rosim.ru – Официальный сайт Росимущество и его территориальные органы реализуют конфискованное имущество в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2015 № 1041 «О порядке реализации имущества, обращенного в собственность государства, и о внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909» (далее – Постановление № 1041).
Реализация имущества может осуществляться как территориальными органами Росимущества самостоятельно, так и с привлечением специализированных организаций – организаторов реализации.
Участие в приобретении имущества могут принять российские и иностранные юридические и физические лица, а также лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.
Участие в процедурах реализации осуществляется на безвозмездной основе.
1. Имущество стоимостью свыше 10 тыс. руб. реализуется на аукционе в электронной форме.
2. Малоценное имущество (стоимостью 10 тыс. руб. и менее) реализуется путем продажи лицу, подавшему заявку на участие в реализации имущества первым. Заявки на приобретение малоценного имущества направляются на электронную почту организатора реализации (Росимущества, его территориального органа или привлеченной специализированной организации), указываемой в информационном сообщении о реализации имущества.
3. Информация о реализации имущества в обязательном порядке размещается на:
1) официальном сайте Росимущества www.rosim.ru и сайтах его территориальных органов в подразделе «Продажа арестованного, конфискованного и иного имущества» раздела «Продажа».
На сайте Росимущества для удобства поиска информации по конкретным интересующим условиям имеется форма поиска, в которой можно в том числе установить параметры поиска: «Способ продажи», «Правовой статус» и «Территориальное управление».
Кроме того, по всем интересующим вопросам в отношении реализуемого имущества можно обращаться в территориальный орган Росимущества или специализированную организацию (организатору реализации), осуществляющим его продажу. Информация о контактном лице, ответственном за организацию реализации имущества, представлена в информационном
2) официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в подразделе «Продажа государственного и муниципального имущества» раздела «Торги».
В каждом извещении о реализации имущества имеется информация об операторе электронной площадки, на сайте которого также размещается информация о реализации имущества.
3) сайте электронной площадки (в случае проведения электронных торгов). Перечень операторов электронных площадок утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.07.2018 № 1447-р и представлен на главной странице официального сайта Росимущества www.rosim.ru в виде гиперссылок на соответствующие сайты;
В качестве примера приводится сайт электронной торговой площадки Сбербанк-АСТ.
Для участия в электронном аукционе претендент должен пройти регистрацию на электронной площадке, на которой размещено извещение о реализации соответствующего имущества.
В открывшемся окне имеется возможность воспользоваться фильтром для осуществления поиска аукциона по продаже интересующего имущества (например, по региону (области/республике/краю).
4. Перечень типовых условий, соблюдение которых необходимо для участия в торгах по приобретению имущества в соответствии с Постановлением № 1041, содержится в каждом информационном сообщении о реализации конкретного имущества.
5. Реализация имущества, согласно установленному порядку, в случае отсутствия спроса в течение установленного срока приема заявок, осуществляется со снижением первоначальной цены на поэтапно 30, 60 и 90%.
6. Результаты реализации публикуются в сети «Интернет» на указанных выше электронных ресурсах.
7. После завершения процедуры реализации имущества, стоимостью более 10 тыс. рублей, с победителем аукциона (участником, подавшем заявку первым на приобретение имущества стоимостью 10 тыс. рублей и менее) заключается договор купли-продажи имущества.
Внесенный покупателем задаток при участии в аукционе засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества. Иным у частникам аукциона задаток возвращается.
8. После подписания договора купли-продажи и оплаты покупателем приобретенного имущества, передача имущества осуществляется на основании соответствующего акта (приема-передачи имущества).
Росимущество подготовило памятку для желающих приобрести конфискованное имущество. Разъяснены:
– порядок определения цены продаваемого имущества, заключения договора купли-продажи и передачи имущества.
зарабатывает на купле-продаже квартир с торгов
В 2019 году моя близкая родственница Татьяна начала зарабатывать на недвижимости с торгов.
Она приобретала квартиры, изъятые судом по банкротству или неуплате ипотеки, делала в них ремонт и продавала. Такой метод заработка оказался прибыльным: на торгах продают квартиры по цене в среднем на 30% ниже рыночной, затраты на ремонт обходились Татьяне максимум в 150 000 , а заработать на продаже получалось более миллиона.
Конечно, в купле-продаже квартир с торгов есть сложности. Придется подготовить много документов, процесс участия в торгах новичку может показаться запутанным, а еще иногда приходится иметь дело с жильцами, которые отказываются покидать квартиру и пакостят в ней перед уходом. В одной из таких проблемных квартир, которую купила Татьяна, позже жила и я. Мы вместе ходили в суд, договаривались с предыдущим жильцом и устраняли проблемы, оставленные им в квартире.
Для этой статьи я узнала у Татьяны, на каких площадках искать недвижимость, как участвовать в торгах, выселять проблемных должников и все усилия заработанных денег.
Что такое торги недвижимостью
Торги — это процедура, в процессе которой государство или банк продает имущество должников:
- того, кого признали банкротом;
- того, кто взял кредит под залог недвижимого имущества и не смог его погасить;
- не платил ипотеку.
Торги по продаже имущества банкротов. Если у человека долги от 500 000 и нет возможности их выплатить, его могут признать банкротом — по собственному заявлению или через суд по заявлению кредитора. В таком случае для погашения задолженности используют имущество банкрота — так на торги попадает его недвижимость.
Торги по банкротству организует финансовый управляющий должника, а арестованное имущество передает на продажу территориальное управление Росимущества.
На торги по продаже арестованного имущества попадает недвижимость людей, не плативших кредит, который взяли под залог недвижимого имущества, или ипотеку. По заявлению банка суд заводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.
По закону банк не может сразу взять квартиру в собственность, поэтому после судебного решения она уходит на торги.
Где и как проходят торги. Суд устанавливает цену, недвижимость размещают на электронной площадке для торгов — ее сокращенно называют ЭТП. Это специальные аккредитованные государством сайты, где публикуется информация о лотах и проходит процедура торгов: , и другие. Подробнее об ЭТП расскажу дальше в статье.
Процедура торгов и набор документов для участия одинаковы и в торгах по банкротству, и по арестованному имуществу. Различаться может только ЭТП и формат торгов. Я участвовала в торгах, проходивших в формате аукциона. В этом случае на недвижимость устанавливают начальную стоимость, покупатели делают ставки на повышение цены. Побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену.
Бывает так, что на первых торгах на квартиру не находится покупатель — чаще всего такое происходит, потому что начальная цена была завышена. В этом случае организуют вторую процедуру торгов, на которых устанавливают цену на 15% ниже. Если и со вторых торгов квартира не продается, то в течение 30 дней по заявлению банка имущество передается ему в собственность — тогда сам банк продает квартиру.
Некоторые банки продают недвижимость на «Авито» или «Циане», другие организуют торги на собственных ЭТП. Банку нужно как можно быстрее покрыть убытки, поэтому он делает еще большую скидку. Например, у должника перед банком долг 1 500 000 , изначально на торги квартиру выставляли по цене 2 200 000 . После несостоявшихся торгов банк получает квартиру в собственность и продает ее за 1 800 000 .
Конечно, так квартиру гораздо выгоднее купить, чем на первоначальных торгах. Но у банков выбор квартир меньше, и объявления напрямую от банка встречаются гораздо реже.
Как я купила первую квартиру на торгах у банка
Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.
Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».
Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.
В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 , я купила ее за 2 400 000 — по цене ниже рыночной на 30%.
Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.
За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 . Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 . С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000 до вычета НДФЛ.
Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.
Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.
За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 . Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.
Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах
Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.
Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.
Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.
При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».
Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.
Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.
Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.
Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.
В ситуации из статьи за счет этого сумма, с которой нужно было заплатить НДФЛ, — 1 800 000 :
- 3 700 000 — сумма, за которую автор статьи продала квартиру;
- 1 900 000 — начальная стоимость квартиры на торгах;
- 3 700 000 − 1 900 000 = 1 800 000 .
Налог по ставке НДФЛ — 13%.
1 800 000 × 13% = 234 000 — размер НДФЛ, который нужно заплатить.
Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.
База для НДФЛ в истории из статьи с учетом вычета — 2 700 000 , НДФЛ — 351 000 .
3 700 000 – 1 000 000 = 2 700 000 .
Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.
По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.
Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.
Почему стоит зарегистрировать ИП
Поскольку квартиры — дорогая штука, дело может кончиться уголовным наказанием за незаконное предпринимательство, а это 300 000 штрафа или арест на срок до шести месяцев. А вот налоговых доначислений не будет при условии, что со всех сделок был уплачен НДФЛ.
Если человек зарабатывает на купле-продаже жилья и решил стать ИП, скорее всего, будет выгодна общая система налогообложения — ОСН. С ней будет возможность применить профессиональный вычет, то есть уменьшить доходы на коммерческие расходы. Причем в этом случае последними будут и затраты на ремонт квартир.
ИП на ОСН платят НДС, но продажа жилья этим налогом не облагается — подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако ежеквартально подавать электронную декларацию по этому налогу все равно придется.
Есть еще УСН «Доходы минус расходы», но там выше ставка — 15% вместо 13% НДФЛ, который платят ИП на ОСН. Однако у регионов есть право снижать ставку налога при УСН для всех упрощенцев или некоторых категорий. Проверить, такая в вашем регионе, можно на сайте ФНС. После перехода по ссылке надо промотать страницу до раздела «Информация ниже зависит от вашего региона».
Если пониженная ставка действует, УСН будет выгоднее ОСН, в том числе за счет того, что не придется сдавать декларацию по НДС: упрощенцы не платят этот налог.
Где искать торги недвижимостью
Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.
Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.
Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.
Как я выбираю квартиру на торгах
ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:
- кадастровые данные;
- сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
- извещения о предстоящих торгах;
- на какой площадке они будут проходить и в какое время.
Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»
Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.
Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.
Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.
Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в офисе, где подавали заявление.
Из выписки ЕГРН можно узнать:
- Кто собственник квартиры.
- В каком году ее приобрели.
- Сведения о кадастровой стоимости.
- Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
- на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.
Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.
По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.
Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.
Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.
Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.
Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .
Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.
Мой опыт проверки документов
раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.
Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.
Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то проблемную квартиру.
Как подготовиться к участию в торгах
Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.
Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».
Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- ИНН.
Стоимость КЭП в среднем 5000 , оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.
Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.
Моя флешка с электронной подписью
Без плагина КЭП работать не будет.
Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.
Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:
- Скан паспорта — сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля.
- Сканы СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН — с двух сторон.
- Банковские реквизиты — для внесения задатка.
- Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.
После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.
В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.
Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.
Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 , вносила задаток 30 000 — это 2% от начальной цены лота.
Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.
После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.
Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.
Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.
Как происходит процесс торгов
Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.
Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.
На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.
Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.
Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.
Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.
Что делать, если выиграли торги
Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по реквизитам, по которым оплачивали задаток.
Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.
Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит
Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.
В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта
В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.
Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Протокол определения победителя торгов.
- Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.
Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.
Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в в офисе МФЦ.
На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.
Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».
Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.
Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.
«Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что ваша квартира была продана банком, и теперь я новый собственник. договориться с вами о датах вашего выезда. Я понимаю, что ситуация сложная, поэтому готова предоставить вам время на переезд».
Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.
Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.
Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.
«Я, Татьяна Денисенко, новый собственник квартиры по адресу ул. Пушкина, дом 27, квартира 55. Так как предыдущий собственник квартиры не погасил долг по ЖКУ и по закону он не передается новому собственнику, прошу списать задолженность по коммунальным услугам».
Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000 — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000 — его пришлось выплачивать.
В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.
Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.
Как я выселяла проблемного должника
В 2020 году я купила в Уфе квартиру в хорошем состоянии, которой не требовался серьезный ремонт. Это была однушка в неплохом районе в относительно новом кирпичном доме. Я посмотрела выписку из ЕГРН, судебные решения и решила, что вариант хороший.
После торгов я зарегистрировала право собственности в Росреестре и получила в управляющей компании справку о прописанных в этой квартире лицах. Это был один человек — взрослый мужчина. Ему я направила телеграмму с требованием освободить квартиру. Такая телеграмма — чистая формальность на случай, если придется обратиться с иском в суд о выселении.
Когда отправляете телеграмму по почте, вам выдают «корешок» — бумажку с информацией о том, когда, кому и в какое время была отправлена телеграмма. Если должник не захочет выселяться добровольно, это будет доказательством того, что вы его предупреждали о выселении, а документ пригодится для суда.
Контактов мужчины не было, а все соседи в один голос говорили, что давно его не видели. Я начала ходить в этот дом, и мне удалось «поймать» мужчину спустя несколько недель. Мы встретились с жильцом прямо возле его двери, когда я в очередной раз пришла попытаться поговорить с ним и позвонила в дверь.
Он вышел из квартиры, я представилась и показала оригиналы документов — договор купли-продажи квартиры и паспорт, так как мои паспортные данные указаны в документе. Конечно, он расстроился и был растерян, даже осторожно пригрозил, что вызовет полицию, на что я развела руками и согласилась. Делать он этого не стал — я купила квартиру законно и зарегистрировала право собственности, поэтому вызывать полицию бессмысленно.
В итоге с жильцом удалось договориться, он выехал в течение месяца. Но мужчина не снялся самостоятельно с регистрации, поэтому мне пришлось обратиться в суд.
Снять с регистрации бывших жильцов можно через порталы «Мой арбитр» и «Электронное правосудие». Вот что нужно, чтобы написать исковое заявление на сайте:
- Наименование суда — в каком районе города находится недвижимость, тот и будет рассматривать дело.
- Ваши ФИО.
- Адрес регистрации.
- Номер телефона.
- Ваш адрес регистрации.
- ФИО ответчика.
- Указать в заявлении суть проблемы и обстоятельства в произвольной форме.
- Приложить почтовую квитанцию об отправке иска ответчику.
В моем случае заявление рассматривали около трех месяцев. Когда решение было готово, меня пригласили на заседание суда. Чтобы суд мог вынести решение, бывший хозяин квартиры не обязательно должен присутствовать — такие дела рассматривают и без ответчиков.
В течение месяца готовится постановление суда. Его можно забрать в канцелярии — ее номер есть на каждом сайте любого суда. По телефону можно договориться о времени.
На суд я не потратила денег — адвокат или представитель в таких делах не нужен, поскольку все документы о собственности на руках, а решение стопроцентно вынесут в вашу пользу.
После того как мужчина покинул квартиру, я поменяла замки. Мне это обошлось в 4000 и заняло около двух часов. Когда я впервые попала в квартиру, обнаружила, что должник открутил все розетки и выключатели, снял дверные петли, оставив сами двери, вырвал электрический счетчик и повредил электропроводку. Пришлось нанимать электрика и все восстанавливать — на это ушло 7000 .
Ремонт квартире не потребовался, но нужно было установить кухонный гарнитур и решить проблемы с электричеством. В общей сложности на все я потратила около 50 000 .
За ту квартиру на торгах я заплатила 2 400 000 , вместе с затратами на ремонт, электричество и долг по капремонту — 2 465 000 . Я продала квартиру за 3 600 000 . Получается, за вычетом расходов на ремонт я заработала 1 135 000 — до вычета НДФЛ.
На перепродажу я покупала в общей сложности пять квартир, но особых проблем с выселением у меня не было. Хотя знакомые рассказывали, как должники, не желая выселяться, развели костер прямо посреди комнаты. В таком случае можно подать иск о компенсации ущерба.
Как я делаю ремонт
Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.
Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 .
На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 . Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 . Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 , стоила небольшая акриловая ванна.
Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.
Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.
Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.
Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 , так как площадь небольшая.
С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.
Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.
По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 , а продали за 3 000 000 , с суммы 1 000 000 уплачивается налог 13%.
Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.
Запомнить
- Заранее пройдите аккредитацию сразу на нескольких ЭТП и получите квалифицированную электронную подпись, чтобы не тратить на это время и не упустить понравившийся лот.
- Помните, что заранее не удастся посмотреть, как выглядит квартира. Закладывайте бюджет на ремонт. Самый дорогостоящий ремонт обошелся мне в 150 000 .
- Внимательно проверяйте документы на недвижимость перед тем, как принять решение об участии в торгах. Закажите выписку из ЕГРН, проверьте решение суда, а если недвижимость была передана банку в залог — договор приватизации при его наличии. Если есть лица, отказавшиеся от приватизации, квартира продавалась несколько раз за короткое время, а жильцы постоянно ходят по судам — лучше отказаться от покупки.
- Учитывайте, что на покупку, бюрократические процедуры, ремонт и продажу уйдет минимум полгода.
- Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ — 13%. По итогам года продажи нужно сдать декларацию — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года. Если декларацию не сдать самостоятельно, налоговая посчитает НДФЛ, скорее всего, по невыгодному тарифу. НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации. Поэтому лучше не ждать уведомления от налоговой инспекции и уплатить налог самостоятельно.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
В рамках исполнительного производства приставы могут арестовать почти любое имущество должника, в том числе недвижимость. Арест влечет наложение запретов и обременений на распоряжение квартирой, дачей или другим объектом.
Сведения об этом вносятся в реестр ЕГРН на основании постановления пристава. При подаче документов на регистрацию купли-продажи Росреестр сразу выявит наличие запрета. Это повлечет отказ в регистрации. Самостоятельно продать квартиру с обременением судебных приставов нельзя.
Рассмотрим в этой заметке, когда налагается арест на жилье и как его снимать.
Когда пристав может арестовать квартиру
Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:
- пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
- арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
- арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
- при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
- данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.
При небольших долгах пристав не имеет право арестовать квартиру, нежилое здание или другой объект недвижимости. ФССП обязана соблюдать принцип соразмерности цены имущества и суммы долга. Если пристав арестует квартиру за долги 10-20 тысяч рублей, его постановление можно обжаловать и отменить.
Арест предусматривает введение запрета на регистрационные действия. Это означает, что должник-собственник не сможет продать, подарить или обменять свою недвижимость. Также пристав вправе ввести ограничения на пользование объектом.
Например, это может быть запрет на передачу квартиры в аренду. Арест сохраняется до момента полного погашения долга или реализации недвижимости. Некоторые виды имущества, в том числе единственное жилье неплательщика, не подлежат реализации.
Особенности ареста единственного жилья
Об этом знают не все должники, но ФССП может арестовать любое имущество, даже если оно защищено от реализации. Поэтому и на единственное жилье должника, где он реально проживает с семьей, может быть введен арест. Однако исполнительский иммунитет запрещает продавать единственную квартиру на торгах.
Продать квартиру с арестом от пристава нельзя
Сведения об аресте будут внесены в ЕГРН, поэтому Росреестр откажет в регистрации сделки после проверки документов. Продать квартиру можно после снятия ареста. Приставы снимают арест после погашения задолженности, при окончании или прекращении производства, после списания долгов после банкротства.
ФССП проверит сведения о наличии у должника недвижимости на начальном этапе производства. С этой целью направляется запрос в Росреестр.
По выписке ЕГРН будут видны все объекты и доли, принадлежащие неплательщику на правах собственности. Далее принимается решение о наложении ареста на один или несколько объектов (в зависимости от суммы задолженности).
Могут ли приставы продать квартиру за долги
Если пристав не смог взыскать долг за счет доходов неплательщика, он приступит к реализации его имущества. На продажу могут выставить все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом. Если у должника есть только одна квартира, то продать ее нельзя. При наличии в собственности нескольких объектов недвижимости неплательщику обязаны оставить одну квартиру.
Должник сохраняет право пользования квартирой с ограничением ФССП. Право проживания сохранится до завершения торгов. Если долг не погашен, а квартиры продана на торгах, приставы начнут выселение неплательщика и членов его семьи. Особенности этих процедур описаны в законе № 229-ФЗ.
Могут ли приставы продать единственное жилье
Исполнительский иммунитет распространяется только на единственную квартиру, принадлежащую должнику. Также нельзя продать жилое помещение, в котором должник проживает на условиях соц. найма. Реализация единственного жилья должника допускается при следующих условиях:
- если неплательщик и члены его семьи не проживают в единственной квартире (например, если они снимают другое жилье);
- если на квартиру зарегистрирован залог по ипотеке, а взыскателем является банк-залогодержатель.
Такие же правила действуют в отношении частного дома, если он является единственным местом проживания неплательщика. Более того, исполнительский иммунитет распространяется и на участок под единственным домом. Если у должника есть еще и квартира, то приставы могут продать дом с обременением через торги.
В ст. 446 ГПК РФ указано, что запрет на реализацию распространяется на часть квартиры или дома, если для должника она является единственным жильем. На часть жилого помещения регистрируется право собственности на долю.
Соответственно, приставы могут продать долю в квартире только в случае, если у должника есть в собственности другая недвижимость для проживания.
Можно ли продать квартиру под арестом
Арестованную квартиру нельзя продать или подарить. Запрет на регистрационные действия распространяется на все сделки по отчуждению недвижимости. Отметим, что в неофициальной продаже квартиры нет никакого смысла.
Такие сделки подлежат обязательной регистрации через Росреестр. Если кто-либо захочет купить арестованную недвижимость без регистрации в Росреестре, то право собственности не перейдет к покупателю.
Если должник захочет продать квартиру с обременением судебных приставов, он должен сначала снять арест и запрет на регистрационные действия. Это возможно:
- если полностью погасить задолженность перед взыскателем;
- если частично закрыть долг, чтобы его сумма стала несоразмерна стоимости недвижимого имущества;
- если предоставить под арест другой объект недвижимости, соразмерный по стоимости.
До подписания договора покупатель может сам проверить наличие или отсутствие ареста, других обременений. Это можно сделать по выписке ЕГРН. Выписку может запросить не только собственник (продавец), но и покупатель.
Кто и когда проверяет наличие ареста
Если должник уговорит покупателя на сделку, несмотря на наличие ареста на квартиру, договор не пройдет регистрацию. Специалисты Росреестра проводят проверку документов в срок до 10 дней, а при обращении через МФЦ — до 12 дней.
Все запреты, аресты и обременения будут видны по сведениям ЕГРН. Выявив арест, наложенный приставом, Росреестр вынесет решение об отказе в регистрации.
Как продать квартиру с арестом от приставов
Закон № 229-ФЗ разрешает должнику самому продать арестованной имущество, если его стоимость не превышает 30 000 рублей. Естественно, ни одна квартира не подпадает под такой ценовой диапазон.
Более того, в ст. 87 закона № 229-ФЗ напрямую указано, недвижимость неплательщика можно продавать только через торги. Поэтому должник не сможет продать арестованную квартиру ни при каких условиях.
Арест может сниматься при окончании или прекращении производства, в том числе, если ФССП не смогла взыскать долг. Как только пристав вынесет такое постановление, собственник сможет продать квартиру. На обновление данных в ЕГРН может уйти 7-14 дней, т.е. в этот период времени сведения о наличии ареста еще будут видны.
Также арест может быть снят, если должник пройдет процедуру банкротства. На основании решения суда или МФЦ происходит списание долгов, если реализация имущества не позволила полностью рассчитаться с кредиторами. Для реализации при банкротстве тоже действует запрет на продажу единственного жилья.
Но при определенных условиях этот запрет можно обойти. Например, судебная практика позволяет продать единственную квартиру банкрота, если кредиторы приобретут ему другое жилье. Об основаниях, при которых у должника заберут единственное жилье при банкротстве, вы можете узнать на консультации у наших юристов.
Особенности продажи арестованного имущества
Пока действует арест на квартиру или другое имущество, пристав попытается взыскать долг за счет доходов неплательщика. Для этого проверяются сведения о счетах и вкладах в банках, о месте работы и зарплате, о различных выплатах от государства. Если долг не погашен, пристав начнет реализацию.
Важные моменты, связанные с продажей недвижимого имущества по исполнительному производству:
- пристав проводит оценку имущества, подлежащего реализации;
- до организации торгов специалист ФССП обязан проверить, на какие объекты и вещи распространяется запрет на реализацию;
- все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом, будет продано на торгах или иными способами;
- после завершения реализации пристав окончит производство, снимет арест с единственной квартиры.
Если на продажу выставлена другая недвижимость должника, то на нее, скорее всего, найдется покупатель. Но если первые и повторные торги признают несостоявшимися, то ФССП предложит взыскателю забрать себе нереализованное имущество.
При этом стоимость объектов и вещей будет снижена на 25% по сравнению с первоначальной оценкой. Если взыскатель откажется получить имущество, пристав оставит его должнику.
Особенности продажи ипотечной квартиры
Ипотечная квартира изначально находится под обременением (залогом) в пользу банка. Поэтому для ее ареста и реализации применяются специальные правила:
- пристав вправе наложить арест на ипотечную квартиру, как и на другое имущество должника (в ЕГРН будут одновременно указаны сведения о залоге и аресте);
- если взыскателем является банк-залогодержатель, он получит всю сумму после реализации (за исключением исполнительского сбора, расходов на ведение производства);
- в силу ст. 78 закона № 229-ФЗ и ст. 54 закона № 54-ФЗ пристав может продать ипотечную квартиру через торги, но при этом залогодержатель всегда получит деньги от реализации в первую очередь.
На ипотечную квартиру можно обратить взыскание через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то ипотечную квартиру на торги можно выставить только на основании решения суда. Если банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости во внесудебном порядке, если это соответствует договору.
Если взыскивается долг по ипотеке, статус единственного жилья не имеет значения. Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом. Обо всех действиях с недвижимостью, заложенной по ипотеке, пристав обязан уведомлять банк-залогодержатель.