Я узнала, что можно взять землю в аренду у государства. У меня вторая группа инвалидности — по идее, это означает, что участок я могу получить без торгов. Но уровень моей зарплаты выше прожиточного минимума. это на решение? я получить участок не в том регионе, где прописана?
Нашла список участков, но как и где указать, какой именно мне ? Как его предварительно посмотреть? Адреса у земли нет.
На госуслугах длинный перечень документов, которые потребуются, чтобы подать заявку через МФЦ. Там голову сломать можно. С чего начать? В идеале взять землю в аренду, начать строительство дома, а потом все это перевести в собственность.
Ваше право получить участок без торгов напрямую не зависит от вашего дохода. Но он может повлиять на то, признают вас нуждающейся в жилье или нет. А уже от этого зависит возможность получить участок на льготных условиях.
Государство пытается решить жилищный вопрос, и один из вариантов — предоставлять землю в первую очередь людям с инвалидностью. Чтобы получить землю без торгов, сначала нужно пройти процедуру признания нуждаемости в жилье — это официальный термин. Эта процедура довольно сложна и сильно отличается от региона к региону.
Расскажу, как все устроено.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Что такое льготное предоставление земли
Получить участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно тремя способами.
Через торги. Отдельно этот вариант рассматривать не буду, поскольку в каждом регионе свои особенности. Если у вас есть право получить землю без торгов, это значительно упростит процесс.
Без торгов, когда есть право на первоочередное или внеочередное предоставление земли. Внеочередное означает, что льготник получает землю , не вставая ни в какие очереди. Например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС имеют право получить землю вне очереди.
Первоочередное — тоже льготное выделение земли, но в порядке очередности среди других первоочередников. То есть внутри основной очереди формируется еще очередь из льготников.
В порядке очереди. Можно встать в очередь на землю по государственной или местной программе бесплатного предоставления земли отдельным категориям граждан. Например, в регионе могут бесплатно давать землю многодетным семьям.
Люди с инвалидностью всех групп, в том числе семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью, имеют право в первую очередь получить участок для индивидуального жилищного строительства — ИЖС, личного подсобного хозяйства — ЛПХ, садоводства.
Однако предоставление земли человеку с инвалидностью должно решать жилищный вопрос. Поэтому нужно доказать, что жилье семье действительно необходимо — с учетом ее доходов и имущественного положения.
Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» информирует всех арендаторов земельных участов, расположенных в границах МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», о необходимости исполнения обязательств в части уплаты арендной платы за арендуемые земельные участки.
Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» напоминает всем арендаторам земельных участков, расположенных в границах МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», о необходимости исполнения обязательств в части уплаты арендной платы за арендуемые земельные участки.
Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от суммы договора, до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года, либо в соответствии с условиями действующего договора года Арендаторам земельных участков необходимо уплатить арендную плату за 2 квартал 2017 года.
За нарушение сроков внесения арендной платы, Арендаторы уплачивают Арендодателю пени, при нарушении срока внесения арендной платы по договору взимается неустойка в размере стопятидесятой ставки рефинансирования Центрально Банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки; либо согласно условиям действующего договора от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В отношении арендаторов, нарушающих сроки уплаты арендной платы, администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» будут поданы в судебные органы исковые заявления о расторжении договоров аренды земельных участков, а также о взыскании арендной платы и штрафных санкций. Кроме того, в отношении недобросовестных арендаторов будут приниматься иные меры, включая отказ в продлении сроков договора аренды, отказ о выдаче разрешения на строительство до рассмотрения дела в суде.
Во избежание негативных последствий предлагаем всем арендаторам земельных участков незамедлительно произвести расчеты по действующим договорам аренды.
Информацию о состоянии расчетов по арендным платежам можно получить в отделе по учету платежей по телефону 8 (40150) 4-22-34. Кабинет № 15
Арендатор обязан ежегодно, не позднее 1 апреля, обращаться к Арендодателю для уточнения ставки арендной платы и расчетных коэффициентов и представлять Арендодателю расчет (декларацию), причитающейся с него арендной платы по арендуемому земельному участку.
В отношении арендаторов, нарушающих сроки уплаты арендной платы, администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» будут поданы в судебные органы исковые заявления о расторжении договоров аренды земельных участков, а также о взыскании арендной платы и штрафных санкций. Кроме того, в отношении недобросовестных арендаторов будут приниматься иные меры, включая отказ в продлении сроков договора аренды, отказ о выдаче разрешения на строительство до рассмотрения дела в суде.
Во избежание негативных последствий предлагаем всем арендаторам земельных участков незамедлительно произвести расчеты по действующим договорам аренды.
Услуги
В течение 30 дней администрация проверяет документы. Если все в порядке, вам предоставят договор аренды для подписания. Но могут и отказать.
Причин для отказа много, вот основные:
Например, в Сочи женщине с инвалидностью не согласовали предоставление земельного участка в аренду без торгов.
Суд подтвердил, что это правильно по нескольким причинам: женщина не прошла процедуру установления нуждаемости в жилье, просила участок, который на три сотки превышал лимит предоставления в этом регионе, к участку было не подойти и не подъехать.
Кроме того, женщина просила дать участок бесплатно, хотя администрация утверждала, что за аренду все равно придется платить — так по закону.
Договор аренды участка под ИЖС или ЛПХ вы можете заключить на срок до 20 лет и конкретный период определяете сами. Аренда платится не ежемесячно, а так, как указано в договоре, — обычно в год или раз в квартал. Аренда не может быть выше земельного налога, рассчитанного на участок.
Проект договора выдают арендатору на руки или отправляют почтой. В течение месяца подписанный договор надо вернуть в администрацию. Дальше арендатор вносит первый платеж и подписанный договор сдают на регистрацию в Росреестр.
Если договор не содержит прямого запрета выкупить участок в будущем, то после регистрации договора можно уведомить администрацию, что вы намерены начать строительство на участке, дождаться положительного ответа и приступать к работам. Когда закончите стройку и поставите объект на кадастровый учет, получите исключительное право выкупить арендуемую землю. То есть ни у кого, кроме вас, этого права не будет.
Участок продадут арендатору без торгов. Цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка.
Обычно стоимость выкупа считают так: кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и умножают на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.
Например, кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе — 114 735 . Выкупная цена получится всего 3442 : 114 735 × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в Тюменском районе Тюменской области, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа там участка.
Это гораздо выгоднее, чем покупать участок по рыночной цене.
Выкупить участок без построенного дома не получится. Дом необходимо поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой.
По общему правилу, если договор аренды заключен больше чем на 5 лет, то арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. При этом запрещено изменять условия договора.
Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Но для льготников действует другой закон — о запрете перехода прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. Поэтому нет и однозначного ответа, вправе льготник переуступить право аренды другому лицу или нет.
Спор на этот счет произошел в Перми, где женщина-инвалид взяла землю в аренду без торгов. И переуступила свое право другому арендатору. Департамент заподозрил, что договор уступки заключен в обход публичных процедур участия в торгах, и подал иск о признании договора переуступки ничтожным.
Суд первой инстанции с департаментом не согласился, так как не усмотрел в передаче участка нарушений закона.
А апелляционный суд доводы органа власти поддержал — отменил первое решение и признал договор уступки недействительным.
Женщина попыталась обжаловать решение в кассационном суде, но тот отклонил ее требование. Она ссылалась на то, что у нее нет возможности осваивать земельный участок, но суд еще раз разъяснил: участок в аренду без торгов и с применением пониженной платы она получила как льготник и не может передать его другому лицу на льготных условиях.
Договор переуступки права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Как доказать нуждаемость в жилье
Есть федеральные и региональные нормы, когда человека признают нуждающимся в жилье. Расскажу о них.
Признание малоимущим. Это самый распространенный случай. Власти признают граждан малоимущими после того, как проанализируют их доходы и имущественное положение. В каждом регионе есть свой порог дохода — прожиточный минимум. Если доход ниже прожиточного минимума, это уже повод признать человека малоимущим. Но это не все.
Еще нужно рассчитать стоимость имущества всех членов семьи, которое облагается налогом на имущество физлиц, транспортным и земельным налогами. Общая стоимость имущества называется имущественным цензом — это лимит, как и прожиточный минимум, но не для доходов, а для имущества.
Обычно имущественный ценз считают так: норму предоставления жилья в квадратных метрах по договору соцнайма на человека в регионе умножают на среднюю рыночную в первом квартале текущего года. Рыночную стоимость квадратного метра берут из приказов Минстроя.
Параметры для признания малоимущим в разных городах
Вы правы: к заявлению о признании малоимущим действительно нужно приложить огромный список документов: справки о родстве, доходах каждого члена семьи, стоимости движимого и недвижимого имущества или об отсутствии недвижимости, документы на инвалидность.
Списки документов в разных регионах различаются — полный перечень можно получить в администрации, МФЦ или на госуслугах, выбрав свой регион и название услуги «Постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
Но признать себя малоимущим в вашем случае мало. Еще надо доказать, что вы нуждаетесь в жилье. Здесь действует норма жилищного кодекса, по которой разрешают социальный наем. Это возможно, если:
Постановка на федеральный жилищный учет. Нуждающимся в жилье признают, если вы относитесь к так называемым отдельным категориям граждан: военнослужащим, педагогам, сотрудникам следствия и прокуратуры, судьям, Героям труда, ветеранам, Героям Советского Союза и РФ, чернобыльцам. Порядок и условия принятия этих людей в очередь на жилье закреплены в федеральных законах.
Постановка на региональный жилищный учет. В регионах бывают отдельные программы по предоставлению жилья и особые условия для этого. Например, в Тюменской области людей с инвалидностью первой и второй группы могут признать нуждающимися в жилье и без признания их малоимущими.
Узнать о возможности признания себя гражданином, нуждающимся в жилье, можно, обратившись в комиссию, комитет или департамент имущественных отношений при администрации города или районного центра:
Как найти участок
Как только вас признали нуждающимся в жилье, можете выбирать земельный участок, который хотите взять в аренду.
Выбирать участок из тех, что администрация выставляет на аукцион, нельзя, но можно найти участок самостоятельно. Придется искать его на публичной кадастровой карте или обратиться к кадастровому инженеру, который платно сделает это за вас. Общепринятых цен на такие услуги нет — надо договариваться отдельно.
Нужно помнить о требованиях к участку:
Проще всего искать по кадастровому номеру, если знаете его у приглянувшихся участков. Кадастровый номер состоит из цифр, разделенных двоеточиями: кадастровый округ:район:квартал:номер земельного участка.
Например, кадастровый номер участка — 72:17:2205001:393:
Еще можно просто листать кадастровую карту и искать землю наугад. Перед этим лучше найти на сайте местной администрации генплан, в состав которого входит карта градостроительного зонирования. На ней отмечены зоны индивидуальной жилой застройки — запомните, где они находятся, и ищите земельные участки именно там.
Когда вы нашли участок или несколько участков, посмотреть их на местности зачастую проблема. Без спецоборудования увидеть границы участков тяжело, но если рядом дорога или дома, то можно ориентироваться по ним — вы увидите их на кадастровой карте.
Как заявить о желании взять землю в аренду
Взять в аренду земельный участок в первоочередном порядке можно только раз в жизни. Второй раз уже придется участвовать в торгах.
С 1 марта 2023 года во всех регионах страны, где есть интернет, торги будут проводить в форме электронного аукциона.
Если у участка есть кадастровый номер и границы участка определены, такой участок называют сформированным. Но может получиться, что вам приглянется участок без кадастрового номера и даже без границ — в чистом поле. Такой участок власти смогут предоставить только после его формирования — межевания и постановки на учет.
Запросить в аренду можно любые участки, но процедура оформления документов будет отличаться.
Если земельный участок сформирован. После обращения с заявлением администрация, если нет оснований для отказа, сразу заключит с вами договор аренды.
Если земельный участок не сформирован, считается, что вы инициатор образования нового участка. Поэтому вам придется:
Заявление об аренде участка можно подать в любой регион, без привязки к месту жительства. Как правило, заявление подают в региональный департамент имущественных отношений.
Подать заявление можно:
Что в итоге
Предлагаю вам действовать так.
Выясните, как можно признать себя нуждающейся в жилье в вашем регионе. Возможно, для этого необязательно получать статус малоимущей. Или вы относитесь к льготной категории, для которой нуждаемость в жилье признается без дополнительных процедур, например вы работник сферы образования или правосудия.
Когда убедитесь, что точно имеете право на льготу, подыщите участок на кадастровой карте и обратитесь в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.
Если у вас нет права на льготу, а процедура ее получения слишком сложна, попробуйте участвовать в аукционах.
Если вам повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Для этого нужно быть единственным, кто в установленный срок заявит о своем желании купить участок. Плата по договору будет больше, чем вы рассчитывать при льготном получении земли, но ниже рыночной.