rosim.ru – Официальный сайт Запомнить
- Заранее пройдите аккредитацию сразу на нескольких ЭТП и получите квалифицированную электронную подпись, чтобы не тратить на это время и не упустить понравившийся лот.
- Помните, что заранее не удастся посмотреть, как выглядит квартира. Закладывайте бюджет на ремонт. Самый дорогостоящий ремонт обошелся мне в 150 000 .
- Внимательно проверяйте документы на недвижимость перед тем, как принять решение об участии в торгах. Закажите выписку из ЕГРН, проверьте решение суда, а если недвижимость была передана банку в залог — договор приватизации при его наличии. Если есть лица, отказавшиеся от приватизации, квартира продавалась несколько раз за короткое время, а жильцы постоянно ходят по судам — лучше отказаться от покупки.
- Учитывайте, что на покупку, бюрократические процедуры, ремонт и продажу уйдет минимум полгода.
- Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ — 13%. По итогам года продажи нужно сдать декларацию — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года. Если декларацию не сдать самостоятельно, налоговая посчитает НДФЛ, скорее всего, по невыгодному тарифу. НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации. Поэтому лучше не ждать уведомления от налоговой инспекции и уплатить налог самостоятельно.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Этап 6
Получить обратно стартовый взнос
Деньги лотового взноса возвращаются победителю аукциона в течение пяти рабочих дней после того, как он заключил сделку купли-продажи. Проигравшие, кроме позиций второго и третьего участников после победителя, получают назад деньги в течение срока.
Второму и третьему участникам деньги возвращаются в течение пяти рабочих дней после того, как победитель заключит договор купли-продажи. Делается это на случай, если сделка сорвется, тогда квартиру предложат второму участнику — за ту цену, которую он ставил последней. При отказе второго предлагают третьему.
Нужно быть готовым, что обеспечительный взнос вернется через месяц-полтора с момента, как участник переведет деньги торговой площадке.
Мы перевели деньги 1 ноября 2019 года. Торги состоялись 19 ноября. Сделка прошла 5 декабря. Деньги лотового взноса нам вернули 11 декабря.
Второму и третьему участнику после победителя придется ждать, когда завершится сделка по квартире, за которую они торговались. Затем можно заново участвовать в аукционах.
На наш взгляд, в торгах важно определить свой потолок — сумму, которую вы реально потянете. Мы поняли, что больше 8 500 000 не можем потратить, и только до этой суммы.
Если торгуетесь за несколько квартир одновременно, то по ходу аукциона придется смотреть, за какую квартиру бороться. Можно вообще не делать ставки, если видите, что за конкретный объект началась активная борьба.
Если не делать ни одной ставки или оказаться в позиции ниже третьего участника, обеспечительный взнос вернется за пять рабочих дней после окончания торгов.
Как подать заявку на свой лот
Как только деньги окажутся на счете торговой платформы, они отобразятся в вашем личном кабинете.
С этого момента можно подавать заявку на выбранную квартиру: нужно найти свой лот на странице аукциона и нажать кнопку «Подать заявку».
Чтобы подать заявку на квартиру, перейдите в раздел «Процедуры», при помощи фильтра найдите нужный лот и нажмите кнопку «Подать заявку»
Чтобы не запутаться в последовательности действий, лучше иметь инструкцию претендента: интерфейс платформы описан максимально бюрократическим языком и крайне недружелюбен к случайному пользователю. К примеру, на нашу квартиру было подано пять заявок, но только две из них прошли проверку.
Если с документами и задатком всё в порядке, перед началом аукциона система пришлет уведомление о допуске к торгам на электронную почту.
Система рассмотрела мою заявку и предлагает узнать результаты
Как зарегистрироваться на торговой платформе
Когда вы получили электронную подпись, можно регистрироваться на платформе «Сбербанк-». Для этого нужно заполнить специальную форму: , адрес, банковские реквизиты и . загрузить сканы и всех страниц паспорта. Если вы покупаете квартиру для кого-то по доверенности, приложите и ее скан тоже.
На проверку документов уйдет некоторое время: по регламенту платформа обязана уведомить вас о решении в течение трех рабочих дней.
Как зачислить задаток
После регистрации нужно перечислить на счет торговой платформы задаток. Как правило, его размер составляет 5% от стоимости жилья — в нашем случае получилось 211 тысяч рублей.
Сумма задатка заранее указана для каждой квартиры задолго до начала аукциона
Если вы выиграете торги, после завершения аукциона задаток перечислят «Моссоцгарантии»; если нет — деньги вернутся к вам. один случай, в котором этого не произойдет: во время торгов вы перебили ставки других участников, а затем отказались платить. Тогда деньги все равно уйдут «Моссоцгарантии». Это условие ввели, чтобы защититься от недобросовестных покупателей.
Как проходит аукцион
Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк-» раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.
Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.
Так выглядит «Единый торговый зал» перед началом аукциона (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)
А так проходят торги за конкретный лот (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)
Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.
За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.
После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора .
Как я выбираю квартиру на торгах
ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:
- кадастровые данные;
- сведения об арестах, запрещениях и обременениях;
- извещения о предстоящих торгах;
- на какой площадке они будут проходить и в какое время.
Так выглядит лот на сайте ГИС «Торги»
Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.
Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.
Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.
Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 . Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в офисе, где подавали заявление.
Из выписки ЕГРН можно узнать:
- Кто собственник квартиры.
- В каком году ее приобрели.
- Сведения о кадастровой стоимости.
- Сколько сделок по отчуждению квартиры было проведено с момента первой регистрации права собственности — если квартиру перепродавали пять раз за год, появляются подозрения, что с ней не так. Например, недобропорядочные соседи, квартира после пожара или есть дефекты электропроводки.
- на квартире аресты, ограничения или обременения — здесь видно, долги по коммуналке и капремонту. Эта информация пригодится для оценки будущих затрат на квартиру.
Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.
По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.
Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.
Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.
Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.
Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 .
Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.
Как получить ключ для торгов
Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.
Для регистрации требуется электронный ключ для торгов — это аналог вашей подписи. Он позволяет подписывать документы удаленно и имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись. Выглядит такой ключ как обычная флешка. Сделать его можно в любом центре, который прошел авторизацию на платформе «Сбербанк-».
Так выглядела моя электронная подпись для торгов
В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи. Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и . Мы свой ключ получали в « Контур». Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000 за саму электронную подпись и еще 2500 за ускоренный выпуск.
Как приобрести Квартиру с торгов в Московской области
Купить Квартиру (конфискованное имущество) должников с торгов по банкротству или арестованного имущества в Московской области с можно самостоятельно через регистрацию на ЭТП либо через профессионального Найти подходящий аукцион можно на нашем агрегаторе торгов. Продажа конфиската происходит через процедуру электронных торгов с допуском всех желающих участников.
1. Воспользуйтесь фильтрами по региону и категориям для поиска прибыльного лота
2. Изучите документацию лота, при необходимости – свяжитесь с организатором торгов
3. Подайте заявки на участие в торгах самостоятельно или через
Отзывы пользователей о других торгах
Всё отлично, спасибо Юлии за помощь!
Какую квартиру мы купили
Мы купили двушку 64,2 м² за 8 322 750 . В квартиру можно было сразу въехать и жить там.
В ней был простой ремонт, и мы к нему были готовы. На стенах бумажные обои, на полу линолеум. В санузле на стенах и на полу плитка. Установлены ванна, раковина, унитаз. На кухне электрическая плита и раковина.
Санузел у нас раздельный. Сантехника бюджетная, местами строители накосячили. Нам досталась ванна с уклоном сливной трубы в обратную сторону. Полотенцесушитель был выведен над раковиной, где обычно вешают шкафы и зеркала. Поэтому первым делом мы довели до ума ванную и туалет.
Мы избавились от чугунной ванны и раковины от застройщика. Поменяли напольную плитку. Развернули ванну. Поставили более короткую акриловую и новую раковину с тумбой. Заменили смесители, повесили электрический полотенцесушитель.
Санузел, который мы сразу отремонтировали, потому что там было много косяков. Фотография до ремонта
А так у нас получилось, когда сделали ремонт
Через год мы сделали кухню. Ее площадь — 11,9 м². Раковину и плиту заменили, а кухню поставили из предыдущей квартиры. Когда мы продавали свою однушку в Одинцове, то предложили покупателям плиту и мойку из этой квартиры. Их этот вариант очень обрадовал, так как все работает исправно.
Мы спокойно относимся к тому, что дети в комнатах и коридоре рисуют на стенах и местами обрывают обои.
В квартире была такая кухня
Маленькая комната — 16,8 м². Здесь находится выход на лоджию
В доме двухтарифные счетчики электричества и счетчики на горячую и холодную воду. Из новшеств — счетчики отопления. Пока еще мы с ними только разбираемся: платим по среднему тарифу, но ежемесячно подаем в управляющую компанию показания тепла. Через год ежемесячной подачи данных обещали начислять оплату по счетчикам, но у нас еще год непрерывной передачи показаний не прошел.
Управляющая компания от города — «Жилищник». В среднем плата по единому платежному документу за нашу квартиру выходит около 6900 в месяц. Электричество — около 850 .
Как я купила первую квартиру на торгах у банка
Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.
Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».
Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.
В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 , я купила ее за 2 400 000 — по цене ниже рыночной на 30%.
Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.
За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 . Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 . С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000 до вычета НДФЛ.
Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.
Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.
За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 . Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.
Этап 2
Съездить и посмотреть квартиру
Квартиры мы приезжали смотреть дважды: на показы нет ограничений. Главное — определиться с объектом и успеть подать заявку на участие в электронном аукционе.
Мы посмотрели две квартиры по одному стояку — на 12-м . 15-й этаж в нашем подъезде был последним. Квартира площадью 63,7 м² до торгов стоила 7 683 303 , что нас устраивало. Но связываться с последним этажом не захотелось.
На торги были также выставлены двухкомнатные квартиры площадью в соседних подъездах. Но нас подкупила планировка нашей квартиры — большая комната 21 м² с двумя окнами. И так как у нас разнополые дети, в будущем можно каждому сделать отдельную комнату.
Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две
Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога
Как происходит процесс торгов
Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.
Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.
На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.
Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.
Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.
Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.
Как подготовиться к участию в торгах
Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.
Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».
Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- ИНН.
Стоимость КЭП в среднем 5000 , оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.
Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.
Моя флешка с электронной подписью
Без плагина КЭП работать не будет.
Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.
Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:
- Скан паспорта — сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля.
- Сканы СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН — с двух сторон.
- Банковские реквизиты — для внесения задатка.
- Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.
После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.
В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.
Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.
Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 , вносила задаток 30 000 — это 2% от начальной цены лота.
Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.
После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.
Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.
Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.
Сколько займет покупка квартиры
С того момента, как «Моссоцгарантия» опубликовала информацию об аукционе, у претендентов есть два месяца, чтобы выбрать лот и подать заявку на участие. Сами торги начнутся через неделю приема заявок.
В нашем случае от просмотра квартиры до ее покупки прошло чуть больше месяца.
Как я делаю ремонт
Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.
Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 .
На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 . Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 . Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 , стоила небольшая акриловая ванна.
Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.
Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.
Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.
Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 , так как площадь небольшая.
С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.
Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.
По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 , а продали за 3 000 000 , с суммы 1 000 000 уплачивается налог 13%.
Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.
Стоит ли покупать квартиру на торгах
Все не так сложно, как кажется.
Нужно найти квартиру, которая нравится или устраивает по параметрам. Нам квартира в Зеленограде подходила по транспортной доступности и инфраструктуре. Город предлагает разные варианты жилья на разный вкус, и можно выбрать в зависимости от своих приоритетов.
Когда выигрываешь аукцион, совершаешь сделку. В случае с ипотекой она может занять на 15 дней больше. Для сопровождения сделки мы обратились в фирму, но можно сделать это и самостоятельно.
Для участия в торгах и заключения сделки нам понадобились собственные наличные деньги — 1 098 514 . Из них нам вернулись 154 000 — обеспечительный взнос за лот. Остальное пошло на первоначальный взнос по ипотеке и другие расходы.
Прошло два года с тех пор, как мы купили квартиру через аукцион. Полноценно живем в ней чуть больше года. Мы купили ее в декабре 2019 года, а после Нового года началась пандемия. Поэтому мы уехали жить на дачу и только в августе 2020 года въехали в новую квартиру, когда старшего ребенка оформляли в сад.
За это время цены выросли. Двухкомнатная квартира в нашем доме, по данным «Циана» на 1 декабря 2021 года, продавалась за 12 850 000 .
И даже тот факт, что мы вынуждены были взять ипотеку под 9,5%, меня не печалит. Позже мы рефинансировали свою ипотеку в банке, где и брали, и получили ставку с господдержкой 5%.
Потратили на покупку квартиры на торгах 8 469 264
Стоимость квартиры после победы на аукционе. Из них 833 000 — первоначальный взнос, остальное — деньги банка
Страхование ипотеки по требованию банка
Оценка выигранной квартиры
Услуги сопровождения сделки
Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ
Электронная цифровая подпись
Госпошлина за регистрацию права собственности
Нотариальная доверенность на регистраторов
Квартиры должников в Московской области
Квартиры с торгов по банкротству в Московской области и аукционы по реализации арестованного имущества банкротов со всех электронных торговых площадок. Конфискованное имущество должников представлено одним списком, для работы с поиском и сортировкой используйте фильтры выше.
Категории торгов в Московской области
8 400 000,00
Прием заявок с
Прием заявок до
8 200 000,00
8 000 000,00
4 300 000,00
7 700 000,00
Двухкомнатная квартира, назначение – жилое, общей площадью 54 м2, расположенная по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Южный, ул. Курыжова, д. 19, корп. 2, кв. 218, кадастровый (условный) номер: 50:28:0060113:1458.
6 291 900,00
5 710 000,00
2 500 000,00
6 636 600,00
4 235 400,00
¼ доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, площадью 61,2 кв.м. с кадастровым номером 31:04:0602001:545, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Лизы Чайкиной, д. 7а, кв. 53
Доля (размер доли: 1/3) в квартире, площадь 51.3 кв.м., адрес (местонахождение): Россия, обл Московская, р-н Талдомский, рп Северный, ул Мира, дом 2/18, квартира 44, кадастровый (условный) номер: 50:01:0060115:599 Находится в долевой собственности.
1 000 000,00
1 комнатная квартира, расположенную по адресу Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Булатниковское, д. Боброво, ул. Лесная, д. №22, кв.209, кадастровый номер 50:21:0090212:15703, принадлежащую на праве собственности Быковченко Михаилу Александровичу, Являющуюся обеспечением по кредитному договору № IPPV-KD-0000-06584 от 06.1.2015 г. (Право собственности должником не зарегистрировано)
4 372 800,00
Квартира, назначение: жилое помещение, общей площадью 58,3 кв.м., две комнаты, этаж 10, кадастровый номер 50:14:0030503:5007, адрес (местоположение) : Московская обл., Щелковский м. район, г.п. Свердловский, р.п. Свердловский, ул. Строителей, д. 22, кв. 45. Указанное имущество передано в залог ПАО Сбербанк и Российской Федерации (ФГКУ Росвоенипотека).
5 577 300,00
8.Кв., общ.пл. 37,8 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Кучино, ул. Речная, д. 4, кв. 111, к/н 50:50:0020303:2673 Н/ц 4 958 050 р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ» П.18-Л Местонахождение: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Кучино, ул. Речная, д. 4, кв. 111. Вид жилого помещения: квартира Основание продажи: Постановление СПИ, поручение на реализацию Собственник имущества: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ»
4 958 050,00
7.Кв., общ.пл. 60,6 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Лесопарковая, д. 18, кв. 31, к/н 50:50:0030101:608 Н/ц 6 460 850р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ» П.18-Л Местонахождение: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Лесопарковая, д. 18, кв. 31. Вид жилого помещения: квартира Основание продажи: Постановление СПИ, поручение на реализацию Собственник имущества: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ»
6 460 850,00
6.Кв., общ.пл. 38,4 кв.м., расп. по ад .: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, пр-кт Героев, д. 5, кв. 174, к/н 50:50:0020601:2479 Н/ц 6 068 150р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ» П.18-Л Местонахождение: .: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, пр-кт Героев, д. 5, кв. 174. Вид жилого помещения: квартира Основание продажи: Постановление СПИ, поручение на реализацию Собственник имущества: : Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ»
6 068 150,00
5.Кв., общ.пл. 38,7 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, пр-кт Героев, д. 3, кв. 138, к/н 50:50:0020601:2124 Н/ц 6 115 750р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ» П.18-Л Местонахождение: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, пр-кт Героев, д. 3, кв. 138. Вид жилого помещения: квартира Основание продажи: Постановление СПИ, поручение на реализацию Собственник имущества: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ»
6 115 750,00
4.Кв., общ.пл. 37,6 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Андрея Белого, д. 2, кв. 41, к/н 50:50:0020601:2532 Н/ц 5 050 700р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ» П.13-Л Местонахождение: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Андрея Белого, д. 2, кв. 41. Вид жилого помещения: квартира Основание продажи: Постановление СПИ, поручение на реализацию Собственник имущества: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ»
5 050 700,00
3.Кв., общ.пл. 37,7 кв.м., расп. по ад.: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Андрея Белого, д. 2, кв. 98, к/н 50:50:0020601:2589 Н/ц 5 058 350р. Собственник: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ» П.13-Л Местонахождение: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Андрея Белого, д. 2, кв. 98. Вид жилого помещения: квартира Основание продажи: Постановление СПИ, поручение на реализацию Собственник имущества: Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 И КОМПАНИЯ»
5 058 350,00
Оцените результаты поиска
Этап 4
Принять участие в аукционе
Участвовать в аукционе можно из дома со своего компьютера. Предварительно нужно установить программное обеспечение.
- macOS, MS Windows 7, Windows 8 (8.1) или Windows 10.
- Internet Explorer версии 11, Google Chrome версии 45 и выше.
- Средство криптографической защиты информации «КриптоПро CSP» версии 4.0 и выше.
Мы заключили договор с АО «Мосреалстрой» и в день торгов приехали в их офис, где за нас настроили компьютер и открыли торговую площадку. Нам было так спокойнее.
В определенный день и час нужно выйти на электронную площадку торгов и начать соревноваться с претендентами. Стоимость шага определена заранее. Участники делают ставки.
У нас не было запасного плана и понимания, как будем действовать дальше, если проиграем. Мы сосредоточились на этом этапе. Никакой уверенности в победе не было. Тем более что на торгах мы очень близко приблизились к своему пределу по деньгам.
На нашу квартиру было три претендента, и мы волновались. Один быстро вышел из игры, а со вторым мы боролись все основное время.
Период ожидания по шагу — десять минут. Если за это время никто не предложил цену выше, торги закрываются. Предложивший наибольшую стоимость считается победителем. Мы отторговались минут за 25.
Но процесс может и затянуться. Например, наши соседи проходили торги с сопровождением компании — АО «Мосреалстрой», только годом ранее. Они торговались за свою квартиру почти сутки: начали в десять утра, а закончили в пять утра следующего дня. Тогда на шаг аукциона отводился час, а не десять минут, а их оппонент всегда делал ставку на последних секундах по истечении этого времени.
Некоторые участники подключают к торгам ботов, то есть специальные программы, которым задаются лимит суммы и время шага, — и они ведут торги вместо человека.
Определить бота легко: он обычно перебивает ставку в одно и время. Рядом с нами торговалась семья, которая соревновалась с такой программой. Бот делал ставку всегда на 9-й минуте 58-й секунде. В итоге победили наши соседи. Они выиграли двухкомнатную квартиру на 15-м этаже площадью 63,7 м² за 7 867 702 . Для них цена квартиры выросла всего на 184 400 , и на торги ушел час.
У нас тоже в момент торговал бот. Когда мы выиграли очередной шаг, поведение оппонента сразу изменилось: торг пошел быстрее. Такое поведение типично для участников, которые торгуются сразу за несколько квартир, или перекупщиков. За одну квартиру торгуется человек, за другие — бот. Затем, когда аукцион по одному из лотов закрывается, в борьбу подключается человек и торги уже идут быстрее.
Но вообще, повышать ставку на последних секундах не рекомендуют. Всегда нужно держать в голове, что могут произойти технические неполадки и вы упустите квартиру.
Уведомление на электронную почту о победе на торгах. Еще мы получили уведомление на самой торговой площадке
Как заключить договор с «Моссоцгарантией»
Наш аукцион состоялся 20 мая. Через три дня я получила протокол, а уже 9 июня мы подписали договор купли-продажи. Оплатить квартиру можно как своими деньгами, так и с помощью ипотеки, но с ней все не так просто.
По условиям аукциона заплатить за квартиру нужно с помощью безакцептного безотзывного аккредитива. Это форма оплаты, банк выступает посредником между вами и продавцом: банк забирает у вас деньги и кладет на специальный счет. Продавец получит всю сумму только через 30 дней после подписания акта квартиры. Таким образом вы будете уверены, не скроется с вашими деньгами, а продавец — что вы не передумаете платить, получив ключи от квартиры.
Безакцептный безотзывный аккредитив — редкая форма оплаты, поэтому с ней работают далеко не все банки. Мы об этом не знали, а потому сперва обратились в один крупный банк и только за неделю до аукциона выяснили, что он не использует аккредитив между организациями и физическими лицами. Нам пришлось в спешке обращаться в другой банк и соглашаться на ипотеку с более высокой процентной ставкой, чем мы рассчитывали.
Если вы планируете использовать ипотеку при покупке, стоит заранее уточнить список подходящих банков в «Моссоцгарантии». , куда лучше обратиться и даже где могут дать небольшую скидку. Мы таким образом сэкономили 0,2% годовых.
сделки остается только подписать передаточный акт и получить ключи от квартиры.
Этап 1
Найти квартиру и договориться о показе
Первым делом нужно изучить предложения города на любом из ресурсов ниже.
Инвестиционный портал правительства Москвы. Информацию о лотах можно посмотреть на сайте. Здесь представлены все объекты, которые находятся в собственности у города.
Как только выберете желаемую для просмотра квартиру, можно связаться с менеджером из информационного киоска и договориться о показе. Телефон киоска будет сразу виден на странице объекта. Информационный киоск инвестора — государственное бюджетное учреждение, которое показывает квартиры от государства и при необходимости сопровождает сделки.
Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов. Здесь будет информация о лотах, сроках подачи заявок, предстоящих и проведенных торгах.
«Мой адрес» — проект КП «УГС». Это организация, которая показывает квартиры и сопровождает сделки, если вы не готовы пройти этот этап самостоятельно.
Мы обратились в АО «Мосреалстрой». Компания учреждена правительством Москвы в 1998 году и помогает проводить сделки по покупке жилья, машино-мест и бизнес-помещений. Они просто попались нам самыми первыми из всех компаний, которые предлагают эту услугу. Их менеджеры показывали квартиры.
Когда решили, что будем участвовать в аукционе, то заключили с ними договор на сопровождение сделки и стали готовиться к торгам. Мы заплатили 10 000 . Хотя при желании все этапы процедуры можно пройти самостоятельно.
Официальный сайт для размещения информации о проведении торгов
Этап 3
Подготовиться к торгам
Расскажу, как выйти на торги и что для этого нужно сделать.
Допустим, вы посмотрели и выбрали квартиру. Теперь нужно подать заявку для регистрации на торговой площадке и указать, за какой лот вы будете бороться в аукционе.
Срок приема заявок ограничен. На сайте города по каждой квартире указаны даты начала и окончания приема заявок на участие в торгах — в среднем два месяца. За этот период претенденты смотрят квартиры, принимают решение об участии, готовят документы и переводят взнос за лот.
Затем около трех дней идет отбор участников. Дата и время финального отбора тоже сразу известны на сайте. Проверяют регистрацию на торговой площадке, соответствие документов, наличие обеспечительного взноса и готовность электронной подписи.
Дата и время торгов определены заранее. Они также прописаны на инвестиционном портале на странице конкретной квартиры и в лотовых документах.
Вся эта информация известна с момента публикации лота на сайте инвестиционного портала города.
Затем следует пройти аккредитацию участника. Физические лица загружают на сайте торговой площадки документы: заявление на аккредитацию, заявление на открытие счета и копию паспорта со всеми листами.
Документы нужно отсканировать с разрешением 75—100 dpi и вставить в вордовский документ весом не более 20 Мб. Все страницы должны быть читаемыми. Данные отправляют оператору площадки, который проверяет документы и выдает аккредитацию. Если отказывают в аккредитации, можно устранить ошибки и подать заявку повторно. Физических лиц могут аккредитовывать до трех рабочих дней.
Обеспечительный взнос.
Его нужно внести за лот, за который будете бороться. Обеспечительный взнос — это сумма, благодаря которой допускают до торгов за конкретный объект. Если победили в аукционе, но отказываетесь покупать квартиру или не хватает на нее денег, взнос не вернут.
Размер взноса — от 0,5 до 4% от стоимости лота. Наш взнос составил 154 000 . Это 2% от стартовой стоимости квартиры. Точный размер взноса за конкретную квартиру устанавливает город.
Деньги перечисляют по реквизитам из личного кабинета банка участника торгов. Их зачисляют в течение рабочего дня. Можно торговаться за несколько объектов, но тогда за каждый отдельно придется вносить лотовый взнос.
Электронная подпись.
Затем нужно купить электронную цифровую подпись — аналог личной, только для документов в электронном виде. По сути, это комбинация знаков и паролей, которая нужна для сделок. Заказать ее можно на сайте ЕЭТП. Мы заплатили за ЭЦП на USB-носителе 3000 .
Электронная подпись хранится на флеш-карте. Ее делают один-два дня после оплаты. Забрать можно из точек выдачи, которые указал изготовитель. Флешку нужно вставить в USB-порт компьютера и по инструкции установить программное обеспечение. Затем — проверить ее работу через сервис проверки электронной подписи. Сделать это нужно заранее. Подробные инструкции есть на сайте «Росэлторга».
Деньги для сделки.
Лучше заранее определить для себя финансовый потолок, до которого можно торговаться, и собрать необходимую сумму. Если нужно привлечь деньги банка, понадобится предварительное одобрение по ипотеке. Если не выкупить квартиру в срок, взнос за лот теряется.
Обеспечительный взнос также не входит в стоимость квартиры и возвращается участникам после того, как стороны заключили сделку купли-продажи. То есть у участника должны быть деньги на квартиру и отдельно — на взнос. Его вернут банковским переводом в течение пяти рабочих дней после окончания торгов. Победителю, а также второму и третьему участникам вернут деньги позже. Об этом более подробно расскажу ниже.
Форма регистрации на сайте «Росэлторга». Выбираем правовую форму, отметив пункт «физическое лицо». На этом этапе вам уже понадобится электронная цифровая подпись. Если она не готова, закажите ее. На компьютере должно быть установлено программное обеспечение для работы с площадкой. Все инструкции есть на сайте «Росэлторга»
Информация об аккредитации на торговой площадке и внесению обеспечительного взноса. 154 000 — это наш обеспечительный взнос за выбранную квартиру
Информация о лоте на другом объекте. На сайте инвестпортала вся информация о квартире выложена подробно. Площадь квартиры — 50,3 м², 10-й этаж, двухкомнатная квартира № 70. Стартовая цена — 9 652 419 . Обеспечительный взнос — 193 048,38 . Шаг аукциона — 19 304,84
Электронная подпись. Ее нужно купить, а стоимость заложить в бюджет. Наша в 2019 году стоила 3000
Мы предварительно одобрили ипотеку, чтобы понимать свои возможности и финансовый потолок на торгах. Одобрение получили легко: муж был зарплатным клиентом ВТБ
Где искать торги недвижимостью
Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.
Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.
Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.