приема/подачи заявок), возвращается такому заявителю в порядке, установленном для участников аукциона.
• Задаток заявителя, отозвавшего заявку до окончания срока приема/подачи заявок, возвращается такому заявителю в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки на участие в аукционе. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема/подачи заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.
• Задаток заявителя, не допущенного к участию в аукционе, возвращается такому заявителю в течение трех рабочих дней со дня оформления (подписания) протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе.
• Задаток лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, возвращается в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.
• Задаток участникам, не участвовавшим в аукционе, возвращается в срок, предусмотренный извещением о проведении аукциона.
• Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, засчитываются в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, уклонившимися от заключения договора аренды земельного участка, не возвращаются.
• В случае принятия арендодателем решения об отказе в проведении аукциона, поступившие задатки возвращаются заявителям в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.
• В случае изменения реквизитов заявителя/участника аукциона для возврата задатка, указанных в заявке, заявитель/участник направляет в адрес организатора аукциона уведомление об их изменении, при этом задаток возвращается заявителю/участнику в порядке, установленном настоящим разделом.

Что такое аукционная комиссия

Аукционная комиссия формируется организатором аукциона и осуществляет следующие полномочия:

• обеспечивает в установленном порядке проведение аукциона;
• рассматривает заявки на предмет соответствия требованиям, установленным извещением о проведении аукциона, и соответствия заявителя требованиям, предъявляемым к участникам, устанавливает факты соответствия полноте и срокам поступления на счет получателя платежей денежных средств от заявителей для оплаты задатков;
• принимает решение о признании заявителей участниками аукциона или об отказе в допуске заявителей к участию в аукционе, которое оформляется протоколом рассмотрения заявок, подписываемое аукционной комиссией не позднее одного дня со дня рассмотрения заявок и размещается на официальном сайте торгов не позднее, чем на следующий день после дня подписания указанного протокола;
• направляет (выдает) заявителям, признанными участниками аукциона и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, уведомления о принятых решениях в отношении их не позднее дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок;
• выбирает аукциониста путем открытого голосования;
• составляет протокол о результатах аукциона, один из которых передает победителю аукциона или уполномоченному представителю под расписку в день проведения аукциона.

Аукционная комиссия правомочна осуществлять функции и полномочия, если на ее заседании присутствует не менее 50% общего числа ее членов, при этом общее число членов аукционной комиссии должно быть не менее пяти человек.

Порядок проведения аукциона по продаже и аренде земельных участков

На регистрацию для участия в аукционе допускаются участники аукциона: физические лица, при предъявлении паспорта; представители физических, имеющие право действовать от имени физических лиц, на основании доверенности, оформленной в соответствии с действующим законодательством, прилагаемой к заявке соответствующего участника, при предъявлении паспорта. Аукцион проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона».

Аукцион проводится в следующем порядке:

• до начала аукциона участники или их уполномоченные представители должны пройти регистрацию и получить пронумерованные карточки участника аукциона;
• в аукционный зал допускаются зарегистрированные участники аукциона, а также иные лица, по решению аукционной комиссии;
• аукцион начинается с объявления представителем аукционной комиссии о проведении аукциона и представления аукциониста;
• Аукционистом оглашается порядок проведения аукциона, номер (наименование) Объекта (лота), его краткая характеристика, начальная цена предмета аукциона, «шаг аукциона», а также номера карточек участников аукциона по данному Объекту (лоту) аукциона;
• при объявлении аукционистом начальной цены предмета аукциона, участникам аукциона предлагается заявить цену предмета аукциона, увеличенную в соответствии с «шагом аукциона», путем поднятия карточек;
• Аукционист объявляет номер карточки участника аукциона, который первый поднял карточку после объявления аукционистом начальной цены предмета аукциона, увеличенную в соответствии с «шагом аукциона»;
• каждая последующая цена предмета аукциона, превышающая предыдущую цену на «шаг аукциона», заявляется участниками аукциона путем поднятия карточек;
• если до троекратного объявления последней подтвержденной цены предмета аукциона ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену предмета аукциона (не поднял карточку), аукцион завершается;
• по завершении аукциона аукционист объявляет Победителя аукциона, номер его карточки и называет размер предложенной им цены предмета аукциона.

Кроме того на аукционе действуют следующие правила:

• Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену предмета аукциона, номер карточки которого был назван аукционистом последним.
• Во время проведения аукциона его участникам запрещено покидать аукционный зал, передвигаться по аукционному залу, осуществлять действия, препятствующие проведению аукциона аукционистом, общаться с другими участниками аукциона и разговаривать по мобильному телефону, при этом звук мобильного телефона должен быть отключен, осуществлять видео или фотосъемку без уведомления аукционной комиссии.
• Участники, нарушившие порядок, и получившие дважды предупреждение от аукционной комиссии могут быть удалены из аукционного зала по решению аукционной комиссии, что отражается в протоколе о результатах аукциона.
• В ходе аукциона участник имеет право совершить один звонок по телефону или задать вопрос аукционной комиссии, предварительно обратившись к ней. В этом случае аукцион приостанавливается не более чем на 3 минуты.
• Результаты аукциона оформляются протоколом о результатах аукциона, который размещается в порядке, установленном извещением о проведении аукциона в течение одного рабочего дня со дня его подписания.

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более одного земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты с неподъемной для обычных граждан ценой.

Когда аукцион признается несостоявшимся

• по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе была подана одна заявка;
• на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение о допуске к участию в аукционе и признании участником только одного заявителя (Единственный участник);
• в аукционе участвовал только один участник (участник единственно принявший участие в аукционе);
• по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не было подано ни одной заявки;
• на основании результатов рассмотрения заявок принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей (подозрение аукционной комиссии на мошенничество);
• при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона;
• после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона.

Арендодатель / организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся и лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или участник единственно принявший участие в аукционе в течение 30 (тридцати) дней со дня направления им проекта договора аренды земельного участка не подписали и не представили арендодателю указанные договоры. При этом условия повторного аукциона могут быть изменены.

Условия и сроки заключения договора аренды или купле-продажи

• Заключение договора аренды земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации.
• Арендодатель направляет победителю аукциона или участнику единственно принявшему участие в аукционе 3 экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления (подписания) протокола о результатах аукциона.
• В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе, при условии соответствия заявки и заявителя, подавшего указанную заявку, всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, арендодатель в течение 10 дней со дня рассмотрения указанной заявки направляет заявителю 3 экземпляра подписанного договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.
• Не допускается заключение договора аренды земельного участка ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.
• Победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, обязаны подписать договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления такого договора.
• Если договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка победителю аукциона не был им подписан и представлен арендодателю, арендодатель предлагает заключить указанный договор иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.
• В случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, в течение 30 дней со дня направления арендодателем проекта указанного договора аренды, не подписал и не представил арендодателю указанный договор, арендодатель в течение 5 рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения в Управление Федеральной антимонопольной службы (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.03.2015 № 187 «О внесении изменений в Положение о Федеральной антимонопольной службе») для включения в реестр недобросовестных участников аукциона.

Какой будет начальная цена на аукционе по продаже и аренде земельных участков

Начальная цена аукциона на право заключения договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется изначально на основании положений ст. 39.11 ЗК РФ. — «Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»

Пункт 14. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.  Вышеуказанное положение закона действует с учетом решений и постановлений региональной администрации и думы. Вашим местным законодательством устанавливаются базовые ставки арендной платы с учетом которых рассчитывается начальная цена предмета аукциона (право аренды).

Однако, начальная цена аренды на участки под ИЖС может быть и 20% от кадастровой стоимости. Здесь следует понимать, что государство достаточно жёстко контролирует земельные правоотношения и заинтересовано в том, чтобы земельные участки не теряли своих полезных рыночных свойств, приобретая такой участок с торгов вы берете его с определенной целью, а именно под строительство и муниципалитет не заинтересован в том, чтобы вы при невозможности постройки дома ограничивали права других лиц, которые могли бы построиться на нём.

Если аукцион признан несостоявшимся, то начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на 30% начальной цены предмета предыдущего аукциона.

Какой будет конечная цена на аукционе

Конечная цена предмета аукциона — это та цена, за которую в результате торгов с другими заинтересованными лицами, вам продадут право аренды земельного участка. Конечная цена не ограничена, ограничено лишь количество земельных участок в одном лоте (1 участок на лот).

Что делать, если Администрация хочет провести аукцион по продаже земельного участка вместо аукциона по аренде

Способ №2 — аренда через аукцион по инициативе граждан

В отличии от Способа №1, инициатором аукциона здесь выступает на Администрация, а любое физическое или юридическое лицо, включая иностранные компании.

Шаг 1 — найти муниципальный земельный участок на кадастровой карте

Нас интересуют земельные участки, которые уже стоят на кадастровом учете и отображаются на публичной кадастровой карте Росреестра (ПКК). Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность).

Искать свободные земельные участки в публичной собственности придется самостоятельно. Для этого откройте публичную кадастровую карту Росреестра. Используйте кнопки «+ -» в правом нижнем углу, либо колесо мыши, чтобы найти интересующий вас населенный пункт.

Выбирать рекомендую земельные участки без каких-либо строений и обременений. Для этого нажмите кнопку «Слои» в правом верхнем углу и поставьте галочки напротив:

• Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (при наличии будут отмечены красным цветом внутри границ земельного участка). Как правило, у таких строений есть собственник и арендовать землю не получится;
• Зоны с особыми условиями использования территорий (отмечены светло-зеленым цветом). Это те самые особо охраняемые зоны, где, как правило, запрещено строительство;
• Красные линии. Это границы территориальных делений, за которые земельный участок не должен «заступать»;
• Границы минимальных расстояний от объектов магистральных газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов до зданий, строений и сооружений (зеленый цвет). Это те самые обременения, которые запрещают строительство в рамках границ инфраструктурного объекта.

Когда подходящий земельный участок найден, кликните по нему левой кнопкой мыши и перейдите во вкладку «Услуги». Далее выберите «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»:

Внизу следующей страницы нажмите «Сформировать запрос»:

После чего нажмите на ссылку с адресом участка и перейдите на страницу со справочной информацией:

Здесь нас интересуют «Права и ограничения», которые у данного земельного участка, к сожалению, установлены (Аренда, а затем Ипотека). Значит придется искать новый земельный участок, у которого в поле «Права и ограничения» указано — «Данные отсутствуют» или «Публичная» и отсутствуют какие-либо ограничения в обороте:

Существует еще несколько способов получить список муниципальных земельных участков:

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. Росреестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе, зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано — «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите убедиться в отсутствии собственника дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Также, обратите внимание, что на основании пп. 21 п.1 ст. 39.16 ЗК РФ отказом в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может стать отсутствие категории земельного участка (в разделе №1 выписки из ЕГРН в пункте «Категория земель» стоит прочерк) — в соответствии со ст. 103 ЗК РФ, такой земельный участок относится к землям запаса.

Шаг 3 — осмотреть участок на местности

Когда свободный муниципальный земельный участок все-таки будет найден, советую осмотреть его на местности. На территории не должно быть бесхозных построек, трансформаторных подстанций, ЛЭП, газопроводов, трубопроводов отопления и других обременений. Проверьте наличие технической возможности подключения к существующим инженерным сетям, что особенно важно для ИЖС. Если участок вам подходит — отправляемся в администрацию, на территории которой он расположен для подачи заявление на проведение аукциона.

При выборе избегайте рекреационных земель (особо охраняемые территории и объекты, оборот и деятельность на которых жестко контролируются государством), а также участков специального назначения (объекты инженерной инфраструктуры и т.п.). Такие земельные участки так же не подлежат передаче в собственность. Кроме того в ПЗЗ вашего муниципального района должно быть положение о таких территориях и правила пользования такими территориями. Изменить вид разрешенного использования такого участка достаточно проблематично, как правило такими участками интересуются граждане и юридические лица желающие вести на них деятельность согласно специального назначения. Аренда такого участка не перспективна в плане ИЖС или ЛПХ.

Чтобы понять не ограничен ли выбранный вами участок в гражданском обороте, то перед заявлением на аренду, рекомендую обратиться в администрацию и местный ДИЗО с заявлением о предоставлении информации о ЗУ на наличие охранных и красных зон, а также о прохождении коммуникаций (газопроводы, ЛЭП и тд).

Как выбрать лучший земельный участок под строительство дома

Шаг 4 — подать заявление в администрацию на проведение аукциона

Заявление пишут на имя главы Администрации по форме предоставленной секретарем или скаченной с официального сайта Администрации, указав при этом цель использования земельного участка. Условия проведения торгов и список необходимых для участия в аукционе документов такие же, как в способе №1.

Далее Администрация подготавливает документацию на земельный участок:

В соответствии с пп.9 п.4 ст. 39.11 ЗК РФ срок принятия решения о проведении аукциона составляет два месяца.

Кроме того, приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 устанавливается следующий порядок:

• Пункт 103 — Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
• Пункт 104 — Извещение о проведении аукциона также может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, а также размещено в любых электронных средствах массовой информации, при условии, что такие публикации не могут осуществляться вместо предусмотренного пунктом 103 настоящих Правил размещения.

Шаг 5 — выиграть аукцион на право аренды земельного участка

Чтобы стать участником инициированного вами аукциона нужно внести задаток на предоставленные Администрацией реквизиты. Задаток равен начальной ставке аренды. Предметом торгов также будет начальная арендная ставка. Другими словами —  на аукционе побеждает тот, кто предложит максимальную ставку ежегодной арендной платы.

Как правило, начальная ставка аренды составляет 0,3-1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а шаг торгов равен 3% от начальной ставки аренды. Срок проведения самого аукциона земельным законодательством не регулируется.

Ознакомиться с реальными примерами лотов на заключение договора аренды земельного участка можно на официальном сайте торгов: www.torgi.gov.ru.

Шаг 6 — заключить договор аренды земельного участка

После аукциона вас ожидает:

• Результаты торгов заносят в протокол, который составляют в двух экземплярах;
• Итоговый документ подписывают организатор и победитель аукциона;
• Описание участка, имя победителя, размер арендной платы вносят в протокол;
• Задатки участникам возвращают в течение трех дней после проведения аукциона;
• С победителем торгов заключают договор аренды.

Как узнать о подаче заявлений на аукцион от третьих лиц

Обратитесь в администрацию муниципалитета с заявлением о предоставлении информации относительно иных заявок на торги, при этом следует правильно сформулировать то, для чего вам необходима данная информация. Законодательство позволяет собственнику — администрации, при наличии иных заявок на земельный участок проводить торги по аренде или выкупу данного ЗУ.

Статья 39.11. ЗК РФ — Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, читайте начиная с:

К сожалению определенной сноски на то, как узнать кто ещё подал заявление на «Ваш» участок закон не содержит, логически это объяснимо тем, дабы исключить любое давление со стороны заинтересованных лиц на участников аукциона.

Должна ли администрация уведомлять меня о новых участниках аукциона

Нет, не должна. Если вы инициировали аукцион и хотите узнать о новых участниках, то можете неофициально обратиться к сотрудникам администрации.

С кем заключат договор, если победитель аукциона откажется от аренды

п.п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ — если договор договор аренды земельного участка в течение 30 дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. Иначе поступить они не могут т.к. это будет несоблюдением законодательства.

п.п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ — в случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение, проекта договора аренды земельного участка, этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с Земельным Кодексом.

Что будет, если заключить договор, но не оплатить аренду

В зависимости от условий содержащихся в данном договоре аренды могут наступать те или иные правовые последствия. В случае если в нём есть положение о том, что оплата размера цены договора является юридическим основанием для вступления его в законную силу, то тогда неисполнение стороной арендатора такой обязанности влечет последствия признания договора не заключенным. Здесь будет действовать ст. 39.12 ЗК РФ пункты 25 — 30.

Если договор аренды не содержит такой обязанности арендатора как определенная сроком его оплата, то по моему мнению применяются положения главы 22 ГК РФ как неисполнение либо же ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств. Таким образом администрация пойдет в суд и в гражданском порядке будет взыскивать с арендатора задолженность по арендной плате и т.д. Более того, полагаю, что при неоднократном нарушении взятых на себя обязательств данный земельный участок будет изъят и реализован в дальнейшем так же с торгов.

Как узнать с кем подписан договор аренды после аукциона

Здесь остается только искать результаты торгов на сайте, либо дожидаться регистрации договора аренды в Росреестре (2-3 недели) и заказывать выписку из ЕГРН на земельный участок. В графе №2 будет указан новый арендатор, а также дата и номер договора аренды.

Плюсы аукциона

Участвуя в аукционах по аренде можно взять огромные, уже сформированные земельные участки за границами населенных пунктов, не ждать их согласования и не платить за постановку на кадастровый учет.

Минусы аукциона

• Главный минус в том, что после вашего поиска свободного от прав третьих лиц муниципального земельного участка и месяца ожидания решений о создании аукциона по его аренде — объект достанется любому другому участнику торгов, который предложит более высокую ставку аренды.
• Торги признают несостоявшимся, если кроме вас не будет заявлено других участников аукциона.

Электронные аукционы

В апреле 2021 законопроект о проведении электронных аукционов по предоставлению земель внесен в правительство. Проведение электронных аукционов позволит усовершенствовать процесс проведения торгов: вся информация будет публиковаться онлайн, что обеспечит максимальную скорость ее распространения. Оформление заявок, заключение договоров будет обеспечиваться посредством электронной площадки.

Как проходит аукцион по аренде земельных участков

Способ №3 — аренда без аукциона по льготной очереди

Далее я расскажу, как арендовать земельный участок без участия в аукционе.

При наличии документально подтвержденной льготы будет достаточно:

• В ближайшем МФЦ «Мои документы» в свободной письменной форме подать заявление о предоставлении вам земельного участка на основании льготы. Приложите к заявлению копию документа подтверждающего льготу;
• Дождаться своей очереди и получить земельный участок.

Федеральные и региональные льготы

На основании Федеральных и региональных законов получить земельный участок в аренду без аукциона могут:

• Герои труда
• Многодетные семьи
• Ветераны боевых действий
• Ликвидаторы ЧАЭС
• Инвалиды
• Военнослужащие
• Молодые семьи
• Пенсионеры
• Другие категории льгот (уточнять в Администрации по месту жительства).

Госпрограммы

Также, получить земельный участок в аренду без торгов могут участники федеральных и региональных программ по переселению:

Обратите внимание, что:

• Государство ограничило максимальную сумму арендной платы для льготной категории граждан размером земельного налога;
• По льготе арендовать можно даже зарезервированный муниципалитетом для собственных нужд земельный участок;
• Некоторые регионы предоставляют землю по льготе сразу в собственность.

Подробнее о том, как получить землю для льготной категории граждан