rosim.ru – Официальный сайт Споры о возмещении задолженности по арендной плате относятся к категории бесспорных. Как правило, требование о задолженности правомерно в силу его возмездного характера (ст. 614 ГК РФ), поскольку сущность арендных обязательств состоит в том, что одна сторона обязуется передать вещь во временное пользование другой стороне за плату.
Учитывая такой характер обязательства, разногласия у сторон договора аренды касаются или момента возникновения обязательственных правоотношений, или предмета аренды.
В первом случае арендатор сталкивается с проблемой начисления и уплаты одной из форм (арендной платы или земельного налога) платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этой связи судебная практика сформировала тенденцию к тому, что в случае возникновения обязательственных споров арендодатель всегда прав.
Однако в практике встречаются случаи, когда арендатор вправе ссылаться на неправомерность притязаний арендодателя.
ФНС аргументирует особенности платы за использование земельного участка следующим:
– предприятие (арендатор) уплачивает земельный налог, если право бессрочного пользования земельным участком сохраняется у него до момента государственной регистрации договора аренды в силу ст.387, 388 НК РФ (письмо ФНС от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2, письмо ФНС от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/88)
– при установлении момента, с которого у арендатора наступает обязанность по исчислению и уплате арендной платы за земельный участок, нужно учесть, что, но не ранее даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07).
Таким образом, необходимыми условиями для правомерности этой позиции в отношении конкретного предприятия являются:
– наличие оснований для уплаты земельного налога – право бессрочного пользования земельным участком, подтвержденное соответствующим правоустанавливающим документом согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ.
– государственная регистрация договора аренды.
Аналогичная позиция изложена в Обзоре Арбитражного суда Республики Мордовия о практике рассмотрения споров по земельному налогу от 31 октября 2016 г.:
юридическое лицо обязано уплачивать земельный налог за земельный участок при условии, что данный земельный участок не используется им на праве аренды..
Аналогичная правовая позиция изложена и в Постановлении ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005.
Арендатор вправе рассчитывать на пересмотр размера задолженности по арендной плате в установленных случаях.
– переход права собственности на недвижимость, расположенной на арендованном земельном участке, к третьим лицам.
Право арендатора оспорить взыскание арендной платы с момента государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимости, ранее принадлежавшему арендатору и расположенному на арендованном земельном участке, предусмотрено в силу прямого указания закона: абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 25 постановления Пленума № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
В этом случае, третье лицо приобретает право аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка при условии, если прежний собственник недвижимости уведомил собственника земельного участка об отчуждении объекта недвижимости.
Если по договору купли-продажи расположенные на арендованном земельном участке объекты недвижимости и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован в установленном порядке, тогда к третьему лицу переходят на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору. (ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05).
Однако, третье лицо не принимает на себя обязательство погасить задолженность первоначального арендатора по арендной плате, образовавшуюся на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2017 г. по делу № А19-13331/2016).
– обязательства сторон по уплате арендной платы возникли с момента государственной регистрации данного договора.
Как усматривается из смысла ч.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более, чем на один год, подлежат государственной регистрации. Вместе с этим, в последние годы в судебной практике принято считать, обязательства сторон по уплате арендной платы наступают с момента фактической передачи объекта аренды.
Согласно противоположному подходу такая обязанность наступает с момента государственной регистрации договора аренды. Следует отметить, что такой подход имеет право на существование в случае, предусмотренном в письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07. То есть, в случае, когда ранее арендатор использовал земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. (Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06).
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Тема настоящей публикации относится к очень специфичной тематике земельного и гражданского права. В целях наиболее полного понимания данной темы читателем, многие аспекты упрощаются, чтобы донести до читателя главную суть применения на практике правил регулируемой арендной платы.
1. В российском гражданском законодательстве, по общему правилу, нормативные правовые акты не имеют обратной силы (п. 1 ст. 4 ГК РФ). При этом, закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ, п. 6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 “О свободе договора и ее пределах”)
Попробуем разобрать данный механизм на простом примере: В 2014 году ООО «Ромашка» заключило договор подряда с ООО «Лютик». Работы были выполнены и на них были потрачены существенная сумма средств подрядчика, в связи с этим, пред подрядчиком образовалась задолженность. ООО «Лютик» обратился в суд о взыскании задолженности, а также процентов по статье 317.1 ГК РФ. С основным долгом у суда вопросов не возникло, а вот по требованию о процентах суд отказал.
Дело в том, что ООО «Лютик» не учли, что статья 317.1 ГК РФ была введена в действие 1 июня 2015 года и в силу указанных выше норм права, не может применяться к договору, который был заключен в 2014 году (п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”).
При этом, если бы в Федеральном Законе от 08.03.2015 N 42-ФЗ (этим законом была введена статья 317.1 ГК РФ) было указание на распространение указанной статьи на отношения, возникшее ранее, то она бы применялась к описанной выше ситуации.
2. Другая ситуация, когда положения актов гражданского законодательства применяются к договорам, заключенным до введения в действие таких актов, это договоры, которые порождают длящиеся правоотношения.
Исходя из длящегося характера правоотношений по договорам аренды, в судебной практике к таким правоотношениям применяется особый подход. Например, даже если договор аренды был заключен 01.06.2011 году, а кредитор обратился в суд с требованием о взыскании недополученной арендой платы в 01.06.2018 году, то исковая давность будет исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу. Например, если по такому договору арендные платежи должны были выплачиваться ежемесячно, то под исковую давность «попадают» периоды с 01.06.2011 года по 01.06.2015 года, а все последующие платежи будут подлежать взысканию.
Особый подход к длящимся правоотношениям породил еще один правовой институт – регулируемая арендная плата за аренду объектов, находящихся в публичной собственности.
3. Как следует из названия, регулируемая арендная плата — это такой вид арендной платы, размер которой может изменяться в течении действия договора аренды. Примечательным является то, что размер арендной платы может устанавливаться и изменяться исключительно уполномоченным органом в соответствующем правовом акте (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ). Данное правило не применяется в случае, если договор земельного участка был заключен в связи с проведением торгов (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). Стоит отметить, что актами органов государственной и муниципальной власти может изменяться не только размер, но и формула расчета арендной платы или, например, штрафы за просрочку внесения арендной платы.
По большей части, основы регулирования арендной платы установлены Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Так, в пункте 16 данного Постановления разъяснено, что правила регулируемой арендной платы применяются только к договорам, заключенным после вступления в силу земельного или лесного кодекса. В противном случае, условия такого договора сохраняют свою силу. Здесь это работает благодаря уже ранее упомянутому пункту 2 статьи 422 ГК РФ.
Согласно пункту 19 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, регулируемая арендная плата вносится в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Разберем на конкретном примере, как реализовывается данный механизм:
В деле № А43-8745/2013 Арбитражному суду Нижегородской области пришлось разобраться подлежит ли взысканию недополученная арендная плата по договору аренды, заключенному между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО «Автотехснаб». Сам договор был заключен 10.09.2002 года, но 21.12.2004 года было принято Постановление Администрации города Нижнего Новгорода № 66, согласно которому, при превышении нормативных сроков строительства объекта применяется пятикратный повышающий коэффициент, что приводит к увеличению размера арендной платы.
Для лучшего понимания представляю иллюстрацию данного кейса:
4. Однако, в судебной практике зачастую возникают ситуации, когда суды не принимают во внимание изменение формулы расчёта арендной платы и применяют тот акт гражданского законодательства, который действовал на момент заключения договора, а не совокупность актов, которые изменялись на протяжении всего периода действия договора аренды.
Предварительно оговорюсь, что следующий спор касается сферы инвестиционных проектов в области освоения лесов. Эта сфера практики является нераспространённой и сложной. Чтобы не углубляться в особенности расчета арендной платы по договорам аренды в рамках инвестиционных проектов, здесь будут рассмотрены только те доводы сторон, которые касаются правил регулирования арендной платы.
В деле № А28-15593/2018 суды двух инстанций не согласились с доводами акционерного общества, что к договору аренды лесного участка (заключен на основании приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов) должны применяться различные редакции постановления Правительства РФ, которые сменяли друг друга в период действия договора аренды.
В данном случае, акционерное общество, отстаивая свои права в рамках иска Министерства лесного хозяйства Кировской области о взыскании арендной платы, ссылалось на то, что на момент заключения договора аренды лесного участка действовала редакция Постановления Правительства РФ от 22.05.2007г. №310, которая обязывала общество выплачивать арендную плату с учетом повышающего коэффициента (в увеличенном размере) начиная с 2014 года. Однако, 25.06.2014 года вышеуказанное Постановление было изменено и начало выплаты увеличенных арендных платежей было фактически перенесено до июля 2018 года. С учетом таких изменений, задолженность по арендной плате перед истцом отсутствовала.
Для понимания механизма регулирования арендной платы и очередности принятия редакций Постановления Правительства РФ № 310, подготовлена иллюстрация:
5. Анализируя выводы вышеуказанных судебных актов, бросается во внимание, что правила регулируемой арендной платы применялись судами только в пользу органа публичной власти. В первом случае, суд применил нормативный правовой акт, который был вынесен после заключения договора аренды, в целях начисления арендной платы с учётом повышающего коэффициента. В то же время, во втором случае, суд не стал применять такой акт, в целях неосвобождения ответчика от уплаты арендных платежей в повышенном размере.
Полагаю, что пока рано говорить о такой печальной тенденции в данной сфере споров. Так как практика по данным вопросам не многочисленна, а Верховный Суд РФ пока не давал свежих разъяснений по данному вопросу, можно сделать вывод, что практика по данному вопросу только формируется и требует дальнейшего изучения.
А как Вы думаете, всегда ли должны применяться правила регулируемой арендной платы, когда речь идет об изменении ее размера нормативным правовым актом или всё же могут быть случаи, когда нужно руководствоваться актом, действующим на момент заключения договора?
В п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) (Обзор) включено Определение N 310-ЭС19-16588 и сформулирован ключевой вывод: «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».
На мой взгляд, определенную опасность для баланса интересов сторон в аренде (договор взаимный все-таки) и понимания существа арендных правоотношений представляет буквальное прочтение и применение этого вывода либо выхватывание из контекста отдельных доводов, использованных для его обоснования. Учитывая, что любому юристу сложно сопротивляться своей вере в свое дело («приверженности своей правовой позиции»), важно сопоставлять сформулированный ВС РФ вывод с правовой оценкой всей совокупности фактических обстоятельств.
Что может стать источником превратного толкования?
С учетом изложенных обстоятельств, наверно, сложно спорить с выводом и оценкой ситуации ВС РФ. Правовая оценка факта подписания акта приемки-передачи является вполне себе добротной иллюстрацией того, что формализм при правовой квалификации неуместен.
Нетрудно заметить, что ключевой вывод, вынесенный в заголовок п. 27 Обзора, стал гораздо более абстрактным и «оторвался» от ситуации, ср.: «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».
Такому выводу, как минимум, не хватает оговорки, что сделать его можно только при учете множества иных факторов.
Ситуация «усугубляется» отдельными аргументами ВС РФ, изложенными в п. 27 Обзора ВС РФ, который в обоснование своей позиции указал на следующее:
На мой взгляд, проблема в аргументах ВС РФ заключается в том, что вдруг появляется некая упрощенно сформулированная идея – правило о том, что «риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе». Такое правило без оговорок сформулировано некорректно.
Как минимум, сначала придется вспомнить, что несение риска наступления негативных последствий происходит в том случае, если не на кого возложить ответственность. В принципиально возмездном договоре аренды уплаты арендной платы является одной из центральных обязанностей арендатора с точки зрения цели и назначения договора аренды (ст.ст. 606, 614 ГК).
Согласно ст. 401 ГК РФ ответственность за нарушение обязательств наступает на началах вины, которая презюмируется, либо на началах рисках, если арендатор является предпринимателем. В этом смысле риск неполучения арендной платы несет арендодатель только в случае, если арендатор обосновал наличие оснований для освобождения от ответственности. Иные обстоятельства (например, невозможность использования арендованного имущества из-за действий арендодателя, который не то имущество передал или еще что-то сделал не так вопреки своим обязанностям как арендодателя) является не просто неким риском неполучения арендной платы, а риском несения негативных последствий в виде неполучения арендной платы из-за нарушения собственных обязанностей. Собственно, могу быть и любые другие обстоятельства, оценка которых может повлиять на итоговый вывод ( что продемонстрировано в целом в приведенном в п. 27 Обзора деле).
Однако говорить, что риск неполучения арендной платы возлагается на арендодателя во всех случаях без исключения ввиду целей и назначения договора аренды не только странно, но и противоречит его взаимному характеру.
Поэтому доводы – доводами, а системная правовая оценка дела с учетом всех обстоятельств приоритетны. Не говоря уже о том, что перед этим полезно вспомнить, а в чем же смысл и назначение договора аренды? Как представляется, они обусловлены тем, что аренда – это обязательство по предоставлению собственником своего имущества третьему лицу за плату на временной, срочной и возвратной основе. Поэтому просто так аренда не может превращаться в дарение пользования имуществом.
Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей, сроков возврата помещения и т.д. О видах неустойки за просрочку по договору аренды, порядке взыскания неустойки, а также о том, как компенсировать свои убытки, если неустойка договором не установлена, речь пойдет в настоящей статье.
Неустойка по договору аренды
В теории неустойка делится на 4 вида:
Арендодатель и арендатор в договоре аренды могут предусмотреть различного вида неустойки.
Помимо теоретического значения, определение вида неустойки имеет также и практическое значение, заключающееся в том, что взыскание договорной или законной неустойки, за исключением неустойки, которая носит штрафной характер, исключает начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, а взыскание же штрафной неустойки допускает одновременное взыскание и процентов по ст. 395 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).
На практике стороны в договоре аренды устанавливают неустойку в виде размера процента за каждый день просрочки, так называемые пени за просрочку (например, 0,1%, 0,5%, 1% за каждый день просрочки), либо размер неустойки можете приравниваться к ставке рефинансирования, ключевой ставке (с 2016 года ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке), может устанавливаться, к примеру, 1/150, 1/300 ставки рефинансирования, ключевой ставки, либо размер устанавливается в твердой сумме, в том числе за каждый день просрочки (например, 1000 рублей за каждый день просрочки). Также в договоре может содержаться ограничение общей суммы неустойки (“но не более 5 % от суммы договора”, “но не более 10% от суммы долга” и т.д.). Сумма, от которой рассчитывается неустойка, также варьируется. Поэтому при расчете неустойки за просрочку необходимо внимательно изучить условия договора и учесть все условия расчета неустойки за просрочку по договору аренды.
Неустойка (штраф) может устанавливаться за различные нарушения условий договора, просрочку исполнения обязательства: нарушение сроков уплаты арендных платежей, возврата помещения, немотивированное досрочное расторжение договора, нарушение срока возврата денег и т.д.
Расчет неустойки по договору аренды
Правила расчета неустойки по договору аренды устанавливаются договором аренды.
Приведем пример расчета неустойки за просрочку внесения арендных платежей, установленной в виде процента от суммы задолженности за каждый день просрочки. Например, в договоре установлен размер неустойки 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки. Срок внесения арендного платежа – не позднее 25.03.2019 года, то есть просрочка начала течь с 26.03.2019 года. Платеж фактически внесен 29.04.2019 года. Сумма арендного платежа – 300 000 рублей. Таким образом, период просрочки составляет 35 дней. Неустойка за нарушение срока внесения арендного платежа = 0,5% x 300 000 рублей x 35 дней = 52 500 рублей.
Расчет неустойки может усложняться, например, частичным погашением долга несколькими платежами, иными обстоятельствами дела. Вы можете рассчитать неустойку по договору аренды онлайн на удобном калькуляторе, размещенном ниже. В калькуляторе можно учесть частичное исполнение для точного расчета.
Проценты по ст. 395 ГК РФ по договору аренды
Формула расчета процентов по ст. 395 Гражданского кодекса РФ выглядит так:
Сумма процентов = Сумма долга x Ставка процента (по закону или договору) x Количество дней просрочки / Количество дней в году / 100
Вы можете рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке с учетом периодов действия ставки на калькуляторе, размещенном ниже.
Возможность снижения неустойки и процентов по ст. 395 ГК РФ судом
Стороны договора аренды вправе установить любой размер неустойки (как пени, так и штрафа). Однако при взыскании неустойки в суде виновная сторона может ходатайствовать о снижении неустойки, если докажет, что сумма начисленной неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суд вправе снизить также неустойку по своей инициативе, за исключением случаев, когда обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность (в этом случае снижение неустойки возможно только при наличии заявления виновной стороны о снижении неустойки). Для снижения неустойки судом нужно доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Данные положения закреплены в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данные положения толкуются и применяются на практике различными судами (судьями) по-разному.
Интересный пример из судебной практики по применению ст. 333 ГК РФ при взыскании договорной неустойки:
Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, поскольку суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство ответчика о снижении неустойки и не дал правовой оценки его доводам в связи с заявленным ходатайством, чем нарушил положения ст. ст. 8, 9, 41, 159 АПК РФ, тем самым лишив ответчика судебной защиты. В данном деле предметом рассмотрения Верховного суда стал распространенный на практике случай: истец предъявил иск о взыскании неустойки. Ответчик заявил о несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства, просил снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ. Суд неустойку не снизил, при этом в решении никак не отразил причину неприменения ст. 333 ГК РФ, не дал оценку заявлению ответчика. Верховный суд РФ посчитал данный факт основанием для отмены решения суда и направления дела на новое рассмотрение. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.03.2019 по делу № 305-ЭС18-20112, А40-97378/2017.
Суд также вправе снизить проценты по ст. 395 ГК РФ, размер которых установлен договором, при несоразмерности суммы последствиям нарушения обязательства, вместе с тем, проценты не могут быть снижены ниже ставки, установленной в ст. 395 ГК РФ, то есть ключевой ставки (часто суды на практике данного правила придерживаются и при снижении договорной неустойки).
Неустойка за расторжение договора аренды
В судебной практике можно встретить споры относительно возможности установления неустойки как меры ответственности за расторжение договора аренды (например, условия в договоре, подобного этому: “в случае расторжения договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает штраф в размере арендного платежа за один месяц). С одной стороны, принцип свободы договора должен позволять устанавливать любые условия в договоре, не запрещенные законом. И установление такой неустойки является логичным – арендодатель, заключая договор рассчитывает на сотрудничество, надлежащее исполнение договора в течение длительного времени, и если вторая сторона “передумает”, то добросовестная сторона понесет убытки: будет вынуждена искать нового арендатора, заключать договор, терять арендные платежи и т.д. С другой стороны, такая неустойка может ограничить право стороны на расторжение договора, которое предоставлено ей законом. Также является спорным вопросом действие условия о неустойке, предусмотренного в договоре, который прекратил свое действие.
В судебной практике сложилось различное мнение судов по данному вопросу. С одной стороны, в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 “О свободе договора и ее пределах” указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ. Таким образом, если сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора, такое условие не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ. Как было отмечено в п. 4 раздела “Разрешение споров, вытекающих из обязательственных отношений” Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ. Данный вывод подтверждается в том числе и судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2017 № 302-ЭС17-18681 по делу № А33-69/2017; Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 № 305-ЭС16-10194 по делу № А40-129253/2015).
Вместе с тем, следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 № 305-ЭС16-5635 по делу № А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только (исключительно) за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Таким образом, рекомендуем в договоре указывать дополнительные условия начисления такой неустойки (например, немотивированность отказа от договора, нарушение срока уведомления об отказе от договора и т.д.).
Пошаговая инструкция “Как взыскать неустойку или проценты по ст. 395 ГК по договору аренды в арбитражном суде”
Для взыскания неустойки по договору аренды за просрочку внесения арендного платежа, иное нарушение договора или процентов по ст. 395 ГК РФ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Подготовка и направление претензии с требованием о выплате неустойки по договору аренды (процентов по ст. 395 ГК РФ)
Важно правильно составить и направить претензию об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами или о взыскании неустойки по договору аренды. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд (к сожалению, исходя из практики вероятность удовлетворения претензии о выплате неустойки в добровольном порядке без суда не очень большая). Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного срока обязательно).
Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии сумму процентов/неустойки, для этого обоснуйте сумму долга, определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет, например копию договора или другие документы, которые отсутствуют у должника. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.
Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя.
Какой срок ответа на претензию о выплате неустойки за просрочку по договору аренды (процентов по ст. 395 ГК РФ)?
Общий претензионный срок – 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре аренды (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок).
Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании неустойки (процентов) в суд
На требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании неустойки распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по требованию о взыскании процентов/неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Если должник признал основной долг, например уплатив его, это само по себе не означает, что он признал ваше требование о процентах. Не следует рассматривать это как основание перерыва течения срока исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).
Однако учтите, если истек срок исковой давности в отношении основного долга, то считается истекшим срок исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 1 ст. 207 ГК РФ).
Исковое заявление можно подать в суд и при истечении срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.
Экономические споры между юридическими лицами, ИП подведомственны арбитражному суду. Если физическое лицо прекратило деятельность в качестве ИП, то спор подведомственен суду общей юрисдикции.
Также при определенных условиях вы можете обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании процентов, неустойки по договору аренды. Взыскание процентов, неустойки в рамках приказного производства позволит вам оперативно добиться взыскания процентов, неустойки. Чтобы решить, можете ли вы обратиться в суд с требованием о выдаче судебного приказа, вам нужно проверить, соответствует ли ваше требование обязательным условиям. Учтите, если требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, а вы обратились в суд с иском, он вернет исковое заявление. И наоборот, когда усматривается наличие спора о праве, суд отказывает в принятии заявления о выдаче судебного приказа.
Вы можете требовать взыскания процентов (неустойки) в рамках приказного производства при соблюдении следующих условий:
В случае взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки по договору важно правильно сформулировать исковые требования. Формулировка будет зависеть от объема требований, удовлетворенных должником. Если на момент обращения в суд должник погасил сумму основного долга, а проценты (неустойку) не уплатил, то укажите в иске ту сумму процентов (неустойки), которая набежала за период до погашения долга. Если должник не погасил сумму основного долга, рекомендуем потребовать взыскания процентов (неустойки), начисленных до момента фактической уплаты вам долга. При этом день уплаты задолженности включается в период расчета процентов (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).
Пример формулировки искового требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, если уплаченный аванс по договору аренды не возвращен:
“Прошу взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ:
Подсудность по делам о взыскании процентов (неустойки) по договору аренды
По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения или месту жительства ответчика, но стороны вправе в договоре изменить подсудность по данной категории споров. Проверьте, есть ли в договоре условие о том, в каком суде должны рассматриваться споры, вытекающие из него. Если такое условие есть, направьте иск в суд, указанный в договоре. В договоре может быть также предусматриваться, что все споры по договору передаются на рассмотрение третейского суда. Если такой суд осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РФ, то необходимо при подаче заявления в третейский суд исходить из правил судопроизводства данного третейского суда.
Госпошлина за рассмотрение иска о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды
За рассмотрение иска нужно уплатить госпошлину, которая рассчитывается в зависимости от суммы требований. Рассчитать госпошлину вы можете с помощью калькуляторов госпошлины, размещенных на сайтах судов. Обратите внимание, что размер госпошлины может быть изменен на день вынесения решения, если суд определяет сумму процентов (неустойки) на день вынесения судебного акта.
Защита интересов в арбитражном суде
Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды занимает 1,5-2 месяца.
Получение решения арбитражного суда и исполнительного листа
По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).
Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:
Исполнение решения суда, фактическое взыскание процентов (неустойки) по договору аренды
После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указана сумма, подлежащая к взысканию. Если дело рассматривалось в порядке приказного производства, то судебный приказ, вступивший в законную силу, приравнивается к исполнительному документу, получать исполнительный лист дополнительно не нужно. Исполнительный лист также не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.
В целях взыскания исполнительный лист (судебный приказ) подается:
Подробнее об исполнении решения суда о взыскании задолженности, неустойки, процентов читайте здесь.
Услуги юристов по взысканию задолженности
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по взысканию задолженности с юридических и физических лиц. Вы можете обратиться к нам на любой стадии процесса.
Требуется помощь юриста по взысканию задолженности?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Расчет процентов и неустойки
Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Поэтому, если договор аренды заключен при осуществлении предпринимательской деятельности сторонами, то данный спор подведомственен арбитражному суду. В иных случаях (при заключении договора аренды между физическими лицами, а также если деятельность ИП прекращена) такие споры рассматриваются в суде общей юрисдикции. Далее речь пойдет о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражном суде с юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.