Как арендовать федеральную недвижимость???? По какому принципу недвижимое имущество может быть передано в аренду государственной или муниципальной организации на праве оперативного управления

Как заключить договор в отношении государственного и муниципального имущества?

2 февраля 2022 г.

Заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества (далее также – «госимущество») регулируется ст. 17.1 Федерального закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «Закон № 135-ФЗ», «Закон о защите конкуренции»). По данным правилам заключаются договоры, предметом которых является переход прав владения и (или) пользования госимуществом.

Данный порядок распространяется на 4 группы имущества:

государственное или муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
государственное или муниципальное недвижимое имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
государственное или муниципальное недвижимое имущество, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
государственное или муниципальное имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В статье 17.1 Закона № 135-ФЗ указан ряд договоров (договор аренды, договор безвозмездного пользования), однако перечень договоров является открытым. Поэтому договоры, предметом которых являться передача прав владения и (или) пользования госимуществом, должны заключаться по данным правилам. При этом данный порядок не регулирует заключение договоров об отчуждении права собственность госимущества, в т.ч. приватизацию.

Также из предмета регулирования ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ изъято имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом, Водным кодексом, Лесным кодексом, законодательством о недрах, законодательством о концессионных соглашениях, законодательством о ГЧП и МЧП. Такое изъятие обусловлено наличием специальной процедуры заключения договоров в отношении конкретных объектов прав, наличием специального регулирования при заключении договоров.

Заключение договоров на торгах и без их проведения

При этом для госимущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении, установлено два режима заключения договоров без торгов.

Росимущество: Участников и агентов на торгах представляет ООО «ТОРГ-ИНВЕСТ»

1. Заключение договоров в порядке и на условиях, которые определяются Правительством, при одновременном соблюдении следующих требований:

арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями в отношении госимущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений;
деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для ЭВМ, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы);
договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, передача прав иным образом.

Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений утверждены постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – «Постановление № 677»)

Отсутствие согласие учредителя на заключение договора без торгов также является основанием для признания такого договора недействительным. При этом, такое согласие учредителя может быть выражено не в стандартной письменной форме, оформленной соответствующим документов (письмом), а иным способом, тем не менее, выражающим волю учредителя на передачу имущества по договору.

2. Заключение договоров без торгов осуществляется отношении госимущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом;

4) организациями в целях использования такого имущества для проведения научных исследований и разработок или практической подготовки обучающихся.

При этом порядок, предусмотренный Постановлением № 677 для заключения договоров с указанной категорией объектов, не применяется.

Законом также установлено, что для отдельных категорий объектов, также могут устанавливаться свои правила для заключения договоров без торгов, в том числе, в отношении:

Представляется, что установление различных правил для разных категорий объектов недвижимости несколько усложняет процедуру приобретения прав на такие объекты, и требует определенной унификации.

Имущество, в отношении которого договоры могут заключаться на торгах в форме конкурса

По общему правилу, торги в порядке ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ проводятся в форме аукциона. При этом перечень имущества, в отношении которого применяется порядок заключения договоров в форме конкурса, определен приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее – «Правила проведения конкурсов или аукционов»). Данный перечень является исчерпывающим. В остальных случаях заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, осуществляется путем проведения аукционов.

Проведение торгов в форме конкурса в отношении имущества, не указанного в данном перечне, будет являться нарушением и основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа.

Поскольку определение имущества в перечне носит достаточно абстрактный характер, например, «системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод», нередко возникают споры относительно конкретной номенклатуры лотов торгов и возможности заключения договоров по результатам конкурса в отношении конкретного перечня имущества.

При этом с учетом перечня имущества, на практике возникают вопросы относительно возможности заключения договоров по результатам конкурса в отношении технологически связанного с имуществом.

Пунктом 38 Правил проведения конкурсов или аукционов установлен прямой запрет на включение в состав одного лота технологически и функционально не связанного государственного или муниципального имущества, в частности, включение в состав одного лота государственного или муниципального имущества, предназначенного для электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения. Вопрос технологического единства того или иного имущества является дискуссионным.

Проведение торгов

Правилами проведения конкурсов или аукционов применяются к имуществу, которое не передано в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Правилами проведения конкурсов или аукционов определяется перечень имущества, в отношении которого торги проводятся только в форме конкурса Правилами проведения конкурсов или аукционов отдельно выделены правила проведения конкурсов и аукционов.

Укрупненно этапы проведения торгов можно подразделить на несколько этапов:

1. Создание комиссии. Организатор конкурса или аукциона до размещения извещения о проведении конкурса или аукциона принимает решение о создании комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии.

3. Размещение конкурсной документации и требования к участникам торгов, а также определение требований к подаче заявок. Заявителем может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности. Заявитель не допускается конкурсной или аукционной комиссией к участию в конкурсе или аукционе в случаях:

непредставления документов, определенных конкурсной документацией;
несоответствия требованиям, предъявленным к участникам торгов;
невнесения задатка;
несоответствия заявки на участие в конкурсе или аукционе требованиям конкурсной документации;
наличия решения о ликвидации или наличие решения арбитражного суда о признании банкротом и об открытии конкурсного производства;
наличие решения о приостановлении деятельности заявителя.

Конкурсная документация разрабатывается организатором конкурса или специализированной организацией и утверждается организатором конкурса. Не допускается включение в конкурсную документацию требований к участнику конкурса (в том числе, требований к квалификации участника конкурса, включая наличие у участника конкурса опыта работы), а также требований к его деловой репутации, требований наличия у участника конкурса производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Пункт 18 Правил проведения конкурсов или аукционов установлено, что участники конкурсов или аукционов должны соответствовать требованиям, установленным законодательством к таким участникам. При установлении требований к участникам конкурсов или аукционов необходимо руководствоваться общими требованиями законодательства, в том числе:

1) отсутствие в отношении участника процедуры ликвидации и/или отсутствие решения арбитражного суда о признании участника банкротом и об открытии конкурсного производства;

2) отсутствие применения в отношении участника конкурса или аукциона административного наказания в виде приостановления деятельности.

При этом организатор конкурса или аукциона не вправе устанавливать иные требования к участникам конкурсов или аукционов (п. 19 Правил проведения конкурсов или аукционов). Данное правило направлено на обеспечение равного доступа всех участников к торгам.

Кроме того, не допускается включение в документацию по торгам требований к деловой репутации участника, требований наличия у участника производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Конкурсная документация размещается на официальном сайте торгов не позднее чем за 30 дней до дня окончания приемка заявок одновременно с размещением извещения о проведении конкурса. Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте торгов без взимания платы.

После размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса организатор конкурса на основании заявления любого заинтересованного лица, организатор в течение 2 дней обязан представить конкурсную документацию в бумажном виде. Такая документация предоставляется за плату и должна соответствовать документации, размещенной на сайте.

Разъяснение и внесение изменений в документацию

Любое заинтересованное лицо вправе направить в письменной форме запрос о разъяснении положений конкурсной документации.

Организатор обязан направить разъяснения по такому запросу, в течение 2 рабочих дней с даты поступления запроса, если запрос поступил к нему – не позднее чем за 3 рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

Ответ на поступивший запрос в обязательном порядке размещается на официальном сайте торгов с указанием предмета запроса. Разъяснение положений конкурсной документации не должно изменять ее суть.

Внесение изменений в конкурсную документацию возможно либо по инициативе самого организатора торгов, либо по запросу заинтересованного лица. Такое изменение допускается не позднее 5 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. Изменение предмета конкурса не допускается.

Разъяснения положений аукционной документации осуществляется в аналогичном порядке.

Порядок подачи заявок на участие в торгах

Заявка на участие в конкурсе подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.

Перечень документов, которые прилагаются к заявке, определяется Правилам проведения конкурсов или аукционов и данный перечень является исчерпывающим. Не допускается требовать от заявителя предоставление оригиналов документов.

Заявки могут направляться в бумажном виде, а также электронно. Все поступившие заявки регистрируются организатором конкурса или специализированной организацией. По требованию заявителя организатор конкурса или специализированная организация выдают расписку в получении конверта с такой заявкой с указанием даты и времени его получения.

Допуск участников

Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.

Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 20 дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе.

Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсной, аукционной комиссией принимается решение о допуске заявителя к участию в конкурсе и о признании заявителя участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе.

Оценка и сопоставление заявок на участие

Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать 10 дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.

Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.

Критериями оценки заявок на участие в конкурсе помимо цены договора могут быть:

сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, если такая реконструкция предусмотрена в конкурсной документации;
технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора;
объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором;
цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора и квалификация участника конкурса.

Аукционная комиссия рассматривает заявки на участие в аукционе на предмет соответствия требованиям, установленным документацией об аукционе, и соответствия заявителей требованиям. Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать 10 дней с даты окончания срока подачи заявок.

Для каждого применяемого для оценки заявок на участие в конкурсе критерия конкурса в конкурсной документации устанавливаются соответствующее значение параметров и коэффициент, учитывающий значимость критерия конкурса. Значения коэффициентов, учитывающих значимость критерия конкурса, могут изменяться от нуля до единицы, и сумма значений всех коэффициентов должна быть равна единице. При этом победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Протокол оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте торгов организатором конкурса или специализированной организацией в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.

Заключение договора

Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.

При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:

1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.

2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.

3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.

Признание торгов несостоявшимися

Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.

Различают признания торгов несостоявшимся по причине:

а) подачи единственной заявки на участие;

б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.

В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.

Продление действия договора аренды госимущества

По истечении срока договора аренды госимущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок в следующих случаях:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем 1 период платежа, установленный договором аренды.

В настоящий момент законодательно разрешена неопределенность существовавшая ранее. Основной целью Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (даее – «Закон № 572-ФЗ») является устранение неопределенности в толковании положений Закона № 135-ФЗ в части возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов до 2 июля 2008 года. Неопределенность ранее действующей формулировки в данной части позволяла трактовать положение закона таким образом, что продление договора аренды возможно было только по тем договорам, которые были заключены на торгах.

Согласно внесенным изменениям, вступившим в законную силу с 8 января 2019 г., часть 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции изложена таким образом, что делает оговорку о возможности продления и тех договоров аренды, которые были заключены без торгов, при соблюдении поименованных в статье условий.

Таким образом, в соответствии с Законом № 572-ФЗ, внесшим изменения в положения части 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, продление договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов возможно как по договорам, заключенным на торгах, так и по договорам, заключенным без них.

При этом, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в отношении арендаторов, добросовестно исполняющих обязанности по договору аренды.

В этом случае договор аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Анализируя вышеизложенное, стоит констатировать, что заключение договоров в порядке ст. 17.1 Закона о конкуренции строго регламентировано не только нормами закона, но и многочисленными нормативными актами, которые детально прописывают каждый этап заключения договора.

С одной стороны, такая детальная регламентация представляет собой подробный план к действию, отвечая на вопросы что, когда и как подать для участия в торгах, с другой стороны – таит опасности, связанные с формальным прочтением норм права, и связанными с этим отказами в допуске участника и иные неблагоприятные последствия.

С учетом достаточно частых изменений в процедуру заключения договоров в порядке ст. 17.1. Закона о конкуренции необходимо тщательно отслеживать актуальность редакции при участии в торгах.

ЗАКАЗАТЬ ПОДГОТОВКУ ЗАЯВКИСведения о характеристиках товаров

Ваш личный тендерный отдел!

Звоните +7 (903) 798-43-96

Аренда муниципального или федерального имущества. Аренда государственной недвижимости

Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником – коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.

Но есть еще и “ложка дегтя”. Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения. А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: “Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!”

Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос. Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений. В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно. Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.

Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний. А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно. Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.

Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Статья устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества устанавливается в приказе Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 № 67 “О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса”.

Конечно существуют исключения, при которых при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов. Все эти исключения предусмотрены в ст.17.1. Закона о защите конкуренции. Если коротко, то это случаи, которые регулируются Земельным, Лесным или водными кодексами, законом о недрах и концессиях. Второе исключение – это созданные образовательными организациями предприятия, которые занимаются внедрением результатов ноу-хау с вкладом в уставный капитал интеллектуальной деятельностью и запретом на сдачу в субаренду. Далее – это предоставление прав владения и пользования на основании международных договоров России. А также случаи предоставления имущества для ведения уставной деятельности некоммерческим организациям, адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, предприятиям для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.

Необходимо заметить, что помимо таких сделок, как аренда государственного и муниципального имущества существуют договора безвозмездного пользования, договора на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений федеральная или муниципальная собственность передается контрагенту в лице предприятия на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя. Но это отдельная тема для отдельной статьи.

Предприниматели должны обратить внимание, что документация об аукционе на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества может содержать:

Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору.

Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества.

Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик.

Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.

При этом любое предприятие имеет право участвовать в торгах независимо от квалификации и опыта на рынке. Нет никаких ограничений в этом плане. В документацию об аукционе на аренду муниципального имущества не допускается включение:

Требований к участнику аукциона (в том числе требований к квалификации участника аукциона, включая наличие у участника аукциона опыта работы).

Требований к деловой репутации участника аукциона.

Требований наличия у участника аукциона производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Таким образом, аренда государственного и муниципального имущества для предпринимателей в последние годы стала доступней, не смотря на то что злоупотреблений в этой сфере еще предостаточно.

Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления

Как получить согласие собственника

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.

Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.

Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

Разработать конкурсную или аукционную документацию.
Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.

Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.

В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:

проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
победитель торгов признан банкротом;
деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.

Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Что делать, если победитель торгов уклоняется от подписания договора

Если победитель не вернул подписанный договор в срок, предусмотренный документацией, он считается уклонившимся от заключения договора. В этом случае организатор торгов вправе либо заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер, либо в судебном порядке понудить победителя заключить договор, а также возместить причиненные убытки.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.

С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.

К заявлению прилагаются:

Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).

Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;

В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.

Заявитель по своей инициативе может представить:

решение собственника о согласовании сделки;
документ об уплате государственной пошлины;
учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.

Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.