-->

Изменятся правила предоставления сельскохозяйственных земель в аренду. Как подготовиться

Аренда земли сельхозназначения на длительный срок в Московской области

Единый сайт Олан ру предоставляет базу аренды земли сельхозназначения на длительный срок в Московской области 344 объявления без посредников и от агентств с ценой, фотографиями, точкой на карте.

Отзывы

Единый сайт Олан ру предоставляет базу аренды земли сельхозназначения на длительный срок в городе Москве 19 объявлений без посредников и от агентств с ценой, фотографиями, точкой на карте.

Дополнительные предложения по вашему запросу

До конца года внесите изменения в муниципальные правовые акты о предоставлении участков из земель сельхозназначения. С 1 января 2023 года эти МПА должны будут соответствовать новым правилам оборота таких земель. Права арендаторов будут ограничены. При этом гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ) арендовать землю станет проще.

В новом законе есть также изменения, которые вступят в силу с 1 марта. В частности, станет больше оснований для отказа в предоставлении земли без торгов. Кроме того, органы МСУ будут по-новому определять размеры земельных долей.

Органам МСУ предстоит контролировать соблюдение новых запретов для арендаторов

Документ Федеральный закон от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменит положения Земельного кодекса и двух федеральных законов: от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

С 1 января 2023 года для арендаторов муниципальных участков сельхозназначения появятся новые ограничения (п. 9 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Если арендатор заключил договор без торгов, то он будет не вправе в пределах срока договора:

Новые запреты обеспечат использование земель непосредственно для сельскохозяйственного производства. До 1 января 2023 года все арендаторы должны расторгнуть договоры субаренды, вывести сельскохозяйственные земли из уставных капиталов и вернуть их из кооперативов. А органам муниципального земельного контроля предстоит проверять, соблюдают ли арендаторы новые запреты.

Сейчас Гражданский кодекс разрешает с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать права и обязанности по договору другому лицу. Можно также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК). Земельный кодекс дает право сдавать муниципальный земельный участок в субаренду в упрощенном порядке. Согласие арендодателя при этом не требуется — его достаточно уведомить, если договором аренды не предусмотрено иное. Исключение: арендаторы — резиденты особых экономических зон (п. 5 ст. 22 ЗК).

Можно будет предоставлять земли гражданам и КФХ без торгов

В 2015 году из Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ было исключено право органов власти предоставлять КФХ земельные участки без торгов. В результате таким хозяйствам стало сложно получить землю, ведь им приходится конкурировать на аукционах с крупными сельскохозяйственными организациями. С 1 января эта проблема будет решена. Органы МСУ получат право предоставлять в аренду участки из земель сельхозназначения КФХ и гражданам для сельскохозяйственного производства без торгов (ст. 10.1 ЗК).

Договор аренды можно будет заключить на срок до пяти лет. Сейчас можно сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного производства на срок от 3 до 49 лет. Для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества — на три года.

Чтобы получить землю без торгов в следующем году, гражданам и крестьянско-фермерским хозяйствам не придется доказывать, что у них нет земельных участков в других регионах. Вы будете рассматривать заявления о предоставлении земли в порядке их поступления. После предоставления участка без торгов арендатор будет не вправе менять его целевое назначение.

Станет больше оснований для отказа в предоставлении участка без торгов

Основания для отказа в предоставлении участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК. С 1 марта 2023 года к ним добавятся еще два. Посмотрите обновленный перечень.

Основания для отказа в предоставлении участка с 1 марта 2023 года

Будете по-новому определять земельные доли

С 1 марта 2023 года органы МСУ должны будут определять земельные доли, выделяемые из земель сельхозназначения, в виде простой правильной дроби, в гектарах или балло-гектарах. Сейчас при определении размеров долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельхозугодий, используются региональные коэффициенты.

Новый порядок упростит выдел земельных участков в счет долей. Станет проще принимать решения о подсчете голосов при проведении общего собрания участников долевой собственности и исчислять земельный налог, который должны уплатить правообладатели долей.

Что изменится с 1 марта 2025 года

С 1 марта 2025 года изменятся правила для органов МСУ поселений, муниципальных и городских округов. Они должны будут перевести размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в простую правильную дробь. Например, в случае, если к тому времени этого не сделают участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения. Орган МСУ должен будет своим решением утвердить результаты определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок. А затем подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН.

Артем Климов,
глава КФХ «Серафим», депутат Собрания представителей муниципального образования «Воловский район Тульской области»

Как получить выгоду, а не проблемы

От редакции. Судя по отзывам наших читателей, земельный вопрос в наше время – один из важнейших. Причем важен он и для сельхозпроизводителей, вынужденных брать участки в аренду в случае недостатка собственной земли, и для многих обычных граждан, когда-то получивших наделы в собственность и теперь пытающихся получить от владения ею какие-либо дивиденды. Арендодатель и арендатор – две стороны договорных отношений, между которыми может быть взаимовыгодное сотрудничество, а может и противоречие. Об одном из случаев, когда противоречия между собственниками земли и арендатором привели к конфликту, рассказывает генеральный директор Волгоградского областного юридического центра Ольга Панферова, взявшаяся защищать интересы одной из сторон. А на примере этой истории мы рассмотрим общие аспекты аренды земли для сельхозпроизводства, чтобы наши читатели, по какую бы сторону они ни находились, не оказались в такой ситуации.

Чудовищная история произошла 19 июля 2018 г. в станице Нагавской Котельниковского района. Рано утром местные жители вывели коров в поле, за стадом наблюдал пастух. Около семи утра к пастбищу подъехал автомобиль, из него вышли двое мужчин с огнестрельным оружием и открыли огонь по животным, а затем спокойно уехали. Со слов пастуха и других свидетелей, автомобиль принадлежит генеральному директору агрохолдинга «Нагавский» Виталию Дмитриенко; люди рассказывают, что именно он и стрелял вместе со своим сотрудником Филатовым.

Владельцы коров уверены, что это банальная месть. По словам людей, все началось с того, что длительное время агрохолдинг брал в аренду у собственников земли сельхозназначения – пашни для выращивания пшеницы и лука. Жители были недовольны тем, что арендную плату агрохолдинг платил не полностью. По окончании сроков договоров люди массово стали уходить к другим арендаторам. Затем и случилась эта кровавая расправа. В отношении стрелявших было возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 167 УК РФ – умышленное уничтожение чужого имущества. В настоящее время ведется следствие.

Возьмем эту историю за основу и разберемся, какие права есть у собственников земельных участков, а какие у арендатора. Итак, согласно действующему законодательству собственник земельного участка вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в установленном порядке, не нарушая при этом законодательство. Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением. Соответственно, владельцы пашни вправе как сами обрабатывать землю, так и сдавать свои участки в аренду. Договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме и подлежит госрегистрации независимо от срока.

В описанной выше истории собственники паев заключили с агрохолдингом договоры аренды земельных участков на 10 лет. В таком договоре указывается размер арендной платы по согласованию сторон. Однако на практике происходит так: арендатор, не согласовывая вопрос об изменении платы с пайщиками, выносит самостоятельно решение о размере выплат (кстати, выплаты часто осуществляются не в денежной, а в натуральной форме – зерном, сеном и т.д.). По закону такие изменения вносятся в договор путем заключения дополнительного соглашения. Арендатор в данном случае вносил арендную плату не полностью, однако доказать это сложно, хотя и возможно. Единственный нюанс: люди не всегда хотят отстаивать свои права, так как это ведет к долгим судебным тяжбам, трате времени и денежных средств. Да и расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный на длительный срок, не так-то просто. Закон больше поддерживает арендатора, так как изначально предполагается его добросовестность. Согласно ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) при существенном нарушении договора другой стороной.

Все эти пункты сложно доказать. Так, на примере нашего случая, арендатор мог выдать часть арендной платы в денежной форме (с большой просрочкой по времени), но размер суммы устанавливал самостоятельно, что не соответствовало рыночной цене на товар. При желании, конечно, все это доказуемо, и можно было в судебном порядке расторгнуть договор аренды. На основании действующего законодательства досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Но люди предпочли дождаться окончания срока договора, написали заявления о нежелании далее продлять договор и заключили договоры с другим арендатором. Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Все, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения принадлежит арендатору.

Также ему на основании ст. 621 ГК РФ принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но только в том случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности. В рассматриваемом случае арендатор не имеет право на преимущественное заключение такого договора, либо должен доказать обратное в судебном порядке. Люди заключили договоры аренды с новым арендатором. Однако старый стал препятствовать работе нового, не допуская его на арендуемые участки, так как участки находятся в общедолевой собственности и не выделены. Новый арендатор вынужден будет межевать участки и, при необходимости, установить сервитут в судебном порядке (сервитут – ограниченное право пользоваться чужой землей. – Прим. ред.). Это повлечет значительные денежные расходы, но иного выхода нет.

Необходимо понимать, что все споры должны решаться в правовом поле. Каждая из сторон должна доказать обстоятельства, на которые ссылается. В рассматриваемом случае арендатор из-за разногласий и нежелания терять землю уничтожил имущество арендодателей, что повлекло возбуждение в отношении него уголовного дела. Что должен был сделать арендатор? Договариваться с людьми, честно исполнять свои условия по договору. Мой совет арендодателям: не заключайте договоры аренды земельных участков более чем на 5 лет.

202 из 262

Аренда земель сельхозназначения

Тема распоряжения землями сельскохозяйственного назначения их владельцами достаточно обширна. Сегодня речь пойдет об аренде. В настоящее время достаточно много людей имеют земельные паи (земли сельхозназначения), но не многие знают свои права и обязанности при их сдаче в аренду. Об этом – статья генерального директора Волгоградского областного юридического центра Ольги Панферовой.

В большинстве случаев договоры составляются арендаторами земель, из которых арендодатели и узнают свои права и обязанности. Арендаторы тоже попадают в неприятные ситуации, но гораздо реже владельцев земли, так как в основном знают свои права (или пользуются юридическими услугами), да и закон достаточно хорошо страхует добросовестных (подчеркну) арендаторов. Расскажу основные моменты, которые необходимо знать и учитывать как арендодателям, так и арендаторам.

Актуальное для арендодателей

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в установленном порядке, не нарушая при этом действующее законодательство. Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Соответственно, владельцы пашни вправе как сами обрабатывать землю, так и сдавать ее в аренду. Продажа земель сельхозназначения имеет свои нюансы, но это отдельная тема.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок аренды земельных участков может быть от одного года до сорока девяти лет. На маленькие сроки (1-2 года) арендовать, например, пашни не выгодно арендаторам, так как один сезон земля должна «отдохнуть», то есть ее оставляют под парами. Очень часто земли арендуют сроком от пяти до десяти лет с возможной пролонгацией. Заключая договор аренды на длительный срок (от 5 лет) стоит помнить о том, что расторгнуть его, когда вам захочется, будет достаточно сложно. Поэтому рекомендую заключать такие договоры на небольшие сроки, которые устроят и арендатора, и арендодателя с возможностью их продления на тот же срок, если ни одна из сторон не захочет прекратить отношения (уведомив о нежелании продлять договор не менее чем за три месяца).

Все эти пункты арендодателю доказать достаточно сложно. Да и доказывать придется, скорее всего, в суде. На основании действующего законодательства досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В договоре аренды указывается размер арендной платы по согласованию сторон. Однако на деле достаточно часто мнение арендодателей в данном вопросе не учитывается. На территории, где располагается земельный пай, в основном работают от одного до трех арендаторов (агрохолдинги, КФХ), поэтому выбор – кому сдать в аренду земельный участок – у арендодателей невелик. Являясь, можно сказать, монополистами, арендаторы диктуют свои условия, на которые вынуждены соглашаться владельцы земли. Обычно арендная плата выплачивается в натуре, то есть зерном, сеном и другой производимой арендатором продукцией. Некоторые арендаторы соглашаются заменять при необходимости такую выплату денежным эквивалентом. Данный фактор иногда бывает решающим для владельцев земли при выборе арендатора. Арендная плата может пересматриваться по соглашению сторон раз в год. По закону такие изменения вносятся в договор путем заключения дополнительного соглашения.

Актуальное для арендаторов

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Все, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения принадлежит арендатору. Арендатору на основании ст. 621 ГК РФ принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но только в том случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности. Довольно распространенная ситуация: арендатор не выплачивал полностью арендную плату, либо задерживал выплату на большой срок, но при окончании срока договора аренды требует от арендодателя заключить с ним новый договор, так как, по его мнению, имеет преимущественное право на его заключение. В подобной ситуации арендатор не имеет такого права.

В ином случае, если арендодатель не согласился на предложение арендатора предоставить ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору. Стоить заметить, что преимущественное право работает в совокупности условий: добросовестное исполнение договора аренды и такие же условия договора, который предлагается конкурентом, отсутствие признаков ухудшения арендованной земли, использование земли по целевому назначению.

Арендатор при прекращении договора аренды обязан возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Срок возврата земельного участка обычно прописывается в договоре или по общему правилу подлежит возврату в день окончания договора. Обратите внимание, если вы не вернете земельный участок в надлежащий срок, за все время просрочки арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков, когда арендная плата не покрывает причиненных убытков.

Арендаторам земельных участков выгодно заключать договор аренды на срок более 5 лет. Это обосновано как экономически – учитывая внесение удобрений, улучшение состояния земель и т.д., так и юридически – досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Самое главное во взаимоотношениях арендодателя и арендатора – это добросовестность. Стоит помнить простую истину: что посеешь, то и пожнешь.

Росимущество:  Где можно получить выписки рфни на портале Росимущества?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *