Где проходят государственные земельные торги? Какие новости о земельном аукционе можно узнать

Осенью 2020 года мои родители решили построить частный дом в Мурманской области.

У нашей семьи есть двухкомнатная квартира в Мурманске и частный дом в Белгороде. Расстояние между городами больше 2000 км, и домом родители пользуются только летом. А  чаще бывать поближе к природе.

Пять лет назад пригороды Мурманска стали активно застраивать. Многие наши знакомые переехали из квартир в свои дома. Родители решили последовать их примеру: купить землю и поэтапно в несколько лет построить дом. Расскажу, как они искали участок, почему решили выбрать вариант с арендой и как оформляли документы.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Сколько стоит арендовать и выкупить участок у муниципалитета

Для строительства искали участок не дальше 15 км от города. Зимой в Мурманске высокие сугробы, а весной грунтовку развозит, и мы смотрели, чтобы до дома можно было доехать в любую погоду. Еще хотелось ровный участок без валунов.

Стоимость земли зависит от удаленности от Мурманска. Например, в пределах 15 км участок площадью 20 соток стоит около 650 000 . Платить такую сумму только за землю мы не планировали. Особой срочности в покупке у нас не было, поэтому земельный участок под строительство стали искать как можно дешевле — установили максимальный бюджет в 300 000 .

Друзья посоветовали взять землю в аренду у государства с последующим выкупом — они действовали по этой схеме и заплатили за участок около 200 000 . Кратко суть в следующем: граждане могут арендовать у государства земельные наделы для разных целей, например для строительства частного дома, ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества. А потом их выкупать по льготной цене.

Аренда с последующим выкупом выгоднее, чем покупка. При таком варианте участок будет стоить в  раза меньше, чем в среднем по рынку, а неиспользованную сумму арендной платы можно вернуть. Но есть и свои сложности:

• Найти подходящий участок.
• Проверить, он под индивидуальное жилищное строительство, ИЖС.
• Разграничить землю и при необходимости участвовать в торгах.

Чтобы не вникать в юридические тонкости землепользования, друзья обратились в специализированную компанию. Мы сделали : заключили договор с земельным юристом, который оформляет участки под ключ. В 2020 году услуга стоила 150 000 , в 2023 году — уже 200 000 . За эти деньги фирма гарантировала, что оформит все документы — в том числе поставит участок на кадастровый учет, поможет участвовать в аукционе и получить землю в аренду.

Нам оставалось найти понравившееся место, которое подходит для частного строительства, и оформить нотариальную доверенность на представителя. Назначение земли должно подходить для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства — на других землях частный дом строить нельзя.

Мы внесли аванс 100 000 . Оставшиеся 50 000  заплатили, когда получили договор аренды с муниципалитетом.

Забегая вперед скажу, что землю мы нашли в 10 км от Мурманска. Участок на ровном поле без деревьев и валунов. На все формальности мы потратили два года.

Участок мы арендовали за 39 000  в год. Всю сумму нужно внести сразу. Мы так и сделали, но через два месяца выкупили землю у государства за 17 210,37 . У нас образовалась переплата за десять месяцев аренды — 32 695,89 . Ее нам вернули в течение двух месяцев.

Чуть больше 4000  потратили на оформление доверенностей и 350  — на госпошлину. Итого общие расходы на участок — 178 000 .

Расходы на приобретение участка — 178 014,48

Сопровождение сделки под ключ

Нотариальная доверенность юристу

Нотариальная доверенность для участия в аукционе

Пошлина за регистрацию договора

Возврат арендной платы после выкупа

Теперь, когда мы выкупили землю и получили на руки документы, я разобралась в процессе и расскажу, как можно самостоятельно пройти все этапы от поиска земли до выкупа арендованного участка.

Какая земля подходит для жилой застройки

Для строительства частного дома подходят только участки на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. Кроме того, участку должен быть присвоен код одного из видов разрешенного использования — ВРИ:

• Код 2.1 «для индивидуального жилого строительства».
• Код 2.2 «для ведения личного подсобного хозяйства».
• Код 13.2 «ведение садоводства».

Вид разрешенного использования — ВРИ — устанавливает муниципалитет на основании классификатора Росреестра. ВРИ определяет, на какие цели можно использовать земельный надел и какие капитальные объекты на нем построить.

Если выбрать для строительства участок, на котором запрещено ставить дом, его не зарегистрируют. К  могут аннулировать аренду участка и заставят снести строение.

Вид разрешенного использования можно проверить по публичной кадастровой карте. Как пользоваться кадастровой картой и где искать на ней подробную информацию о выбранном участке, рассказываю ниже.

Что учесть при выборе участка

Есть два варианта, как арендовать землю у государства. Вот чем они различаются.

Найти и разметить участок самостоятельно, а затем подать заявку на аренду. Участок можно размечать самостоятельно. Для этого нужно найти свободную землю и на карте проложить границы своего надела. Такой участок можно арендовать без торгов, а стоимость аренды будет минимальной: за землю никто не торговался и не поднимал цену.

Схема действий, если будете самостоятельно формировать участок:

• Найти на кадастровой карте свободную землю и самому проложить границы своего участка.
• Нанести схему участка на кадастровый план — обычно этим занимается кадастровый инженер.
• Утвердить схему в местной администрации.
• Подать заявление на аренду с приложенной схемой.
• Дождаться публикации извещения о выделении участка в аренду в местном СМИ и на сайте администрации.
• Выждать месяц — срок, в течение которого могут появиться другие претенденты на аренду.
• Заключить договор аренды — если претендентов нет, то и торги не проводятся.

Если в течение месяца после публикации извещения появятся другие претенденты, проводят аукцион. Выигрывает тот, кто предложит большую сумму.

Участвовать в аукционе и арендовать участок на торгах. Если неразмеченной земли нет или не хочется самостоятельно формировать новый участок, землю можно выбрать из размеченных муниципальных наделов. Льготники — многодетные или инвалиды — получают землю без торгов, остальные должны участвовать в аукционе.

Упрощенно процедура аренды через аукцион выглядит так:

• Найти на кадастровой карте разграниченный земельный участок, принадлежащий муниципалитету.
• Подать заявку на аренду земли в местную администрацию.
• Дождаться объявления о проведении торгов на право аренды — извещение публикуют на сайте администрации и в локальных СМИ.
• Подать заявку на участие наравне с другими претендентами и внести задаток.
• Участвовать в аукционе.

Договор аренды заключают с победителем — участником, который предложил наибольшую цену. Остальным возвращают задаток.

Порядок действий может различаться: регионы устанавливают собственные правила аренды земли у муниципалитета. Их можно посмотреть на сайте регионального ведомства имущественных отношений.

Мы не нашли под Мурманском подходящего разграниченного участка, поэтому искали и размечали его самостоятельно. Однако оформить аренду без аукциона нам не удалось. Получается, что мы прошли процедуру первого и второго вариантов. Обо всех подробностях расскажу дальше.

Как найти участок для аукциона

Выбрать участок на кадастровой карте. Участок, который сдают в аренду, можно найти на публичной кадастровой карте. В сервисе есть сведения из государственного кадастра недвижимости: на карту нанесены границы муниципальных округов и населенных пунктов, схемы расположения земельных участков. Можно посмотреть подробные сведения о каждом участке, например форму собственности, кадастровую стоимость, площадь, ограничения.

В правом верхнем углу сервиса расположен блок всплывающего меню. Если кликнуть на кнопку «Стройка», на карте отобразятся участки, доступные для частной застройки, это синие кружки разного диаметра. Если приблизить карту, появится детализация: границы кадастровых округов и земельных наделов. Участки синего цвета на карте доступны для аренды, но еще не выставлены на торги.

Узнать информацию об участке. Если кликнуть на один из закрашенных участков, появится флажок с кадастровым номером и назначением земли. Например, земли сельхозназначения, земли лесного фонда. Нужно выбирать участки «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для ведения садоводства».

Если устраивает расположение и форма участка, можно посмотреть подробности. Для этого нужно кликнуть на ссылку «Подробнее» на флажке. На карте откроется блок информации, в котором указаны:

• Кадастровый номер.
• Адрес.
• Площадь.
• Кадастровая стоимость.
• Наличие строений и инженерных сетей.
• Уполномоченное ведомство и его контакты.
• Категория земли и ее разрешенное использование.

Адрес уполномоченного ведомства нужен, чтобы знать, кому подавать заявку на аренду участка. Когда муниципалитет получит заявление, он выставит землю на торги. Подробности и нюансы процедуры я не знаю, потому что мы оформляли землю другим способом — формировали участок самостоятельно.

Если кликнуть на участок и на появившемся флажке нажать «Подробнее», слева откроется большой блок информации

Как найти участок на аукционе

Можно не искать свободные участки на кадастровой карте, а посмотреть, какие наделы выставлены на торги, и участвовать в аукционе.

Посмотреть на всероссийской площадке. Основная площадка, на которой публикуются извещения о планируемых торгах, расположена по адресу torgi.gov.ru.

По ссылке откроется страница с лотами. Слева расположен блок с фильтрами. Нужно проставить следующие параметры:

• «Субъект местонахождения имущества» — указать нужный регион.
• «Вид торгов» — выбрать «аренда и продажа земельных участков».
• «Параметры лота» — выбрать «прием заявок».

Откроется список извещений о планируемых торгах. В извещении указаны следующие сведения:

• Кадастровый номер участка, его площадь.
• Дата и время окончания приема заявлений.
• Вид разрешенного использования.
• Ответственный орган и его контакты.

Можно участвовать в нескольких аукционах.

Найти участок на региональной площадке. Помимо всероссийской площадки извещения о торгах публикуются на сайтах локального ведомства имущественных отношений.

Например, здесь публикуются извещения о проведении торгов в Мурманской области.

На сайте мурманского министерства имущественных отношений извещения публикуют списком, фильтров нет. В названии каждого извещения указан район, поэтому можно открывать те извещения, что подходят территориально. А уже внутри смотреть подробную информацию об участке.

Как искали неразграниченный участок

Нашли свободную землю на кадастровой карте. Нам земля нужна для строительства жилого дома, поэтому мы искали наделы сельскохозяйственного назначения и землю в населенных пунктах.

Уезжать далеко от города не хотели — определили зону поиска в пределах 15 км от Мурманска. Свободные неразмеченные участки искали на публичной кадастровой карте. Действовали по следующему алгоритму:

• Закрыли информационный блок в правом верхнем углу. Под ним расположены три кнопки: «Слои», «Измерения», «Мое местоположение».
• Кликнули на кнопку «Слои» и настроили фильтр: «единицы кадастрового деления», «земельные участки», «схемы расположения земельных участков», «зоны с особыми условиями использования территории», «надписи из открытых данных».
• Нажали на кнопку «Мое местоположение». Сервис запросил доступ к местоположению, мы разрешили и перенеслись на кадастровую карту Мурманска.
• Двигали карту, пока не нашли примерное место, где хотели сформировать участок.
• Максимально увеличили карту, чтобы появились границы участков. Не трогали занятые участки. Это все, что имело ровную форму и границы красного и синего цветов.
• Проверили по карте все свободные места в выбранной зоне — смотрели, подходят они нам или нет.

Проверили рельеф. В нашем регионе много холмов, поэтому важно было проверить рельеф участка. Всего на кадастровой карте мы нашли примерно 15 подходящих мест, где можно оформить земельный надел. Чтобы оценить рельеф, каждый выбранный участок мы проверяли по топографическим , или сервису Google Earth. Для этого на каждом участке выбирали приметные вехи, например излучину реки, дорогу, лесной массив. Наверное, можно искать участок по географическим координатам, но нам было удобнее пользоваться ориентирами. Затем в режиме «спутник» смотрели, что представляет собой участок.

Многие наделы казались нам подходящими. Но оказывалось, что они расположены на склоне большого холма под углом 45°. Или участок завален большими валунами. На таких участках строительство невозможно или будет очень дорогим.

В итоге мы выбрали участок в 10 км от Мурманска на бывшем колхозном поле. На нем не было деревьев, валунов, уклона или больших перепадов по высоте. Нам участок понравился.

Примерно так выглядел процесс поиска участка: мы рисовали на кадастровой карте понравившиеся нам места и отправляли земельному юристу на оценку. Он проверял возможные ограничения, которых могут не дать аренду. После всех проверок мы выезжали смотреть участок вживую

Ограничения при формировании участка

Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства». Это означает, что мы можем выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд, построить гараж, хозяйственные постройки, садовый или жилой дом не выше трех этажей. В доме можно оформить постоянную прописку.

Но даже на участках, разрешенных под застройку, могут быть установлены ограничения. Они отражаются на кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, в меню нужно выбрать функцию «Слои» и пометить галочкой «зоны с особыми условиями использования территории». Тогда установленные ограничения подсвечиваются светло-зеленым цветом.

На наш участок установлены два ограничения: часть земли относится к зоне отчуждения линии электропередачи, а часть — к водоохранной зоне ручья. Поэтому мы можем построить дом только на определенном расстоянии от опоры ЛЭП, не должны сливать сточные и дренажные воды в ручей и обязаны заасфальтировать парковку для автомобиля.

Зона отчуждения ЛЭП. Это территория по обе стороны опоры ЛЭП, на ней нельзя возводить никаких построек. Зону отчуждения устанавливают для безопасности линий электропередач и защиты здоровья людей от вредного воздействия электромагнитного поля.

Расстояние охранной зоны отмеряют от крайних проводов. Удаленность разрешенной постройки зависит от напряжения линии электропередачи:

• 35 кВ — 15 м;
• 110 кВ — 20 м;
• — 25 м;
• — 30 м;
• 750 кВ — 40 м;
• 1150 кВ — 55 м.

По нашему участку проходят ЛЭП с напряжением 150 кВ, значит, мы можем построить дом не ближе 25 м от опоры. Для наглядности зону разрешенной застройки на плане мы окрасили желтым цветом. В аренду мы можем оформить весь участок, а построить дом — только в выделенной яркой части.

Так выглядит итоговый набросок схемы выбранного участка с привязкой к рельефу. Схема нарисована в сервисе Google Earth. Ярко-желтым отмечена зона возможной застройки, учитывающая все ограничения

В водоохранной зоне дом построить можно, но нельзя сливать в ручей сточные и дренажные воды. Нам нужно построить герметичный септик или подключиться к централизованной системе канализации.

Еще нужно заасфальтировать парковку для автомобиля — в водоохранной зоне парковать машину можно только на специально оборудованном месте с твердым покрытием.

На кадастровой карте водоохранная зона обозначена светло-зеленым цветом. Наш участок — на плане он выделен желтым — практически полностью расположен в водоохранной зоне ручья.

Наш участок почти полностью расположен в водоохранной зоне ручья

Подача документов на аренду и согласование участка

Составили схему участка. Ограничения нас не пугали: близость ЛЭП не мешала построить дом, а ручей добавляет живописный вид, к  на берегу летом можно загорать.

Чтобы запросить участок в аренду, нужно составить схему с границами образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.

Схема расположения участка — это законодательно утвержденный документ. Она нужна, чтобы специалисты муниципалитета могли четко представить, на какой именно участок оформляется аренда. Когда самостоятельно формируете земельный надел, торги не проводятся, если не появится других желающих, кроме заявителя.

Обычно схему составляет кадастровый инженер, который измеряет участок и выставляет точки на местности. Поскольку мы заключали договор с фирмой, выезд инженера на место и составление схемы входили в стоимость услуг. В процессе согласования мы несколько раз корректировали схему: двигали крайние точки участка подальше от опоры ЛЭП, чтобы получить больше места для постройки дома.

Так выглядит схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Подали заявление на аренду с приложенной схемой. Кадастровый инженер составил схему, мы ее согласовали. Дальше нужно было согласовать с муниципалитетом аренду выбранного участка. Земельный юрист предупредил, что уже на этом этапе могут отказать.

Так у нас и вышло. 14 декабря 2020 мы подали заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» на первый выбранный участок. В документе указали цель использования, ориентировочное местоположение участка и приложили схему.

Льготники в заявлении указывают основание для предоставления участка без торгов. У нас таких оснований не было, и эту графу оставили пустой.

Получили отказ в выделении участка. Через полтора месяца нам письменно отказали: земля находилась в санитарной зоне очистных сооружений, а такие земельные наделы муниципалитет не выделяет в аренду для частного строительства или садоводства. Оказалось, эти ограничения не показываются на кадастровой карте. Их можно посмотреть в градостроительном плане территории, но в свободном доступе их нет. Наверное, поэтому наш юрист ограничения не нашел.

Пришлось искать новое место. Мы повторили процесс поиска с нуля и в итоге выбрали участок, о котором я рассказываю в статье.

Выезд кадастрового инженера для разметки нового участка входил в стоимость сопровождения, дополнительно мы ничего не платили. Второй участок мы получили в аренду: 17 марта 2021 года подали повторное заявление с приложенной схемой на согласование. Через полтора месяца получили одобрение — участок можно образовать, он пригоден для аренды.

До 2022 года схему земельного участка согласовывали 30 дней, сейчас срок сократили до 14. Если нет оснований для отказа, участок согласовывают. Если нужны уточнения, например об ограничениях использования земли, то сроки могут продлить.

Почему могут отказать в образовании нового участка и предварительном согласовании аренды. Привожу наиболее частые причины отказа:

• Неверно составлена схема земельного участка. Например, по форме, формату или требованиям.
• Участок сформирован без учета законодательных требований. Скажем, пересекает границу населенного пункта или лесничества.
• На участок или его часть уже подал заявление на согласование другой претендент.
• Участок расположен на природоохранной территории или территории с особым режимом использования.
• Участок не соответствует градостроительному плану территории.
• Участок находится на территории садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, а у заявителя нет в нем членства.
• Участок изъят из оборота или ограничен в обороте.
• Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
• Цель использования земли, указанная в заявлении, не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Самостоятельно сложно понять, отвечает участок требованиям или нет. Мы оформляли все через земельного юриста и все равно получили отказ по первому варианту.

Ждали 30 дней после одобрения схемы. По правилам, если нет оснований для отказа, муниципалитет публикует извещение о выделении участка в аренду. Объявление размещают на сайте регионального ведомства имущественных отношений, в местном СМИ и на площадке torgi.gov.ru.

Наше заявление от 17 марта 2021 года рассматривали полтора месяца и 26 апреля опубликовали извещение на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области, в местной газете «Кольское слово» и на сайте torgi.gov.ru.

Извещение актуально 30 суток. Если в течение этого времени появятся другие претенденты на участок — проводят аукцион. Если не появятся — договор аренды оформляют с заявителем.

Почему наш участок выставили на торги. В течение месяца мы регулярно проверяли, не  претенденты на наш участок. И за месяц не увидели ни одной заявки, поэтому рассчитывали получить землю без аукциона. Однако муниципалитет прислал уведомление, что аукцион состоится: в последний день за несколько минут до полуночи подал заявку на участие. А через сутки отозвал как ошибочную.

Наш юрист попробовал обжаловать результаты публикации в суде. Свои возражения он мотивировал тем, что стороннюю заявку подали после того, как закончились сроки приема, а потом отозвали. Но юрист проиграл суд. Оказывается, заявка поздно отобразилась на сайте, а подали ее вовремя. Поэтому суд счел ее действующей.

Судебные издержки также входили в пакет полного сопровождения сделки. Процесс обжалования — с момента подачи иска до решения суда — занял два месяца. В конце июля 2021 года мы получили окончательный отказ и начали готовиться к аукциону.

Сколько ждут аукцион

Мы ждали аукциона год.

По регламенту на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области аукционная документация готовится в среднем два месяца. Но по факту министерство не ограничено в сроках подготовки. Например, мы ждали аукциона год: 21 июля 2021 года суд отказал нам в предоставлении участка без торгов, а 18 июля 2022 года было опубликовано извещение о проведении аукциона.

За время ожидания аукциона мы несколько раз обращались с запросами в муниципалитет и в марте 2022 года получили ответ от заместителя губернатора Мурманской области. В ответе указывалось, что сроки подготовки земельного аукциона не регламентированы. Также в письме был перечень мероприятий, необходимых для подготовки аукциона. Вот что нужно сделать:

• поставить участок на кадастровый учет;
• получить информацию о возможности подключения дома к инженерно-технологическим сетям;
• определить начальную цены участка и шага аукциона.

Муниципалитет поставил участок на кадастровый учет. Получай мы землю без торгов, ставить участок на кадастровый учет самостоятельно. Но по правилам проведения аукциона межеванием и регистрацией участка занимается муниципалитет.

17 сентября 2021 года муниципалитет поставил участок на кадастровый учет.

После регистрации в Росреестре описание участка появилось на кадастровой карте. Там можно посмотреть площадь, территориальное расположение, кадастровый номер участка, дату его регистрации в Росреестре, вид разрешенного использования и форму собственности. До выкупа участок значился как «собственность публично-правовых образований»

Организация аукциона

Организатор публикует извещение о торгах. Извещение о проведении торгов опубликовали на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области и на площадке torgi.gov.ru. Полный текст извещения о нашем аукционе занимал 34 страницы. Перечислю важные условия:

• Начальная — минимальная — цена: 39 000 .
• Задаток — 100% от начальной цены: 39 000 .
• «Шаг аукциона» — 3% от начальной цены: 1170 .
• Срок аренды — десять лет.

Желающие присылают заявку на участие. Подать заявку можно лично, почтой России или по электронной почте — электронное письмо нужно подписать цифровой подписью. За нас заявку подавал юрист по нотариальной доверенности, участвовал в торгах как наш представитель.

Участники вносят задаток. Перед аукционом нужно обязательно внести задаток. Реквизиты для оплаты можно посмотреть в аукционной документации.

Платеж должен быть от имени участника аукциона. Документ об оплате прикладывается к заявке на участие. Если оплаты не будет или фамилия в платежке не совпадает с фамилией участника — его не допустят до аукциона.

Задаток победителя торгов или единственного участника идет в счет арендной платы за первый год. Остальным участникам задаток возвращают в течение трех дней.

Как проводится аукцион

Процедура торгов. В день аукциона участники должны заранее прийти по адресу, который указан в аукционном извещении, и пройти регистрацию. С собой нужно взять паспорт. Если участник не пройдет регистрацию, его не пропустят в помещение для аукциона.

Организатор аукциона объявляет начальную цену, равную арендной плате за год. Ее устанавливают двумя способами:

• По результатам рыночной оценки — так было с нашим участком.
• От 1,5% кадастровой стоимости участка — применяется, если оценка кадастровой стоимости проводилась не более пяти лет назад.

Дальше начинается собственно торг: участники предлагают свою цену годовой аренды — выше начальной или предшествующей. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.

После завершения торгов в течение десяти дней министерство готовит проект договора аренды и направляет его победителю. Документ нужно подписать в течение 30 дней, иначе победителя внесут в реестр недобросовестных участников аукциона — тогда он два года не сможет участвовать в земельных аукционах. Затем муниципалитет регистрирует подписанный сторонами договор в Росреестре: договоры аренды на срок более года подлежат обязательной регистрации. Примерно через победитель торгов получает на руки договор аренды.

Если на торги придет один человек, аукцион признают несостоявшимся, а договор аренды заключат с единственным участником.

Как это было у нас. Нам повезло: мы были единственными участниками, поэтому аукцион признали несостоявшимся. Внесенный задаток 39 000 , стартовая цена аукциона, стал арендной платой за год.

Аукцион проводили 15 августа 2022 года, итоги подвели 17 августа, а проект договора аренды нам прислали на подпись 22 августа. Землю отдавали в аренду на десять лет.

Как только получили на руки проект договора, мы сразу поехали в местную администрацию и подписали документы. Подписанный договор направили в Росреестр, и 10 сентября 2022 года получили на руки подписанный и зарегистрированный договор аренды участка. Как уже упоминала выше, в счет аренды за первый год зачли задаток, который мы внесли для участия в аукционе, 39 000 .

Как выкупали землю

Государственную землю можно не только арендовать, но и выкупить. В большинстве случаев выкуп проходит через торги. Но в 2022 и 2023 норма не применяется, а процедура выкупа упрощена. Арендатор земли может выкупить участок без торгов для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.

Мы воспользовались этим правом и 19 сентября 2022 года подали заявку на выкуп участка в министерство имущественных отношений Мурманской области. В заявлении сослались на подпункт 1 пункта 1 статьи 8 и подпункт «а» пункта 1 постановления правительства № 629.

К 17 октября 2022 года сотрудники министерства подготовили проект договора купли-продажи. По условиям договора, в течение 30 дней нам нужно было уплатить государственную пошлину 350  и внести 17 210,37  — выкупную стоимость участка.

Деньги мы перевели на следующий день, а 27 октября договор купли-продажи зарегистрировали в Росреестре. С этого дня мы официально собственники земельного участка.

Нам вернули неиспользованную сумму аренды. Земля была в аренде всего полтора месяца, а мы оплатили аренду на год. Поэтому сумму за неиспользованный период мы решили вернуть и подали заявление в управление земельными ресурсами администрации Кольского района на проведение сверки расчетов и возврат переплаты.

Такое заявление можно подать в течение трех лет. Но мы не откладывали на долгий срок, а подали почти сразу после регистрации прав собственности на землю. В октябре 2022 мы выкупили участок, в декабре написали заявление и получили акт сверки, а в конце января 2023 деньги, 32 700 , уже вернулись на счет.

Акт сверки взаимных расчетов по арендным платежам

Как получить участок в собственность через аренду у государства

Весь процесс — от поиска участка до выкупа в собственность — занял у нас два года: в ноябре 2020 начали работу, в октябре 2022 зарегистрировали право собственности. Из этих двух лет целый год велась подготовка к аукциону.

Мы заключили договор с земельным юристом, который занимался всеми процедурами под ключ, стоило это 150 000 . Еще 39 000  заплатили в качестве взноса за аукцион, сумма стала годовой ценой аренды. Потом 17 000  мы отдали за выкуп земли в собственность. После выкупа вернули 32 700  излишне уплаченной аренды. Всего за земельный участок площадью 20 соток кадастровой стоимостью 573 679  мы заплатили 178 010,37 . Рыночная стоимость аналогичных участков в этом районе колеблется от 500 000 до 800 000  за 20 соток.

Еще примерно 50 000  нам предстоит потратить, чтобы подвести к участку электричество. Вода на участке уже есть — от колхозного поля, которое было на этом месте, досталась скважина.

Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, но не входит в состав СНТ. Это значит, что нам не нужно согласовывать действия по участку с другими членами товарищества и платить членские взносы. На участке можно построить жилой дом не выше трех этажей и оформить постоянную прописку. Расстояние от Мурманска — 10 км, до работы 20 минут на автомобиле. Этим летом родители планируют начать строительство дома.

Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Я узнала, что можно взять землю в аренду у государства. У меня вторая группа инвалидности — по идее, это означает, что участок я могу получить без торгов. Но уровень моей зарплаты выше прожиточного минимума. это на решение? я получить участок не в том регионе, где прописана?

Нашла список участков, но как и где указать, какой именно мне ? Как его предварительно посмотреть? Адреса у земли нет.

На госуслугах длинный перечень документов, которые потребуются, чтобы подать заявку через МФЦ. Там голову сломать можно. С чего начать? В идеале взять землю в аренду, начать строительство дома, а потом все это перевести в собственность.

Ваше право получить участок без торгов напрямую не зависит от вашего дохода. Но он может повлиять на то, признают вас нуждающейся в жилье или нет. А уже от этого зависит возможность получить участок на льготных условиях.

Государство пытается решить жилищный вопрос, и один из вариантов — предоставлять землю в первую очередь людям с инвалидностью. Чтобы получить землю без торгов, сначала нужно пройти процедуру признания нуждаемости в жилье — это официальный термин. Эта процедура довольно сложна и сильно отличается от региона к региону.

Расскажу, как все устроено.

Что такое льготное предоставление земли

Получить участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно тремя способами.

Через торги. Отдельно этот вариант рассматривать не буду, поскольку в каждом регионе свои особенности. Если у вас есть право получить землю без торгов, это значительно упростит процесс.

Без торгов, когда есть право на первоочередное или внеочередное предоставление земли. Внеочередное означает, что льготник получает землю , не вставая ни в какие очереди. Например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС имеют право получить землю вне очереди.

Первоочередное — тоже льготное выделение земли, но в порядке очередности среди других первоочередников. То есть внутри основной очереди формируется еще очередь из льготников.

В порядке очереди. Можно встать в очередь на землю по государственной или местной программе бесплатного предоставления земли отдельным категориям граждан. Например, в регионе могут бесплатно давать землю многодетным семьям.

Люди с инвалидностью всех групп, в том числе семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью, имеют право в первую очередь получить участок для индивидуального жилищного строительства — ИЖС, личного подсобного хозяйства — ЛПХ, садоводства.

Однако предоставление земли человеку с инвалидностью должно решать жилищный вопрос. Поэтому нужно доказать, что жилье семье действительно необходимо — с учетом ее доходов и имущественного положения.

Как доказать нуждаемость в жилье

Есть федеральные и региональные нормы, когда человека признают нуждающимся в жилье. Расскажу о них.

Признание малоимущим. Это самый распространенный случай. Власти признают граждан малоимущими после того, как проанализируют их доходы и имущественное положение. В каждом регионе есть свой порог дохода — прожиточный минимум. Если доход ниже прожиточного минимума, это уже повод признать человека малоимущим. Но это не все.

Еще нужно рассчитать стоимость имущества всех членов семьи, которое облагается налогом на имущество физлиц, транспортным и земельным налогами. Общая стоимость имущества называется имущественным цензом — это лимит, как и прожиточный минимум, но не для доходов, а для имущества.

Обычно имущественный ценз считают так: норму предоставления жилья в квадратных метрах по договору соцнайма на человека в регионе умножают на среднюю рыночную в первом квартале текущего года. Рыночную стоимость квадратного метра берут из приказов Минстроя.

Параметры для признания малоимущим в разных городах

Вы правы: к заявлению о признании малоимущим действительно нужно приложить огромный список документов: справки о родстве, доходах каждого члена семьи, стоимости движимого и недвижимого имущества или об отсутствии недвижимости, документы на инвалидность.

Списки документов в разных регионах различаются — полный перечень можно получить в администрации, МФЦ или на госуслугах, выбрав свой регион и название услуги «Постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Но признать себя малоимущим в вашем случае мало. Еще надо доказать, что вы нуждаетесь в жилье. Здесь действует норма жилищного кодекса, по которой разрешают социальный наем. Это возможно, если:

• у вас нет жилья в соцнайме и вы не живете в семье человека, который получил жилье в соцнаем;
• у вас есть жилье в соцнайме или даже в собственности, но площадь на одного члена семьи меньше учетной нормы, которая установлена в вашем регионе;
• вы живете в помещении, непригодном для проживания;
• ваша квартира занята несколькими семьями и в одной есть человек, совместное проживание с которым опасно, например если у него открытая форма туберкулеза. При этом другого жилья у вас нет.

Постановка на федеральный жилищный учет. Нуждающимся в жилье признают, если вы относитесь к так называемым отдельным категориям граждан: военнослужащим, педагогам, сотрудникам следствия и прокуратуры, судьям, Героям труда, ветеранам, Героям Советского Союза и РФ, чернобыльцам. Порядок и условия принятия этих людей в очередь на жилье закреплены в федеральных законах.

Постановка на региональный жилищный учет. В регионах бывают отдельные программы по предоставлению жилья и особые условия для этого. Например, в Тюменской области людей с инвалидностью первой и второй группы могут признать нуждающимися в жилье и без признания их малоимущими.

Узнать о возможности признания себя гражданином, нуждающимся в жилье, можно, обратившись в комиссию, комитет или департамент имущественных отношений при администрации города или районного центра:

• лично или почтой;
• через МФЦ;
• через региональный портал госуслуг.

Как только вас признали нуждающимся в жилье, можете выбирать земельный участок, который хотите взять в аренду.

Выбирать участок из тех, что администрация выставляет на аукцион, нельзя, но можно найти участок самостоятельно. Придется искать его на публичной кадастровой карте или обратиться к кадастровому инженеру, который платно сделает это за вас. Общепринятых цен на такие услуги нет — надо договариваться отдельно.

Нужно помнить о требованиях к участку:

• Не в частной собственности.
• Не выставляется на аукцион.
• Свободен от ограничений, обременений и арестов.
• На участке нет зданий и сооружений.
• К участку есть доступ через общую территорию.
• Размеры участка не должны превышать максимально установленные для предоставления в муниципалитете — этот норматив есть в муниципальных правилах землепользования и застройки.

Проще всего искать по кадастровому номеру, если знаете его у приглянувшихся участков. Кадастровый номер состоит из цифр, разделенных двоеточиями: кадастровый округ:район:квартал:номер земельного участка.

Например, кадастровый номер участка — 72:17:2205001:393:

• 72 — округ, Тюменская область.
• 17 — район, Тюменский район.
• 2205001 — квартал, деревня Чаплык.
• 393 — номер земельного участка.

Еще можно просто листать кадастровую карту и искать землю наугад. Перед этим лучше найти на сайте местной администрации генплан, в состав которого входит карта градостроительного зонирования. На ней отмечены зоны индивидуальной жилой застройки — запомните, где они находятся, и ищите земельные участки именно там.

Когда вы нашли участок или несколько участков, посмотреть их на местности зачастую проблема. Без спецоборудования увидеть границы участков тяжело, но если рядом дорога или дома, то можно ориентироваться по ним — вы увидите их на кадастровой карте.

Как заявить о желании взять землю в аренду

Взять в аренду земельный участок в первоочередном порядке можно только раз в жизни. Второй раз уже придется участвовать в торгах.

С 1 марта 2023 года во всех регионах страны, где есть интернет, торги будут проводить в форме электронного аукциона.

Если у участка есть кадастровый номер и границы участка определены, такой участок называют сформированным. Но может получиться, что вам приглянется участок без кадастрового номера и даже без границ — в чистом поле. Такой участок власти смогут предоставить только после его формирования — межевания и постановки на учет.

Запросить в аренду можно любые участки, но процедура оформления документов будет отличаться.

Если земельный участок сформирован. После обращения с заявлением администрация, если нет оснований для отказа, сразу заключит с вами договор аренды.

Если земельный участок не сформирован, считается, что вы инициатор образования нового участка. Поэтому вам придется:

• Подготовить схему будущего участка. Это может быть скриншот с публичной кадастровой карты или даже зарисовка участка от руки. Но чтобы нигде не ошибиться, чаще всего, чтобы изготовить схему, обращаются к кадастровым инженерам. Специалист возьмет за такую услугу минимум 3000 . Льготникам можно представлять схему на бумаге, а вот всем остальным — только в электронном виде.
• Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
• Если решение положительное, нужно самостоятельно нанять кадастрового инженера и оплатить услуги по формированию участка. Потребуется провести межевание. Межевание и подготовка всех документов будут стоить минимум 3000 .
• Подать заявление о кадастровом учете и документы в Росреестр. Госпошлина — 2000 , для людей с инвалидностью льгот нет.
• Снова обратиться с заявлением в администрацию и заключить договор аренды.

Заявление об аренде участка можно подать в любой регион, без привязки к месту жительства. Как правило, заявление подают в региональный департамент имущественных отношений.

Подать заявление можно:

• лично или почтой;
• в МФЦ;

Договор аренды и последующий выкуп

В течение 30 дней администрация проверяет документы. Если все в порядке, вам предоставят договор аренды для подписания. Но могут и отказать.

Причин для отказа много, вот основные:

• вы не льготник или льготник, но не подтвердили нуждаемость в жилье;
• вы выбрали не тот участок. Например, хотите получить в аренду землю, которая предназначена не для строительства дома, а под промышленные объекты или парк;
• участок уже занят, или его предварительно согласовали другому человеку;
• на участке есть строения;
• участок изъят из оборота и зарезервирован для госнужд, относится к территории комплексного развития, нужен для обороны и безопасности;
• участок заявлен на аукцион.

Например, в Сочи женщине с инвалидностью не согласовали предоставление земельного участка в аренду без торгов.

Суд подтвердил, что это правильно по нескольким причинам: женщина не прошла процедуру установления нуждаемости в жилье, просила участок, который на три сотки превышал лимит предоставления в этом регионе, к участку было не подойти и не подъехать.

Кроме того, женщина просила дать участок бесплатно, хотя администрация утверждала, что за аренду все равно придется платить — так по закону.

Договор аренды участка под ИЖС или ЛПХ вы можете заключить на срок до 20 лет и конкретный период определяете сами. Аренда платится не ежемесячно, а так, как указано в договоре, — обычно в год или раз в квартал. Аренда не может быть выше земельного налога, рассчитанного на участок.

Проект договора выдают арендатору на руки или отправляют почтой. В течение месяца подписанный договор надо вернуть в администрацию. Дальше арендатор вносит первый платеж и подписанный договор сдают на регистрацию в Росреестр.

Если договор не содержит прямого запрета выкупить участок в будущем, то после регистрации договора можно уведомить администрацию, что вы намерены начать строительство на участке, дождаться положительного ответа и приступать к работам. Когда закончите стройку и поставите объект на кадастровый учет, получите исключительное право выкупить арендуемую землю. То есть ни у кого, кроме вас, этого права не будет.

Участок продадут арендатору без торгов. Цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Обычно стоимость выкупа считают так: кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и умножают на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.

Например, кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе — 114 735 . Выкупная цена получится всего 3442 : 114 735  × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в Тюменском районе Тюменской области, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа там участка.

Это гораздо выгоднее, чем покупать участок по рыночной цене.

Выкупить участок без построенного дома не получится. Дом необходимо поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой.

По общему правилу, если договор аренды заключен больше чем на 5 лет, то арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. При этом запрещено изменять условия договора.

Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Но для льготников действует другой закон — о запрете перехода прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. Поэтому нет и однозначного ответа, вправе льготник переуступить право аренды другому лицу или нет.

Спор на этот счет произошел в Перми, где женщина-инвалид взяла землю в аренду без торгов. И  переуступила свое право другому арендатору. Департамент заподозрил, что договор уступки заключен в обход публичных процедур участия в торгах, и подал иск о признании договора переуступки ничтожным.

Суд первой инстанции с департаментом не согласился, так как не усмотрел в передаче участка нарушений закона.

А апелляционный суд доводы органа власти поддержал — отменил первое решение и признал договор уступки недействительным.

Женщина попыталась обжаловать решение в кассационном суде, но тот отклонил ее требование. Она ссылалась на то, что у нее нет возможности осваивать земельный участок, но суд еще раз разъяснил: участок в аренду без торгов и с применением пониженной платы она получила как льготник и не может передать его другому лицу на  льготных условиях.

Договор переуступки права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Что в итоге

Предлагаю вам действовать так.

Выясните, как можно признать себя нуждающейся в жилье в вашем регионе. Возможно, для этого необязательно получать статус малоимущей. Или вы относитесь к льготной категории, для которой нуждаемость в жилье признается без дополнительных процедур, например вы работник сферы образования или правосудия.

Когда убедитесь, что точно имеете право на льготу, подыщите участок на кадастровой карте и обратитесь в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.

Если у вас нет права на льготу, а процедура ее получения слишком сложна, попробуйте участвовать в аукционах.

Если вам повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Для этого нужно быть единственным, кто в установленный срок заявит о своем желании купить участок. Плата по договору будет больше, чем вы  рассчитывать при льготном получении земли, но  ниже рыночной.

Статус аукциона: Опубликовано Начальная цена: 23 р.

Вид разрешённого использования

Для индивидуального жилищного строительства

Статус аукциона: Опубликовано Начальная цена: 31 416 р.

Статус аукциона: Опубликовано Начальная цена: 6 656 р.

Статус аукциона: Опубликовано Начальная цена: 24 000 р.

Города и районы региона: Кушва, Лесной, Первоуральск, Верхняя тура, Красноуфимск, Качканар, Серов, Кироврад, Ивдель, Березовский, Асбест, Невьянск, Новоуральск, Полевской, Каменск-Уральский, Нижняя салда, Екатеринбур, Нижняя тура, Тавда, Нижний таил, Верхняя пышма, Ирбит, Камышлов, Североуральск, Карпинск, Алапаевск, Заречный, Верхняя салда, Краснотурьинск, Красноуральск, Среднеуральск, Ревда, Детярск, Верхний тагил, Верхний таил, Волчанск, Нижний таил улица коминтерна, Нижний таил улица орджоникидзе, Нижний таил улица улица таильская, Нижний таил улица энтузиастов, Серов ул. паровозников, Серов ул. пристанционная, Серов ул. бр. оршковых, Серов ул. р. люксембур, Серов ул. новые дома, Серов ул. орджоникидзе, Серов ул. р. молодежи, Серов ул. бебеля, Серов ул. черняховскоо, Серов ул. уольная, Серов ул. ооля, Серов ул. бажова, Серов ул..ключевая, Серов ул..4-Й пятилетки, Михайловск ул. пушкина, По адресу: екатеринбур, Михайловск ул. титова, Михайловск ул. азина, Михайловск ул.титова, Михайловск ул. школьная, Ревда урочище снт медик, Микрорайон ул, Сысерть, Арамиль, Новая ляля, Туринск, Михайловск, Нижние сери, Нижние сери, Верхотурье, Сухой ло, Боданович, Талица, Артемовский, Реж, Ачитский район, Алапаевский район, Артемовский район, Артинский район, Барановка район, Байкаловский район, Белоярский район, Богданоовичский район, Богдановичский район, Чкаловский район, Елезнодорожный район, Еровский район, Гаражной застройки “кривуша” район, Гаринский район, Гск№237 стадиона “металлург” район, Ирбитский район, Железнодорожный район, Железнодорожный ул. маневровая район, Каменский район, Камышловский муниципальный район, Камышловский район, Красноуфимский район, Ленинский район, Ленинский ул. зоологическая район, Невьянский район, Нижнесергинский район, Новолялинский район, Октябрьский район, Орджоникидзевский район, Пригородный район, Промышленный аглофабрики тер район, Пышминский район, Режевской район, С. балтым район, Серовский район, Шалинский район, Слободо-Туринский район, Сухоложский район, Сысертский район, Таборинский район, Талицкий район, Тавдинский район, Тугулымский район, Туринский район, Верхнесалдинский район, Верхотурский район, Восточный промышленный район, Южный район, Зольного поля к-1 район.