rosim.ru – Официальный сайт - Правовые ресурсы
- “Горячие” документы
<Информация> Росимущества от 14. 2021 “В 2022 году заработает новая ГИС “Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” www. torgi. gov. ru”
торги в электронной форме по приватизации государственного и муниципального имущества и реализации имущества, обращенного в собственность государства;
информация, необходимая для проведения торгов во взаимодействии с электронными площадками по аренде и продаже земельных участков и по передаче прав владения и пользования государственным и муниципальным имуществом в форме аукциона.
На старой версии сайта www. torgi. gov. ru остается доступным размещение информации об иных видах торгов, а также торгов по аренде и продаже земельных участков и по передаче прав владения и пользования государственным и муниципальным имуществом в форме аукциона, проводимых без взаимодействия с электронными площадками.
Перейти в текст документа »
Больше документов и разъяснений по антикризисным мерам – в системе КонсультантПлюс.
Зарегистрируйся и получи пробный доступ
Дата публикации на сайте: 15. 2021
Именно этот пустырь в Падерина стал причиной судебного разбирательства
Десятки тюменцев, купивших землю под строительство домов в Падерина, узнали, что их сделки могут быть признаны судом как недействительные. Тюменская прокуратура считает, что государство не должно было продавать эту землю.
Прокуратура Тюменской области выяснила, что 18 мая между МТУ Росимущества Тюменской области, ХМАО и ЯНАО и ООО «Агрорент» по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка площадью 97 тысяч квадратных метров в Падерина. Затем в августе 2021 года Росимущество продало этот участок «Агрорент» за 155 264 рубля. Организация разбила этот участок на 73 земельных участка, которые потом были проданы частным лицам.
Так, одним из покупателей одного из 73 участков стала семья Ирины Асентьевой. Они 24 февраля 2022 года оформили сделку с индивидуальным предпринимателем Мариной Корабейниковой, которая владела землей. Участок семья купила за 2 миллиона 100 тысяч рублей. Радоваться покупке долго не получилось.
— В минувшую пятницу, 8 апреля, мы узнали о том, что наша сделка является недействительной, — рассказывает Асентьева. — Нам написала одна женщина с вопросом: «Покупали ли вы участок в Падерина?» Она тоже купила участок, и ей пришло письмо из прокуратуры. Мы отправились на почту и обнаружили, что нам пришло такое же письмо. Это было исковое требование прокуратуры о признании сделки недействительной.
Спорный земельный участок в Падерина
Тюменка утверждает, что подобные иски пришли минимум 20 ее соседям по купленному участку. Все опасаются, что в результате суда они останутся без потраченных денег или с кредитами, оформленными на покупку земли.
Из данных Арбитражного суда следует, что рассмотрение данного дела началось 7 апреля 2022 года. В качестве ответчиков выступают ООО «Агрорент» и региональное МТУ Росимущества. Остальные 40 лиц, в число которых входят обычные покупатели земельных участков и индивидуальные предприниматели, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Тюменской области, выступают в качестве третьих лиц. Следующее заседание состоится 24 мая 2022 года.
Из открытых источников известно, что ООО «Агрорент» было создано в декабре 2020 года бизнесменом Сергеем Скоробогатовым. Деятельность фирмы — строительство дорог и автомагистралей. Сейчас «Агрорент» находится на стадии ликвидации.
Тюменская область известна своими деревнями. Самая знаменитая из них — Черная Речка. Здесь живут тюменские чиновники, бизнесмены и депутаты. Смотрим, как выглядит элитный поселок.
Открытый аукцион в электронной форме на право заключения договора купли-продажи нежилого здания (магазина с блоком бытового обслуживания), площадью, 1543,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Планерная, д. 25, корпус 1, литера А и переуступку прав аренды на земельный участок, площадью 2575 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Планерная, д. 25, корпус 1, литера А
АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО “ЕДИНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ ТОРГОВАЯ ПЛОЩАДКА”
Окончание приема заявок:
2022 в 12:00
(17 дн
2022 в 12:00
(9 дн
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЭКОСИСТЕМА НЕДВИЖИМОСТИ «МЕТР КВАДРАТНЫЙ»
2022 в 18:00
(32 дн
Администрация города Щучье Курганской области
Аукцион (аренда и продажа земельного участка)
2022 в 15:30
(28 дн
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района
2022 в 10:00
(30 дн
Аукцион по продаже административного здания, назначение: нежилое, кадастровый номер 27:17:0601204:55, общей площадью здания 465,5 кв. метров, 70547/100000 доли, расположенное по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Осиновая Речка, ул. Амурская, д. 27, с 70547/100000 доли земельного участка
продажа посредством публичного предложения Здания – котельная № 2 (недействующая), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 56,0 кв. м, кадастровый номер 27:17:0600403:519, расположенное по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, р. Корфовский, ул. Ленина, д. 3А, с земельным участком
продажа посредством публичного предложения Здания – Ремонтные мастерские, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 257,8 кв. м, кадастровый номер 27:17:0600402:300, расположенного по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, рп. Корфовский, ул. Таежная, д. 2В с земельным участком
Муниципальное казенное учреждение “Комитет по управлению имуществом города Кизляра”
2022 в 18:00
(42 дн
АДМИНИСТРАЦИЯ ПОЛТАВСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КРАСНОГВАРДЕЙСКОГО РАЙОНА РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
2022 в 17:00
(25 дн
КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ БАБУШКИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА
2022 в 16:00
(28 дн
Администрация Приволжского муниципального района
2022 в 23:59
(25 дн
АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ БОГОЛЮБОВСКОЕ
2022 в 00:00
(29 дн
Пустырь слева — это тот самый земельный участок, который раздробили на 73 части и продали людям. Теперь государство требует вернуть всё это назад
Начальника службы безопасности тюменского университета обвиняют в том, что он вместе с сыном, который работал в Росимуществе, увел из федеральной собственности почти 10 гектаров земли и продал ее 50 покупателям — всего 73 участка примерно по 2 миллиона каждый.
Участников преступной группы поймали, и скоро их ждет суд. Только вот для покупателей земельных участков ситуация может плохо закончиться. Прокуратура хочет признать все сделки недействительными. Тем временем кто-то из покупателей уже начал строить дома для семьи на купленных участках. Кто-то, чтобы выкупить землю, продал квартиру и взял ипотеку. Выясняем, как это получилось и можно ли себя обезопасить от подобной сделки.
О задержании сотрудника службы безопасности Тюменского государственного университета Михаила Захарова стало известно в конце марта 2022 года. Его обвиняют в мошенничестве по предварительному сговору в особо крупном размере.
По версии следствия, он вместе с подельниками, используя служебное положение, по подложным документам «обращали федеральные земли в свою пользу и продавали земельные участки». Предварительный ущерб государству составил больше 100 миллионов рублей.
48-летний Михаил Захаров в нулевые пять лет служил в должности начальника ОВД Ярковского района. А после возглавил оперативную группу временной группировки отделов и подразделений МВД России в Чечне. За свою службу получал государственные награды. До недавнего времени работал начальником службы безопасности ТюмГУ. Именно с ним у студентов предстояли разговоры после того, как их задерживали на протестных акциях. На воспитательных беседах Захаров, по признанию студентов, «учил их любить Родину и родную землю».
Для самого Михаила Захарова любовь к земле обернулась тем, что он попал в СИЗО вместе с сыном Захаром Захаровым, который работал начальником Отдела учета и контроля управления имуществом казны МТУ Росимущества (межрегиональное территориальное управление). В СИЗО также оказались еще два человека — Александр Томилов и Денис Авдеев, но пока их роль в деле неясна. Одного участника группы, Сергея Скоробогатова, оставили под домашним арестом. Именно с его именем раскрывается суть того, как федеральная земля оказалась в частных руках.
Михаил Захаров в последнее время работал начальником службы безопасности ТюмГУ
В декабре 2020 года Сергей Скоробогатов создал ООО «Агрорент». Затем в мае 2021 года по результатам аукциона «Агрорент» заключил с Управлением Росимущества Тюменской области, ХМАО и ЯНАО договор аренды земельного участка в Падерина площадью 9,7 гектара. Председателем комиссии аукциона был Захар Захаров — сын Михаила Захарова.
Затем в августе 2021 года Росимущество продало этот участок «Агрорент» за 155 264 рубля. Договор купли-продажи подписал тоже Захар Захаров. Из заявления фирмы следует, что она планировала построить на участке в Падерина пчелиную ферму, так как использовать эту землю разрешено только в сельскохозяйственных целях. При этом «Агрорент» в графе «вид деятельности» указал «строительство автомобильных дорог и автомагистралей». Разведение пчел в эту сферу не входит.
На земельном участке даже появились склады для ульев, которые вскоре демонтировали. В этом, по мнению правоохранителей, усматривалось намерение собственника земли быстрее продать участки, а не заниматься пчеловодством.
В октябре 2021 года собственником большого куска земли размером с 2 гектара стал Михаил Захаров. Он приобрел его у фирмы «Агрорент» по договору купли-продажи. Стоимость покупки неизвестна. Затем участок разделили на 18 частей, изменив назначение земель — для индивидуального строительства. Затем разделены были и другие части земли. В итоге изначальный земельный участок под пчелиную ферму раздробился на 73 части для ИЖС. Их и продали людям.
— Исходя из фактических обстоятельств, договор купли-продажи земельного участка от 5 августа 2021 года заключен между Межтерриториальным управлением Росимущества и ООО «Агрорент» с существенными нарушениями закона, — заявляет областная прокуратура в исковом требовании.
Земельные участки, выставленные на продажу в конце 2021 года, пользовались хорошим спросом. Каждый из них продавался в среднем по 2 миллиона рублей. По словам покупателей, риелторы различных агентств недвижимости их активно продвигали. За зиму-весну продали практически всю землю. Точное количество неизвестно. А в апреле счастливым обладателям земли начали приходить письма от прокуратуры.
Один из покупателей, многодетный отец Евгений Золотицкий, приобрел землю для того, чтобы построить дом своей мечты. Стоимость участка показалась ему очень выгодной:
— У нас в семье давно зрела мечта улучшить жилищные условия — из квартиры переехать в свой дом, чтобы у каждого ребенка было по комнате. С этой целью долго копили на земельный участок, — рассказывает он.
Затем Евгению Золотницкому в апреле написала в Viber неизвестная женщина. Она сообщила, что тоже купила земельный участок в Падерина — и ей пришло письмо от прокуратуры, в котором говорилось, что ее сделка о покупке незаконна. Тюменец проверил свою почту, и там оказалось такое же письмо от Арбитражного суда Тюменской области и региональной прокуратуры.
— С тех пор покоя не могу найти. Будет очень печально, что мечта моей семьи не сбудется никогда. Я уже детям пообещал по комнате.
Земельный участок многодетный отец покупал у Захарова. Никаких претензий у государственных органов к документам не было.
Тюменцы покупали участки в среднем за 2 миллиона рублей. Некоторые брали сразу два, чтобы построить большой дом и иметь просторный двор
Бывший риелтор Ислам Мажидов приобрел два участка, чтобы инвестировать деньги во время неспокойной ситуации в стране. О том, что он может оказаться без купленной за 4 миллиона земли, он вообще узнал из статьи на 72.
— Судебная тяжба может затянуться на годы. И закончится тем, что мы останемся без земли и без денег, которые вложили в нее.
В аналогичной ситуации оказалась семья Кривенко. Они продали свое имущество, сняли квартиру и на вырученные деньги купили земельный участок в Падерина. Зимой начали строительство. Успели даже возвести коробку первого этажа. Только на покупку земли и строительные работы семья уже потратила больше 7 миллионов рублей. После сообщения от прокуратуры люди говорят, что не видят смысла дальше вкладываться в строительство, так как в любой момент у них могут забрать землю.
— Нам пришел иск, и говорят, что «ваши сделки недействительны» и могут заставить снести всё это, так как мы не имели права всё здесь строить. Как мы не имеем права, если у меня есть документы, на основе которых начала строительство? К середине июля у нас должно было закончиться строительство дома. Плюс-минус в августе-сентябре должны были приступить к ремонту внутри дома. Мы продали свою недвижимость, сейчас снимаем квартиру. Получается, находимся на птичьих правах, нигде. Всё, что продали, всё вложили, — рассказывает Анжелика Кривенко.
Недостроенный дом семьи
Ситуация вокруг земли заставила собственников познакомиться друг с другом до того, как они стали полноправными соседями. Всего пострадавших — около 50 человек. Тюменцы добивались встречи с представителями прокуратуры, но им отказали. Сейчас они на имя прокурора Тюменской области написали коллективное письмо с просьбой принять их, чтобы им кто-то из правоохранительных органов разъяснил ситуацию, в которой они оказались.
Президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Бабушкина надеется, что государство после завершения судебного процесса пойдет навстречу пострадавшим тюменцам и позволит дальше владеть спорными участками. Тем не менее она отмечает, что такой ситуации можно было избежать.
— Обезопасить себя можно было, только проведя юридическую экспертизу на предмет происхождения этого земельного участка. На сегодняшний день у нас не каждая компания занимается этим. Это стоит дополнительных серьезных денег — около 40 тысяч рублей. Всё это надо было сделать, прежде чем покупать земельный участок. Риелторские агентства проводят проверки на предмет возможности совершения сделки — нет ли арестов или обременений на недвижимость, — заявляет Бабушкина.
Согласно данным Арбитражного суда Тюменской области, судебное заседание по иску прокуратуры к ООО «Агрорент» и Управлению Росимущества пройдет в конце мая. Собственники участков и покупатели выступают в качестве третьих лиц. В рядах последних есть и Михаил Захаров, но он сейчас находится в СИЗО в качестве обвиняемого по делу о мошенничестве с землей.
Адвокат Адвокатской палаты Ростовской области, филиал «ДИКЕ» Ростовской областной коллегии адвокатов им. Баранова
1 сентября 2021 г. вступил в силу Закон о «гаражной амнистии»1 (далее – Закон), внесший изменения в ряд законодательных актов с целью создания правовых условий для оформления прав граждан на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.
Госдума приняла Закон о «гаражной амнистии»Поправки наделяют россиян возможностью приобретения права собственности на гаражи, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса24 Марта 2021
Принятие данного Закона активно обсуждалось в СМИ и юридическом сообществе. Росреестр еще в июне опубликовал инструкцию и методические рекомендации
по оформлению гаражей и земли под ними.
Строго говоря, термин «амнистия» применительно к данному Закону не совсем корректен. Так называемая гаражная амнистия представляет собой всего лишь упрощенный порядок оформления права собственности на гаражный бокс и участок под ним.
По примерным подсчетам Росреестра, в России числятся порядка 3,5–4,5 млн незарегистрированных объектов недвижимости, которые можно отнести к гаражам. Сомнения Росреестра в том, относить ли тот или иной объект к гаражу, связаны с отсутствием в РФ законодательства о гаражах и гаражно-строительных кооперативах. Понятие гаража содержится только в Своде правил «Стоянки автомобилей», утвержденном Приказом Минстроя от 7 ноября 2016 г. № 776-пр. Согласно п. 3 Свода правил гараж – это здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств. В связи с этим можно предположить, что количество неоформленных гаражей гораздо больше предполагаемого Росреестром.
Владельцы таких строений не имеют правовых оснований распоряжаться ими – продавать, дарить или передавать по наследству. По общему правилу госрегистрация прав на гаражи, расположенные в соответствующих гаражно-строительных кооперативах, осуществляется на основании справок о выплате паевых взносов, землеотводных документов на участок в гаражно-строительном кооперативе (например, договор аренды), а также разрешительной документации в предусмотренных законом случаях. Зачастую указанных документов у владельцев гаражных строений нет. Именно поэтому назрела необходимость принятия соответствующего закона.
Упрощенный порядок регистрации, установленный Законом, на самом деле не так прост, как может показаться. Сбор документов требует внимательности и скрупулезности. Однако во многих случаях это единственная возможность оформить гараж и землю под ним в собственность.
Во-первых, нужно успеть воспользоваться упрощенным порядком до 1 сентября 2026 г.
Во-вторых, оформить право собственности на гараж и землю могут только владельцы гаража, являющегося объектом капитального строительства и возведенного до вступления в действие ГК РФ, т. до 30 декабря 2004 г. Другими словами, под действие Закона подпадают гаражи, которые имеют фундамент и стены. Действие «гаражной амнистии» не распространяется на разборные металлические гаражи; гаражи, используемые в коммерческих целях (автосервисы, мойки и т. ); возведенные для нужд госорганов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций, транспортных организаций; находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземные гаражи.
В Законе предусмотрено исключение, допускающее оформление в собственность земли под гаражом, не являющимся объектом капитального строительства, – если участок под гаражом образован из участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) владелец гаража. В таком случае последний должен подтвердить, что участок под гаражом выделен ему на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
В-третьих, земля под гаражом должна находиться в государственной или муниципальной собственности. Если участок ограничен в обороте, владелец гаража может претендовать только на аренду земли за плату в размере не выше размера земельного налога на соответствующий участок.
Если гараж оформлен в собственность, а земля под ним – нет, право собственности на землю регистрируется бесплатно в порядке ст. 20 ЗК РФ. Если гараж не оформлен, в первую очередь необходимо выяснить (в публичной кадастровой карте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или в МФЦ), состоит ли участок под гаражом на кадастровом учете и определены ли его границы.
Не состоящий на кадастровом учете участок необходимо образовать по установленным законом правилам – подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории, предварительно обратившись в местную администрацию с вопросом об утверждении проекта межевания территории, затем подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка в местную, региональную администрацию или Росимущество – в зависимости от того, в муниципальной, региональной или федеральной собственности находится земля. Решение о предоставлении участка должно быть принято не позднее 30 дней со дня подачи заявления. На основании данного решения готовятся межевой план участка и технический план гаража. Далее гражданин подает заявление в Росреестр о постановке участка на кадастровый учет.
Если участок состоит на кадастровом учете и его границы определены, гражданин может обратиться в БТИ или к кадастровому инженеру по поводу технического плана гаража. Затем следует подать заявление о предоставлении участка в исполнительный орган власти, являющийся собственником земли, либо в МФЦ, приложив к заявлению технический план гаража, а также документ, подтверждающий выделение земельного участка (решение органа власти, в том числе периода СССР; решение завода, фабрики, колхоза или другого предприятия, при котором был построен гараж; справка либо иной документ, подтверждающий выплату пая в гаражном кооперативе; решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выделение гаража).
При отсутствии документа о выделении гаража к заявлению прикладываются технический паспорт гаража, выданный до 1 января 2013 г. , документы о подключении гаража к электросетям или иным сетям инженерного обеспечения либо документы, подтверждающие исполнение гражданином обязательств по оплате коммунальных услуг, договор купли-продажи.
Если права на гараж перешли в порядке наследования, к заявлению прилагаются те же документы, но на имя наследодателя, а также свидетельство о праве на наследство.
До обращения с заявлением гражданину целесообразно изучить закон субъекта Федерации о «гаражной амнистии», на территории которого находится оформляемый гараж. В нем могут быть предусмотрены иные документы, необходимые или достаточные для оформления права собственности. Например, 29 июля был принят закон Ростовской области «О некоторых вопросах, связанных с оформлением в упрощенном порядке прав граждан на гаражи и расположенные под ними земельные участки». В ст. 3 Закона в качестве документов, достаточных для подтверждения соответствия участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям «гаражной амнистии», указаны:
- документ, выданный госорганом (органом государственной власти) или органом местного самоуправления, подтверждающий факт осуществления гражданином строительства гаража;
- документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий внесение гражданином членских взносов.
В заявлении о предварительном согласовании предоставления участка либо о его предоставлении необходимо отдельно указать, что гараж возведен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.
Почему не дают воспользоваться гаражной амнистией?Росреестр отказал в бесплатном оформлении права собственности на гараж. Что делать?07 Октября 2021
Для оформления права собственности на участок под гаражом в местную администрацию представляются: выписка из ЕГРН на участок, технический план на гараж и решение уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления участка (если он не стоял на кадастровом учете) или заявление о предоставлении участка (если он был зарегистрирован). Местная администрация обязана принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, а также направить в Росреестр заявления о регистрации права собственности указанного лица на участок, о государственном кадастровом учете гаража, а также о регистрации права собственности данного гражданина на гараж.
После регистрации права собственности в Росреестре выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю, передаются заявителю. Гражданин может также получить в администрации решение о предоставлении земельного участка в собственность и самостоятельно подать заявление в Росреестр.
Безусловно, любой нормативный правовой акт, направленный на уменьшение сложностей в рамках каких-либо правоотношений, не может не радовать. «Закон о гаражной амнистии» призван внести ясность в регулирование вопросов оформления прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены. В ряде случаев новые правовые нормы позволят владельцу зарегистрировать право собственности без обращения в суд, что также вызывает лишь положительные эмоции. Причем в отличие от не так давно введенных норм об упрощенном банкротстве граждан нормы о гаражной амнистии, на мой взгляд, вполне работающие и применимые.
Во втором чтении приняты поправки о внесудебном банкротстве гражданВ новой редакции законопроекта указано, что желающие воспользоваться этой процедурой смогут просто обратиться в МФЦ22 Июля 2020
В то же время, несмотря на формально упрощенный порядок регистрации прав собственности на гараж и земельный участок, думаю, вряд ли стоит ожидать массового обращения граждан с соответствующими заявлениями, и вот почему.
В первую очередь, очень немногие стремятся навести порядок в своих документах, в том числе зарегистрировать право собственности на принадлежащие им гаражи. С одной стороны, будет документ, подтверждающий право собственности, но с другой – придется платить соответствующий налог, усложнится реализация гаража. Сейчас для передачи прав собственности на гараж достаточно, например, написать заявление председателю гаражного кооператива. В случае же изъятия участка под гаражом для государственных или муниципальных нужд вряд ли свидетельство о праве собственности будет иметь существенное значение.
Кроме того, повторю, – «упрощенный порядок» на самом деле является не таким уж простым.
Хорошим подспорьем не только гражданам, но и адвокатам и юристам при решении вопросов, связанных с «гаражной амнистией», будут методические рекомендации Россреестра, о которых я уже упоминал. В них подробно разъяснено, как воспользоваться «гаражной амнистией» за 8 шагов, на какие случаи распространяется данный Закон, какие нужны документы, представлены их формы и образцы. При этом если у гражданина отсутствуют указанные в рекомендациях документы, это не значит, что он не сможет оформить гараж в собственность, – региональные органы власти уполномочены определять дополнительные документы, на основании которых можно воспользоваться «гаражной амнистией».
1 Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Советник ФПА РФ, адвокат АП Московской области, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД», медиатор, доцент Университета им. Кутафина (МГЮА), к.
Укрепление защиты семьи путем защиты родительства
Проект поправок в Семейный кодекс требует широкого обсуждения
28 Июля 2022
Один из экспертов отметил, что такого рода споры в московском регионе являются очень частыми, однако по ним нет единообразия судебной практики. Другой указал, что ключевым элементом является определение момента, с которого, при условии добросовестного поведения сторон, должны были прекратиться арендные отношения в связи с переходом права собственности. Третий полагает, что определение Верховного Суда – это хороший прецедент, дающий правильное направление практике на повышение ответственности государственных органов за их действия перед участниками хозяйственного оборота.
14 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-11188 по делу № А40-332233/2019 о взыскании банком-арендатором убытков с Росимущества и его столичного управления по уплате арендных платежей в период уклонения ответчиков от заключения договора купли-продажи земельного участка и здания, где находилось арендуемое помещение.
Суды не признали убытками арендную плату, внесенную после обязания собственника продать объект арендатору
В апреле 1992 г. Сельскохозяйственная академия им. Тимирязева сдала в аренду акционерному коммерческому банку «ИРС» нежилое помещение в здании в Москве. В 2011 г. столичные власти изъяли недвижимость из оперативного управления вуза, а позднее права арендодателя были переданы Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве.
Спустя два года Росимущество провело аукцион по продаже здания, в котором находится арендуемое помещение, и земельного участка под ним, его победителем был признан АКБ «ИРС». По условиям аукционной документации и действовавшего на тот момент законодательства о приватизации имущества договор с победителем аукциона следовало заключить в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона.
Поскольку договор купли-продажи заключен не был, банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконным уклонения ведомства от заключения договора и об обязании его заключить таковой. В рамках дела № А40-24682/2017 судом было отказано в удовлетворении требования о признании незаконным уклонения управления Росимущества от заключения спорного договора, однако на ведомство была возложена обязанность заключить с банком договор купли-продажи на условиях протокола об итогах аукциона от 29 ноября 2016 г. путем подписания и направления его банку.
Договор был подписан только в мае 2019 г. , после чего банк обратился в АС г. Москвы с иском к Росимуществу и его столичному территориальному управлению о взыскании солидарно за счет казны РФ 30 млн руб. убытков и 4 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. По мнению банка, в результате уклонения ответчиков от заключения договора купли-продажи он понес убытки в виде внесенной в период с января 2017 г. по май 2019 г. арендной платы.
Первая инстанция отказала в удовлетворении иска со ссылкой на недоказанность наличия убытков, их размера и причинно-следственной связи между бездействием ответчиков и возникновением убытков. При этом суд указал, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием считается заключенным с момента вступления в законную силу решения АС г. Москвы по делу № А40-24682/2017, то есть с 13 июня 2018 г. , – именно с этой даты, отметил суд, нарушение прав банка прекратилось.
В решении также отмечалось, что банк в спорный период продолжал пользоваться зданием на условиях аренды в соответствии с договором от 3 апреля 1992 г. , поэтому сумма внесенной им арендной платы не является убытками, так как была уплачена не с целью восстановления нарушенного права, а во исполнение обязательств по действующему арендному договору. Первая инстанция добавила, что сумма предъявленных ко взысканию убытков рассчитана без учета расходов на содержание имущества, которые истец понес при переходе к нему права собственности, включая налоговые платежи и другие затраты. Кроме того, банк, по мнению суда, не обосновал наличие солидарной обязанности ответчиков по возмещению убытков. В дальнейшем апелляция и кассация поддержали вывод нижестоящего суда.
ВС указал, что нижестоящие инстанции не могли отказать в иске
Рассмотрев кассационную жалобу банка «ИРС», Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что нижестоящими судами не исследовался вопрос о наличии или отсутствии причинно-следственной связи между уклонением Управления Росимущества от обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества и возникновением у банка убытков. Он также отметил, что подписанный во исполнение решения суда договор купли-продажи был направлен в адрес банка письмом от 26 апреля 2019 г. , которое было получено последним 14 мая 2019 г. , при этом в договоре проставлена дата 22 мая 2019 г. , а не дата вступления в законную силу судебного акта, однако суды не дали этому правовую оценку.
Верховный Суд также подчеркнул, что банк в ходе судебного разбирательства указывал на то, что он, полагая, что его обязанность по внесению арендной платы прекращена с момента вступления в законную силу решения АС г. Москвы по делу № А40-24682/2017, перестал осуществлять платежи. Однако 23 апреля 2019 г. в адрес банка поступила претензия Управления Росимущества с требованием об уплате арендной платы за период после вступления в законную силу судебного акта, которую истец вынужден был исполнить.
«Ссылаясь на отсутствие доказательств перехода к банку права собственности на спорное имущество и оплаты им его стоимости, суды не учли представленное в материалы дела решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2020 г. по делу № А40-324086/2019, которым признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации права собственности банка на спорное имущество, а также установлен факт полной оплаты этого имущества», – заметил Суд.
Он добавил, что вывод о том, что сумма убытков рассчитана истцом без учета расходов на содержание имущества, был сделан нижестоящими судами без исследования вопроса о том, кто в спорный период нес соответствующие расходы. Кроме того, суды не учли, что в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить, поскольку размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Адвокаты прокомментировали выводы Суда
Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинкского международного коммерческого арбитража Юнис Дигмар отметил, что такого рода споры в московском регионе являются очень частыми и по ним нет единообразия судебной практики: встречаются диаметрально противоположные позиции при схожести фактических обстоятельств. «Проблема заключается в том, что, несмотря на признание судом бездействия публично-правового органа незаконным, тот же самый суд может по требованию этого же органа взыскать арендную плату либо неосновательное обогащение за период, в течение которого покупатель уже имел субъективное право заключить договор купли-продажи и приобрести в собственность объект недвижимого имущества, но не мог реализовать его по причине уклонения либо отказа публично-правового органа от совершения требующихся от него действий», – пояснил эксперт.
Юнис Дигмар отметил, что Верховный Суд затронул два вопроса по данной спорной ситуации. Первый – обязан ли покупатель платить арендную плату за период бездействия публично-правового органа. В этом вопросе, отметил он, Суд высказался однозначно, указав на недопустимость такого взыскания. «Второй вопрос заключался в следующем: когда прекращается обязанность покупателя вносить арендную плату либо плату за фактическое пользование недвижимым имуществом (при отсутствии договорных отношений). Конкретного ответа на данный вопрос Суд, к сожалению, не дал, что, конечно, огорчает, поскольку вновь данный вопрос придется разрешать суду первой инстанции», – считает Юнис Дигмар.
Адвокат добавил, что, исходя из анализа законодательства и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов ВАС и ВС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. , следует, что обязательство покупателя по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, право на заключение договора купли-продажи которого возникло у данного покупателя по результатам конкурентных процедур или без проведения торгов, прекращается в день, следующий за датой, когда должна была бы произойти регистрация перехода права собственности на покупателя, при условии, что публично-правовой орган своевременно исполнил бы свои обязанности.
Юнис Дигмар также полагает, что судебный акт, которым бездействие публично-правового органа признано незаконным, является в данном случае лишь подтверждением незаконности бездействия. Поэтому начало его течения следует исчислять с того момента, когда запись о регистрации перехода права должна была появиться в реестре, однако по не зависящим от покупателя обстоятельствам, связанным с виновным бездействием публично-правового органа, так и не была внесена. «С учетом того, что подобного рода споры имеют довольно частый характер, хотелось бы увидеть окончательную позицию по этому вопросу именно на уровне Верховного Суда», – заключил он.
Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков полагает, что ключевым элементом предмета доказывания по указанному спору является определение момента, с которого, при условии добросовестного поведения сторон, должны были прекратиться арендные отношения в связи с переходом права собственности. «Верховный Суд прямо не говорит о том, когда именно данный момент должен был возникнуть, оставляя данный вопрос на откуп нижестоящих инстанций», – отметил он, добавив, что в определении есть два вывода, которые должны помочь первой инстанции определить этот момент.
«На месте истца я бы исходил из того, в какой момент, при условии соблюдения всех сроков и добросовестном поведении, право собственности на спорный объект перешло бы к банку. Именно с этой даты следует отсчитывать период взыскания убытков. Вопрос фактического заключения договора (который явно заключен со срывом сроков), а тем более вопрос вступления в законную силу решения (которым ретроспективно установлено нарушение со стороны продавца) не должны иметь значения», – убежден Виктор Глушаков. Адвокат добавил, что самым простым способом решения указанного вопроса для нижестоящих инстанций видится привязка к чему-то формальному, например к дате подписания или направления документа или чему-то, что позволит документально подтвердить сделанные выводы.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что определение в целом находится в русле разъяснений Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ». «Разъяснения, как и последующая практика Верховного Суда, в целом ориентируют суды существенно смягчать стандарты доказывания для потерпевшей стороны по делам о взыскании убытков. Кроме того, подход судов о включении в состав убытков арендной платы, излишне уплаченной покупателем из-за волокиты с оформлением договора купли-продажи арендуемого объекта, отнюдь не является чем-то новым», – полагает он.
По словам эксперта, ВС вполне законно и справедливо поправил суды нижестоящих инстанций, слишком уж увлекшиеся защитой интересов бюджета. «Остается загадкой, какие разумные интересы покупателя предполагали нижестоящие суды, утверждая позицию о том, что покупатель ничего не теряет от многомесячного затягивания с оформлением выкупа арендуемого им помещения. Также обращает на себя внимание отсутствие в судебных актах нижестоящих инстанций какой-либо внятной аргументации отказа в компенсации расходов покупателя на уплату аренды за периоды до даты вступления в законную силу решения по делу А40-24682/2017, которым на Управление была возложена обязанность заключить договор купли-продажи», – подчеркнул Николай Сапожников.
Он добавил, что нижестоящие суды не дали оценку тому обстоятельству, что обязанность оплачивать арендную плату по общему правилу прекращается не с момента вступления в силу договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации перехода права собственности. «Поэтому суду надлежит исследовать условия заключенного договора купли-продажи земельного участка и здания, а также вопросы – в какой мере задержка со стороны управления в оформлении договора купли-продажи повлияла на задержку с расчетами по договору и с регистрацией перехода права собственности на спорный объект, как и на прекращение обязанности покупателя уплачивать арендную плату. При этом при расчете убытков суду нужно в том числе учитывать аспект налоговых расходов сторон в указанный период. Данные вопросы тем более становятся любопытными, учитывая, что из судебных актов по делу мы узнаем, что Росреестр, который самостоятельно несет ответственность за свои незаконные действия, неправомерно отказывал покупателю в регистрации права и этот отказ был признан незаконным в отдельном производстве», – заключил Николай Сапожников.
По его мнению, определение Верховного Суда – это хороший прецедент, дающий правильное направление практике на повышение ответственности государственных органов за их действия перед участниками хозяйственного оборота.