Свидетельство о государственной регистрации права собственности. бумажное заявление. Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Кто может заказывать выписку и в каких случаях она требуется

Есть выписки, которые может получить только собственник, либо его законный представитель или представитель по доверенности, либо правоохранительные органы, суды, приставы, нотариусы и органы власти. Расскажу о таких выписках:

• Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным — может потребоваться судам и нотариусам, чтобы удостовериться в дееспособности человека, потому что, например, сделка с недееспособным правообладателем будет считаться недействительной.
• Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.
• Выписка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.
• Выписка о содержании правоустанавливающих документов — может понадобиться, если утрачены оригиналы документов на недвижимость. Из этой выписки можно получить информацию, на основании чего право появилось и на каком основании сохраняется.

Остальные выписки может заказать любой человек. Но прежде чем заказывать, уточните, какая именно и в каком варианте нужна.

Если особых требований к содержанию и форме нет, проще получить электронную — не придется ехать за бумажным экземпляром, можно заказать и получить выписку, не выходя из дома или офиса.

Копия финансового лицевого счета

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.

На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.

Бланк выписки из финансового лицевого счета

Значение выписки из ЕГРП

Выписка из ЕГРП – это документ, подтверждающий право лица на недвижимое имущество, а также факт, удостоверяющий наличие в ЕГРП сведений о правообладателе, объекте недвижимости, основания для регистрации права, дату, указанную в качестве даты выдачи. Отметим ещё раз, что, согласно последним изменениям, именно выписка из ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Форма выдачи выписки – бумажная или электронная. При внешней схожести, это не копия свидетельства о праве на жильё: если свидетельство запрашивается отдельно в Росреестре при продаже или покупке для подтверждения данных о недвижимом имуществе, то выписка из ЕГРП выдаётся после регистрации прав на недвижимость.

Этот документ на указанную в нём дату выдачи подтверждает право определённого лица на объект недвижимости, о чём в ЕГРП в соответствующий день сделана регистрационная запись. Срок действия выписки из ЕГРП не ограничен.

Заказать выписку из ЕГРП можно:

• в офисах Росреестра и кадастровой палаты;
• в многофункциональных центрах;
• по почте;
• при помощи выездного обслуживания;
• в электронном виде (форма для запроса; необходима электронная подпись).

Обратите внимание, за выписку, предоставленную в бумажном виде, взимается плата: 200 рублей – для физических лиц, 600 рублей – для юридических.

Срок оформления выписки – не более 5 рабочих дней с момента получения Росреестром запроса.

При заказе электронной выписки, вы должны будете заполнить соответствующую форму на портале Росреестра и подписать заявление электронной подписью. После этого на вашу электронную почту придёт ссылка на оплату госпошлины, которую нужно будет оплатить в банке.

Документы, которые вам могут понадобиться:

• заявление о возврате ошибочно уплаченных денежных средств;
• заполненная квитанция об оплате;
• запрос о предоставлении сведений из ЕГРП путём обеспечения доступа к информационному ресурсу;
• запрос о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП.

Если выписку из ЕГРП планирует получить представитель заявителя, то к своему запросу он должен приложить надлежащим образом оформленную доверенность. При этом в ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ условие об обязательном нотариальном удостоверении доверенности не устанавливается.

ГИС ЖКХ: Подписан приказ о составе, сроках и периодичности размещения информации

Единый жилищный документ

Жителям Москвы и Московской области доступен единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно взять в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. А вот Форму 9 и Форму 12 в Москве, скорее всего, взять не получится — их не выдают по обычному запросу в МФЦ.

• Копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения.
• Выписку из домовой книги.
• Копию карточки учета для собственника жилого помещения.
• Справку о проверке жилищных условий.
• Справку о регистрации по адресу.
• Справку о составе семьи.
• Справку о совместном проживании с умершим / о прописке на день смерти.
• Справку об одиноком умершем.
• Справку об иждивении.
• Справку об изменении адреса.
• Справку «дом-новостройка».
• Справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.
• Справку о замене паспорта с указанием причины.

Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Например, выписку из домовой книги: ее данные содержит ЕЖД. Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, ее взять все равно нужно.

Бланк единого жилищного документа

Как проходит процесс регистрации квартиры?

Согласно Федеральному закону РФ № 218 регистрация квартиры проводится одновременно с оформлением права собственности новым владельцем. Процедура состоит из нескольких этапов, в результате которых собственник получает выписку из ЕГРН, подтверждающую законность его прав.

Подготовка необходимых документов

Список документов, необходимых для регистрации квартиры в Росреестре, зависит от способа приобретения имущественных прав новым владельцем. Базовый перечень включает следующие пункты:

• Заявление установленного образца;
• Гражданские паспорта предыдущего и нового собственников;
• Документ, подтверждающий полномочия предыдущего владельца;
• Выписка из ЕГРН;
• Договор, на основании которого произошел переход права собственности (купля-продажа, дарение, аренда, рента, свидетельство о наследстве);
• Акт приема-передачи недвижимости;
• Технический план объекта;
• Квитанция о внесении госпошлины;
• Разрешение на сделку от банка (если квартира приобреталась в ипотеку и находится в залоге у кредитора);
• Согласие от супруга и органов опеки (при необходимости);
• Доверенность, если одну из сторон представляет уполномоченное лицо.

Уплата госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество

Согласно ст. 17 ФЗ РФ №218 за регистрацию квартиры в Росреестре взимается госудасртвенная пошлина. Размер госпошлины зависит от статуса собственника и вида регистрируемого имущества. Регистрация права собственности на квартиру обойдется физлицу 2000 рублей, организации – 22 000 руб (ст. 333.33 НК РФ).

Подача документов в Росреестр для регистрации права на недвижимое имущество или сделки с недвижимостью

Чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимость и любую имущественную сделку, необходимо обратиться в росреестр. Сделать это можно следующими способами:

• Личное обращение – подать заявление можно непосредственно в отделение кадастровой палаты или МФЦ;
• Онлайн-заявка – зарегистрировать имущественные права онлайн можно на официальном сайте Росреестра. В форме заявки необходимо указать сведения о владельце и регистрируемом объекте, также к заявлению прилагаются скан-копии документов. Электронная версия бланков должна быть заверена ЭЦП заявителя.

Получение документов, подтверждающих регистрацию

Заключительным этапом регистрации является получение выписки из ЕГРН. Она заменила свидетельство о праве собственности старого образца (на гербовой бумаге). Справка из Росреестра – это усовершенствованный правоподтверждающий документ. Форма и содержание выписки утверждены Приказом Минэкономразвития № 378. В ней содержаться общие характеристики объекта недвижимости. также с помощью справки можно узнать ФИО владельца, сведения об имеющихся ограничениях, изучить схему недвижимости и историю перехода имущественного права.

Получить выписку ЕГРН можно в бумажном виде или электронном. Оба варианта равнозначны по юридической силе. Порядок предоставления информации об объектах недвижимости, зарегистрированных в Росреестре, регламентируется ст. 62, ФЗ РФ № 218. Для заказа справки можно обратиться в такие организации:

• В МФЦ или отделение Росреестра – для получения бланка необходимо оплатить госпошлину, предоставить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. При личном обращении заявитель ждет бумажную справку около недели;
• На сайте Росреестра – на портале Госуслуги можно заказать электронный вариант выписки ЕГРН. При обращении на госпортал следует учесть, что он часто бывает перегружен. Поэтому на быстрое изготовление бланка рассчитывать не стоит;
• На портале ЕГРНка – инструкция по оформлению ниже.

Как заказать выписку через портал госуслуг

Через портал госуслуг можно заказать разные виды выписок:

• О правах лица на объекты недвижимости.
• Об объекте недвижимости.
• О кадастровой стоимости.
• О переходе прав на объект недвижимости.
• О недееспособности правообладателя.
• Об основаниях внесения недвижимости в ЕГРН.
• О дате поступления заявления об учете или регистрации прав.
• Справку о лицах, интересовавшихся недвижимостью.
• О содержании правоустанавливающих документов.
• О документах по сделке с недвижимостью.

На сайте госуслуг есть список доступных к получению выписок с описанием данных, которые в них содержатся, и их стоимость. Выберите соответствующий вид, укажите адрес или кадастровый номер и уплатите госпошлину, если это не бесплатная онлайн-выписка.

В разделе «Предоставление сведений из ЕГРН» можно посмотреть в списке, какие выписки доступны к заказу через госуслуги

Выберите нужный раздел

А потом — нужный вид выписки

Можно проверить, действительно ли в выбранной выписке будет нужная вам информация

Система покажет сроки готовности выписки

Ваши данные автоматически подтянутся из профиля

Выберите тип объекта

В 2023 году на госуслугах появилась возможность получить базовую информацию об объекте недвижимости онлайн. То есть не надо ничего заказывать, ждать и скачивать, а можно посмотреть данные сразу просто по адресу квартиры или дома. Если недвижимость чужая, информации о собственниках не будет, но как минимум можно узнать, на квартире обременения.

Чтобы быстро получить данные по объекту, нажмите «Просмотреть информацию о недвижимости онлайн» и введите адрес

Это результат онлайн-поиска в базе Росреестра. Видно, что на квартире ипотека, также сразу понятно, когда зарегистрировано право собственности

Как подать документы на регистрацию права собственности

Способов подать документов в Росреестр несколько:

• Через МФЦ. Достаточно взять паспорт и документы, а сотрудник приема отсканирует их. Единственный документ о сделке, который нужно сдать на бумаге, — закладная, если сделка проходит с оформлением ипотеки.
• На дому. Сотрудники Росреестра бесплатно приедут к ветеранам и инвалидам ВОВ, людям с инвалидностью первой или второй групп. К остальным — за отдельную плату. В каждом регионе свой тариф, например в Тюменской области — 1020 .
• Через интернет. Делается это через сервис «Домклик», портал госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра. Заявление и электронные образы документов обязательно подписывать усиленной электронной подписью — УКЭП.

На договорах по сделкам ставят отметку о создании электронного образа документа — и возвращают заявителю

Выписка из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

Больше — лучше

Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права. Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.

Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают. Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН — самый важный документ. Если ее не проверить и в ней окажется подвох, деньги можно потерять с вероятностью 90%. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной и вы потеряете деньги. Вам продаст квартиру человек, который не имеет на нее прав, а реальный собственник оспорит сделку, и вы потеряете деньги. Есть еще десятки подобных вариантов. Чтобы их избежать, необходимо проверить выписку из ЕГРН.

Выписку предоставляют в нескольких форматах в зависимости от того, какая информация нужна. Часто для сделок без ипотеки хватает выписки об основных характеристиках недвижимости. Заказать ее можно на сайте Росреестра. Для оформления ипотеки банки иногда просят расширенную форму с подробным планом квартиры.

Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.

Как заказать выписку на портале онлайн

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Свидетельство о государственной регистрации прав

Свидетельства о праве на жильё, отменённые с 15 июля, можно было получить при предъявлении паспорта в любой точке России. В нём указывались:

• имя собственника;
• адрес;
• описание недвижимости;
• сведения о виде зарегистрированного права;
• дата и номер регистрации права;
• обременения: ипотека, арест и др..

Стоимость за бумажную версию свидетельства о праве на жильё варьировалась от 200 до 300 рублей в зависимости от субъекта РФ, электронная версия обходилась дешевле. Свидетельство выдавалось бессрочно, однако оформлялось на конкретную дату, поэтому для получения актуальной информации собственнику приходилось запрашивать в Росреестре дополнительную выписку.

Также ещё раз отметим, что полученные до 15 июля свидетельства менять на выписки из ЕГРП не нужно, они сохраняют юридическую силу.

Росреестр в начале 2016 года разместит информацию в ГИС ЖКХ из госкадастра недвижимости и ЕГРП

Выписка из домовой книги

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придется потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. А если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.

Чтобы узнать, всё ли оплатил продавец, попросите у него справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

Если долги есть, выберите вместе с собственником один из вариантов:

• собственник сам погашает весь долг до сделки и дает вам еще одну справку об отсутствии задолженностей;
• собственник пишет расписку о том, что обязуется оплатить весь долг в определенный срок после продажи квартиры. Оплачивать он будет деньгами, которые получит от вас;
• из стоимости квартиры вычитается размер долга, и вы сами оплачиваете задолженность. Чаще всего выбирают этот вариант.

Чтобы обезопасить себя еще больше, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру. Собственник может подделать справку, а в УК вам скажут правду.

Когда будете принимать квартиру, в акте приема-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков. Так у вас будет доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью. Это основание права собственности на квартиру.

Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек. Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.

Когда может не быть правоустанавливающих документов

Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:

• Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.
• Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.

Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.

Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.

Как уплатить госпошлину

Сведения в ЕГРН о правах и ограничениях на недвижимость вносятся за плату — госпошлину. Для граждан это 2000 , для юрлиц — 22 000 . Если нужно зарегистрировать право собственности на земельный участок, то госпошлина — 350 .

При этом сумму нужно поделить на всех собственников, если их несколько. Например, семья из пяти человек покупает квартиру. Чтобы на них зарегистрировали право собственности, нужно уплатить пошлину 2000 , то есть каждый будущий владелец отдаст 400 .

• Герои СССР и России.
• Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны.
• Малоимущие граждане — за совершение сделок с недвижимостью. Статус малоимущего нужно будет подтвердить справкой из местной соцзащиты. Эту справку выдают для получения пособий. Обратиться в соцзащиту можно напрямую или через МФЦ.
• Пострадавшие от чрезвычайных ситуаций — за регистрацию нового жилья или за выдачу дубликата документа о собственности взамен утраченного при чрезвычайной ситуации. Подтвердить свой статус можно актом или справкой от органов власти о том, что в результате жилье или документы утрачены. Например, потеря дома при природном пожаре будет считаться ЧС, а при бытовом возгорании — нет.
• Подпавшие под программу реновации жилфонда в Москве.

При подаче заявления в Росреестр госпошлина должна быть уже оплачена, а сам документ о совершении платежа предоставлять не обязательно. Приложить квитанцию об оплате госпошлины можно для спокойствия, что данные о платеже без проблем перепроверят в Росреестре и срок регистрации не затянется.

Не имеет значения, каким документом будет подтвержден платеж: копией или оригиналом квитанции, скриншотом из интернет-банка или просто выписанными на листок реквизитами платежа.

Оплатить можно двумя способами: через кассу банка или через интернет-банк.

Главное — знать правильные реквизиты для зачисления денег на счет. Они отличаются в каждом регионе и еще и внутри региона одним реквизитом — КБК в зависимости от способа подачи заявления: в Росреестр напрямую или через МФЦ.

Узнать платежные реквизиты можно на месте — обычно там выдают распечатки с реквизитами и назначением платежа. Или на сайте Росреестра, если выбрать свой регион.

При онлайн-регистрации платеж нужно совершить в определенный срок после подачи заявления по уже сформированной Росреестром квитанции. Она доступна для скачивания, и ее пришлют на электронную почту заявителя после того, как заявление пройдет проверку.

Срок платежа будет указан в квитанции. Главный реквизит в ней — уникальный идентификатор начислений, УИН. Зная его, заплатить легко: достаточно ввести УИН в разделе «Платежи» в мобильном банке или сообщить сотруднику кассы банка. Платеж пройдет по нужным реквизитам, и деньги зачислят на счет Росреестра. Прикладывать к заявлению квитанцию об оплате не нужно. Для правильности платежа Росреестр даже создал пошаговую инструкцию для оплаты через мобильный банк.

Если госпошлина оплачена не полностью, по неверным реквизитам или не оплачена вообще, регистрацию не приостановят — просто вернут документы без рассмотрения.

Форма 9
Справка о регистрации

Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.

Форму 9 легко подделать. Поэтому лучше, если собственник или его доверенное лицо возьмет эту справку при вас. Ее можно заказать в управляющей компании, ТСЖ, через МФЦ или через портал госуслуг.

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.

Если собственник несовершеннолетний. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении. Его данные также нужно сравнить с информацией на других документах.

У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.

Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.

Паспорт гражданина РФ. Именно этот документ подтверждает личность продавца в большинстве сделок с недвижимостью в России.

Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

• Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
• Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
• Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в , первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
• Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.

Паспорт иностранного гражданина. Иностранные граждане могут без ограничений продавать и покупать недвижимость в России. Кроме паспорта у иностранца нужно проверить его нотариально заверенный перевод.

Найти информацию о квартире на публичной карте

На основании сведений из Росреестра формируется Публичная кадастровая карта России. На ней можно найти любой зарегистрированный объект недвижимости, узнать его точное расположение и основные характеристики. Для получения этих данных можно воспользоваться интерактивной ПКК на портале ЕГРНка.ру. Для этого укажите адрес или идентификационный код объекта в карте ниже, ознамьтесь с доступными сведениями и при необходимости закажите выписку ЕГРН.

Как запретить регистрировать право на недвижимость без личного присутствия

В августе 2019 года в силу вступили изменения в законе о госрегистрации недвижимости. Они урегулировали применение УКЭП при проведении сделок с недвижимостью. Теперь, после того как собственник подал заявление на совершение онлайн-сделок с недвижимостью, запись об этом внесут в ЕГРН. Если ее не будет, заявления и документы вернут без рассмотрения. Так, без личного участия заявителя проведут сделку, только если он дал на то согласие.

Дополнительно можно подать в Росреестр еще одно заявление: о невозможности совершать сделки с уже имеющейся в собственности недвижимостью без личного участия собственника. Подать такое заявление можно в отношении одного, нескольких или сразу всех объектов, которые есть в собственности.

Сделать это может сам собственник, его законный представитель или представитель по нотариальной доверенности. В число законных представителей входят: родители — для несовершеннолетних детей, опекуны или попечители — для недееспособных или ограниченно способных в силу возраста или здоровья.

Запрещающая запись появится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня принятия Росреестром заявления.

Отменить запись можно тремя способами:

• Подать заявление о смене права собственности лично.
• Подать заявление об отмене запрещающей записи.
• По решению суда.

Что стало теперь

Согласно ФЗ РФ № 218 с 2016 года свидетельства о праве собственности на квартиру старого образца (на гербовой бумаге) больше не актуальны. Даже если владелец потерял его и хочет получить новый экземпляр, ему не смогут выдать дубликат. Устаревший бланк заменила выписка ЕГРН.

Всю информацию о зарегистрированных объектах недвижимости теперь хранят в электронной базе Росреестра. Любые изменения технических параметров имущества или переход права собственности должен фиксироваться в Кадастровой палате. Также необходимо ставить в известность госрегистратора об ограничениях, обременениях.

Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру не является подтверждением права владельца жилплощади. Эти функции теперь выполняет выписка из ЕГРН. Справка входит в обязательный список документов, необходимых для проведения юридических операций с недвижимостью. С ее помощью любое заинтересованное лицо может проверить объект и его владельцев на юридическую чистоту. Порядок предоставления информации из Росреестра установлен ст. 62 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласие супруга

По закону распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. То есть, чтобы купить или продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.

Что касается продавца. Если продавец приобрел квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на нее согласия.

Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.

В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он. Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.

Помните, что бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода. Например, в одном деле истица смогла доказать, что ее бывший муж незаконно подарил своему сыну земельный участок, потому что он являлся их с истицей совместной собственностью.

Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.

Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.

Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой

С 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит так

Форма 12
О снятии с регистрации некоторых категорий граждан

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Форма 12 как форма 9: если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец. А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд.

В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.

Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.

Как заказать выписку в МФЦ

На сайте «Мои документы» есть адреса многофункциональных центров. Чтобы заказать выписку, надо прийти в МФЦ с паспортом. Будьте готовы назвать оператору адрес нужного объекта или его кадастровый номер, а лучше и то и другое. Если хотите получить выписку в отношении человека, у вас должна быть от него доверенность с соответствующими полномочиями.

В МФЦ надо взять талон на получение услуги и дождаться, когда пригласят. Сотрудник МФЦ сам заполнит и распечатает бланк заявления. Останется только все проверить и подписать. Сотрудник выдаст квитанцию на госпошлину — ее надо уплатить в течение , иначе услугу не окажут. Как правило, выписку делают дней с момента подачи заявления.

На бумажной выписке должна быть печать Росреестра или МФЦ и подпись ответственного специалиста или регистратора

Часто задаваемые вопросы

Как выглядит свидетельство о регистрации права собственности?

Это документ, оформленный на гербовой бумаге формата А4. Он содержит сведения об объекте недвижимости и его владельцах. Его подлинность подтверждается круглой печатью, индивидуальным номером и водяными знаками.

Где можно получить свидетельство на квартиру?

С 2017 года вместо свидетельств на недвижимость выдаются выписки из Единого  реестра. Свидетельства о госрегистрации старого образца получить невозможно.

Как получить свидетельство о праве собственности на квартиру?

Данный документ заменила выписка ЕГРН. Получить справку можно в отделении Кадастровой палаты или МФЦ. Оформить бланк онлайн проще и быстрее на портале ЕГРНка.ру.

Какие документы подтверждают право на собственность?

К правоподтверждающим документам относится свидетельство о госрегистрации права собственности и выписка ЕГРН. Устаревший экземпляр не теряет своей юридической силы до смены владельца жилплощади.

Свидетельство о праве собственности или выписка: что важнее?

Справка из росреестра является достоверным источником последних изменений, которые произошли с недвижимостью (переход права собственности, перепланировка, смещение границ). На данный момент владелец может подтвердить свои полномочия только с помощью выписки из ЕГРН.

Справки из ПНД и НД

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров берут, чтобы убедиться в дееспособности продавца.

Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.

Юристы говорят, что справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии. Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше. Поэтому брать справки надо.

На практике эти справки просят только у совершеннолетних собственников. Их выдают лично гражданину в день обращения.

Если продавец пожилой

Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.

Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.

Проверка местоположения квартиры на карте

На основании данных, зарегистрированных в Едином реестре, формируется публичная кадастровая карта РФ. С помощью карты можно найти и изучить параметры любого объекта недвижимости стоящего на государственном учете. Для поиска имущества нужно выполнить такие шаги:

• На интерактивной кадастровой карте ниже, указать адрес или госномер квартиры.
• Ознакомиться со справочными сведениями.
• При необходимости заказать выписку ЕГРН.

Можно ли оспорить регистрацию

Оспорить госрегистрацию имущественного права можно в суде. Согласно ст. 26 ФЗ РФ № 218 госрегистратор вправе отказать в приеме документов и приостановить регистрационные действия, если были обнаружены ошибки в бумагах или нарушен регламент процедуры.

После устранения неточностей заявитель имеет право повторно подать заявку на оформление недвижимости. Важно учитывать, что отказ Росреестр должен оформить в письменном виде с указанием причин приостановки.

Проверка регистрации квартиры онлайн

Чтобы госрегистратор не приостановил оформление недвижимости, нужно до заключения договора проверить объект на юридическую чистоту. Проще и быстрее всего это сделать с помощью выписки из Единого реестра. Справка содержит актуальные сведения об имуществе, которые соответствуют действительности на момент заказа документа. Своевременное оформление выписки поможет вам избежать нежелательных последствий приобретения недвижимости с так называемыми подводными камнями. Из справки из росреестра можно узнать:

• ФИО и количество законных правообладателей;
• Наличие ограничений – если квартира находится под арестом или залогом, лучше воздержаться от ее покупки;
• Неузаконенная перепланировка – чтобы избежать штрафов и проблем необходимо выяснить, проводил ли продавец переоборудование жилплощади. Если да, то вносил ли он соответствующие изменения в базу Госрегистратора.

Информация о зарегистрированных объектах недвижимости используется для формирования Публичной кадастровой карты. Изучить сведения о любом объекте можно с помощью интерактивной ПКК. Достаточно указать адрес или индивидуальный номер квартиры.

Как перепроверить регистрацию права собственности на квартиру?

Каждый покупатель недвижимости хочет убедиться в полномочиях продавца и проверить сделку на юридическую чистоту. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН. Справка из Росреестра содержит следующую информацию:

• Тип объекта;
• ФИО законным правообладателей;
• Площадь недвижимости квартиры;
• Кадастровый номер и стоимость;
• Адрес;
• Технические характеристики;
• Вид имеющихся обременений;
• Основание, на каких собственник владеет имуществом;
• Дату постановки на кадастровый учет.

Выдачей выписок занимается только Росреестр. Получить справку можно в бумажном виде через МФЦ или онлайн в электронном формате через портал ЕГРНка.ру. Последний вариант является более удобным. Так как вам не нужно ждать неделю изготовления бланка. После подачи онлайн-запроса заявитель получает готовую справку в течение часа.

Какую информацию содержит свидетельство о государственной регистрации жилого помещения

Свидетельство о праве собственности содержит такие сведения:

• ФИО законного владельца;
• Общие характеристики жилплощади (адрес, этажность, площадь);
• Документ, на основании которого оформляется свидетельство;
• Вид полномочий владельца;
• Сведения об имеющихся ограничениях.

В каких случаях нужно регистрировать жилье

Переход права собственности на недвижимость от одного лица другому подлежит документальному оформлению. После подписания договора купли-продажи квартиры необходимо провести регистрацию квартиры в Росреестре. После этой процедуры покупатель недвижимости становится полноценным собственником.

Также оформление права собственности проводится, когда новый собственник получил имущество в наследство или по договору дарения. Регистрационные действия в таких обстоятельствах схожи с регистрацией сделки купли-продажи. Только вместо этого соглашения новый владелец предоставляет иной документ-основание приобретения имущественного права (свидетельство о наследовании, дарственную).

Справка о погашении ипотеки

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.

Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.

Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.

Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки

Справка из Росреестра об отсутствии ипотеки

Какие права на недвижимость нужно регистрировать в Росреестре

Обязательно регистрировать в Росреестре нужно:

• Право собственности на землю, недвижимость и имущественные комплексы.
• Сделки с ними.
• Ограничения, обременения недвижимого имущества — сервитут, ипотеку, доверительное управление, наем жилья и другие.
• Кадастровый учет недвижимости.

перед регистрацией ставить недвижимость на кадастровый учет. Как мы уже сказали выше, такой учет ведут территориальные отделения Росреестра. Они формируют перечень всей недвижимости в стране — ГКН, государственный кадастр недвижимости. Каждому объекту присвоен уникальный кадастровый номер.

Например, кадастровый номер моей квартиры — 72:17:1316004:XXXX. Такой комбинации цифр больше не будет ни для одного объекта недвижимости — это цифровая запись точного адреса моей квартиры. Расшифровать ее можно так:

72 — округ, Тюменская область;17 — район, Тюменский район;1316004 — квартал, в котором находится жилье;XXXX — номер квартиры в кадастре, он отличается от номера в почтовом адресе.

Публичная кадастровая карта Росреестра. Здесь можно увидеть, где расположен квартал из кадастрового номера квартиры, и понять ее местоположение даже без адреса

ГКН и ЕГРН — два взаимосвязанных источника информации обо всей недвижимости в России. Одновременно внесут сведения в ЕГРН и в ГКН, если:

• Объект недвижимости только что создан — построен новый жилой дом.
• Объект недвижимости образован из существующих — например, коммунальную квартиру разделили на несколько отдельных квартир.
• Объект недвижимости уничтожен — жилой дом снесли.
• Появилась или была ликвидирована часть объекта — например, к дому пристроили комнату или, наоборот, разобрали часть строения.

Регистрацию права собственности на недвижимость проведут без ее кадастрового учета, если об этой недвижимости уже есть сведения в ЕГРН.

В исключительных случаях кадастровый учет проведут без регистрации права собственности. Вот некоторые из таких случаев:

• на кадастровый учет ставят многоквартирный дом и регистрируют право собственности на все здание. Отдельные помещения и машино-места в нем только поставят на кадастровый учет. После застройщик их продаст, и тогда за каждым владельцем зарегистрируют право собственности;
• изменились основные сведения об объекте недвижимости: изменена категория земель, разрешенное использование участка, адрес объекта, назначение здания или помещения.

В остальных случаях неважно, недвижимость на кадастровом учете или нет. Если право собственности еще не закреплено в Росреестре, то  после подачи заявления о регистрации недвижимость поставят на кадастровый учет.

Росреестр работает по принципу одного окна: и регистрацию права, и кадастровый учет проведут в одном месте, по одному пакету документов.

В каких случаях Росреестр может приостановить регистрацию права или отказать в ней

Оснований для приостановления регистрации у Росреестра целых 63. Приостановить регистрацию — значит приостановить срок выдачи готового результата до устранения причины, по которой невозможно зарегистрировать право собственности. Вот самые распространенные причины:

• подан неполный пакет документов. Придется высылать дополнительные документы онлайн или принести лично;
• недвижимость находится под обременением или арестом;
• сведения об объекте в ЕГРН и в документах от заявителя расходятся. Так бывает, когда в документах есть ошибка или реально изменилось — площадь, адрес объекта. Достоверные данные нужно подтвердить технической документацией;
• есть ошибки в договорах, по которым отчуждается недвижимость, нет важных пунктов — например, ничего не сказано про того, кто вправе пользоваться квартирой после перехода права собственности;
• с заявлением обратился не собственник объекта;
• Росреестр не успел получить ответы на запросы от других ведомств, чтобы вовремя завершить регистрацию;
• не соблюдена форма договора — речь о сделках, которые обязательно должен заверять нотариус. Иногда служба злоупотребляет своим положением и требует то, чего нет в законе.

Рассмотрим последнюю ситуацию на примере. В Санкт-Петербурге женщина смогла зарегистрировать право собственности на квартиру, которую купила на торгах, только после того, как по требованию Росреестра нотариально заверила договор купли-продажи. Сумма ее расходов — 35 876 . В суде женщина добилась признания приостановки регистрации незаконной, и суд взыскал расходы петербурженки с Росреестра.

Всем сторонам, которые фигурируют в заявлении, Росреестр присылает уведомление о приостановке регистрации с указанием причины и срока устранения замечания. Уведомление может быть передано через МФЦ, по электронной почте, в руки при личном визите или по телефону.

На устранение замечаний дают три месяца. Регистрацию возобновят, как только ведомство получит от заявителей или органов власти нужную информацию или документы.

Если в этот срок причину приостановки не удастся исправить, то в регистрации откажут, а госпошлину не вернут.

В Брянске Росреестр приостановил регистрацию права общей долевой собственности семьи, после того как супруги предоставили соглашение о распределении долей в простой письменной форме. По мнению Росреестра, регистрацию можно было возобновить только при предоставлении супругами нотариально заверенного документа — брачного договора или соглашения об определении долей в совместной собственности супругов и выделении из них долей детям.

Суд пояснил, что супруги выделили доли детям исходя из принципа равенства долей всех членов семьи на средства маткапитала, а он не совместно нажитое имущество. Маткапитал выдает государство, значит, и нотариального соглашения о разделе имущества между супругами не нужно. Достаточно того соглашения, которое составили супруги.

Приостановку регистрации признали незаконной. Суд обязал Росреестр зарегистрировать право общей долевой собственности семьи на основании соглашения об определении долей.

До того как регистрация права собственности состоится или будет принято решение об отказе, заявитель может сам отозвать свое заявление. Если в регистрации откажут после приостановки, обжаловать это можно будет только через суд. Но можно забрать документы, привести их в соответствие всем требованиям закона и подать заявление заново. При таком раскладе получится вернуть половину уплаченной госпошлины по заявлению о возврате денег.

Какие документы подаются на регистрацию права

В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:

• Заявление установленного образца;
• Паспорт;
• Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
• Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
• Выписку из ЕГРН;
• Свидетельство о приватизации объекта;
• Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).

Это базовый список документации. В некоторых случаях госрегистратор может потребовать предоставить дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если собственник является недееспособным.

Какие бывают выписки

Выписки из ЕГРН содержат информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и многом другом. Объем информации зависит от конкретного вида выписки и от того, кто запрашивает сведения. Например, если за выпиской обратится посторонний человек, персональные данные правообладателя в выписке не укажут. Они будут видны только в выписке, которую получит сам собственник или его представитель по доверенности.

В зависимости от сведений, которые нужны, можно получить два варианта выписок:

• В отношении объектов, то есть недвижимости.
• В отношении субъектов, то есть людей.

Выписки в отношении объектов недвижимости делятся еще на несколько подвидов. Самые популярные выписки стоят в районе  , если получать их в электронном виде через портал госуслуг. Бумажную версию надо забирать в МФЦ, а стоить она будет в среднем в два раза дороже.

Например, за электронную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости платят 350 , а  выписка на бумаге стоит 870 . Размер платы за различные выписки есть в приказе Росреестра.